7號院推廣案(已修改)
2025-02-05 13:03 本頁面
【正文】 中國，北京，魯能新城 2023年市場推廣策略建議東方博文 魯能新城項目組—— ——壹壹項目基本研究? 營銷模式逐漸城市化 ，策略型的推廣營銷模式成為主流，到 09年，幾個較為著名項目已成為區(qū)域乃至整個北京的標(biāo)桿性低密項目。? 知名開發(fā)商的介入（萬科、龍湖、魯能），帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，項目品質(zhì)和居住水平不斷升級， 區(qū)域市場升溫 。? 2023年的順義市場 住宅產(chǎn)品供應(yīng)兩極化 ，以小高層產(chǎn)品為絕對主力，少量別墅類產(chǎn)品；? 隨著奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、空港產(chǎn)業(yè)、馬坡未來城市規(guī)劃的帶動，區(qū)域發(fā)展前景看好， 未來升值潛力巨大 。順義區(qū)域市場簡況中央公園 本 案香悅四季金寶城總用地面積： 總建筑規(guī)模： 30萬平米容積率： 綠化率： 30% 現(xiàn)階段推出類型：六層洋房產(chǎn)品戶型： 160200平方米預(yù)計售價： 15000元 /平方米項目素描新城核心 — 濱水而建 — 公園為鄰?fù)ㄍ赴迨浇ㄖb修標(biāo)準(zhǔn)： 2023元 /平米香悅四季 12月成交 113套，成交均價約13949元 /平米，去除 2023元精裝與戶內(nèi)贈送面積，其毛坯成交價約在 10600—11000 元 /平米之間。合景 香悅四季開盤時間規(guī)模（平米） 容積率 產(chǎn)品構(gòu)成戶型區(qū)間（平米）報價（元 /平米）總價（萬元）0 10 50萬 811層板樓 83110兩居， 127155三居 1400016000120－ 260預(yù)計 2023年年初推出的小獨(dú)棟別墅：地上兩層、地下一層戶型： 235平方米、 240平方米戶型特點(diǎn)：地下面積均為 130平方米，并且是不計入銷售面積合景 香悅四季與本案相鄰，小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，總價預(yù)計在 450萬左右開盤時間規(guī)模（平米） 容積率 產(chǎn)品構(gòu)成戶型區(qū)間（平米）報價（元 /平米）總價（萬元）09年 8月 202300 1115層板樓，兩梯三戶、一梯兩戶 89兩居，90、 130三居 12500 80－ 120以酒店、別墅、洋房、商業(yè)多以酒店、別墅、洋房、商業(yè)多種業(yè)態(tài)為組成的綜合體項目。種業(yè)態(tài)為組成的綜合體項目。其中四星級金寶花園酒店、金其中四星級金寶花園酒店、金寶花園別墅已成熟使用。寶花園別墅已成熟使用。金寶城金寶城 12月成交月成交 5套，套，與其近期放盤量有關(guān)，均價與其近期放盤量有關(guān)，均價10095元元 /平米。平米。金寶城開盤時間規(guī)模（平米） 容積率 產(chǎn)品構(gòu)成戶型區(qū)間（平米）報價（元 /平米）總價（萬元）0 10 225000別墅 391套總 ，一期 類獨(dú)棟（后期 8層電梯洋房）300400，地上 2 1層，前二后三18000 450萬起香醍溪岸香醍溪岸 12月成交月成交 25套，成交均價較開盤套，成交均價較開盤上漲了約上漲了約 1500元，按地上面積為地下面積元，按地上面積為地下面積的的 ，其地上成交均價約為倍計，其地上成交均價約為 1960021000之間。之間。龍湖 香醍溪岸小 結(jié)? 在售的小高層公寓產(chǎn)品，在對外的宣傳上均將產(chǎn)品的形象升級。? 區(qū)域整體產(chǎn)品類型兩極分化，主要分為公寓產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品兩大類，過渡、自住兼投資型經(jīng)濟(jì)戶型和享受度假豪宅型；? 戶型面積區(qū)間：小高層在 130平方以下，別墅在 250平方以上，沒有中間過渡的產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)缺少舒適型的高端宜居產(chǎn)品? 洋房別墅化設(shè)計植入了別墅的空間尺度以及戶型設(shè)計理念，戶型呈現(xiàn)出了退臺、花房、露臺等，只有別墅才會有的靈動空間，使得具有著鮮明的 別墅血統(tǒng)。? 別墅式的生活氛圍在園林設(shè)計和建筑風(fēng)格上更突出表現(xiàn)人性化的良好融合。? 具備別墅社區(qū)獨(dú)有的資源優(yōu)勢在擁有生態(tài)環(huán)境及景觀的同時（中央公園、森林公園），又具備了城市住宅的便利和繁華，引領(lǐng)了一種全新的生活方式。 綜上所述，我們發(fā)現(xiàn)：新城稀缺的具備別墅品質(zhì)的低密住宅threats（ 威脅）?未來走勢不明朗，不確定因素的風(fēng)險?政策變化帶來的地產(chǎn)市場變化?周邊項目的跟隨競爭Strengths（ 優(yōu)勢）? 產(chǎn)品力強(qiáng)，具有較強(qiáng)稀缺性? 產(chǎn)品落差較小，均為同質(zhì)化客群? 緊鄰中央公園，絕對水景? 魯能地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢Weaknesses（ 劣勢）?區(qū)域價值認(rèn)可還需時日?相對的高成本帶來高定價，具有一定風(fēng)險Opportunities（ 機(jī)會）? 區(qū)域產(chǎn)品兩極分化嚴(yán)重，舒適型高質(zhì)產(chǎn)品稀缺；? 順義區(qū)域的不斷發(fā)展，生活配套逐漸完善；? 多個知名開發(fā)商進(jìn)入順義，區(qū)域市場升溫；? 大龍
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