【正文】 ④ 因處分抵押財(cái)產(chǎn)而引起土地使用權(quán)變更 。 （ 1）其它方式國(guó)有土地使用權(quán)變更的法律特征 1）出讓土地使用權(quán)變更 2）國(guó)家作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的變更 3）國(guó)家租賃國(guó)有土地使用權(quán)的變更 權(quán)利變更登記 （ 2） 其它方式國(guó)有土地使用權(quán)變更登記 出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記的申請(qǐng)人為出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人 ， 其中因處分抵押財(cái)產(chǎn)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的 ，申請(qǐng)人為抵押人 (使用者 )、 抵押權(quán)人和受讓人 。 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的 ， 在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議簽訂后 30日內(nèi) ， 涉及房產(chǎn)變更的 ， 在房產(chǎn)變更登記發(fā)證后十五日內(nèi)申請(qǐng)變更登記 。 處分抵押財(cái)產(chǎn)的 ， 在抵押財(cái)產(chǎn)處分后 30日內(nèi)申請(qǐng)變更登記 。 除了權(quán)屬證明文件外 ， 各類出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記還應(yīng)提交債權(quán)合同和有關(guān)證明文件 。 其次對(duì)轉(zhuǎn)讓地塊投資情況的審核 ， 出讓 、 國(guó)家租賃國(guó)有土地使用者對(duì)地塊的投資必須達(dá)到合同的約定 。 第四 ， 對(duì)土地用途的審核 ，土地用途一般不得改變 ， 若改變土地用途應(yīng)有有關(guān)部門的批準(zhǔn) 。 出讓 、 國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 、 國(guó)家租賃和授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)變更登記涉及到土地使用權(quán)的變更 ， 因此出讓和國(guó)家作價(jià)出資 （ 入股 ） 等國(guó)有土地使用權(quán)變更登記需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后 ， 方可進(jìn)行注冊(cè)登記 。 （ 1） 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更的法律特征 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更僅限于以下幾種情況： ① 農(nóng)用地調(diào)整； ② 土地征收； ③ 四荒地集體土地使用權(quán)的變更； ④ 農(nóng)民集體內(nèi)部成員之間的宅基地變更； ⑤ 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 村企業(yè)因破產(chǎn) 、 兼并等產(chǎn)生的集體土地使用權(quán)變更 。 因國(guó)家建設(shè)征收土地 ， 農(nóng)民集體建制被撤消或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口 ， 其經(jīng)征收的土地 ， 變更為國(guó)家所有 。 權(quán)利變更登記 《 人民公社六十條 》 公布時(shí)起至 1982年國(guó)務(wù)院 《 村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例 》 發(fā)布時(shí)止 ， 全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位使用的原農(nóng)民集體所有的土地 ， 有下列情形之一的 ， 變更為國(guó)家所有： ① 簽訂過土地轉(zhuǎn)移等有關(guān)協(xié)議的； ② 經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)使用的； ③ 進(jìn)行過一定補(bǔ)償或者安置勞動(dòng)力的；④ 接受農(nóng)民集體饋贈(zèng)的； ⑤ 已購(gòu)買原集體所有的建筑物的； ⑥農(nóng)民集體所有制企事業(yè)單位轉(zhuǎn)為全民所有制單位或者城鎮(zhèn)集體所有制單位的 。 權(quán)利變更登記 根據(jù) 《 人民公社六十條 》 確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán) ， 由于下列原因發(fā)生變更的 ， 按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán)： ① 由于村 、 隊(duì) 、 社 、 場(chǎng)合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的； ② 由于土地開發(fā) 、 國(guó)家征地 、 集體興辦企事業(yè)或者自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過土地調(diào)整的； ③ 由于農(nóng)田基本建設(shè)和行政區(qū)劃等原因重新劃定土地所有權(quán)界限的 。 