【正文】 思考： 1. 2023年市場形勢與市場特殊性 2. 萬科浦東最新標桿力作的生生不息 3. 項目價值點合理完美釋放，助力銷售 2023 勝而后戰(zhàn) 摩登價值 摩登宣言 愈行愈摩登 第一篇章 2023 勝而后戰(zhàn) 2023年上海樓市預判 —— 慣性扼制強烈反轉 二次調控剛滿兩月，看似低迷的上海樓市開始暗流涌動。在剛過去的 11月下半月，閘北、青浦、長寧、楊浦等區(qū)再現(xiàn)久違的開盤熱銷場面?！敖鹁陪y十”之后， 11月并未出現(xiàn)樓市拐點 ，截止 11月底，成交量逼近百萬平方米，成交均價更是徹底翻盤，達到了歷史高位。 小區(qū)域受政策影響的波長過長，受市場慣性影響更大， 11月區(qū)域市場 成交量明顯超過市區(qū) 。 全市商品房4 月新政以來每周走勢16093 161171632911027105461017312384107199788106841175287489612 9714128191171813179 1302212275136711507114383167231739318765177441704414980133931302915128163900 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 01 0 0 . 0 01 00 4181 00 4251 00 5021 00 5091 00 5161 00 5231 00 5301 00 6061 00 6131 00 6201 00 6271 00 7041 00 7111 00 7181 00 7251 00 8011 00 8081 00 8151 00 8221 00 8291 00 9051 00 9121 00 9191 00 9261 01 0031 01 0101 01 0171 01 0241 01 0311 01 1071 01 1141 01 121萬平方米700090001100013000150001700019000元 / 平方米供應 成交 成交均價 樓市又見量價齊升 區(qū)域市場成交量 市區(qū) 關鍵點：快速去化，搶占時機 李先生： 私企業(yè)主 現(xiàn)住大三房，一直想買別墅，和父母孩子一起住。要買個大品牌 ， 好品質 的房子，不管是從外觀上還是內在材料上都是最好的，要有升值的潛力 ，反正要是這個地方 最好的 。 區(qū)域客購房觀念基本與前兩年的上海市區(qū)保持一致 金先生： 白領 首次購房，婚房，三室，市場上一直沒有相中滿意的。首先是 品牌 看不上，沒有 品質 保證；另一個原因是毛坯房，自己 裝修 太費錢費時，工作太忙沒有時間，出了問題也不好找賠償。 再改客戶，自我實現(xiàn) 首臵客戶，歸屬需求 關鍵點：把握小區(qū)域市場購房觀念的滯后性 項目客群來源的明確與可控 別墅客： 品牌 社區(qū)氛圍 品質 公寓客： 小戶型 （ 剛性首臵）品質 /生活氛圍 /配套 （投資）品牌 /地鐵 /升值 大戶型 品質 規(guī)劃 /社區(qū)氛圍 產品 短期 需求 ： 歸屬需求 尊重需求 短期 需求 ： 自我實現(xiàn) 資產長期保值的強烈需要 從觀瀾湖 11月的熱銷態(tài)勢來看，其不可比擬的的稀缺價值根本不為市場觀望情緒和宏觀政策的影響所動，其高端品質、內蘊的身份地位感仍然吸引著消費者， 價值的保值增值 正與消費者的 長期愿望 不謀而合，熱銷意料之中。 品質感 身份地位感 一種有面子的，有身份地位感的長期保值 高端別墅持續(xù)火熱 觀瀾湖 億元豪宅 11月熱銷三套 全部全額付款 先啟動 再帶動 新場 /惠南 /周康 大浦東 /少量虹口、楊浦 泛上海 口碑帶動購買及投資的信心與熱情 突破口，形象保護傘及第一桶金 身邊人對項目的深刻體會 ? 別墅客群 ? 主力客戶：金橋、聯(lián)洋，張江，新場、惠南、周康客戶 ? 其次為：大浦東其他區(qū)域高端人群，以及奉賢非本地人的私營業(yè)主（以奉賢東部為主）。 ? 并有少量虹口、楊浦為主的市區(qū)客。 ? 公寓客群 ? 核心客戶：新場、惠南為主的區(qū)域客。 ? 重要客戶：張江、金橋，川沙，奉城為主的奉賢客。 ? 機會客戶： 11號線為主的其他區(qū)域客。 —— 消費市場，參與者、使用者的影響力 消費者中心論 大家好才是真的好 觀點一： 必須托舉項目的標桿姿態(tài) 第二篇章 摩登價值 長泰監(jiān)測 海派，的確可以有很多傳奇 7月 8月 9月 10月 11月 以具體產品為主，每月持續(xù)投入詮釋項目海派形象， 加深消費者對項目形象的輪廓描繪，形成競品差異 海派經典產品 +海派印象形象鞏固 20231125，投放于 《 上海樓市 》 202392，投放于 《 東方早報 》 A3新聞版 202398，投放于 《 東方早報 》 A3新聞版 202398，投放于 《 東方早報 》 A5大都會版 中海監(jiān)測 風格至上，自然棲居 10月 11月 11月 28日開盤 投放信息量較少，僅釋放建筑風格與自然生態(tài)等產品具體信息，開盤重要節(jié)點持續(xù)炒作 賴特水岸別墅 +開盤炒作 20231120，投放于 《 上海樓市 》 跨頁 20231025，投放于 《 上海樓市 》 整版 于傳續(xù)，回溯千年摩登源起 血脈中滲入浦東第一大鎮(zhèn)的盛世從容 于未來，在大上海增長極停佇 世界軸崛起，萬科正傾聽時代的脈動 于生活，透視國際摩登表情 領創(chuàng)上海摩登精神 越是摩登時代 越有摩登心情 清林徑 愈行愈摩登 品牌屋與品牌寫真 清林徑 世界軸 愈行愈摩登 迪士尼 地鐵旁 原創(chuàng)摩登經典 萬科品牌 原創(chuàng)摩登 九重公園 倍享空間 世界軸 上海萬科浦東最新力作 包豪斯標志著現(xiàn)代設計的誕生，對世界現(xiàn)代設計的發(fā)展產生了深遠的影響。 帝國大廈是美國現(xiàn)代工業(yè)革命的代表力作，采用大面積“芝加哥窗”和新型建材。帝國大廈一方面象征著美國工商業(yè)文化；一方面是紐約，甚至全美國的永遠地標。 1959年 8月 26日， Mini的傳奇正式開始。mini是一種時尚的生活，時尚的氣息。MINI與時尚和摩登的緊密關系，從誕生一直延續(xù)至今。 美國商業(yè)文化 摩登的精髓 : 當代的價值永恒，穿越時代仍是經典 現(xiàn)代藝術誕生 時尚傳奇 摩登的精髓 : 更在于永不妥協(xié)不停追求的態(tài)度 達芬奇，意大利文藝復興三杰之一，也是整個歐洲文藝復興時期最完美的代表。他的藝術實踐和科學探索精神與態(tài)度對后代產生了重大而深遠的影響。 約翰 〃 列儂，搖滾史上最偉大的音樂家之一 。 2023年，在滾石音樂雜志的評論“流芳百世的人物 :有史以來最偉大的 50名流行音樂藝術家”中， John Lennon和 Paul McCartney一手創(chuàng)建的 The Beatles則名列第一。 “ 流行稍縱即逝，風格永存” —— Coco Chanel 的口頭禪正完美詮釋這位時尚人物對流行、時尚與摩登的態(tài)度。 音樂教父 時尚先鋒 跨界領袖 摩登 價值永恒 享受永恒 身份地位永恒 標桿 = = + + 觀點二： 高于生活的追求 需要 高于對手的表達 摩登宣言 我確信 I believe 生活缺失摩登感 便覺坐臥不寧 我認同 I know 摩登是對潮流的解構 對經典的重塑 我堅守 I insist 生活不全是摩登 摩登卻全是生活 我誓言 I vow 除了摩登 對什么都不動心 潮流用過即棄 摩登經久彌新 骨子里的摩登精神 經得起時間的淬煉 萬科 〃 清林徑 以摩登為名 改寫一切生活體驗 （示意一） （示意二） 第三篇章 2023 摩登很精彩 決策因素的明確與可控 品牌 社區(qū)氛圍 品質 別墅 公寓 品質 產品 社區(qū)配套 品牌 傳播策略核心 銷售策略 品牌 社區(qū) 氛圍 品質 品質 產品 社區(qū) 配套 品牌 別墅 公寓 ? 以產定銷，緊隨工程進度 ? 優(yōu)劣搭配 ? 以漲定勢 ? 交錯放量 以別墅帶公寓 重點：從品牌切入，以品質銜接別墅與公寓部