【正文】 請給予登記 。 登記公信力既有保障不動產(chǎn)交易的動的安全功能 ， 也有損失權(quán)利的靜的安全的危險(xiǎn) ? 登記公信力的存在 ， 使真正權(quán)利人的權(quán)利在法律保護(hù)的次序上弱于登記權(quán)利 。 ? 更正登記是本登記的組成部分 ， 它是在總登記 、 初始登記 、 變更登記或注銷登記之后 ， 對登記簿標(biāo)示部和權(quán)利部中的不正確記載 ， 進(jìn)行更正的登記程序 ? 更正登記具有以下特點(diǎn)： ① 它是對登記簿上已有記載的更正 。 登記中出現(xiàn)不正確登記情況是可能的 ， 在不正確登記發(fā)生后到更正之前 ， 由于登記具有的公信力 ， 即使登記有錯(cuò)誤 ， 如果不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓了第三人 ，也要受到公信力的保護(hù) 。 第二 ， 行為的限定性 ， 異議登記是限制登記行為的一種 ， 對登記名義人處分權(quán)的限制達(dá)到保全登記權(quán)利人請求權(quán) 。 在繁復(fù)的登記過程中 ， 由于受到各種客觀環(huán)境和主觀因素的影響 ， 不正確記載經(jīng)常會出現(xiàn) ， 當(dāng)?shù)怯洸旧嫌涊d的權(quán)利狀態(tài)或其他內(nèi)容與實(shí)際狀態(tài)不相符合時(shí) ， 登記簿上的登記即為不正確登記 。 土地用途變更登記不涉及土地權(quán)屬的變更 ， 因此不需報(bào)人民政府審批 ，由土地行政主管部門審核通過即可直接進(jìn)行注冊登記 。國有土地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準(zhǔn)權(quán)的部門批準(zhǔn)用途改變的文件；以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，申請人還應(yīng)提交與政府簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同；農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的，申請人應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)業(yè)部門或其他有批準(zhǔn)權(quán)部門的批準(zhǔn)文件；集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交地方人民政府批準(zhǔn)用途改變的文件。 根據(jù) 《 土地管理法 》 、 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 及 《 土地管理法實(shí)施條例 》的有關(guān)規(guī)定 ， 國家實(shí)行土地用途管制制度 ， 依法改變土地用途的 ， 必須持批準(zhǔn)文件 ， 向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請 ， 由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記 。 申請登記時(shí) ， 申請人應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括： ① 地址變更登記申請人為土地所有權(quán)人時(shí) ， 提交土地所有權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)人時(shí)提交土地使用權(quán)證書；申請人為土地他物權(quán)人時(shí)提交土地他物權(quán)證明書 。 名稱變更登記不涉及土地權(quán)屬的變更，名稱變更登記不需報(bào)經(jīng)人民政府審批，由土地行政主管部門審核通過即可直接進(jìn)行注冊登記。 ②凡是地上存有建筑物或附著物的 ， 名稱變更登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物 、 附著物權(quán)屬證明 ， 如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等 。 此外 ， 名稱變更登記還可以保持地籍資料的現(xiàn)勢性和準(zhǔn)確性 ， 為土地管理奠定良好的基礎(chǔ) 。 對自然人 ， 其名稱一般為戶籍登記的姓名 ， 如戶口簿或身份證上載錄的姓名；對法人及其他組織 ， 其名稱一般要經(jīng)工商行政管理部門或主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn) ， 并且只有一個(gè) 。 土地他物權(quán)變更登記應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件包括： ① 原抵押合同 、 租賃合同等； ② 原 《 國有土地使用證 》 、 《 集體土地使用證 》 、 《 土地他物權(quán)證明書 》 ； ③ 變更后的抵押合同 、 租賃合同 、 遺囑等； ④ 有關(guān)批準(zhǔn)文件； ⑤ 其他證明文件 。 土地使用權(quán)出租期間依法轉(zhuǎn)讓的 ， 申請人為出租人 、 承租人和受讓人 ， 申請人應(yīng)在申請辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時(shí) ， 申請變更登記 。 權(quán)利變更登記 （ 2） 土地他物權(quán)變更登記 土地使用權(quán)抵押期間 ， 抵押合同的項(xiàng)目內(nèi)容發(fā)生變更的 ， 申請人為抵押人和抵押權(quán)人 ， 申請人應(yīng)當(dāng)在抵押合同發(fā)生變更之日起 15日內(nèi) ， 申請變更登記 。 抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在 ， 債權(quán)消滅的 ， 抵押權(quán)也消滅 。 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記涉及到土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的變更 ， 因此 ， 其變更登記需報(bào)縣級人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后 ,方可進(jìn)行注冊登記 。 集體土地使用權(quán)變更登記應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件包括： ① 原 《 集體土地使用權(quán)證 》 ； ② 《 集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議 》 ； ③ 《 轉(zhuǎn)移協(xié)議批準(zhǔn)文件 》 ；④ 其他證明文件 。 按規(guī)定 ， 開發(fā)整理項(xiàng)目竣工后要及時(shí)開展土地變更調(diào)查 ， 辦理土地變更登記 。 4） 土地開發(fā)整理涉及的農(nóng)用地調(diào)整 土地開發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)原則上不作調(diào)整 。 