世聯(lián)_區(qū)域運(yùn)營案例研究_26ppt(已修改)
2025-02-24 16:31 本頁面
【正文】 區(qū)域運(yùn)營案例研究 通過研究項目背景類似、具備參考條件的不同案例，為本項目的物業(yè)發(fā)展建議提供借鑒 對案例選取的前提 —— ?處于城市核心區(qū)外圍，區(qū)域陌生，缺乏基本生活配套； ?大盤開發(fā)，區(qū)域運(yùn)營對本案有借鑒意義； ?項目成功塑造品牌，提升物業(yè)價值，得到市場認(rèn)可。 ?美國 Reston新城 ?重慶江與城 ?重慶融匯半島 ?淮南淮河新城 案例研究的目的 —— ?對本案區(qū)域運(yùn)營方向做判別，同時為項目物業(yè)發(fā)展建議提供參考； ?如何在區(qū)域陌生，缺乏配套下強(qiáng)化自我，提升區(qū)域價值吸引客戶； ?借鑒案例中獨(dú)特且有良好市場反響的區(qū)域運(yùn)營和啟動策略。 城市人口 案例借鑒 城市級區(qū)域運(yùn)營 項目級區(qū)域運(yùn)營 說明：主要借鑒各成功案例區(qū)域運(yùn)營和項目操作，而非城市背景 Reston現(xiàn)狀 —— 距離華盛頓 35公里，是美國最大最成功的新城，完善的復(fù)合功能配套 區(qū)域概況 ?位置 ： Reston屬于弗吉尼亞州費(fèi)爾菲克斯縣。位于華盛頓市以西 35公里，杜勒斯收費(fèi)機(jī)場公路旁，開車至杜勒斯機(jī)場 15分鐘。 ?規(guī)模 ：占地 45平方公里，擁有 60， 353的人口，規(guī)劃戶數(shù) ，建成戶數(shù)，就業(yè)率達(dá) 50%。 ?配套 ：學(xué)校、圖書館、教堂、日托中心、醫(yī)療護(hù)理設(shè)施、消防隊、警察局、文化娛樂活動設(shè)施、公共交通網(wǎng)和公共開放空間、公司總部、商業(yè)辦公、公共機(jī)構(gòu)和政府機(jī)構(gòu)等復(fù)合功能配套。 Reston, Virginia 面積（公頃） 用地百分比 （ %） 住房用地 1603 53 市鎮(zhèn)中心 538 18 開放空間 445 15 城市 公共設(shè)施 134 5 道路 /停車 275 9 總計 2995 100 城市人口 Reston新城背景 發(fā)展歷程中美國政府進(jìn)行強(qiáng)勢的規(guī)劃和大力投資和政策支持，經(jīng)歷四個實力雄厚的開發(fā)公司 ?開發(fā)時間進(jìn)程 ?購買場地： 1961年 ?開始規(guī)劃： 1962年 ?開工： 1963年 ?開盤： 1964年 ?開發(fā)階段數(shù)： 6（ 5個村中心和 1個市鎮(zhèn)中心） ?Lake Anne Village: 1965年 ?Hunters Woods: 1965 年 ?Tall Oaks: 1974年 ?South Lakes: 1978 年 ?North Point Village: 1982年 ?完成階段數(shù)： 6 ?完成百分比： 99% ?全部竣工日期： 2023年 19621970 發(fā)展緩慢 19711990 發(fā)展迅速 19912023 發(fā)展平穩(wěn) 開發(fā)商： 提出整體PRC法開發(fā) Lake Anne，以高爾夫為啟動 地塊項目，之后引進(jìn)中小企業(yè)落戶，啟動商業(yè)中心，引進(jìn)基礎(chǔ)配套服務(wù)業(yè)，引入兩家大型新興公司進(jìn)入實業(yè)中心，并完善了周邊的公交網(wǎng)絡(luò)及強(qiáng)化休閑娛樂配套。 開發(fā)商 ： Gulf Oil公司有償修建通往杜勒斯機(jī)場的交通線路，并連接 Reston內(nèi)部交通。 啟動Hunters Woods中心，引入喜來登酒店等高端物業(yè) 。 發(fā)展 Tall Oaks， 開發(fā)土地用于地鐵系統(tǒng)，太陽能，緊急衛(wèi)生保健等配套設(shè)施。內(nèi)部交通系統(tǒng)改善。 Mobile公司從 Gulf公司手上獲得運(yùn)營所有權(quán)，目標(biāo)是完成市鎮(zhèn)中心建設(shè)。 Reston情報中心 606線路開通， North Point做為 Reston的商務(wù)板塊 正式啟動。發(fā)展 South Lake購物中心圈，創(chuàng)辦南湖高中， 啟動建設(shè)市鎮(zhèn)中心 。 開發(fā)商： North Point商務(wù)高速發(fā)展，成立Reston最大的商會。Hunters Woods運(yùn)營商破產(chǎn) 。 Wester成為Reston項目主要運(yùn)營者。 大西洋不動產(chǎn)買下 Hunter Woods和Tall Oaks進(jìn)行重建。喜來登入駐開發(fā)并擴(kuò)張。 引入高新科技企業(yè)， 引爆商業(yè)物業(yè)銷售。繼續(xù)發(fā)展市鎮(zhèn)中心，完善各配套。 人口增長歷程 時間 人口 %177。 1970 5,722 — 1980 36,407 % 1990 48,556 % 2023 56,407 % 城市人口 Reston新城 政府：通過 PRC法，建設(shè)地理勘查局總部。 政府：修建郵電大廈、警察分局、醫(yī)院，建立美國地質(zhì)勘測總部。 政府：通過 PRC擴(kuò)展形成新區(qū)域規(guī)劃法。對 Lake Anne廣場再修整。 經(jīng)歷了漫長的 40年發(fā)展 Reston新城才得以成熟，投入了大量的開發(fā)成本和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ?長達(dá) 40年的運(yùn)營，投入大量資金，先完善基礎(chǔ)配套和相關(guān)設(shè)施，再開發(fā)物業(yè) ； ?運(yùn)營商依法交替對區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，保證了運(yùn)營資金的穩(wěn)定，及區(qū)域開發(fā)的完整
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