1982年國(guó)務(wù)院 《 村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例 》 發(fā)布時(shí)起至 1987年 《 土地管理法 》 開始施行時(shí)止 ， 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 或村辦企事業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關(guān)規(guī)定清查處理后 ， 鄉(xiāng) （ 鎮(zhèn) ） 、 村集體單位繼續(xù)使用的 ， 可變更為該鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn) ） 或村集體所有 。 對(duì)于實(shí)行承包 、 租賃和股份合作方式治理的 ，可以依法繼承 、 轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租 。農(nóng)村村民出賣 、 出租住房后 ， 不得再申請(qǐng)宅基地 。 對(duì)確需調(diào)整的 ， 應(yīng)由雙方所有權(quán)人簽訂土地調(diào)整協(xié)議 。 農(nóng)民集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生調(diào)整的 ， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民委員會(huì) 2/3以上成員或 2/3以上村民代表的同意 ， 并報(bào)鄉(xiāng)人民政府和縣級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn) 。 權(quán)利變更登記 （ 2） 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記 集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更登記的申請(qǐng)人為集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更前后的權(quán)利人 。 集體土地所有權(quán)變更登記應(yīng)提交的權(quán)屬證明文件包括： ① 原 《 集體土地所有權(quán)證 》 ； ② 《 農(nóng)用地交換調(diào)整協(xié)議 》 ； ③ 《 農(nóng)用地交換調(diào)整批準(zhǔn)文件 》 ；④ 土地征收協(xié)議及批準(zhǔn)文件； ⑤ 其他證明文件 。 在申請(qǐng)登記權(quán)屬審核時(shí) ， 首先應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審核 ， 申請(qǐng)人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)權(quán)屬變更有關(guān)協(xié)議的簽定和協(xié)議批準(zhǔn)文件被批準(zhǔn)方一致；土地證書的權(quán)利人應(yīng)與集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)變更前的權(quán)利人一致 。 第三 ， 通過拍賣方式取得的 “ 四荒 ” 地的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的 ， 其土地使用期限應(yīng)小于使用期限減去已使用期限 。 權(quán)利變更登記 ? 土地他物權(quán)變更登記 土地他物權(quán)變更登記是對(duì)經(jīng)登記的土地他物權(quán)發(fā)生變更而進(jìn)行的土地登記 。 相關(guān)法律規(guī)定 ， 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保 。 抵押合同發(fā)生變更的 ， 抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后十五日內(nèi) ， 持有關(guān)文件到土地行政主管部門辦理變更抵押登記手續(xù) 。 承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租 、 轉(zhuǎn)讓或抵押 ， 必須依法登記 。經(jīng)抵押權(quán)人同意 ， 抵押的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的 ， 申請(qǐng)人為抵押人 、 抵押權(quán)人和受讓人 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的同時(shí) ， 申請(qǐng)變更登記 。 土地使用權(quán)出租期間 ， 租賃合同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容發(fā)生變更的 ， 申請(qǐng)人為出租人和承租人 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在租賃合同發(fā)生變更之日起 15日內(nèi) ， 申請(qǐng)變更登記 。 土地使用權(quán)出租期滿 ， 續(xù)簽出租合同的 ， 申請(qǐng)人應(yīng)在期滿之日起 15日內(nèi) ， 申請(qǐng)變更登記 。 其它形式的土地他物權(quán)變更 ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在變更事實(shí)發(fā)生之日起 30日內(nèi) ， 申請(qǐng)交更登記 。 土地他物權(quán)變更登記不涉及土地所有權(quán)和使用權(quán)的變更 ， 因此 ， 土地他物權(quán)利變更登記不需報(bào)人民政府批準(zhǔn) ， 經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)后 ， 即可直接注冊(cè)登記 。 這里的名稱是指依法在主管部門完成登記 ， 為法律認(rèn)可的 “ 名稱 ” ， 具有法律意義 。 