【正文】 橋梁 價值BRIDGE VALUEEHOUSE CHINA易居中國本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權歸武漢易居投資有限公司所有，未經(jīng)書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。項目發(fā)展戰(zhàn)略分析（ Ⅰ ）金地集團四新項目發(fā)展研究報告橋梁 價值BRIDGE VALUE開發(fā)背景分析橋梁 價值BRIDGE VALUE區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘慕缍≒ART 1橋梁 價值BRIDGE VALUE千里之行，始于足下橋梁 價值BRIDGE VALUE鐘家村商圈鐘家村商圈王家灣商圈王家灣商圈漢陽大道四新沌口琴臺琴臺這是 一個曾經(jīng)沒有話題感的城市區(qū)域橋梁 價值BRIDGE VALUE沒有人能否認漢陽的光榮，正如沒有人能否認漢陽的未來一樣 !橋梁 價值BRIDGE VALUE【 武漢國際博覽中心 】【 武漢新區(qū)規(guī)劃圖 】 【 墨水湖大橋效果圖 】未來漢陽： “ 三大特色功能組團＋四湖連通水系生態(tài)網(wǎng)絡＋五縱五橫道路骨架 ” 的生態(tài)城市。橋梁 價值BRIDGE VALUE悠久的歷史，豐富的自然人文景觀資源，令人驕傲的過去，迷失的現(xiàn)在，美好的未來，漢陽，不僅僅是漢陽人的，更是武漢的；漢陽，正處于其發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點上，面臨新一輪的重大發(fā)展機遇！橋梁 價值BRIDGE VALUE一肩挑兩頭肩負了串聯(lián)武漢東部、西部、南部產(chǎn)業(yè)走廊的重大歷史使命；江城大道將與武漢大道一同構建武漢迎賓大道，貫通大武漢交通圈。重新解讀四新吳家山臺商投資區(qū)武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中國 .光谷高新開發(fā)區(qū)CBD三環(huán)線江城大道四新板塊橋梁 價值BRIDGE VALUE工程名稱 武漢國際博覽中心 四新道路路網(wǎng)建設 總港工程 軌道交通 三環(huán)線全市貫通投資總額 78億元 / 超過 70億實施進度 目前博覽中 心建設中 正在施工，多數(shù)道路未完工設計方已于 09年5月確定，方案深化中/ 目前，三環(huán)線西段、南段建成通車 ，東西段進入收尾工程 計劃完工期規(guī)劃于 2023年博覽中心竣工規(guī)劃于 2023年建成 /3號線計劃 2023年內(nèi)動工U6號線 20232023后動建設2023 年全線貫通重大規(guī)劃實施時間表大致時間節(jié)點在 2023年以后橋梁 價值BRIDGE VALUE令人興奮的消息東風來了！據(jù)可靠消息，武漢東風本田生產(chǎn)工廠 2期工程 j即將動建，預計 2023年 3月竣工。該基地將主要生產(chǎn)本田的中 /高檔車型，具備雙班 24萬輛生產(chǎn)能力。三環(huán)線江城大道東風本田 2期生產(chǎn)基地橋梁 價值BRIDGE VALUE四新，融通武漢三鎮(zhèn)；四新，融通武漢三鎮(zhèn)；四新，匯通各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈；四新，匯通各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈；四新，串聯(lián)武漢經(jīng)濟增長的軸心四新，串聯(lián)武漢經(jīng)濟增長的軸心 四新，正處于其發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點上，面臨新一輪的重大發(fā)展機遇！四新，正處于其發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折點上，面臨新一輪的重大發(fā)展機遇！