【正文】 請給予登記 。 登記公信力既有保障不動產交易的動的安全功能 ， 也有損失權利的靜的安全的危險 ? 登記公信力的存在 ， 使真正權利人的權利在法律保護的次序上弱于登記權利 。 ? 更正登記是本登記的組成部分 ， 它是在總登記 、 初始登記 、 變更登記或注銷登記之后 ， 對登記簿標示部和權利部中的不正確記載 ， 進行更正的登記程序 ? 更正登記具有以下特點： ① 它是對登記簿上已有記載的更正 。 登記中出現不正確登記情況是可能的 ， 在不正確登記發(fā)生后到更正之前 ， 由于登記具有的公信力 ， 即使登記有錯誤 ， 如果不動產轉讓了第三人 ，也要受到公信力的保護 。 第二 ， 行為的限定性 ， 異議登記是限制登記行為的一種 ， 對登記名義人處分權的限制達到保全登記權利人請求權 。 在繁復的登記過程中 ， 由于受到各種客觀環(huán)境和主觀因素的影響 ， 不正確記載經常會出現 ， 當登記簿上記載的權利狀態(tài)或其他內容與實際狀態(tài)不相符合時 ， 登記簿上的登記即為不正確登記 。 土地用途變更登記不涉及土地權屬的變更 ， 因此不需報人民政府審批 ，由土地行政主管部門審核通過即可直接進行注冊登記 。國有土地的用途發(fā)生變更的，申請人應提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準權的部門批準用途改變的文件；以出讓方式取得國有土地使用權的用途發(fā)生變更的，申請人還應提交與政府簽訂的土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權出讓合同；農村集體所有土地進行農業(yè)結構調整涉及已登記地類變化的，申請人應當提交農業(yè)部門或其他有批準權部門的批準文件；集體土地建設用地的用途發(fā)生變更的，申請人應提交地方人民政府批準用途改變的文件。 根據 《 土地管理法 》 、 《 城市房地產管理法 》 及 《 土地管理法實施條例 》的有關規(guī)定 ， 國家實行土地用途管制制度 ， 依法改變土地用途的 ， 必須持批準文件 ， 向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請 ， 由原土地登記機關依法進行變更登記 。 申請登記時 ， 申請人應當提交的土地權屬證明文件包括： ① 地址變更登記申請人為土地所有權人時 ， 提交土地所有權證書；申請人為土地使用權人時提交土地使用權證書；申請人為土地他物權人時提交土地他物權證明書 。 名稱變更登記不涉及土地權屬的變更，名稱變更登記不需報經人民政府審批，由土地行政主管部門審核通過即可直接進行注冊登記。 ②凡是地上存有建筑物或附著物的 ， 名稱變更登記申請人還應提交地上建筑物 、 附著物權屬證明 ， 如房管部門頒發(fā)的房產證等 。 此外 ， 名稱變更登記還可以保持地籍資料的現勢性和準確性 ， 為土地管理奠定良好的基礎 。 對自然人 ， 其名稱一般為戶籍登記的姓名 ， 如戶口簿或身份證上載錄的姓名；對法人及其他組織 ， 其名稱一般要經工商行政管理部門或主管機關核準 ， 并且只有一個 。 土地他物權變更登記應提交的權屬證明文件包括： ① 原抵押合同 、 租賃合同等； ② 原 《 國有土地使用證 》 、 《 集體土地使用證 》 、 《 土地他物權證明書 》 ； ③ 變更后的抵押合同 、 租賃合同 、 遺囑等； ④ 有關批準文件； ⑤ 其他證明文件 。 土地使用權出租期間依法轉讓的 ， 申請人為出租人 、 承租人和受讓人 ， 申請人應在申請辦理土地使用權轉讓登記的同時 ， 申請變更登記 。 權利變更登記 （ 2） 土地他物權變更登記 土地使用權抵押期間 ， 抵押合同的項目內容發(fā)生變更的 ， 申請人為抵押人和抵押權人 ， 申請人應當在抵押合同發(fā)生變更之日起 15日內 ， 申請變更登記 。 抵押權與其擔保的債權同時存在 ， 債權消滅的 ， 抵押權也消滅 。 集體土地所有權和集體土地使用權變更登記涉及到土地所有權和土地使用權的變更 ， 因此 ， 其變更登記需報縣級人民政府批準 ， 經縣級人民政府批準后 ,方可進行注冊登記 。 集體土地使用權變更登記應提交的權屬證明文件包括： ① 原 《 集體土地使用權證 》 ； ② 《 集體土地使用權轉移協(xié)議 》 ； ③ 《 轉移協(xié)議批準文件 》 ；④ 其他證明文件 。 按規(guī)定 ， 開發(fā)整理項目竣工后要及時開展土地變更調查 ， 辦理土地變更登記 。 4） 土地開發(fā)整理涉及的農用地調整 土地開發(fā)整理項目區(qū)范圍內的土地使用權原則上不作調整 。 