不管是自然人名稱的變更 ， 還是法人或其他組織名稱的變更 ， 必須履行特定的法律手續(xù) 。 由于土地權(quán)利人是土地權(quán)屬的主體 ， 土地權(quán)利人的名稱是確定和區(qū)分土地權(quán)利歸屬的唯一標(biāo)識(shí) ， 因此 ， 當(dāng)土地權(quán)利人的名稱實(shí)際發(fā)生變更時(shí) ， 土地登記簿中該土地權(quán)利人的名稱也必須進(jìn)行相應(yīng)的變更 。 其他類型變更登記 名稱變更登記的申請(qǐng)人為名稱變更了的土地權(quán)利人 ， 可以是自然人 ， 也可以是法人和其他組織 。 在進(jìn)行登記時(shí) ， 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬證明文件包括： ① 名稱變更登記申請(qǐng)人為土地所有權(quán)人時(shí)提交土地所有權(quán)證書；申請(qǐng)人為土地使用權(quán)人時(shí)提交土地使用權(quán)證書；申請(qǐng)人為土地他物權(quán)人時(shí)提交土地他物權(quán)證書 。 ③ 自然人名稱變更時(shí) ， 申請(qǐng)人應(yīng)提交戶籍部門的姓名變更證明文件；法人或其他組織名稱變更時(shí) ， 申請(qǐng)人提交工商行政管理部門或主管部門的名稱變更批準(zhǔn)文件 。其次對(duì)名稱變更證明文件進(jìn)行審核，在名稱變更登記的審核階段，土地登記人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)名稱變更證明文件進(jìn)行審核；自然人變更名稱的，土地登記人員應(yīng)審核名稱變更證明文件的開具單位是否為自然人所在地的戶籍部門；對(duì)于法人或其他組織變更名稱的，土地登記人員應(yīng)當(dāng)按照法人或組織的類別審核為其開具名稱變更證明文件的單位是否為有批準(zhǔn)權(quán)的部門，如企業(yè)法人的名稱變更證明文件，一般應(yīng)由工商行政管理部門開具，社團(tuán)法人的名稱變更證明文件應(yīng)由民政部門開具。 其他類型變更登記 地址變更登記 土地權(quán)利人的地址是土地權(quán)利人生活或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主要場(chǎng)所 ,把土地權(quán)利人的地址記載到土地登記冊(cè)上 ,不僅是為了土地登記機(jī)關(guān)與土地權(quán)利人關(guān)系的方便 ,更重要的是關(guān)系到訴訟等的管轄和債務(wù)清償?shù)膶俚?,以及依據(jù)土地權(quán)利人的地址審核和確認(rèn)申請(qǐng)人所提交的某些證件 、 證明是否有效 。 土地使用者 、 所有者和土地他物權(quán)者更改地址的 ， 應(yīng)當(dāng)在地址發(fā)生變更之日起 30日內(nèi)申請(qǐng)地址變更登記 。② 凡是地上存有建筑物或附著物的 ， 變更登記申請(qǐng)人還應(yīng)提交地上建筑物 、附著物權(quán)屬證明 ， 如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證等 。 其他類型變更登記 土地用途變更登記 土地用途是實(shí)際利用方式的反映 ， 是土地狀況的最重要特征之一 ， 土地利用具有社會(huì)性 ， 不同的土地用途對(duì)個(gè)人 、 社會(huì)乃至環(huán)境的影響不同 ， 因此土地用途歷來為人們所重視 ， 并成為土地登記的一項(xiàng)重要內(nèi)容 。 因而 ， 當(dāng)土地的實(shí)際用途發(fā)生變更后 ， 土地權(quán)利人 (所有權(quán)人和使用權(quán)人 )應(yīng)當(dāng)向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)進(jìn)行土地用途變更登記 ， 土地用途變更登記的意義在于：一方面可以保持土地登記資料的現(xiàn)勢(shì)性 ， 使土地行政主管部門及時(shí)了解和掌握土地利用狀況的變化 ， 方便政府對(duì)土地的管理；更重要的是可以通過土地用途變更登記 ， 把土地利用納入政府的規(guī)劃和控制之中 ， 從而優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu) ， 實(shí)現(xiàn)土地利用經(jīng)濟(jì)效益 、 社會(huì)效益和生態(tài)效益的最大化 。 變更登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的權(quán)屬文件資料主要有：登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地證書，地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，土地用途變更的批準(zhǔn)文件。 其他類型變更登記 土地用途變更批準(zhǔn)文件是土地權(quán)利人向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)土地用途變更登記的要件 ， 是土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地用途變更登記的依據(jù) ， 因此也是土地登記人員辦理土地用途變更登記時(shí)審核的重點(diǎn) 。 第二 ， 農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及已登記地類變化的 ， 土地登記人員應(yīng)審核簽發(fā)用途變更批準(zhǔn)文件的單位是否為有批準(zhǔn)權(quán)的部門；集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的 ， 土地登記人員應(yīng)審核其土地用途變更批準(zhǔn)文件是不是由地方人民政府簽發(fā)的 。 