【正文】 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 中凱置業(yè) 地產(chǎn)代理 ‖策劃 施橋金匯 南揚(yáng)州生活廣場營銷策劃報告 ?呈送：揚(yáng)州貴宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 謹(jǐn)希望為項(xiàng)目開發(fā)提供方向性支持 1/27/2023 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 二十一世紀(jì)的揚(yáng)州，商業(yè)零售業(yè)正在發(fā)生巨大的變革，人們的消費(fèi)意識及消費(fèi)觀念逐漸在轉(zhuǎn)變，從單純的購物型消費(fèi)發(fā)展到購物與休閑、娛樂、飲食相結(jié)合的享受型消費(fèi)，并且已成為時尚，大型一站式綜合型商業(yè)由此應(yīng)運(yùn)而生，在短短的時間內(nèi)取代傳統(tǒng)百貨商場一躍而成為新興商業(yè)形態(tài)的主體。 金匯 南揚(yáng)州生活廣場即將崛起于施橋，一個相對區(qū)域消費(fèi)力而言比較大型的商業(yè)物業(yè)將以非凡的恣態(tài)出現(xiàn)在南揚(yáng)州沿江大開發(fā)重鎮(zhèn)。我們的營銷策劃目標(biāo)和宗旨是：讓金匯 南揚(yáng)州生活廣場 在施橋區(qū)域內(nèi)開創(chuàng)全新的消費(fèi)潮流，彌補(bǔ)施橋商業(yè)區(qū)域內(nèi)的市場空白 ,全面提升施橋鎮(zhèn)的公共生活配套層次。 愿我司的努力，能為貴司聊盡綿??！ 順頌商祺！ 揚(yáng)州中凱置業(yè)有限公司 2023年 2月 20日 導(dǎo) 言 : 2 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 本報告的研究思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目背景 營銷策略 招商策略 廣告推廣 商家名錄 項(xiàng)目定位 3 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ?項(xiàng)目位置 ?行政人口 ?公共交通 ?歷史背景 ?未來展望 ?市場結(jié)論 第一部分 項(xiàng)目背景 4 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ■項(xiàng)目市場背景： □項(xiàng)目位置： 金匯 南揚(yáng)州生活廣場位于揚(yáng)州市瓜洲港口分區(qū)，彩虹西路以南，規(guī)劃運(yùn) 河南路以東。具體為，北臨彩虹西路，西臨規(guī)劃運(yùn)河南路、東臨揚(yáng)圩公路。此 地段為城鎮(zhèn)重要節(jié)點(diǎn)，具備較高的商業(yè)開發(fā)潛力。 □行政人口： 施橋鎮(zhèn) 轄東營門、六圩社區(qū) 2個居委會；橫東、永順、六圩、普照、共和、汪家、耿管營、施橋、馬橋、孫集、揚(yáng)子 11個村委會；面積 ，施橋人口 38312人，六圩鄉(xiāng) 13748人。 □公共交通： 208路： 汽車西站 (南 ) 邗江中專 開發(fā)大廈 世紀(jì)家園 通運(yùn)集團(tuán) 亞星集團(tuán) ?？速悹? 許莊 二橋村 揚(yáng)莊 亞普公司 周莊 四水廠 江海學(xué)院 馬莊 施沙路 謝莊小區(qū) 港南村部 花園莊 施橋鎮(zhèn) 水利加油站 陳巷 沙頭村 念二村 紅接 沙頭交管所 中心橋 北洲中隊(duì) (北中 ) 張家灣 李典鎮(zhèn) 吳橋加油站 三陽木業(yè) 紅橋鎮(zhèn) (紅中 ) 雙橋 立新橋 頭橋鎮(zhèn) 5 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 216路： 大明寺 農(nóng)科所 二十四橋 東方百合園 念四新村 梅莊新村 人民大廈 (中醫(yī)院 ) 西門 石塔寺 (人壽保險 ) 仙鶴寺 (市口腔醫(yī)院 ) 蘇北醫(yī)院 荷花池公園 冶金廠 工人新村 亞星客車廠 工具三廠(邗江公路站 ) 吳巷 戴莊 通運(yùn)集團(tuán) 亞星集團(tuán) ?？速悹? 