【正文】 法理上保全債權(quán)請求權(quán)稱為“ 預(yù)告登記 ” 。 盡管債權(quán)請求權(quán)人要追究不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的違約行為 ， 但其設(shè)立債權(quán) ， 而取得不動產(chǎn)物權(quán)的目的并沒有達(dá)到 。 七、 其它不動產(chǎn)登記 ? 預(yù)告登記的特點 第一 ， 行為的暫時性 。 第三 ， 行為的保障性 。 第五 ， 行為的許可性 。 預(yù)告登記 ?登記的對象 房屋產(chǎn)權(quán)登記 ， 包括房屋所有權(quán)登記和房屋他物權(quán)登記 。 我國城市房屋產(chǎn)權(quán)幾經(jīng)變化 ， 如 1950年代初的私房改造 ， 私房產(chǎn)權(quán)的變化頻繁 、 復(fù)雜 ， 以至造成產(chǎn)權(quán)不清 、 產(chǎn)籍不明的混亂狀況 。 設(shè)區(qū)的城市主要指建成區(qū) ， 包括市區(qū)建成區(qū) 、 郊區(qū)與市區(qū)相連接的建成區(qū)和郊區(qū)建制鎮(zhèn)建成區(qū)的全部房屋 ，除此之外 ， 還包括郊區(qū)建制鎮(zhèn)以外區(qū)屬以上機(jī)關(guān) 、 學(xué)校 、 工礦企事業(yè)等單位 ，以及相連接的城鎮(zhèn)居民點的全部房屋 。 涉外房屋主要指外產(chǎn) 、 中外合資產(chǎn) 。 ? 房屋調(diào)查 （ 1） 房屋座落：房屋座落是指房屋所在街道的名稱和門牌號 。 單位自管的公房 ， 注明單位全稱 。 （ 4） 房屋產(chǎn)別：房屋產(chǎn)別是根據(jù)占有和管理的不同而劃分的類別 。 其他房產(chǎn) （ 40） 聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn) （ 41） 是指不同的所有制性質(zhì)的單位之間共同組成新的法人型經(jīng)濟(jì)實體所投資建造 、 購買的房產(chǎn) 股份制企業(yè)房產(chǎn) （ 42） 是指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn) 港 、 澳 、 臺投資房產(chǎn) （ 43） 是指港 、 澳 、 臺地區(qū)投資者以合資 、 合作或獨資在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn) 涉外房產(chǎn) （ 44） 是指中外合資經(jīng)營企業(yè) 、 中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè) 、 外國政府 、 社會團(tuán)體 、 國際性機(jī)構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn) 其他房產(chǎn) （ 45） 是指凡不屬于以上各類別的房屋 ， 都?xì)w在這一類 ， 包括因所有權(quán)人不明 ， 由政府房地產(chǎn)管理部門 、全民所有制單位 、 軍隊代為管理的房屋以及宗教 、 寺廟等房屋 （ 5） 層數(shù)及所在層次：房屋層數(shù)是房屋的自然層數(shù) ， 一般按室內(nèi)地坪以上計算 ， 采光窗在室外地坪以上的半地下室 ， 其室內(nèi)層高在 ， 計算層數(shù) （ 6） 房屋建筑結(jié)構(gòu)：按房屋的梁 、 柱 、 墻及各種構(gòu)架等主要承重結(jié)構(gòu)所用的建筑材料來劃分 類型及編號 內(nèi) 容 鋼結(jié)構(gòu) （ 1） 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的 ， 包括懸索結(jié)構(gòu) 鋼 、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) （ 2） 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼 、 鋼筋混凝土建造的 ， 如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（ 3） 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的 ， 包括薄殼結(jié)構(gòu) 、 大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模 、 升板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物 混合結(jié)構(gòu) （ 4） 承重主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的 。 （ 8） 房屋用途：房屋用途是指房屋的實際用途 ， 按兩級進(jìn)行分類：一級分住宅 、 工業(yè)交通倉庫用房 、 商業(yè) 、 服務(wù)用房 、 教育醫(yī)療科研用房 、 文化體育娛樂用房 、 辦公用房 、 其他用房等類別 。 但不包括住宅樓中作為人防用 、 不住人的地下室等 ， 也不包括托兒所 、 病房 、 療養(yǎng)院 、 旅館等具有專門用途的房屋 。 非成套住宅 是指供人們生活居住的但不成套的房屋 。 鐵路用房 是指鐵路系統(tǒng)從事鐵路運輸?shù)姆课?。 倉儲用房 是指用于儲備 、 中轉(zhuǎn) 、 外貿(mào) 、 供應(yīng)等各種倉庫 、 油庫用房 。 金融保險用房 是指銀行 、 儲蓄所信用社 、 信托公司 、 證券公司 、 保險公司等從事金融服務(wù)所用的房屋 。 科研用房 是指各類從事自然科學(xué) 、 社會科學(xué)等研究設(shè)計 、 開發(fā)所用的房屋 。 園林綠化用房 是指公園 、 動物園 、 植物園 、 陵園 、 苗圃 、 花圃 、 花園 、 風(fēng)景名勝 、防護(hù)林等所用的房屋 。 其他用房 涉外用房 是指外國使 、 領(lǐng)館 、 駐華辦事處等涉外所用的房屋 。 如新建 、 購買 、受贈 、 交換 、 接管 、 征用 、 調(diào)撥 、 價撥 、 分析 、 撥用等 。 產(chǎn)權(quán)來源有兩種以上的 ， 應(yīng)全部注明 。 ? 房屋產(chǎn)權(quán)登記程序 房屋產(chǎn)權(quán)登記從登記申請 、 勘丈繪圖 、 產(chǎn)權(quán)審查 、 注冊登記到最后收費發(fā)證 ， 每個環(huán)節(jié)都對工作人員提出一定要求 。 2） 填寫 “ 申請書 ” 和 “ 墻界表 ” 通過身份證件 、 產(chǎn)權(quán)證件的檢驗 ， 對證件齊全 、 手續(xù)完備的即可允許申請人辦理登記手續(xù) ， 填寫房屋產(chǎn)權(quán)登記申請書和房屋四面墻界表 。 “ 墻界表 ” 反映了房屋四面墻體邊界情況 ， 墻體所有權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的重要組成部分 。 3） 收取證件 申請人填寫好 “ 申請書 ” 和 “ 墻界表 ” 后 ， 連同房屋產(chǎn)權(quán)證證明文件等交登記人員審閱 ， 無誤后即予辦理收件手續(xù) 。 （ 3） 產(chǎn)權(quán)審查與確認(rèn) 以房屋產(chǎn)權(quán) ， 產(chǎn)籍檔案的歷史資料和實地勘察的情況為基礎(chǔ) ， 對照申請人提交的“ 申請書 ” 、 “ 墻界表 ” 、 產(chǎn)權(quán)證明文件等 ， 逐戶認(rèn)真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚 ， 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是否合法 ， 有關(guān)事項記載是否完備 ， 為最終確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)把關(guān) 。 因此 ， 房屋產(chǎn)權(quán)審查 、 確認(rèn)的直接后果決定了是否準(zhǔn)予登記并發(fā)給房屋產(chǎn)權(quán)證 。 產(chǎn)權(quán)審查一般采取 “ 三審定案 ” 制 ， 即初審 、 復(fù)審和審批 。 繕證是指填寫房屋所有權(quán)證 、 房屋共有權(quán)保持證和房屋他物權(quán)證 。 產(chǎn)權(quán)證經(jīng)校對無誤后 ， 按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分的權(quán)證分類和權(quán)證編號順序 ， 分別登記在各種發(fā)證記錄簿上 。 現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度 ， 已經(jīng)不僅僅是保障權(quán)利人的合法權(quán)益 、 便于國家管理不動產(chǎn)的需要 ， 越來越多的權(quán)利相關(guān)人要求知道自己在相關(guān)不動產(chǎn)上擁有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù) ， 如何進(jìn)行登記才能確保自己的權(quán)益不受損害 。《 土地登記規(guī)則 》 第 62條也規(guī)定：土地登記文件資料的查閱 ， 按照土地行政主管部門規(guī)定辦理；需要查詢土地登記文件的 ， 受讓 、 抵押權(quán)人和承租人應(yīng)當(dāng)提出書面請示；凡符合查詢規(guī)定的 ， 土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)出具書面查詢結(jié)果或資料 。 