【正文】 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 太倉森茂國際汽車城項目 營銷策略總綱 世聯(lián)森茂國際項目組 項目編號： [2023]SH047 謹(jǐn)呈：太倉市森茂汽車城開發(fā)有限公司 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目工作階段劃分 ?項目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 ?城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 ?房地產(chǎn) /商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 ?在售項目調(diào)研 ?專業(yè)市場研究 ?投資客訪談 ?消費者訪談 ?項目屬性研判與界定 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?市場競爭環(huán)境分析 ?項目定位 ?產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議 2023/09/01 第三階段 營銷戰(zhàn)略與策略 第二階段 項目定位及設(shè)計調(diào)整建議 2023/09/24 2023/01/10 第一階段 市場調(diào)研 2023/04/06 ?定位報告要點回顧 ?目標(biāo)梳理 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?重新評估市場 ?案例借鑒 ?項目營銷戰(zhàn)略 ?項目營銷策略 一個月 四個月 三個月 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 我們對前期定位達(dá)成的統(tǒng)一共識 項目發(fā)展策略 集汽車、商業(yè)、商務(wù)為一體的城市商業(yè)綜合體 。 市場形象定位 現(xiàn)代都市汽車生活體驗中心、引領(lǐng)太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)潮流 。 商業(yè)功能定位 集餐飲、休閑、娛樂、購物、商務(wù)、汽車專賣等多種功能 。 經(jīng)營檔次定位 中檔，局部高檔 項目除了 3S、 4S汽車專賣店外，各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主 定位階段，我們通過業(yè)態(tài)優(yōu)化、形象概念、產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化三方面形成項目產(chǎn)品戰(zhàn)略 定位報告要點回顧 公寓功能定位 辦公與居住皆宜的 SOHO商務(wù)式 LOFT公寓 。 項目經(jīng)營管理模式定位 經(jīng)營管理方向 銷售期，統(tǒng)一進行招商，直至項目全部開發(fā)完畢； 后期局部聘請專業(yè)公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，其它部分可以先協(xié)助業(yè)主成立商業(yè)街的租賃部，但不負(fù)責(zé)商業(yè)街后期經(jīng)營管理工作 。 物業(yè)管理方向 由開發(fā)商的物業(yè)管理公司行使物業(yè)管理職責(zé)； 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告核心內(nèi)容 —— 項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng) —— 營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱 一部分：目標(biāo)梳理與問題界定 二部分：客戶定位與形象定位 三部分：營銷戰(zhàn)略與策略體系 —— 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距 4 本報告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 在項目前期與中期雙方充分溝通下，從項目與市場結(jié)合的角度，對目標(biāo)進行清晰的梳理 . 5 本報告是嚴(yán)格保密的。 森茂 〃 國際 將成為森茂快速滾動開發(fā)中的一個節(jié)點，承擔(dān)著為二期 150畝開發(fā)回款使命 森茂開發(fā)核心是汽車專業(yè)市場，在太倉樹立良好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形象，未來將成為 太倉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者； 森茂正處于快速發(fā)展期， 從汽車銷售商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變， 前期項目的回款成為后續(xù)開發(fā)及二期 150畝拿地的有力保障； 森茂國際是森茂的第一個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，此項目擔(dān)任著 建立公司品牌及項目品牌的重任； 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 從市場銷售現(xiàn)狀的角度看，社區(qū)類商鋪均價大多居于6500~8000元 /平米，面積為 70~110平方米，大部分是一拖二銷售 (本項目商鋪層高均為 ,兩層商業(yè) ) ☆ 1:國際物流城 12層 。 97/7000 ☆ 2:國際物流城 13層 。 128/5000 ☆ 3:美時達(dá)廣場 12層 。 90/7000 ☆ 4:五洋商城 12層； 80/5500 ☆ 5:之江國際 12層 。 75/6500 ☆ 6:曼氏銀洲 1層； 50/10000 ☆ 7:鄭和西路 14層； 90/7000 ☆ 8:君悅豪庭 13層 。 300/5000 ☆ 9:縣府街 12層 。 148/10000 ☆ 10:縣府街 1層 。 85/13000 ☆ 11:新華西路 13層 。 500/10000 ☆ 12: 新華西路 1層 。 60/13000 ☆ 13:城市華庭 1層； 40/7000 ☆ 14:北門街 12層； 90/8466 ☆ 15:柳園路 1層 。 85/6400 ☆ 16:武陵街 13層； 90/7100 ☆ 17:人民南路 12層； 120/13000 ☆ 18:人民路 1層； 40/15000 ☆ 19:太平南路 12層； 54/4630 ☆ 20:太平南路 1層； 80/7500 ☆ 21:皇家麗晶 12層； 100/13000 ☆ 22:新世紀(jì)廣場 1層； 19/10000 ☆ 23:大慶錦繡城 1層 。 