許莊 二橋村 揚(yáng)莊 亞普公司 周莊 四水廠 江海學(xué)院 施橋船閘 施橋中學(xué) 施橋鎮(zhèn) 運(yùn)河大橋 機(jī)械廠 印刷廠 六圩鄉(xiāng) 新?lián)P村 客運(yùn)站 揚(yáng)州港 □歷史背景： 施橋鎮(zhèn)有著 600多年的歷史，但它的淵源卻因通江連河而更為悠遠(yuǎn)。 據(jù)歷史記載，漢時“曲江觀潮”一直是揚(yáng)州勝景，漢代作家枚乘著名的辭賦《七發(fā)》曾盡情鋪陳渲染廣陵潮驚心動魄的聲勢，《集府 長干曲》也有詩云：“逆浪故相邀，菱舟不怕?lián)u。妾家揚(yáng)子住，便弄廣陵潮?！痹娭小皳P(yáng)子”指的即是施橋鎮(zhèn)的揚(yáng)子橋，它是一個古津渡。唐以后，長江下游河床開始劇變，長江泥沙逐漸沉積，水下沙坎陸續(xù)露出水面。古瓜洲鎮(zhèn)在晉時始露出水面，唐中葉后與北岸揚(yáng)子橋相連。也就是說，施橋的“揚(yáng)子橋”古津渡比瓜洲古渡的歷史還早了許多年。 6 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 橫穿施橋鎮(zhèn)的一條長河，由于直通長江，故稱通江港，就是今天的施橋港。當(dāng)年是條很深的河港，一直無橋，阻隔了南北交通，行人全靠船渡河。而后來，有和尚捐資從江南運(yùn)來 6塊條石建起了溝通兩岸的橋梁。因?yàn)樵爝@座橋的錢是向四方施主募化而來，故橋名叫施家橋，意為“施舍”而建的橋。 六圩碼頭是施橋不可不提的代名詞，碼頭位于江邊，京杭大運(yùn)河口，這里是通向蘇北的咽喉之地，也是揚(yáng)州的南大門。六圩至江南鎮(zhèn)江的輪渡是長江下游地區(qū)的重要樞紐之一，當(dāng)年揚(yáng)州人到江南做生意、求學(xué)絕大多數(shù)就由此擺渡過江，可見當(dāng)年這個碼頭對于促進(jìn)和繁榮大江南北的經(jīng)濟(jì)文化所起的作用。 “施橋是名副其實(shí)的長江與運(yùn)河的節(jié)點(diǎn)！”也許是得益于這個獨(dú)一無二的地利，揚(yáng)州與六圩的公路早在解放前就建設(shè)而成，這條公路也是蘇北地區(qū)最早的一條公路。橋、路、渡口，循著這些歷史的痕跡，我們感受到的是揚(yáng)州過去“濱河通江達(dá)?！边@種疊加的交通優(yōu)勢所展現(xiàn)的魅力。 7 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) □未來展望： 開發(fā)區(qū)的南擴(kuò)，讓古鎮(zhèn)施橋進(jìn)入了大開發(fā)、大開放的年代，也加速了施橋的大繁榮和大發(fā)展。 走在施橋的大街上，寬闊的馬路，鱗次櫛比的廠房，讓人感覺這里正煥發(fā)著青春活力。 現(xiàn)在的施橋到了新的發(fā)展機(jī)遇期，特別是揚(yáng)州港、出口加工區(qū)、污水處理廠等一批重要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，讓施橋發(fā)展如虎添翼。 目前這里瀕臨港口，運(yùn)河穿越而過，已經(jīng)成為許多客商眼中的投資熱土。而且目前揚(yáng)州城市發(fā)展的導(dǎo)向非常清晰，東聯(lián)西拓、主導(dǎo)向南。目前，隨著沿江開發(fā)力度的加大，施橋鎮(zhèn)南北規(guī)劃建設(shè)的兩個安置小區(qū)，大量的人口向鎮(zhèn)區(qū)集中，帶動了施橋全鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 8 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 市場結(jié)論： 項(xiàng)目地處大開發(fā)中的“沿江產(chǎn)業(yè)走廊”的核心重鎮(zhèn) —— 施橋鎮(zhèn)核心位置。 大開發(fā)所醞釀的大環(huán)境為施橋經(jīng)濟(jì)發(fā)展搭建了一個全新的平臺，提供了一個大好的發(fā)展機(jī)遇，也因此為本項(xiàng)目的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)；同時，施橋鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)市場現(xiàn)狀，也為本案的成功開發(fā)提供了市場機(jī)遇。 9 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ?功能定位 ?檔次定位 ?客戶定位 ?業(yè)態(tài)組合及分布 ?