某山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 0231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 三月 21三月 2122:47:2222:47:22March 28, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 三月 2110:47 下午 三月 2122:47March 28, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/28 22:47:2222:47:2228 March 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。■ 餐飲用房排污和油煙入地靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體：有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項(xiàng)目定位， 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正逐漸凸現(xiàn)，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將是招商工作和后繼經(jīng)營(yíng)成功的一個(gè)基本保證；有利于合理的掌控租金和售價(jià)之間的均衡， 因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一個(gè)重要的特點(diǎn)是，租金和售價(jià)之間存在著一定的比例關(guān)系，并且二者之間的相互影響關(guān)系十分明顯。 板塊聯(lián)盟：聯(lián)合區(qū)域項(xiàng)目聯(lián)合炒做區(qū)域商業(yè)前景，可通過(guò)互相項(xiàng)目說(shuō)辭、項(xiàng)目宣 傳附帶等形式形成；業(yè)態(tài)篇4商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題四、整體業(yè)態(tài)布局一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲、娛樂(lè)、流行購(gòu)物三位一體的時(shí)尚版升級(jí)版業(yè)態(tài)共生體餐飲親友聚餐 商務(wù)宴請(qǐng)%%%%%%%%%%%%%%%宣傳好其他有促銷活動(dòng)場(chǎng)所檔次高氛圍好知名度高規(guī)模大停車方便服務(wù)態(tài)度好交通方便消費(fèi)氛圍好菜肴種類多離家（公司）近菜肴有特色 /味道好價(jià)格合理就餐環(huán)境好以高檔特色餐飲為主導(dǎo)，偏重商務(wù)宴請(qǐng)本項(xiàng)目定位為商務(wù)宴請(qǐng)優(yōu)勢(shì)明顯 廣義的休閑包括餐飲和購(gòu)物在內(nèi)，除餐飲購(gòu)物外 本項(xiàng)目的休閑業(yè)態(tài)涉及：【 保健休閑 】 —— 桑拿中心、美容 SPA【 娛樂(lè)休閑 】 —— KTV、高檔桑拿【 茶飲休閑 】 —— 茶館、咖啡廳、慢搖吧【 美食休閑 】 —— 各國(guó)料理、各地名吃以高端商務(wù)休閑為主導(dǎo)，偏重娛樂(lè)休閑。打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的市場(chǎng)出口二、稀缺價(jià)值高價(jià)化黃金分割點(diǎn) :一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的位置地段是整個(gè)商業(yè)的稀缺價(jià)值核心，跑馬山莊距市中心大市口 ，市政府 ,是真正的城市 “ 黃金分割點(diǎn) ” .火車站商業(yè)圈也近在咫尺，未來(lái)跑馬山莊將承載著鎮(zhèn)江與新城的交通樞紐功能，目前雖然還是城市商業(yè)生地，但商業(yè)價(jià)值巨大且尚未被挖掘。目標(biāo)篇2項(xiàng)目?jī)r(jià)值理解一、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期二、項(xiàng)目操作任務(wù)三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、商業(yè)貨值預(yù)估一、本項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期時(shí)間 12F銷售價(jià)格 單位 (元 /平米 ) 1F租金價(jià)格1F: 2F:08年 07月 12月 8000元 4000 無(wú)09年 01月 6月 10000元 5000 無(wú)09年 07月 12月 11500元 5500 /平米 /天2023年 12500元 6500 /平米 /天2023年 2023年 14000元 7000 /平米 /天2023年 2023年 無(wú) 無(wú) /平米 /天2023年 2023年 無(wú) 無(wú) /平米 /天根據(jù)市場(chǎng)目前商業(yè)銷售現(xiàn)狀 ,并結(jié)合項(xiàng)目的自身及周邊情況 ,按照正常形成的商業(yè)氛圍 ,預(yù)估本項(xiàng)目隨著時(shí)間發(fā)展而產(chǎn)生價(jià)格的變化 .在 08年下半年要實(shí)現(xiàn) 1F:12500元方 ,2F:6500元 /平方； 1F在商業(yè)交付時(shí)要求迅速達(dá)到租金 1元 /平 方 /天二、 本項(xiàng)目操作任務(wù)將未來(lái)商業(yè)的價(jià)值提前反映三 、 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)樓棟 樓層 樓層面積 面積范圍 套數(shù) 運(yùn)作模式34 1F 3950 招商56 1F 3500 招商34 12F 1400 100110 5 銷售150180 2230270 26 12F 1000 120190 3 銷售210230 25 12F 1200 1 銷售四、商業(yè)貨值預(yù)估商業(yè)總貨值為 :9380萬(wàn)元（其中負(fù)一層價(jià)值為有產(chǎn)權(quán)情況下的理想設(shè)定，以下分析僅計(jì)算其租賃價(jià)值） 3\4\5\6樓 1F商業(yè)總貨值 :8000元 /平米 * (3500平米 +3950平米 )=5960萬(wàn)元3\4\6樓1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 :(12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*(1400平米 +1000平米 )= 2280萬(wàn)元5樓1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*1200平米 = 1140萬(wàn)元1F層因無(wú)產(chǎn)權(quán) ,暫時(shí)不考慮出售 ,其租賃價(jià)格參考周邊地區(qū)制定初步均價(jià) :租金 1元 /平米 /天1元 /平米 /天 *(3500平米 +3950平米 )*365天 =2719250元3\4\5\6樓 1F總租賃收益計(jì)算 :按第一年免租 ,之后每三年遞增 5%計(jì)算 ,10年總租金收入為 :2572萬(wàn)元3\4\6樓 1+2F總銷售收益計(jì)算 :街口 1+2層均屬于門面房 ,且面積適中 ,為快速實(shí)現(xiàn)開發(fā)公司資金流回收 ,采 取直接銷售方式解決但若要實(shí)現(xiàn)此銷售均價(jià)或者獲得更高的利潤(rùn)收益 ,需要制造出一定的商業(yè)氛圍 ,即
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