60/9000 ☆ 24:世紀(jì)苑 13層； 250/6500 面積 價格 0 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000以上 ☆ 1 20 40 60 100 150 200以上 ☆ 2 ☆ 4 ☆ 5 ☆ 6 ☆ 7 ☆ 8 ☆ 9 ☆ 3 ☆ 11 ☆ 12 ☆ 13 ☆ 14 ☆ 10 ☆ 15 ☆ 16 ☆ 17 ☆ 18 ☆ 19 ☆ 20 ☆ 21 ☆ 22 ☆ 23 ☆ 24 森茂國際 太平南路 新世紀(jì)廣場 世紀(jì)苑 鄭和西路 城市華庭 五洋商城 流星花園 武陵街 南園西路 人民南路 北門街 美時達(dá)廣場 新華西路 縣府街 寶龍城市廣場 太倉國際物流城 君悅豪庭 柳園路 大慶錦繡城 南洋麗都 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國際 恒榮泰 城市廣場 萬鴻城市銀座 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 面積 價格 0 2023 2500 3000 3500 4000 4500 5000以上 ☆ 1 60 80 90 100 120 120以上 ☆ 2 ☆ 4 ☆ 5 ☆ 6 ☆ 7 ☆ 8 ☆ 9 ☆ 3 ☆ 11 ☆ 12 ☆ 13 ☆ 14 ☆ 10 ☆ 15 ☆ 16 ☆ 17 ☆ 18 ☆ 19 ☆ 20 ☆ 21 ☆ 1:國際物流城 (公寓 )。 60/5500 ☆ 2:彩虹天下 (高層 )。 130/4300 ☆ 3:城北花園 。 85/3200 ☆ 4:華盛園； 110/3800 ☆ 5:桃園新村 。 108/3600 ☆ 6:桃園二村 : 120/3500 ☆ 7:桃園三村 : 100/3800 ☆ 8:南洋麗都 : 120/5500 ☆ 9:曼氏銀洲； 100/4600 ☆ 10:金谷府邸 : 80/4600 ☆ 11:君悅豪庭 。 75/4300 ☆ 12:城市華庭 (高 ): 60/4800 ☆ 13:皇家麗晶 (公寓 )； 40/5800 ☆ 14:新世紀(jì)廣場 (高 ): 100/4300 ☆ 15:大慶錦繡城 (高 )。 110/4200 ☆ 16:華源上海城； 90/4500 ☆ 17:華僑花園； 100/4500 ☆ 18:國泰公寓 。 87/4600 ☆ 19:寶龍城市廣場 。 85/4200 ☆ 20:萬鴻城市銀座 。 90/4300 ☆ 21: 南園新村 。 90/3100 從市場銷售現(xiàn)狀的角度看，住宅公寓均價大多居于3500~4600元 /平米，面積為 80~110平方米 (本項目公寓層高為 ) 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 森茂國際 新世紀(jì)廣場 世紀(jì)苑 鄭和西路 城市華庭 五洋商城 流星花園 南園西路 人民南路 城北花園 寶龍城市廣場 國際物流城 君悅豪庭 柳園路 大慶錦繡城 南洋麗都 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國際 恒榮泰 城市廣場 嘉禾左岸春天 8 本報告是嚴(yán)格保密的。 速度目標(biāo)： 2023年實現(xiàn)一期開盤， 并 實現(xiàn) 的資金回籠 (一期 )； 價格目標(biāo)： 實現(xiàn)商鋪整體均價高于 7000元 /平方米； 公寓整體均價高于 4500元 /平方米； 項目層面 目標(biāo)梳理：銷售額的實現(xiàn)乃當(dāng)前核心工作重點 在太倉打響森茂品牌，樹立企業(yè)形象； 成為森茂開發(fā)的代表作和品牌提升的里程碑； 企業(yè)層面 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 短期目標(biāo) 長期目標(biāo) 9 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于項目的長短期目標(biāo)，我們應(yīng)該分開兩條線思考本項目 Ⅰ 、長期目標(biāo)：利潤最大化 確定項目占位、整體定位，透支未來價值 Ⅱ 、短期目標(biāo)：順利現(xiàn)金流 確定競爭策略、執(zhí)行方案，確保短期熱銷 關(guān)鍵行動：分析趨勢 關(guān)鍵行動：分析競爭 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 11 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位特征：地處太倉城北經(jīng)開區(qū)核心位置，距離市中心 ，交通便利 上 海 蘇 州 太倉市 浙 江 森茂國際位于城廂鎮(zhèn)城區(qū)北面 ，緊鄰在建的太倉汽車新客站，北面是高新留學(xué)生園區(qū)、車管所等； 目前城廂鎮(zhèn)有向東發(fā)展的趨勢，項目不在城區(qū)發(fā)展的主要發(fā)展方向上； 市中心 城廂鎮(zhèn) 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 森茂國際 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 占地面積： 總占地約 10萬㎡ 地上建筑面積 15萬㎡ 容 積 率： ≤ 建筑密度 : % 用地性質(zhì)： 綜合用地 產(chǎn) 權(quán)： 地塊產(chǎn)權(quán) 40年 地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 12 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位特征：項目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，通達(dá)性強，是未來商業(yè)排布的首選位置 ?項目四至： 東至太平路 南至寧波路 西至毛太路 北至北京路 ?道路交通情況： 東面 臨太倉市的主干道太平路，將來 會設(shè)有公交站汽車城站，有 115 公交車經(jīng)過，道路的通達(dá)性極好 。 南面 為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主干道； 北面 為北京路，緊靠高新留學(xué)生園區(qū)； 西面 毛太路已暢通，但周邊沒有建筑， 陌生區(qū)域； 森茂國際 寧波路 毛太路 北京路 太平路 毛太路 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 13 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目商業(yè)面積 沿毛太路商鋪面積（二層局部三層） 18860㎡ 內(nèi)汽配街商鋪面積（二層） 4364㎡ 沿北京路底商面積（二層） 6036㎡ 沿寧波路底商面積（二層） 13825㎡ 南北造型展廳（二層局部三層） 16767㎡ 3S店面積： 4S店面積： (3家 ) 15054㎡ 13400 ㎡ 以上數(shù)據(jù)來源項目 07年 12月份建筑規(guī)劃初稿 。 面積合計： 59852㎡ （不包括 3S\4S店） 4S雪佛萊 4S廣州本田 4S豐田 3S 3S 3S 3S 毛 太 路 北 京 路 寧 波