形象定位 第二部分 項(xiàng)目定位 10 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) ■項(xiàng)目市場定位 □功能定位 根據(jù)前述的項(xiàng)目市場背景、市場條件及社會消費(fèi)趨勢進(jìn)行判斷，本項(xiàng)目不適宜走傳統(tǒng)商業(yè)功能運(yùn)營的模式，建議將本項(xiàng)目功能定位為： 以中型超市、農(nóng)貿(mào)市場、零售業(yè)為主，休閑、娛樂、餐飲、金融服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務(wù)帶動零售，也可考慮引進(jìn)建材專業(yè)市場，開創(chuàng)施橋全新消費(fèi)潮流的標(biāo)志性商業(yè)中心。 以中型超市、農(nóng)貿(mào)市場、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務(wù)帶動零售有利于增加和積聚人氣、擴(kuò)大知名度。 □檔次定位 中檔以下的建造及經(jīng)營檔次與本項(xiàng)目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔路線則與施橋現(xiàn)時的整體消費(fèi)水平不一致。 建議將本項(xiàng)目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次定位為中至中高檔中型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。 11 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) □客戶定位 一、銷 售 ◇銀行、金融機(jī)構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購買，所需面積依據(jù)實(shí)地情況而有所變化。 ◇民營生產(chǎn)廠家。如有實(shí)力的家具制造商等，會購買商場用作經(jīng)營展示，所需面積一般過千平方米，如果租場，則所需面積可能更大。 ◇小商家、個體經(jīng)營者。該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù) 10平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。一個場在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營，托起整個市。 ◇商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報。 12 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 二、租 賃 ◇中型百貨、超市。以租為主，通常面積過數(shù)百到數(shù)千平方米，一般選擇自行裝修、自行管理，如蘇果、時代、農(nóng)工商超市。 ◇家電連鎖店。如蘇寧、匯銀之類，對經(jīng)營場地一般不買，所需面積一般數(shù)千平方米 ◇餐飲連鎖店。如滋奇火鍋、山路久、食為天酒店、福滿樓大酒店。 ◇眼鏡店。如新視野眼鏡、精益眼鏡、吳良材眼鏡、林視眼鏡等。 ◇各類零售與批發(fā)的廠家。該類廠家租場主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品。 個體經(jīng)營者。所需面積較小，約 10— 30平方米。 ◇通信。如移動、聯(lián)通、電信、網(wǎng)通、鐵通、郵政。 ◇農(nóng)茂市場。 ◇圖書、文體用品。如文源文化用品、西苑文化用品、易事快文化用品。 ◇ KTV、夜總會。浪漫之都、花樣年華、大世界娛樂中心等。 ◇網(wǎng)吧。飛時網(wǎng)吧、友誼網(wǎng)吧等。 13 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) □項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及分布 一、經(jīng)營主題 A、以農(nóng)貿(mào)市場、中型超市、時尚、休閑、娛樂、特色飲食、為人流的主要引導(dǎo)，從而帶動零售消費(fèi)和其它消費(fèi)。 B、營造一個時尚的生活中心，融購物、享受與方便生活于一體的特色主題商業(yè)生活廣場。 