【正文】 萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案2023年 9月萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研物業(yè)條件項(xiàng)目定位城市發(fā)展規(guī)劃城市商圈調(diào)研本方案思維模式本方案思維模式項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目招商招商原則招商執(zhí)行招商策略招商條件營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)2萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案要 點(diǎn)216。 定位重點(diǎn)：突出旅游休閑商業(yè)綜合體的差異化特征。216。 招商重點(diǎn)：百貨店，難點(diǎn)：餐飲。216。 招商策略：兩頭開(kāi)花，中間結(jié)果，階段實(shí)施，分批開(kāi)業(yè)。以百貨店和五星級(jí)酒店簽約入駐為契機(jī)，突破招商瓶頸，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)深^招商，進(jìn)而帶動(dòng)中間商鋪的招商?？煞秩鷮?shí)施。招商業(yè)態(tài)上休閑娛樂(lè)可先行。216。 區(qū)域策略：招商區(qū)域以山東、北京、長(zhǎng)三角、珠三角為主；本地 40%、外地 60%，三年后逐步調(diào)整到本地 20%、外地 80%。216。 業(yè)態(tài)比例：購(gòu)物 40%、餐飲 30%、休閑娛樂(lè) 20%、服務(wù)配套 10%。216。 價(jià)格策略：以帶動(dòng)人氣培育市場(chǎng)為原則，前期降低租金，分步實(shí)施租金提升， 5年以后待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。216。 推廣策略：塑造品牌、高調(diào)入市、高姿態(tài)造市、促銷活動(dòng)配合、尋求政府合作支持。216。 風(fēng)險(xiǎn)控制：招商進(jìn)度達(dá)不到期望值，以滿商為原則，先炒作人氣聚集商氣；后期運(yùn)營(yíng)如有困難，可在開(kāi)業(yè)以后重新定位規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行二次招商。當(dāng)務(wù)之急是項(xiàng)目先開(kāi)業(yè)。3萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案ⅠⅠ項(xiàng)目定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷推廣項(xiàng)目招商目 錄ⅡⅡⅢⅢⅥⅥⅦⅦ項(xiàng)目規(guī)劃 其他建議ⅤⅤⅣⅣ ⅧⅧ4萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案ⅠⅠ項(xiàng)目定位綜合分析市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷推廣項(xiàng)目招商目 錄ⅡⅡⅢⅢⅥⅥⅦⅦ項(xiàng)目規(guī)劃 其他建議ⅤⅤⅣⅣ ⅧⅧ城市發(fā)展概況宏觀經(jīng)濟(jì)概況商圈概述經(jīng)營(yíng)者調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研5萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂宏觀經(jīng)濟(jì)概況216。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2023年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，增長(zhǎng) %；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng)14%。三次產(chǎn)業(yè)增加值之比為 ： ： ，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高 。216。社會(huì)商品零售總額 2023年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %。臨沂批發(fā)城被授予 “ 中國(guó)十強(qiáng)文明市場(chǎng) ” 和 “ 中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)最具影響力品牌 ” 稱號(hào)，臨沂市入選 2023年福布斯 “ 中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市 ” 排行榜，被授予 “ 中國(guó)市場(chǎng)名城 ” 稱號(hào)。216。財(cái)政和金融 2023年財(cái)稅收入較快增長(zhǎng)。全市地方財(cái)政收入 ，增長(zhǎng) %，其中稅收收入，占地方財(cái)政收入的 76%，同比提高 。財(cái)政支出 ，增長(zhǎng)%。金融形勢(shì)平穩(wěn)。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 ，比年初增加 元，其中儲(chǔ)蓄存款余額 ，比年初增加 181億元。 216。居民生活 2023年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16572元，增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出10849元，增長(zhǎng) 12%。 6萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂宏觀經(jīng)濟(jì)概況216。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值臨沂市增幅比山東省最發(fā)達(dá)地區(qū)青島市高出 ，高出濟(jì)南市同樣，高出山東省平均水平 ；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅高于青島市 百分點(diǎn)，與濟(jì)南市持平，低于山東省平均水平 ；人均可支配收入增幅高出青島市 ，高出濟(jì)南市 ，高出山東省平均水平 。由此表明，臨沂市的經(jīng)濟(jì)在山東省處于中等偏上水平，但在人口較多的情況下保持了高速的發(fā)展，后期潛力巨大。216。由于臨沂得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，使其成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地，位居全國(guó)綜合批發(fā)市場(chǎng)第二位，在全國(guó)僅次于義烏， 2023年一年批發(fā)成交額便突破 600億元，因此民間的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于官方數(shù)據(jù)。216。