房地產(chǎn)市場(chǎng)投資市場(chǎng)調(diào)研要點(diǎn)與方法概述(已修改)
2025-02-01 01:08 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資市場(chǎng)調(diào)研 要點(diǎn)不方法 1 明確調(diào)研目的不需要解決的問(wèn)題 2 明確調(diào)研的內(nèi)容 3 確定調(diào)研范圍不對(duì)象 4 調(diào)查準(zhǔn)備工作 5 信息收集 6 市場(chǎng)信息分析的幾個(gè)重要內(nèi)容 7 項(xiàng)目情冴調(diào)研分析 8 商業(yè)項(xiàng)目投資調(diào)研需要解決的幾個(gè)問(wèn)題 ? 有人說(shuō)決策就是拍腦袋 ——這話沒(méi)錯(cuò)！ ? 但是，我們憑什么拍腦袋？ ? 如果我們?cè)跊Q策時(shí)毫無(wú)根據(jù)的亂拍腦袋，必然成為“三拍”領(lǐng)導(dǎo)戒“二拍”老板。 ? 拍腦袋決策實(shí)質(zhì)上就是分析思考，識(shí)別決斷的過(guò)程，而這一過(guò)程的基礎(chǔ)就是信息的搜集和處理。 房地產(chǎn)的決策必須建立在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)之上。 市場(chǎng)調(diào)研目的 : A. 為投資土地決策（土地招投標(biāo)、二手土地投資等） 提供 相關(guān)的信息參考； B. 為現(xiàn)有土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)投資決策提供相關(guān)的信息 參考 ； C. 其他目的 問(wèn)題思考： 我們需要解決的問(wèn)題有哪些？ ? 我們將要投資的市場(chǎng)環(huán)境怎么樣？ ? 我們未來(lái)的產(chǎn)品將賣(mài)給誰(shuí)？ ? 我們擬投資的項(xiàng)目將來(lái)能否順利的銷(xiāo)出去？ ? 我們擬投資的項(xiàng)目將來(lái)能獲得什么樣的收益？ ? 我們將面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是什么？ ? 可以支持我們解決問(wèn)題的 事實(shí)與數(shù)據(jù) 是什么？ 投資項(xiàng)目 區(qū)域宏觀市場(chǎng)調(diào)查 社會(huì)發(fā)展總量 市場(chǎng)發(fā)展水平 市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿? 發(fā)展結(jié)構(gòu) 發(fā)展速度 發(fā)展特點(diǎn) 土地市場(chǎng)發(fā)展水平 產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展水平 需求市場(chǎng)發(fā)展水平 價(jià)格水平 規(guī)劃帶來(lái)的潛力 人口增長(zhǎng)潛力 政府土地儲(chǔ)備不市場(chǎng)存量 規(guī)劃驅(qū)動(dòng)因素 自然資源不社會(huì)資源 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不規(guī)模、速度 增長(zhǎng)速度 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿? GDP 人均收入 產(chǎn)業(yè)不人口 人口結(jié)構(gòu) 土地價(jià)格 房屋價(jià)格 投資市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查問(wèn)題樹(shù) MECE 投資項(xiàng)目調(diào)查問(wèn)題樹(shù) MECE 投資項(xiàng)目 片區(qū)中觀 市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目資源 客戶資源 市場(chǎng)供求 客戶結(jié)構(gòu) 有效需求 土地供求 房屋供求 自然資源 環(huán)境特質(zhì) 市場(chǎng)價(jià)格 潛在競(jìng)爭(zhēng) 在建項(xiàng)目 待建項(xiàng)目 資源 產(chǎn)品 市場(chǎng) 資源 產(chǎn)品 市場(chǎng) 2. 明確調(diào)研的內(nèi)容 城市宏觀環(huán)境信息： GDP增長(zhǎng)率、人均 GDP、人均可支配年收入、產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)、人口增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)不消費(fèi)水平、銀行年末居民存款余額，土地出讓情冴，近期規(guī)劃建設(shè)情冴，地方政策法規(guī)等； 市場(chǎng)中觀環(huán)境信息： 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息（年施工量、竣工量、年銷(xiāo)售量、市場(chǎng)土地存量、擬開(kāi)工量），市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，房地產(chǎn)行業(yè)狀冴，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀冴等； 2. 明確調(diào)研的內(nèi)容 市場(chǎng)微觀環(huán)境信息： 典型項(xiàng)目，可比項(xiàng)目，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，單個(gè)產(chǎn)品價(jià)格，單個(gè)樓盤(pán)年銷(xiāo)售量，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情冴，項(xiàng)目的 位置環(huán)境、地塊情冴（包括土地的經(jīng)濟(jì)法律等背景情冴）、相關(guān)條件、目標(biāo)消費(fèi)群等。 3. 確定調(diào)研范圍不對(duì)象 ? 當(dāng)?shù)卣块T(mén)： 統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土局、規(guī)劃局、建設(shè)局、房管局等； ? 區(qū)域： 輻射區(qū)域、可比區(qū)域、競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域； ? 物業(yè)： 同區(qū)物業(yè)、可比物業(yè)、典型物業(yè)、 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)； ? 需求市場(chǎng)： 目標(biāo)消費(fèi)群 在明確調(diào)研目的的前提下，根據(jù)丌同的項(xiàng)目情冴，確定調(diào)研范圍不對(duì)象。 4. 調(diào)查準(zhǔn)備工作 《 歷年宏觀數(shù)據(jù)調(diào)查表
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