【正文】 平方米。 金牛區(qū)二手房交易量在成都各行政區(qū)均排名第一，購房需求大 根據(jù)本公司二手房資源統(tǒng)計(jì)以及調(diào)查顯示，近年來，西門片區(qū)二手房交易量在成都二手住宅總成交量始終位居前列，而其中以金牛區(qū)尤為突出。 金牛區(qū)時(shí)間 成都二手住宅總成交量 區(qū)域成交量 所占百分比2023年 36330套 10013套 %2023年 37638套 11330套（城西） %2023年 1月 3002套 840套 28%2023年 2月 1992套 572套 %2023年 3月 3772套 1090套 29%2023年 4月 3660套 966套 26. 4%據(jù)我公司的調(diào)查，交大 沙灣片區(qū)，羊西線片區(qū)兩個(gè)片區(qū)的二手次新房的實(shí)際成交價(jià)格也已經(jīng)攀升到了 55006000元 /平方米。 三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展2023年， 金牛區(qū) GDP總量已達(dá)到 ，成為成都第一個(gè)突破GDP300億元大關(guān)的區(qū)域。 2023年一季度金牛區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資 ，其中房地產(chǎn)投資完成 ，同比增長 %。金牛區(qū)依托 “一品天下 ”美食街 、 “金牛 — 金沙 ” 特色街區(qū)打造，全面提升區(qū)域整體形象。打造 非物質(zhì)文化遺產(chǎn)主題公園 、成都 歡樂谷主題公園 ，大力發(fā)展萬貫機(jī)電、量力鋼材等 現(xiàn)代物流項(xiàng)目建設(shè) ，進(jìn)一步推動(dòng)該區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。加快重點(diǎn)區(qū)域住宅區(qū)建設(shè)，以 羊西線、沙西線、北新大道 — 鳳凰新城三大高檔住宅區(qū) 建設(shè)為重點(diǎn)，全面提升區(qū)域宜居住宅業(yè)品牌。項(xiàng)目所在的國賓 — 營門口 — 交大板塊，處于成都市區(qū)高經(jīng)濟(jì)增長的區(qū)域內(nèi)，其整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況處于成都的前矛，集中了大量企事業(yè)單位以及眾多老式社區(qū)的換購房人群，具有比 較強(qiáng)的消費(fèi)能力 ，但是這個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在 最近 2年卻不是很活躍 ，主要是 供應(yīng)量太少 ，而且供應(yīng)樓盤也多以 30畝以內(nèi)的中小樓盤為主，這勢(shì)必抑制了大量的購買需求。從現(xiàn)有土地放量來說，主要集中在 2023年下半年，屆時(shí)，該區(qū)域板塊會(huì)形成比較旺的供需關(guān)系，預(yù)計(jì)在未來兩年內(nèi)，該板塊將形成成都高檔住宅產(chǎn)品的 開發(fā)熱點(diǎn) ，交易量會(huì)有較大的增加， 房價(jià)增幅 也會(huì)高于成都的平均水平。結(jié) 論：第二章 項(xiàng)目土地價(jià)值判斷土地價(jià)格趨勢(shì) 一、周邊拍賣地塊成交情況 周邊房地產(chǎn)開發(fā)情況 西蜀皓月迎賓大道 1號(hào)普羅旺斯翡翠海灣白鴿島尚西線陽光 金地 .嘉年華城凱麗豪景 周邊生活配套：周邊就近的商業(yè)配套只是各個(gè)項(xiàng)目內(nèi)自身的社區(qū)配套和羊西線餐飲外擴(kuò)后的餐飲配套。 中海國際社區(qū) 成都后花園陽光金沙二、項(xiàng)目土地的現(xiàn)有資源條件 控規(guī)條件：道路狀況：生活設(shè)施配套：醫(yī)療：教育：公共交通：周邊居民：人文或自然景觀：相臨房地產(chǎn)項(xiàng)目：周邊的企事業(yè)單位：未來規(guī)劃：開發(fā)商的市場(chǎng)影響力 ：? 地塊方正，易于規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá) ? 緊鄰未來的地鐵 2號(hào)線， ? 萬科的品牌，是本項(xiàng)目的堅(jiān)強(qiáng)后盾 ? 地塊位于國賓板塊，賦予地塊 “高貴 ”的氣質(zhì) ? 居住氛圍尚未形成，人氣較低，地塊周邊配套不完善，仍處在 “生地 ”階段 ? 根據(jù)規(guī)劃要求形成南高北低，采光受到影響，成為設(shè)計(jì)難點(diǎn)? 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公交線路少，出行不便。 ? 