武漢新的生長點武漢新的生長點理解四新橋梁 價值BRIDGE VALUE四新是： 武漢動力武漢動力中部發(fā)展看武漢武漢發(fā)展惠新區(qū)新區(qū)建設振四新 SO區(qū)域新定義橋梁 價值BRIDGE VALUE216。 項目用地位于武漢新區(qū)四新片區(qū)屬于成熟片區(qū)漢陽中心區(qū)與沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 過渡帶 ；216。 從東南方向，沿三環(huán)線，經(jīng)白沙洲大橋直達武昌。216。 南下由江城大道，可達武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，直奔京珠、滬蓉、漢宜高速公路。216。 沿江城大道北上，經(jīng)月湖橋，抵漢口和王家墩中央商務區(qū)， 只需 15分鐘車程。傳統(tǒng)過渡帶 , 區(qū)域認知度低距離主城核心區(qū) 15分鐘車程項目所在區(qū)位橋梁 價值BRIDGE VALUE處于四新未來縱向景觀軸上；東南向 15層以上有江景資源；西南向 10層以上有湖景資源；Ｊ５、Ｊ７地塊216。 項目東臨江城大道，是新區(qū)黃金景觀軸；216。 跨地塊的總港走廊是六湖連通重要渠道；216。 項目西南側(cè)的太子溪濕地及南太子湖景觀資源豐富。項目所在區(qū)位公眾交通配套缺失生活配套嚴重匱乏配套景觀長江南太子湖三角湖橋梁 價值BRIDGE VALUE受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn)品類型存在局限性地塊四至? 地塊東臨江城大道? 地塊南邊為三環(huán)線和芳草南四街（規(guī)劃路）? 地塊西邊是總綱排水走廊、四新中路（規(guī)劃路）? 地塊北邊是四新南路、芳草南三街（規(guī)劃路 ）規(guī)劃要求? 平均容積率為 ? 90平方米以下商品房建設規(guī)模不少于住宅總建筑規(guī)模的 66%；? 各地塊停車泊位按 3戶不少于 1個配建 ? J5地塊建筑高度不超過 27米；J6J7 J8規(guī)劃指標橋梁 價值BRIDGE VALUE詮釋 屬性區(qū)位屬性216。處于武漢新區(qū)四新片區(qū)216。近鄰兩大交通干道距離主城核心區(qū)１５分鐘車程216。無公交線路到達216。無大型商場、超市、醫(yī)院、餐飲、金融服務網(wǎng)點學校等配套216。城市陌生區(qū) , 區(qū)域認知度及認可度極低216?？赏ㄟ_性好216。交通配套、生活配套及其缺失項目屬性216。規(guī)劃總凈用地面積為 306556㎡ ，約合 ，平均容積率為 ，規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 216。處于四新未來縱向景觀軸上；東南向 15層以上有江景資源，西南向 10層以上有湖景資源；216。66%的住宅面積不得超過 90平米， J5建筑限高 27米216。規(guī)模大盤216。外部景觀資源較豐富216。受規(guī)劃條件及地塊劃分限制，可規(guī)劃產(chǎn) 品類型存在局限性項目界定：陌生區(qū)域 高端大盤項目界定橋梁 價值BRIDGE VALUE項目發(fā)展戰(zhàn)略研究橋梁 價值BRIDGE VALUE市場環(huán)境分析PART 1橋梁 價值BRIDGE VALUE漢陽區(qū)域市場分析橋梁 價值BRIDGE VALUE漢陽區(qū)域發(fā)展 漢陽地產(chǎn)發(fā)展迅速。從規(guī)模，品質(zhì)，價格等眾多指標已與武昌齊驅(qū)并駕。漢陽由四大版塊組成分別是，以鐘家村核心商圈為代表的以高層小規(guī)模高容積率社區(qū)。以王家灣為代表的小高層、高層為主的中等規(guī)模社區(qū)；以沌口開發(fā)區(qū)為代表的中大型規(guī)模新興居住區(qū)；以蔡甸為代表的大品牌大規(guī)模大型宜居社區(qū)。 鐘家村版塊（老商圈） 王家灣版塊（新興商圈） 沌口版塊（新興居住區(qū)） 蔡甸版塊（生態(tài)居住區(qū)），版塊的擴張和前移記述著漢陽的發(fā)展軌跡，也講述著人們的置業(yè)軌跡。同樣也標志著漢陽區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)進入了大盤時代。