C、以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階層目標(biāo)顧客群。 D、裝修設(shè)計(jì)以特色，多變煥發(fā)魅力，表露出層次感，形成不同的千變?nèi)f化的吸引力。 二、布局主題： A、購物 中型超市 名店廊 化妝品 珠寶店 鐘表、精品 服裝、皮具 其他生活用品 14 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) B、兒童天地 兒童玩具、電動、電子游戲中心 兒童服裝、食品、用品 兒童樂園 C、飲食天地 。 （冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁） 。 D、娛樂（增加夜間吸引） 桑拿、沐足 夜總會或 DISSCO 15 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) E、便利生活： 銀行 郵局 美發(fā)、美容 藥店 禮品包裝 服務(wù)代理 結(jié)婚用品及服務(wù) 中介代理 F、知識廣場 16 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) G、數(shù)碼高科技 、形象包裝設(shè)計(jì) 、婚紗設(shè)計(jì) 17 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 三、各層功能分布 農(nóng)貿(mào)市場功能定位： 負(fù)一層 設(shè)備層及停車場倉儲間 一層 鋪位 經(jīng)營品種 生肉 糧油 水面 絞肉房 殺雞房 合計(jì) 個數(shù) 8 2 1 1 1 13 一層 攤位 經(jīng)營品種 水產(chǎn) 活禽 光禽 自營 禽蛋 海產(chǎn)品 合計(jì) 個數(shù) 15 2 1 2 2 3 25 二層 鋪位 經(jīng)營品種 熟菜 南北 貨 盆菜 冷凍 生鮮 合計(jì) 個數(shù) 1 10 1 2 2 16 二層 攤位 經(jīng)營品種 豆制 品 蔬菜 菜農(nóng) 合計(jì) 個數(shù) 3 20 18 41 三層 休閑、網(wǎng)吧娛樂中心 18 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 彩虹西路、運(yùn)河南路、揚(yáng)圩路沿街商鋪 12層功能定位： ■購物 中型超市 名店廊 化妝品 珠寶店 鐘表、精品 服裝、皮具 其他生活用品 ■便利生活 銀行 郵局 美發(fā)、美容 藥店 禮品包裝 服務(wù)代理 結(jié)婚用品及服務(wù) 中介代理 ■飲食天地 。 （冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁） 。 35層功能定位： 娛樂世界、桑拿、沐足、夜總會或 DISCO；中西餐飲、休閑娛樂。 ■ ?? 19 本報告版權(quán)歸中凱置業(yè)所有 地產(chǎn)代理／策劃 中凱置業(yè) 3樓 12層功能定位： 以裝飾、裝潢類建材為主，輔以其他家居、家裝類品種。 包括長材、油漆涂料、五金、板材、木線、門窗、櫥柜、地板、石材、玻璃、燈飾、頂材、扣板、裝飾裝潢、窗簾布藝等十多大類、數(shù)十小類。 經(jīng)營檔次： 以中檔為主，向兩頭延伸，逐漸遞減。 經(jīng)營模式： 在傳統(tǒng)大市場的獨(dú)立式鋪位分散經(jīng)營的基礎(chǔ)上，增加部分中型賣場經(jīng)營。 經(jīng)營管理： —— 對商戶統(tǒng)一管理、對投資者代租代管 在尊重商戶各自經(jīng)營權(quán)利的前提下，在市場內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一管理、樹立統(tǒng)一形象、進(jìn)行統(tǒng)一策劃、推廣、促銷、售后服務(wù)。 對純粹投資者實(shí)行經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)分離，投資者享受所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營管理公司享有使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，出租給商戶，保證市場內(nèi)統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)劃。 36層：商