權(quán)利變更登記 2） “ 四荒 ” 土地使用權(quán)的變更 通過招標(biāo) 、 拍賣 、 公開協(xié)商等方式取得的 “ 四荒 ” 土地使用權(quán) ， 經(jīng)依法登記取得土地使用權(quán)證書的 ， 在規(guī)定的使用期限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 入股 、 抵押或者其他方式變更 。 1982年國務(wù)院 《 村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例 》 發(fā)布時(shí)起至 1987年 《 土地管理法 》 開始施行時(shí)止 ， 全民所有制單位 、 城鎮(zhèn)集體所有制單位違反規(guī)定使用的農(nóng)民集體土地 ， 按照有關(guān)規(guī)定清查處理后仍由全民所有制單位 、 城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的 ， 變更為國家所有 。 1） 集體土地所有權(quán)變更 集體土地所有權(quán)變更為國有土地所有權(quán)的情形有：國家對農(nóng)民集體全部進(jìn)行移民安置并調(diào)劑土地后 ， 遷移農(nóng)民集體原有土地變更為國家所有 。另外 ， 房產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)已辦理房產(chǎn)登記手續(xù) ， 申請人領(lǐng)有 《 房屋所有權(quán)證 》 ；授權(quán)經(jīng)營國有土地使用者一般不得向集團(tuán)公司以外的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地 。 權(quán)利變更登記 在登記權(quán)屬審核時(shí) ， 首先要對申請人進(jìn)行審核 ， 申請人應(yīng)與相關(guān)證明文件的土地使用者名稱一致 。 單位合并 、 分立 、 企業(yè)兼并的 ， 在合同簽訂后 30日內(nèi)或接到上級主管部門的批準(zhǔn)文件后 30日內(nèi)申請變更登記 。 出讓 、 國家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)變更登記是對經(jīng)登記的出讓 、 國家作價(jià)出資（ 入股 ） 、 國家租賃和授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓發(fā)生變更而進(jìn)行的登記 。 第三 ， 對土地用途的審核 ， 土地用途應(yīng)當(dāng)為住宅用地 。 出售公有住房 ， 售房單位與購房職工應(yīng)當(dāng)在縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門登記房屋所有權(quán)之日起 30日內(nèi) ， 申請劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 。 其次對 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 進(jìn)行審核 ， 合同的出讓方 ， 依法為市 、 縣人民政府土地行政主管部門 ， 并且應(yīng)當(dāng)由市 、 縣人民政府土地行政主管部門與受讓方 (申請人 )簽訂 。 權(quán)利變更登記 （ 2） 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 1） 劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記 劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的變更登記申請人為劃撥國有土地使用者 。 （ 1） 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記的法律特征 以劃撥方式取得土地的 ， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定 ， 報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 。 第二 ， 土地使用權(quán) 、 所有權(quán)和土地他物權(quán)變更是指三種權(quán)利主體的改變 ， 客體的部分改變及部分內(nèi)容的改變 。 第二 ， 變更登記以原有登記的正確性為必要條件 。另一方面，國土局應(yīng)按照《中華人民共和國土地管理法》第八十四條的規(guī)定：“土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。從這些規(guī)定我們不難看出， 抵押登記是土地使用權(quán)抵押的法定生效要件 ，銀行在為企業(yè)辦理抵押貸款時(shí)，只有當(dāng)雙方當(dāng)事人到相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)辦理抵押登記后，抵押才生效和受法律保護(hù) ? 按照民法理論， 土地登記是一項(xiàng)法律制度，它的根本目的是對權(quán)利的公示，確定土地權(quán)利歸屬和保障土地交易安全?！?按此規(guī)定，以出讓方式取得國有土地辦理土地使用證必須出具兩份文件，即土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，這兩者缺一不可?！蓖瑫r(shí)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第 55號發(fā)布）第十四條規(guī)定：“土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后 60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。但隨后 2年， 企業(yè)在銀行辦理抵押貸款并在國土局辦理抵押登記后卻以各種理由拒付出讓金 。第三，對土地用途的審核，出租土地的用途應(yīng)符合規(guī)定的土地用途。 ④ 有關(guān)部門認(rèn)證的出租地塊開發(fā)投資證明 。 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的 ， 出租人和承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后 15日內(nèi) ， 申請土地使用權(quán)出租登記 。 同一宗地設(shè)立若干抵押權(quán)時(shí) ， 以受理申請的先后順序進(jìn)行審核 、 登記 ， 抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)抵押登記的先后為序 。 因處分抵押集體土地使用權(quán)涉及集體土地轉(zhuǎn)為國有土地 ， 集體土地使用權(quán)抵押應(yīng)取得集體土地所有權(quán)人同意 。 申請登記時(shí) ， 申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬證明文件包括：土地使用權(quán)證 、 主合同和抵押合同 、 土地估價(jià)報(bào)告 ， 以及下列其他相關(guān)文件： ① 以劃撥土地使用權(quán)抵押的 ， 提交土地行政主管部門批準(zhǔn)抵押文件和處置時(shí)應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額； ② 依法以集體土地使用權(quán)抵押的 ， 提交集體土地所有權(quán)人同意抵押證明； ③ 抵押人為股份制企業(yè)的 ， 提交董事會同意抵押證明； ④ 以共有土地使用權(quán)抵押的 ， 提交其他共有人同意抵押證明 。 