通過公開查詢 ， 土地權(quán)利人及其相關(guān)當(dāng)事人就有了了解土地權(quán)利狀況的途徑 ， 就有了維護(hù)自身合法權(quán)益的依據(jù) 。 只有實行土地登記資料的可公開查詢 ， 才能切實做到讓公眾了解土地產(chǎn)權(quán)狀況 ， 也才能真正體現(xiàn)出土地產(chǎn)權(quán)的公示原則 第四 ， 土地登記公開查詢是轉(zhuǎn)變政府職能 ， 樹立政府部門形象的重要舉措 。 土地登記資料包含兩部分內(nèi)容 ， 一是土地登記結(jié)果 ， 它是對土地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀的記錄 ， 主要包括土地登記卡和宗地圖；二是原始登記資料 ， 它是對土地產(chǎn)權(quán)歷史狀況或土地登記過程的記錄 ， 主要包括土地權(quán)屬來源文件 、 土地登記申請書 、 地籍調(diào)查表和地籍圖等 。 實行公開查詢制度 ， 意味著土地登記工作從封閉走向公開 。 土地登記是土地產(chǎn)權(quán)的法定公示方式 。 登記資料公開查詢 ? 土地登記公開查詢的意義 首先 ， 土地登記公開查詢制度的建立 ， 有利于保障土地交易安全 ， 規(guī)范土地市場秩序 。 ? 土地登記公開查詢制度 土地登記公開查詢是指符合規(guī)定條件的單位和個人依法對登記機(jī)關(guān)在辦理土地登記過程中形成的涉及土地權(quán)利人的有關(guān)登記資料進(jìn)行查詢的活動 。 頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書 發(fā)證是房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作的最后程序 。 繕證配圖完畢后 ， 應(yīng)由專人負(fù)責(zé)校對 。 （ 5） 注冊登記 經(jīng)過審查確認(rèn)房屋所有權(quán) ， 準(zhǔn)予發(fā)給房屋所有權(quán)證的 ， 即進(jìn)入注冊登記階段 。 由于房屋所有權(quán)證具有法律效力 ， 一旦頒發(fā) ， 房屋產(chǎn)權(quán)人擁有的所有權(quán)便受法律保護(hù) ， 這就意味著房管機(jī)關(guān)在核發(fā)房屋所有權(quán)證時 ， 要對法律負(fù)責(zé)并承擔(dān)法律責(zé)任 。 房屋所有權(quán)證核發(fā)的前提是房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系真實 、 合法 。 勘察的項目包括：查清房屋現(xiàn)狀 、 核實墻界與歸界 、 測算房屋面積等 。 “ 墻界表 ” 由登記申請人填寫 ， 在所有權(quán)人指界欄內(nèi)填寫墻界并蓋章 ， 對其房屋四面墻體的歸屬作自我認(rèn)定 ， 填報的同時需要由其鄰戶在鄰戶有無異議欄內(nèi)填寫意見并蓋章 。 “ 申請表 ” 的主要內(nèi)容包括：權(quán)利人情況及房屋狀況 ， 產(chǎn)權(quán)審查情況 。 （ 1）登記申請 1）查驗證件 查驗證件是登記申請的第一關(guān)，是登記機(jī)關(guān)對擬進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記的產(chǎn)權(quán)人的有關(guān)證件進(jìn)行檢查、核實，以確認(rèn)其真實性與合法性，從而為產(chǎn)權(quán)審查和進(jìn)一步確認(rèn)所有權(quán)提供依據(jù)。 房屋調(diào)查查清了每個權(quán)屬單元 （ 丘 ） 的位置 、 權(quán)屬 、 數(shù)量 、 用途 、 利用狀況 、 房屋狀況等基本情況 ， 這些正是房屋產(chǎn)權(quán)登記確權(quán)的主要依據(jù) 。 權(quán)源不同 ， 提交的證件不同 。 監(jiān)獄用房 是指監(jiān)獄 、 看守所 、 勞改場 （ 所 ） 等所用的房屋 。 機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房 是指黨 、 政機(jī)關(guān) 、 群眾團(tuán)體 、 行政事業(yè)單位等行政 、 事業(yè)單位等所用的房屋 。 新聞用房 是指廣播電視臺 、 電臺 、 出版社 、 報社 、 雜志社 、 通訊社 、 記者站等從事新聞出版所用的房屋 。 教育 醫(yī)療衛(wèi)生 科研用房 教育用房 是指大專院校 、 中等專業(yè)學(xué)校 、 中學(xué) 、 小學(xué) 、 幼兒園 、 托兒所 、 職業(yè)學(xué)校 、 業(yè)余學(xué)校 、 干校 、 黨校 、 進(jìn)修院校 、 工讀學(xué)校 、 電視大學(xué)等從事教育所用的房屋 。 經(jīng)營用房 是指各種開發(fā) 、 裝飾 、 中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動所用的房屋 。 