通過(guò)以上數(shù)據(jù)看出，臨沂在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)速度上高于青島市、濟(jì)南市和山東省平均水平，加上面積和人口的優(yōu)勢(shì)，以及商貿(mào)物流城市的定位，未來(lái)增長(zhǎng)潛力無(wú)限，一定會(huì)成為趕超青島、濟(jì)南的黑馬城市。小結(jié)7萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂城市發(fā)展概況 近幾年，臨沂市政府計(jì)劃北遷，城市重心也隨之北移，一大批代表著臨沂市現(xiàn)代城市商業(yè)及住宅建設(shè)最高水平的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也在緊鑼密鼓的建設(shè)中，建成之后將成為臨沂市人口密度最大、居民消費(fèi)質(zhì)量最高的 “ 核心消費(fèi)地帶 ” ，再加上臨沂市的得天獨(dú)厚的商業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，必將形成一個(gè)以城市大型商業(yè)中心為主導(dǎo)、以大型批發(fā)市場(chǎng)和物流業(yè)為特色、以涑河商業(yè)帶為主線的這樣的一個(gè)城市商業(yè)帶。 涑河是一條穿過(guò)臨沂市區(qū)的景觀河，也是市政府重點(diǎn)打造新興商業(yè)帶，根據(jù)涑河不同區(qū)段的功能特點(diǎn)和自然文化資源狀況，規(guī)劃將涑河分為東段古城商業(yè)區(qū)，中段現(xiàn)代商業(yè)區(qū)，西段生態(tài)休閑區(qū)。 8萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂商圈概述臨沂商圈總體分布：西郊批發(fā)商圈 —— 以商品批發(fā)為主，創(chuàng)造了全國(guó)第三，在山東省交易額十多年第一的業(yè)績(jī)。城中心零售商圈 —— 以人民廣場(chǎng)周邊商超為代表，零散分布。 臨沂商業(yè)發(fā)展迅速，素有 “ 北方的義烏 ” 之稱，臨沂成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心，形成了 “ 南有義烏、北有臨沂 ” 的商貿(mào)格局。 2023年臨沂入選福布斯 “ 中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市 ” ；并位列新增 12個(gè)城市中的第 2名；臨沂批發(fā)城被授予 “ 中國(guó)十強(qiáng)文明市場(chǎng) ” 和 “ 中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)最具影響力品牌 ” 稱號(hào)，臨沂市入選 2023年福布斯 “ 中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市 ” 排行榜，被授予 “ 中國(guó)市場(chǎng)名城 ” 稱號(hào)。在山東三大經(jīng)濟(jì)圈中，半島城市群以青島為龍頭，省會(huì)城市圈以濟(jì)南為核心，魯南經(jīng)濟(jì)帶五市中，在經(jīng)濟(jì)總量，人口數(shù)量，消費(fèi)水平，城市基礎(chǔ)建設(shè)，工業(yè)規(guī)模，財(cái)政收入，發(fā)展前景等方面，臨沂表現(xiàn)尤為突出，逐漸走在五市前面，成為魯南核心城市。9萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂商圈概述 主要百貨店調(diào)查10萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂商圈概述 主要百貨店調(diào)查11萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂商圈概述 主要百貨店調(diào)查12萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂商圈概述 主要商業(yè)街調(diào)查13萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂商圈概述 主要商業(yè)街調(diào)查14萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂經(jīng)營(yíng)者調(diào)研 本次發(fā)出調(diào)研問(wèn)卷 40份，收回有效問(wèn)卷 32份。15萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂經(jīng)營(yíng)者調(diào)研16萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂經(jīng)營(yíng)者調(diào)研216。大部分經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為我們需要多業(yè)態(tài)；經(jīng)營(yíng)戶以服裝者居多占 49%，如果租賃在業(yè)態(tài)上以服裝 35%、餐飲 22%和娛樂(lè) 16%居多，我們?cè)跇I(yè)種劃分需要多考慮；216。經(jīng)營(yíng)商戶認(rèn)為可承受的租金最高水平在 13元 /㎡ 天之間；租賃期限在 13年 47%最多， 46年 34%次之， 7年以上 19%最少；租賃樓層選擇一層或一到二層。這些都給我們?cè)谧饨鸷秃贤谙奚咸峁┙梃b，以低租金先保證滿商。而三層及以上高樓層的不認(rèn)可也給我們高樓層招商帶來(lái)難度，需要我們認(rèn)真考慮招商條件。216。占 50%的經(jīng)營(yíng)者希望免收物業(yè)管理費(fèi)， 25%的人希望物業(yè)管理費(fèi) / ㎡ 月。我們物業(yè)管理費(fèi)收取方面需要綜合考慮費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。216。如果購(gòu)買商鋪，占 72%的大多數(shù)人選擇 50100萬(wàn)元，這些給我們后期商鋪銷售提供了商鋪分割依據(jù)。小結(jié)17萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂消費(fèi)者調(diào)研 本次發(fā)出調(diào)研問(wèn)卷 188份，收回有效問(wèn)卷 188份。18萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂消費(fèi)者調(diào)研 本次發(fā)出調(diào)研問(wèn)卷 188份，收回有效問(wèn)卷 188份。19萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂消費(fèi)者調(diào)研 本次發(fā)出調(diào)研問(wèn)卷 188份，收回有效問(wèn)卷 188份。20萬(wàn)興都國(guó)際商業(yè)公園商業(yè)策劃方案Ⅰ . 市場(chǎng)調(diào)研 — 臨沂消費(fèi)者調(diào)研216。消費(fèi)者特征方面年齡大都在 1845歲之間，其中 1829歲居多為 59%， 3045歲占 33%；居住地以蘭山區(qū)最多占 62%，工作地蘭山區(qū)也是最多占 85%。我們的目標(biāo)消費(fèi)客群應(yīng)該在 1845歲之間，由于蘭山區(qū)是主要城區(qū)因此也是我們重點(diǎn)需要考慮的消費(fèi)主力軍。216。消費(fèi)者學(xué)歷以中專和高