權利變更登記 2） “ 四荒 ” 土地使用權的變更 通過招標 、 拍賣 、 公開協(xié)商等方式取得的 “ 四荒 ” 土地使用權 ， 經依法登記取得土地使用權證書的 ， 在規(guī)定的使用期限內可以依法轉讓 、 出租 、 入股 、 抵押或者其他方式變更 。 1982年國務院 《 村鎮(zhèn)建房用地管理條例 》 發(fā)布時起至 1987年 《 土地管理法 》 開始施行時止 ， 全民所有制單位 、 城鎮(zhèn)集體所有制單位違反規(guī)定使用的農民集體土地 ， 按照有關規(guī)定清查處理后仍由全民所有制單位 、 城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的 ， 變更為國家所有 。 1） 集體土地所有權變更 集體土地所有權變更為國有土地所有權的情形有：國家對農民集體全部進行移民安置并調劑土地后 ， 遷移農民集體原有土地變更為國家所有 。另外 ， 房產轉移應已辦理房產登記手續(xù) ， 申請人領有 《 房屋所有權證 》 ；授權經營國有土地使用者一般不得向集團公司以外的單位和個人轉讓土地 。 權利變更登記 在登記權屬審核時 ， 首先要對申請人進行審核 ， 申請人應與相關證明文件的土地使用者名稱一致 。 單位合并 、 分立 、 企業(yè)兼并的 ， 在合同簽訂后 30日內或接到上級主管部門的批準文件后 30日內申請變更登記 。 出讓 、 國家作價出資 （ 入股 ） 、 國家租賃和授權經營國有土地使用權變更登記是對經登記的出讓 、 國家作價出資（ 入股 ） 、 國家租賃和授權經營國有土地使用權因轉讓發(fā)生變更而進行的登記 。 第三 ， 對土地用途的審核 ， 土地用途應當為住宅用地 。 出售公有住房 ， 售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產管理部門登記房屋所有權之日起 30日內 ， 申請劃撥國有土地使用權變更登記 。 其次對 《 國有土地使用權出讓合同 》 進行審核 ， 合同的出讓方 ， 依法為市 、 縣人民政府土地行政主管部門 ， 并且應當由市 、 縣人民政府土地行政主管部門與受讓方 (申請人 )簽訂 。 權利變更登記 （ 2） 劃撥國有土地使用權變更登記 1） 劃撥國有土地使用權補辦出讓手續(xù)的變更登記 劃撥國有土地使用權補辦出讓手續(xù)的變更登記申請人為劃撥國有土地使用者 。 （ 1） 劃撥國有土地使用權變更登記的法律特征 以劃撥方式取得土地的 ， 轉讓房地產時 ， 應當按照國務院規(guī)定 ， 報有批準權的人民政府審批 。 第二 ， 土地使用權 、 所有權和土地他物權變更是指三種權利主體的改變 ， 客體的部分改變及部分內容的改變 。 第二 ， 變更登記以原有登記的正確性為必要條件 。另一方面，國土局應按照《中華人民共和國土地管理法》第八十四條的規(guī)定：“土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。從這些規(guī)定我們不難看出， 抵押登記是土地使用權抵押的法定生效要件 ，銀行在為企業(yè)辦理抵押貸款時，只有當雙方當事人到相應管理機構辦理抵押登記后，抵押才生效和受法律保護 ? 按照民法理論， 土地登記是一項法律制度，它的根本目的是對權利的公示，確定土地權利歸屬和保障土地交易安全。” 按此規(guī)定，以出讓方式取得國有土地辦理土地使用證必須出具兩份文件，即土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證，這兩者缺一不可?！蓖瑫r《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第 55號發(fā)布）第十四條規(guī)定：“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后 60日內，支付全部土地使用權出讓金。但隨后 2年， 企業(yè)在銀行辦理抵押貸款并在國土局辦理抵押登記后卻以各種理由拒付出讓金 。第三，對土地用途的審核，出租土地的用途應符合規(guī)定的土地用途。 ④ 有關部門認證的出租地塊開發(fā)投資證明 。 有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的 ， 出租人和承租人應當在租賃合同簽訂后 15日內 ， 申請土地使用權出租登記 。 同一宗地設立若干抵押權時 ， 以受理申請的先后順序進行審核 、 登記 ， 抵押權的順序以核準抵押登記的先后為序 。 因處分抵押集體土地使用權涉及集體土地轉為國有土地 ， 集體土地使用權抵押應取得集體土地所有權人同意 。 