其他類型變更登記 異議登記 是與本登記相對(duì)應(yīng)的登記制度 ， 它為保障登記請(qǐng)求權(quán)而創(chuàng)設(shè) ， 是本登記前進(jìn)行的一項(xiàng)預(yù)備登記 。 建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)備登記制度 （ 預(yù)告登記和異議登記 ） ， 目的在于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán) ， 穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)交易秩序和交易安全 ， 平衡不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)各方的利益 ， 特別是保護(hù)弱勢(shì)群體或個(gè)體 。 更正登記 就是針對(duì)不正確登記所設(shè)立 。 五、 異議登記與更正登記 ? 異議登記制度的特點(diǎn) 第一 ， 行為的暫時(shí)性 ， 異議登記是本登記前的一項(xiàng)登記 。 第三 ， 行為的保障性 ， 異議登記是保全登記行為之一 ， 目的是確保登記權(quán)利人應(yīng)得權(quán)利的實(shí)現(xiàn) 。第五 ， 行為的自由性 ， 異議登記有理由時(shí)可以直接注銷無效的登記 ， 而不需不動(dòng)產(chǎn)利害關(guān)系人的同意 。 可見出現(xiàn)不正確登記 ， 受害人主要是權(quán)利人 。 由此可見 ， 異議登記是對(duì)第三人產(chǎn)生的一種對(duì)抗效力 。 ② 它是對(duì)不正確登記行為的改正 。 ? 在公信原則下 ， 登記的權(quán)利具有公信力 ， 若登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有瑕疵 ， 但基于公信力 ， 法律仍然承認(rèn)該登記具有法律效力 。 設(shè)立更正登記制度 ， 目的是真正權(quán)利人的權(quán)利在法律上得到完全保護(hù) 。 為了防止登記中出現(xiàn)錯(cuò)誤或疏漏 ， 以及對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù) ， 在不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系中還有兩個(gè)措施 ， 一是登記前的實(shí)質(zhì)審查制度 ， 二是登記后受損的登記賠償制度 。 如果登記機(jī)關(guān)沒有依法履行職責(zé) ， 就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 ， 當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)故意或過失造成不正確登記 ， 因認(rèn)可登記公信力而對(duì)登記相關(guān)人造成損害時(shí) ， 要由國(guó)家進(jìn)行賠償 （ 國(guó)家賠償制度 ） 。 另外 ， 更正登記請(qǐng)求權(quán)是一種物權(quán)請(qǐng)求權(quán) ， 與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)并存時(shí)有優(yōu)先的效力 。 更為重要的是 ， 加上更正登記后 ， 對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù) ， 便形成了一個(gè) 登記前 （ 審查 ） → 登記后 （ 更正 ）→ 登記受損失后 （ 賠償 ） 的保護(hù)體系 ， 互相補(bǔ)充 ， 更為嚴(yán)密 。 我們可以把導(dǎo)致更正登記發(fā)生的情形按時(shí)點(diǎn)分為兩類：一是始點(diǎn)不正確登記 ， 即總登記或初始登記時(shí)就發(fā)生的不正確登記 。 我們也可以將導(dǎo)致更正登記發(fā)生的情形按原因分為以下幾類： ① 因登記人員登記過程中的過失造成錯(cuò)誤或遺漏登記 。 ③ 因登記人員 、 登記義務(wù)人或他們共同的主觀故意行為導(dǎo)致的不正確登記 。 對(duì)于土地登記而言 ， 錯(cuò)登和漏登的情形主要有：土地權(quán)利人名稱錯(cuò)誤 、共有土地各共有權(quán)人權(quán)利比率錯(cuò)誤或遺漏 、 土地權(quán)利登記錯(cuò)誤 、 權(quán)利內(nèi)容錯(cuò)誤或遺漏等等 。 更正登記分為兩類：一是 申請(qǐng)更正登記 ， 即由民事主體 （ 利害關(guān)系人 ）引發(fā)的更正登記 。 申請(qǐng)更正登記是更正登記程序的基本原則 ， 直接更正登記則是例外程序 ， 只有在法定情形下才能適用 。 更正登記請(qǐng)求權(quán)是指受不正確登記影響的人 ， 對(duì)因更正而受影響的人 ， 請(qǐng)求同意進(jìn)行更正登記的權(quán)利 。 更正登記請(qǐng)求權(quán)對(duì)真正權(quán)利人來說 ， 意義重大 。 更正登記請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán) 。 因此當(dāng)不正確登記消滅時(shí) ， 更正登記也消滅 ， 更正登記請(qǐng)求權(quán)也就隨之消滅了 。 注銷登記是登記制度的重要組成部分 ， 是產(chǎn)權(quán)明晰的保障 ， 是確保不動(dòng)產(chǎn)交易安全 、 維護(hù)市場(chǎng)秩序的重要法律手段 。 進(jìn)行注銷登記應(yīng)為權(quán)利人的一項(xiàng)義務(wù) ， 遇有須注銷事實(shí)發(fā)生 ， 均應(yīng)當(dāng)主動(dòng)申請(qǐng)注銷登記 ， 以消除不利于交易安全的隱患 。 ② 國(guó)家組織移民 ， 農(nóng)民集體成建制遷移后不再使用的原農(nóng)民集