某山莊商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要-免費(fèi)閱讀
【正文】 28 三月 202310:47:22 下午 22:47:22三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/3/28 22:47:2222:47:2228 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 10:47:22 下午 10:47 下午 22:47:22三月 21沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。市場(chǎng)上常見(jiàn)的 8％的投資回報(bào)承諾即反映了這一事實(shí)。商務(wù)群體娛樂(lè)群體消費(fèi)水平 個(gè)人休閑娛樂(lè)消費(fèi)水平 人均費(fèi)用： /人次人均費(fèi)用： /人次休閑本項(xiàng)目定位高端商務(wù)休閑存在較大利潤(rùn)空間以名品折扣為主導(dǎo)，偏重高端品牌商業(yè)類型 功能定位 服務(wù)對(duì)象 客流量(人 )服務(wù)人口 (人 ) 基本商業(yè)面積 業(yè)態(tài)與業(yè)種中心商業(yè)區(qū) 購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、旅游、金融 國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者 50萬(wàn) 30萬(wàn)平米 大型百貨店、專業(yè)店、專賣(mài)店，文化娛樂(lè)、餐飲區(qū)域商業(yè)中心 購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑 該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者 25萬(wàn) 20萬(wàn) 5萬(wàn)平米以上 購(gòu)物中心、超市、娛樂(lè)、餐飲社區(qū)商業(yè) 保障該地居民的日常生活 當(dāng)?shù)鼐用? 5萬(wàn) 超市、醫(yī)藥店，菜市場(chǎng)、餐飲街坊商業(yè) 提供日常必須商品及便利服務(wù) 當(dāng)?shù)鼐用? 便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)特色商業(yè)街區(qū) 時(shí)尚購(gòu)物、特色化餐飲娛樂(lè)休閑 全市范圍內(nèi)特定消費(fèi)者 10萬(wàn) 1萬(wàn)平米以上 特色專業(yè)店、連鎖店流行購(gòu)物本項(xiàng)目定位流行購(gòu)物符合現(xiàn)代商業(yè)功能規(guī)劃二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)從市場(chǎng)需求層面來(lái)分析：從鎮(zhèn)江目前的高端消費(fèi)市場(chǎng)的趨勢(shì)來(lái)看，之所以高端的服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴(kuò)展之勢(shì)，其主要原因，是因?yàn)殒?zhèn)江現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費(fèi)場(chǎng)所已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)的需求，再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車(chē)、停車(chē)難等問(wèn)題突出，這種需求向城市外圍分流其實(shí)是一種必然。 生態(tài)商業(yè) 項(xiàng)目不僅與城市繁華較近，周邊更是暢享跑馬山、南山雙生態(tài)資源，為打造成鎮(zhèn)江首個(gè) “ 生態(tài)商業(yè) ” 項(xiàng)目提供了獨(dú)厚的條件，而 “ 生態(tài)商業(yè) ” 項(xiàng)目具有的唯一性更有助進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格。正常銷(xiāo)售 首付 50%為 :570萬(wàn) ,貸款 570萬(wàn)5樓1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*1200平米 = 1140萬(wàn)元以租代售方式需要解決 2個(gè)問(wèn)題：第一：相對(duì)提高單價(jià)約 25%1F 均價(jià) 16000元 /平米 2F 均價(jià) 10000元 /平米銷(xiāo)售總價(jià)為 1560萬(wàn)第二：以開(kāi)發(fā)公司內(nèi)部某個(gè)人名義和開(kāi)發(fā)商簽訂商業(yè)用房買(mǎi)賣(mài)合同，其中個(gè)人首付 780萬(wàn)不需要實(shí)際付款，由開(kāi)發(fā)公司制造交易過(guò)程假象，并提供繳款收據(jù)。 目前新興物業(yè)的售價(jià)明顯高于較舊物業(yè) ,除宏觀房?jī)r(jià)上調(diào)的原因外 ,新興物業(yè)的硬件配套要更為優(yōu)越 ,如大多新興物業(yè)的層高 ,中央空調(diào)等條件較為完善 ,更大程度的滿足了品牌商家的入駐需要；216。鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售招商策劃綱要（ 20XX年 12月 10日） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道目 錄★ 商業(yè)環(huán)境分析：★ 項(xiàng)目?jī)r(jià)值理解：★ 商業(yè)價(jià)值塑造：★ 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：★ 商業(yè)操作建議：環(huán)境篇1商業(yè)環(huán)境分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平三、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、本項(xiàng)目市場(chǎng)盈利預(yù)期一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢(shì)社會(huì)零售及消費(fèi)增長(zhǎng)迅速 整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設(shè) 商業(yè)地產(chǎn)硬件升級(jí)政府南移城市化進(jìn)程加速 催生商業(yè)多中心格局住宅地產(chǎn)配套需求 社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打破，新商業(yè)格局正在形成，新興業(yè)態(tài)和升級(jí)業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。 商業(yè)體量的大小影響著其物業(yè)價(jià)格 .量體較大意味商業(yè)配套齊全 ,商業(yè)氛圍濃厚 .并且還能影響到附近乃至其整個(gè)區(qū)域的商業(yè)環(huán)境；216。這樣對(duì)于購(gòu)買(mǎi)客戶而言，就可以宣稱首付 2成（首付壓力大為減輕）， 10年租賃期滿即等同購(gòu)買(mǎi)（實(shí)際操作過(guò)程中可以以客戶租金沖抵銀行按揭， 10年租賃期滿，由開(kāi)發(fā)公司個(gè)人過(guò)戶到購(gòu)房客戶即可）對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，客戶首付 2成 312萬(wàn) ,銀行按揭放款 780萬(wàn)，實(shí)際收益為 1092萬(wàn)，和方式一相差無(wú)幾，如果欲實(shí)現(xiàn)更大預(yù)期，可以相對(duì)提高租金，通過(guò)租金與銀行按揭間的差價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)）5樓 1+2F資金回收探討及計(jì)算（方式二：以租代售）此方式雖然可能面臨總價(jià)更高的問(wèn)題，但購(gòu)買(mǎi)商戶卻會(huì)大大減少首付壓力，更容易找到目標(biāo)商家而迅速去化?，F(xiàn)代商業(yè) 本項(xiàng)目屬于新興商用物業(yè) ,在硬件配套上更為優(yōu)越 ,物業(yè)的層高、中央空調(diào)、門(mén)前商業(yè)走廊設(shè)置、停車(chē)位預(yù)留等條件更為完善 , 更大程度的滿足了品牌商家的入駐需要。而本項(xiàng)目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)其實(shí)是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費(fèi)需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無(wú)論從廣域還是區(qū)域市場(chǎng)，高端消費(fèi)的市場(chǎng)需求是存在的；從項(xiàng)目的商業(yè)體量來(lái)分析：本項(xiàng)目商業(yè)體量偏小，主要業(yè)態(tài)將不可能規(guī)劃成大型超市和百貨業(yè)，專業(yè)性市場(chǎng)定位也不可取，區(qū)域商業(yè)對(duì)消費(fèi)群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的成熟度要求很高，也就是說(shuō)商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項(xiàng)目所在跑馬山版塊所不具備的，所以作為一個(gè)生地上的商業(yè)項(xiàng)目而言，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位將只能從精致化、特色化、差異化入手；區(qū)域商業(yè)規(guī)劃日
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