住宅北側(cè)部分 15米限高，使規(guī)劃集中的園林景觀空間受限 劣勢(shì) —— W 優(yōu)勢(shì) —— S 三、未來兩年內(nèi)的區(qū)域土地變化 數(shù)據(jù)來源：金牛區(qū)招商局片區(qū)內(nèi)拍賣地塊繼續(xù)外延 地鐵 2號(hào)線配套設(shè)施逐步完善區(qū)域環(huán)境 ， “生地 ”逐漸轉(zhuǎn)化為 “熟地 ”供應(yīng)量小，城市外延預(yù)計(jì)未來地價(jià)快速攀升，互助片區(qū)和金橋片區(qū)估計(jì)不低于 400萬 /畝。土地集中放量，形成板塊規(guī)模開發(fā)趨勢(shì) 國賓板塊土地集中放量，易形成熱點(diǎn)板塊。 三、未來兩年內(nèi)的區(qū)域土地變化 本地塊所處的區(qū)域居住條件 不是很成熟 ，其現(xiàn)有資源中滿足居住生活所需的 生活配套 設(shè)施還不是很完備，現(xiàn)有的居住方便性不是很高，但是從未來發(fā)展說，處于西北片區(qū)城市外延的首站，加上地鐵 2號(hào)線將經(jīng)過這里，居住前景很好 ，居住升值空間明顯可見，具備開發(fā)高檔社區(qū)的外部條件。從控規(guī)條件來說，本項(xiàng)目必不可少的具有類別墅產(chǎn)品，加上萬科的品牌號(hào)召力，推出高品質(zhì)樓盤形象具備很好的條件。但因?yàn)橥恋貎r(jià)格太高，項(xiàng)目南側(cè)的高層建筑必須有很高的建筑面積來分?jǐn)偼恋爻杀荆瑢?dǎo)致高層住宅存在 景觀 等方面的 不足 ，與高品質(zhì)樓盤的形象在一些硬性指標(biāo)上出現(xiàn)錯(cuò)位，如何解決這個(gè)問題將會(huì)是本項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。 結(jié) 論：第三章 地塊可開發(fā)產(chǎn)品與客戶群分析 結(jié)合前面的分析和本地塊的控規(guī)指標(biāo)，考慮到高層建筑 100米以內(nèi)和 100米以上建安成本差異，本地塊可能開發(fā)的產(chǎn)品類型主要有以下幾種：類別墅產(chǎn)品：4+1層疊拼別墅，聯(lián)排別墅高層電梯產(chǎn)品 ：32層以下的高層電梯住宅，其中 90平方米以下的戶型面積比在 40%以上，套數(shù)比在 50%以上，可能會(huì)在每個(gè)單元 4戶到 8戶。商業(yè)產(chǎn)品 ：3層獨(dú)立商業(yè)，底商鋪面和酒店公寓（或 SOHO）。一、地塊可開發(fā)產(chǎn)品類型 國賓 — 營門口 — 交大片區(qū)客戶群 高新西區(qū)和郫縣區(qū)域客戶群。 萬科品牌的追隨者 二、可能的客戶群來源 市中心 2023年，大成都 459個(gè)，其中沙灣、交大等片區(qū)亮相樓盤只有10個(gè) ， %周邊及外地客戶 我公司所銷售的同區(qū)域樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：客 戶 年 齡 比 例25歲 34歲 13%35歲 45歲 62%45歲 以上 25%來 訪 客 戶 比 例 西北 門 %成 交 客 戶 比 例 西北 門 %企 事 業(yè) 單 位 西南交大、 鐵 二局、 鐵 二院、 29所、 10所、鋼 材城、機(jī) 電 城二次置 業(yè) 客 戶 集中居住樓 盤 懋苑、金房苑、 錦 城苑、格林花園陽光金沙客 戶統(tǒng)計(jì) 表客 戶 年 齡 比 例 25歲 34歲 30%35歲 45歲 50%45歲 以上 20%集 中 單 位 29所、 10所、天奧、武警部 隊(duì) 、西南交大二 次 置 業(yè) 客 戶 比 重 %成都后花園客戶統(tǒng)計(jì)表從我公司近期銷售完成的成都后花園來說，來訪客戶4000余組，西北門客戶就占今 2400組，充分說明該片區(qū)客戶存在著大量收入高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的購房群體，且愿意為高品質(zhì)、高檔次物業(yè)消費(fèi)，而他們的消費(fèi)需求尚未得到滿足。目標(biāo)區(qū)域西北片區(qū)的企事業(yè)單位員工和政府工作人員 可能的客戶群構(gòu)成 企業(yè)名稱企 業(yè) 人口 年 齡 段百分比 年收入 家庭 結(jié) 構(gòu) 目前居住區(qū)域 客 戶 特征 置 業(yè) 特征電子29所2023人左右2530歲 占 20% 510萬元 兩口之家大部分在西 門附近居住該單 位客 戶 屬于高知識(shí) 分子，收入 穩(wěn) 定，思考 問題較 理性，不易沖動(dòng) ，比 較 追求 產(chǎn) 品 細(xì)節(jié) 和品 質(zhì)習(xí)慣 住在工作方便的區(qū)域，重 視 性價(jià)比， 對(duì) 于 綠 化和配套比 較 看重，喜 歡 安靜的社區(qū)，比 較 注重 鄰 居素 質(zhì)3040歲 占 50% 1025萬元三口或五口之家4045歲 占 20% 25萬元以上45歲 以上占 10% 25萬元以上電子10所2023人左右2530歲 占 20% 58萬元 兩口或三口之家大多在西 門 附近居住屬于