申請登記時 ， 申請人應提交的土地權屬證明文件包括：土地使用權證 、 主合同和抵押合同 、 土地估價報告 ， 以及下列其他相關文件： ① 以劃撥土地使用權抵押的 ， 提交土地行政主管部門批準抵押文件和處置時應交付的土地出讓金數額； ② 依法以集體土地使用權抵押的 ， 提交集體土地所有權人同意抵押證明； ③ 抵押人為股份制企業(yè)的 ， 提交董事會同意抵押證明； ④ 以共有土地使用權抵押的 ， 提交其他共有人同意抵押證明 。 土地使用權設定抵押權登記是對一已登記過國有土地使用權或集體土地使用權宗地上新設定抵押權進行的土地登記 。 通過土地使用權抵押 ， 債權人可以取得土地使用權的變價處分權和就賣得價金優(yōu)先受償權 。 同一宗地多次抵押時 ， 以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實現抵押權 。 他物權設定登記 設定抵押權的集體土地使用權應為鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、 村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權 ， 依法承包的荒山 、 荒溝 、 荒丘 、 荒灘等荒地的集體土地使用權以及通過拍賣方式取得的 “ 四荒 ” 地的集體土地使用權 。 土地使用權抵押權設定登記不涉及土地所有權 、 使用權的變更 ，因此 ， 土地使用權抵押權設定登記不需報人民政府批準 ， 經土地行政主管部門批準后 ， 即可直接進行注冊登記 。 （ 1） 土地使用權出租的法律特征 1） 行為的法定性 2）簽訂債權合同 他物權設定登記 （ 2） 土地使用權出租設定登記 土地使用權出租設定登記申請人為出租人 (土地使用者 )和承租人 。 ③ 土地使用權出租合同 。其次，對土地投資情況的審核，未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權不得出租。 案例 ? 某企業(yè)以出讓方式取得一塊國有土地的使用權后因資金緊張遂與縣國土局商議 先辦理國有土地使用證，企業(yè)以土地使用證為抵押向銀行貸款后再支付土地出讓金 ，縣國土局同意并為企業(yè)辦理了國有土地使用證。 ? 《城市房地產管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求賠償。 ? 土地使用者在約定期限內支付完土地出讓金后，按照《土地登記規(guī)則》（修正）第二十六條的規(guī)定：“以出讓方式取得國有土地使用權的，受讓方應當在按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金后三十日內， 持土地使用權出讓合同和土地使用權出讓金支付憑證申請國有土地使用權設定登記。《土地登記規(guī)則》第二十九條規(guī)定依法抵押土地使用權的，當事人應當在抵押合同簽訂后十五日內持抵押合同以及有關文件申請土地使用權抵押登記。 ? 國土局在履行其職責處理這個問題的過程中，一方面應通過行政或司法的手段追回企業(yè)未支付的出讓金，盡量減少國家損失 。 變更登記具有以下特性：第一 ， 變更登記只能發(fā)生于已登記權利的存續(xù)期間 。 土地權利變更登記有如下幾個特點：第一 ， 土地使用權 、 所有權和土地他物權變更登記發(fā)生在土地總登記 、 土地初始登記和他物權設定登記之后 。 劃撥國有土地使用權變更登記主要有兩種情況：一是劃撥國有土地使用權補辦土地出讓手續(xù)而進行的權利變更登記；二是因住房制度改革出售公有住房和經濟適用房等引起的劃撥國有土地使用權變更而進行的權利變更登記 。 符合下列條件 ， 經市 、 縣人民政府土地行政主管部門批準和房產管理部門批準 ， 其劃撥土地使用權和地上建筑物 、 其他附著物所有權可以轉讓 、 出租 、抵押： ① 土地使用者為公司 、 企業(yè) 、 其他經濟組織和個人； ② 領有國有土地使用權證； ③ 具有地上建筑物 、 其他附著物合法的產權證明； ④ 簽訂土地使用權出讓合同 ， 向當地市 、 縣人民政府補交土地使用權出讓金 。 在登記權屬審核時 ， 首先對登記申請人進行審核 ， 申請人應與 《 國有土地使用權證 》 上的權利人和 《 國有土地使用權出讓合同 》 上的受讓方一致；另外按照有關法律規(guī)定申請人應為公司 、 企業(yè) 、 其他經濟組織和個人 。 權利變更登記 2） 城鎮(zhèn)住房制度改革中涉及劃撥國有土地使用權變更登記 城鎮(zhèn)住房制度改革中涉及劃撥國有土地使用權變更登記 ， 登記申請人為售房單位和購房職工 。 其次對土地權利的審核 ， 出售公有住房的土地使用權應為劃撥國有土地使用權 。 權利變更登記 ? 其它方式國有土地使用權變更登記 出讓 、 國家作價出資 （ 入股 ） 、 國