土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)登記是對一已登記過國有土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)宗地上新設(shè)定抵押權(quán)進(jìn)行的土地登記 。 通過土地使用權(quán)抵押 ， 債權(quán)人可以取得土地使用權(quán)的變價(jià)處分權(quán)和就賣得價(jià)金優(yōu)先受償權(quán) 。 同一宗地多次抵押時(shí) ， 以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán) 。 他物權(quán)設(shè)定登記 設(shè)定抵押權(quán)的集體土地使用權(quán)應(yīng)為鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、 村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán) ， 依法承包的荒山 、 荒溝 、 荒丘 、 荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)以及通過拍賣方式取得的 “ 四荒 ” 地的集體土地使用權(quán) 。 土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記不涉及土地所有權(quán) 、 使用權(quán)的變更 ，因此 ， 土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記不需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后 ， 即可直接進(jìn)行注冊登記 。 （ 1） 土地使用權(quán)出租的法律特征 1） 行為的法定性 2）簽訂債權(quán)合同 他物權(quán)設(shè)定登記 （ 2） 土地使用權(quán)出租設(shè)定登記 土地使用權(quán)出租設(shè)定登記申請人為出租人 (土地使用者 )和承租人 。 ③ 土地使用權(quán)出租合同 。其次，對土地投資情況的審核，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權(quán)不得出租。 案例 ? 某企業(yè)以出讓方式取得一塊國有土地的使用權(quán)后因資金緊張遂與縣國土局商議 先辦理國有土地使用證，企業(yè)以土地使用證為抵押向銀行貸款后再支付土地出讓金 ，縣國土局同意并為企業(yè)辦理了國有土地使用證。 ? 《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定：“土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求賠償。 ? 土地使用者在約定期限內(nèi)支付完土地出讓金后，按照《土地登記規(guī)則》（修正）第二十六條的規(guī)定：“以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在按出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后三十日內(nèi)， 持土地使用權(quán)出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記?！锻恋氐怯浺?guī)則》第二十九條規(guī)定依法抵押土地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi)持抵押合同以及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)抵押登記。 ? 國土局在履行其職責(zé)處理這個(gè)問題的過程中，一方面應(yīng)通過行政或司法的手段追回企業(yè)未支付的出讓金，盡量減少國家損失 。 變更登記具有以下特性：第一 ， 變更登記只能發(fā)生于已登記權(quán)利的存續(xù)期間 。 土地權(quán)利變更登記有如下幾個(gè)特點(diǎn)：第一 ， 土地使用權(quán) 、 所有權(quán)和土地他物權(quán)變更登記發(fā)生在土地總登記 、 土地初始登記和他物權(quán)設(shè)定登記之后 。 劃撥國有土地使用權(quán)變更登記主要有兩種情況：一是劃撥國有土地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)而進(jìn)行的權(quán)利變更登記；二是因住房制度改革出售公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房等引起的劃撥國有土地使用權(quán)變更而進(jìn)行的權(quán)利變更登記 。 符合下列條件 ， 經(jīng)市 、 縣人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn) ， 其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物 、 其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓 、 出租 、抵押： ① 土地使用者為公司 、 企業(yè) 、 其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； ② 領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證； ③ 具有地上建筑物 、 其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； ④ 簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ， 向當(dāng)?shù)厥?、 縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金 。 在登記權(quán)屬審核時(shí) ， 首先對登記申請人進(jìn)行審核 ， 申請人應(yīng)與 《 國有土地使用權(quán)證 》 上的權(quán)利人和 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 上的受讓方一致；另外按照有關(guān)法律規(guī)定申請人應(yīng)為公司 、 企業(yè) 、 其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人 。 權(quán)利變更登記 2） 城鎮(zhèn)住房制度改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 城鎮(zhèn)住房制度改革中涉及劃撥國有土地使用權(quán)變更登記 ， 登記申請人為售房單位和購房職工 。 其次對土地權(quán)利的審核 ， 出售公有住房的土地使用權(quán)應(yīng)為劃撥國有土地使用權(quán) 。 權(quán)利變更登記 ? 其它方式國有土地使用權(quán)變更登記 出讓 、 國家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國