航運用房 是指航運系統(tǒng)從事水路運輸?shù)姆课?。 工業(yè) 交通 倉儲用房 工業(yè)用房 是指獨立設(shè)置的各類工廠 、 車間 、 手工作坊 、 發(fā)電廠等從事生產(chǎn)活動的房屋 。 住宅按套統(tǒng)計 。 房屋的四面墻體 ， 有兩種情況：一是四面不靠 ， 即四面墻體均與鄰戶不相毗連；二是四面墻體至少有一面同鄰戶相毗連 ， 與鄰戶相毗連的墻體又分為共有墻 、 各有墻 、 自有墻 ， 在調(diào)查清楚后在調(diào)查表上注明 。 如一幢房屋是木制房架 、 磚墻 、 木柱建造的 其它結(jié)構(gòu) （ 6） 凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類 。 包括由國家劃撥的房產(chǎn) 、 利用軍費開支或軍隊自籌資金購建的房產(chǎn) 集體所有房產(chǎn) （ 20） 是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn) 。 直管公房包括公產(chǎn) 、代管產(chǎn) 、 托管產(chǎn) 、 撥用產(chǎn)四種 ， 直管公產(chǎn)應(yīng)注明房產(chǎn)管理部門的全稱；代管產(chǎn)注明代管及原產(chǎn)權(quán)人姓名；托管產(chǎn)應(yīng)注明托管或委托人的姓名或單位全稱；撥用產(chǎn)應(yīng)注明房產(chǎn)管理部門的全稱及撥借單位的名稱 。 （ 2） 房屋產(chǎn)權(quán)人：房屋產(chǎn)權(quán)人是指房屋所有權(quán)人 （ 包括共有人 ） 的姓名 。 這里的外產(chǎn)是指外國政府 、 企事業(yè) 、 學(xué)校 、 醫(yī)院 、 團(tuán)體及僑民的房產(chǎn) 。 縣城主要指縣屬建制鎮(zhèn)建成區(qū) ， 以及縣屬建制鎮(zhèn)以外的縣屬以上機(jī)關(guān) 、 學(xué)校 、 工礦企事業(yè)單位和與其相連接的城鎮(zhèn)居民點的全部房屋 。 房屋新建 、 拆遷和住房制度的改革 ， 都為房屋產(chǎn)權(quán)登記提出更新的要求 。 房屋他物權(quán)登記的對象主要指房屋的抵押權(quán) 、 租賃權(quán)和典當(dāng)權(quán)等 。 ? 預(yù)告登記是為本登記作準(zhǔn)備的 ， 一般情況下 ， 不可以本登記的事項 ， 也不可為預(yù)告登記 。 第四 ， 行為的公信性 。 第二 ， 行為的限定性 。 ? 預(yù)告登記制度為保全請求權(quán)提供了保障 ， 但它并不改變請求權(quán)本來的法律關(guān)系 ， 預(yù)告登記中不動產(chǎn)權(quán)利義務(wù)人 ， 仍然享有抗辯權(quán) 。 雖然債權(quán)行為的成立 ， 不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有未來轉(zhuǎn)移物權(quán)的義務(wù) ， 但債權(quán)人的請求權(quán)無對抗善意第三人的效力 。 注銷土地登記不需報人民政府審批 ， 由土地行政主管部門審核通過后可直接進(jìn)行注冊登記 。 申請注銷登記 ， 申請人應(yīng)當(dāng)提交注銷土地登記申請書和土地標(biāo)的物滅失或土地權(quán)利終止證明文件 。 ③ 因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利滅失的土地使用權(quán)或者土地所有權(quán)注銷登記 。 ? 注銷登記涉及不動產(chǎn)所有權(quán) 、 土地使用權(quán)和他物權(quán) ， 凡這三種權(quán)利移轉(zhuǎn) 、 客體滅失或其他權(quán)利終止的原因發(fā)生 ， 都必須進(jìn)行注銷登記 。 更正登記請求權(quán)是因為更正登記而產(chǎn)生 ， 更正登記是因為不正確登記而存在 。 若被請求人不同意時 ， 可以提起訴訟 。 二是 直接更正登記 ， 是指不經(jīng)當(dāng)事人的申請 ， 登記機(jī)關(guān)的登記人員可依一定法律程序直接完成更正登記 。 ④ 因不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律行為欠缺導(dǎo)致的不正確登記 。 二是變更的不正確登記 ， 即在日常登記時發(fā)生的不正確登記 。 因此更正登記可以在一定程度上彌補(bǔ)實質(zhì)審查制度和賠償制度的缺陷 。 設(shè)立登記賠償制度 ， 應(yīng)該明確登記機(jī)關(guān)與登記申請人的法律關(guān)系 ， 登記機(jī)關(guān)對登記申請人而言 ， 享有登記職權(quán) ， 它有審查登記申請和作出是否登記的權(quán)利；同時登記機(jī)關(guān)對國家的職責(zé)是對合法申