某山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要(已修改)
2025-01-31 19:13 本頁面
【正文】 鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要（ 20XX年 12月 10日） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道目 錄★ 商業(yè)環(huán)境分析：★ 項(xiàng)目價(jià)值理解：★ 商業(yè)價(jià)值塑造：★ 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：★ 商業(yè)操作建議：環(huán)境篇1商業(yè)環(huán)境分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、本項(xiàng)目市場(chǎng)盈利預(yù)期一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)社會(huì)零售及消費(fèi)增長迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級(jí)政府南移城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打破，新商業(yè)格局正在形成，新興業(yè)態(tài)和升級(jí)業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平項(xiàng)目名稱 樓層 租金（元 /平方米 /天） 面積（平方米） 售價(jià)（元 /平方米） 區(qū)域第一樓街 一層 8． 6 111 2202332023 大市口（包括斜橋街）京凌大廈 一層 不定 900040000針織衫店 一層 6． 2 20攝影店 一層 2． 7 100童裝店 一層 3． 5 100洗衣店 一層 3． 0 90茶葉店 一層 2． 4 57 大西路京潤國際店鋪 一層 3． 5 300 15000窗簾店鋪 一層 2． 7 45鮮花店 一層 2． 3 18窗簾店鋪 一層 3． 3 18打印室 一層 1． 6 25 長江路餐飲店 一 ,層 1． 9 38煙酒批發(fā) 一 ,層 1． 6 25(一 )鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價(jià)對(duì)比表216。 大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段 ,一層的租金均價(jià)為 /平方米 /天左右；216。 處于大市口地段的價(jià)格尤為偏高 (如第一樓街 )；216。 已有品牌主力店入駐的項(xiàng)目，價(jià)格比同地段高出 30%以上；216。 人流量比較大的小馬路商業(yè)區(qū)一般以餐飲和小商品店居多，均價(jià)居中 ,一般在 / 平方米 /天；216。 而人流輛比較少，車流量較多的大馬路商鋪價(jià)格較低，一般在 /平方米 /天；216。 目前新興物業(yè)的售價(jià)明顯高于較舊物業(yè) ,除宏觀房價(jià)上調(diào)的原因外 ,新興物業(yè)的硬件配套要更為優(yōu)越 ,如大多新興物業(yè)的層高 ,中央空調(diào)等條件較為完善 ,更大程度的滿足了品牌商家的入駐需要；216。 商業(yè)體量的大小影響著其物業(yè)價(jià)格 .量體較大意味商業(yè)配套齊全 ,商業(yè)氛圍濃厚 .并且還能影響到附近乃至其整個(gè)區(qū)域的商業(yè)環(huán)境；216。 受到總價(jià)的影響 ,在相同區(qū)域內(nèi)面積越小總價(jià)越高 ,有的單價(jià)可能差距到一倍；(二 )本項(xiàng)目周邊區(qū)域及類似物業(yè)租金與售價(jià)對(duì)比表項(xiàng)目名稱 樓層 租金（元 /平方米 /天） 售價(jià) (元 /平方米 )城南映象 一層 未定 7500二層 未定德潤華庭 一層 未定 15000華宇大廈 一層 未定 17600二層 未定 8200光華雅居 一層 未定 15000二層 未定 4500 天和星城 一層 未定 638013800216。 商鋪按投資回報(bào)公式計(jì)算 ,其商鋪的投資回報(bào)為 15年。與本項(xiàng)目類似的部分市中心成熟商圈的項(xiàng)目 .以其租金價(jià)格及銷售價(jià)格的定位來看 ,其投資回報(bào)都在 10年左右； 216。 目前鎮(zhèn)江市裙樓空置率較高 ,地段 ,租金定價(jià)都成為空置的主要原因；216。 租金與售價(jià)差距較大時(shí) ,往往是商業(yè)地產(chǎn)利用招商創(chuàng)造商業(yè)氛圍 ,然后用高售價(jià)平衡成本 。目標(biāo)篇2項(xiàng)目價(jià)值理解一、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期二、項(xiàng)目操作任務(wù)三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、商業(yè)貨值預(yù)估一、本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期時(shí)間 12F銷售價(jià)格 單位 (元 /平米 ) 1F租金價(jià)格1F: 2F:08年 07月 12月 8000元 4000 無09年 01月 6月 10000元 5000 無09年 07月 12月 11500元 5500 /平米 /天2023年 12500元 6500 /平米 /天2023年 2023年 14000元 7000 /平米 /天2023年 2023年 無 無 /平米 /天2023年 2023年 無 無 /平米 /天根據(jù)市場(chǎng)目前商業(yè)銷售現(xiàn)狀 ,并結(jié)合項(xiàng)目的自身及周邊情況 ,按照正常形成的商業(yè)氛圍 ,預(yù)估本項(xiàng)目隨著時(shí)間發(fā)展而產(chǎn)生價(jià)格的變化 .在 08年下半年要實(shí)現(xiàn) 1F:12500元方 ,2F:6500元 /平方； 1F在商業(yè)交付時(shí)要求迅速達(dá)到租金 1元 /平 方 /天二、 本項(xiàng)目操作任務(wù)將未來商業(yè)的價(jià)值提前反映三 、 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)樓棟 樓層 樓層面積 面積范圍 套數(shù) 運(yùn)作模式34 1F 3950 招商56 1F 3500 招商34 12F 1400 100110 5 銷售150180 2230270 26 12F 1000 120190 3 銷售210230 25 12F 1200 1 銷售四、商業(yè)貨值預(yù)估商業(yè)總貨值為 :9380萬元（其中負(fù)一層價(jià)值為有產(chǎn)權(quán)情況下的理想設(shè)定，以下分析僅計(jì)算其租賃價(jià)值） 3\4\5\6樓 1F商業(yè)總貨值 :8000元 /平米 * (3500平米 +3950平米 )=5960萬元3\4\6樓1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 :(12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*(1400平米 +1000平米 )= 2280萬元5樓
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