住宅開發(fā)向大型化，規(guī)模化趨勢發(fā)展。 橋梁 價值BRIDGE VALUE市場特征 漢陽區(qū)本月新增供應持續(xù)低位運行，成交量價齊齊回落，仍然處于存量快速消化階段片區(qū)解構區(qū)域動態(tài)競爭態(tài)勢個案表現(xiàn)武漢地鐵 4號線二期走向及站點設置敲定，年內(nèi)開始動工人信 漢商銀座開盤 ——投資型小戶型產(chǎn)品熱銷在標桿項目帶動下，鐘家村片區(qū)保持在一個較高的成交價格水平本月鐘家村、王家灣、沌口三大片區(qū)成交量占比均衡，鐘家村片區(qū)成交價格下滑，但仍處于高位水平，其余片區(qū)價格走勢趨穩(wěn)。橋梁 價值BRIDGE VALUE漢陽區(qū)本月新增供應持續(xù)低位運行，成交量價齊齊回落，仍然處于存量快速消化階段。市場特征橋梁 價值BRIDGE VALUE10月份漢陽區(qū)新增供應量仍然處于低位，且推出產(chǎn)品類型單一，尚不能緩解目前供求不平衡的矛盾。人信 漢商銀座 380套市場特征橋梁 價值BRIDGE VALUE漢陽區(qū)成交在經(jīng)過前幾月的大量消化后，在未有大量新增供應的有效支撐下，成交量回落明顯，本月同比下降 %。l 9月鑫瑞小城故事繼續(xù)熱銷，目前整體去化過半；另華潤置地中央公園、博學華府本月初新推都有很好的表現(xiàn)。市場特征橋梁 價值BRIDGE VALUE因鐘家村板塊高端項目成交量的回落，漢陽區(qū) 10月份成交價格出現(xiàn)下滑，同比 9月下降 %。而未來 11月份有可能受到人信 漢商銀座項目熱銷的拉動，使區(qū)域成交價格出現(xiàn)小幅上漲。市場特征橋梁 價值BRIDGE VALUE漢陽區(qū)本月雖成交量有所下滑，銷售去化周期呈現(xiàn)小幅的上漲的趨勢，但因未來新增供應入市有限，漢陽區(qū)將在近一段時間內(nèi)仍然處于存量的快速消化期。市場特征橋梁 價值BRIDGE VALUE本月漢陽區(qū)首次改善產(chǎn)品成為成交主力產(chǎn)品，占整體成交量的一半多，主要集中在華潤 中央公園、君融天湖、博學華府、新澳 藍草坪等首次改善產(chǎn)品的成交上。 11月份將因人信 漢商銀座的大量成交，使區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)產(chǎn)品的成交比例回升。市場特征橋梁 價值BRIDGE VALUE從產(chǎn)品線來看，成交主力依然集中在 80100面積段兩房， 100130平米三房。但相對于 9月份各產(chǎn)品線成交量均有明顯的萎縮，大部分樓盤都在消化前期剩余產(chǎn)品。市場特征橋梁 價值BRIDGE VALUE中心區(qū)改善型產(chǎn)品比較緊俏，市郊首置產(chǎn)品需求旺盛。從存量結(jié)構來看， 80100兩房存量主要集中在鐘家村板塊華潤置地 中央公園、新長江香榭琴臺項目上，而 120130的三房存量集中在沌口板塊。華潤置地 中央公園、新長江 香榭琴臺、博學華府、新澳藍草坪 海天幸福小城、新澳藍草坪、君融天湖、湘隆時代商業(yè)中心新長江 香榭琴臺、湘隆時代商業(yè)中心、博學華府、人信漢商銀座市場特征橋梁 價值BRIDGE VALUE本月漢陽區(qū)首次置業(yè)產(chǎn)品價格走勢較為穩(wěn)定，而改善類產(chǎn)品與高端產(chǎn)品的成交價格都出現(xiàn)了不同幅度的下滑。下個月首置產(chǎn)品將會受到人信 漢商銀座銷售價格的拉動，出現(xiàn)上升趨勢，而其余產(chǎn)品線以繼續(xù)消化存量為主，成交價格將在小范圍內(nèi)出現(xiàn)浮動。市場特征橋梁 價值BRIDGE VALUE市場特征綜述216。 區(qū)域十月份僅有一個項目有新品推出，人信 漢商銀座項目推出小戶型公寓類投資性產(chǎn)品，因地段屬于區(qū)域中心，交通、商業(yè)配套優(yōu)勢明顯，目前該產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)較為稀缺，投資價值較高，因此在開盤當天即能取得去化 87%的銷售成績。而本月內(nèi)僅博學華府、小城故事、君融天湖等中低價位的樓盤去化表現(xiàn)較好外，大部分樓盤的成交