【正文】 房地產融資模式詳解 2023年 11月 xxxxx房地產開發(fā)有限公司 （本報告內容鑒于筆者知識廣度不夠，如有不對之處，請聯(lián)系經營管理部補充、修改） 2 《 房地產融資模式簡析 》 內部融資主要包括： 轉讓出租固定資產、出售流動資產等方式。 股權融資主要包括： IPO、買殼上市、上市再融資、私募、 REITS、項目合作、房地產企業(yè)兼并等方式。 債權融資主要包括： 企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等。 其他融資主要包括： 房地產預售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等。 一、房地產融資分類 房地產企業(yè)融資 外部融資 內部融資 股權融資 債權融資 其他融資 3 《 房地產融資模式簡析 》 二、房地產融資具體方式 1. 銀行貸款 2. 房地產信托融資 3. 保險投資計劃 4. 國內 IPO 5. 境外 IPO 6. 買殼上市 7. 造殼上市 8. 借殼上市 9. 存托憑證（ DR）上市 10. 中國預托證券 11. 上市再融資 12. 房地產基金 REITS 13. 房地產公司私募 14. 房地產項目股權合作 15. 房地產企業(yè)債券 16. 房地產企業(yè)收購和兼并 17. 房地產典當 18. 委托貸款 19. 商品房預售（購房貸款） 20. 融資租賃 21. 夾層貸款 22. 建筑企業(yè)墊資 23. 賣方信貸 24. 房地產證卷化 25. 前沿貨幣合約 26. 房地產辛迪加 27. 通過保函和信用證融資 28. 反向抵押貸款 29. 權證 30. 其他融資方式－票據貼現、股票和債券抵押 4 《 房地產融資模式簡析 》 銀行貸款 銀行貸款是房地產企業(yè)融資的主要渠道，目前房地產開發(fā)企業(yè)至少有 60%以上的資金是來自國內銀行系統(tǒng)。房地產業(yè)的銀行貸款主要有土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、房地產企業(yè)流動資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。 ? 國內銀行貸款： 受 “央行 121 號文件” 影響，房地產企業(yè)流動資金貸款、土地儲備貸款受到嚴格限制，房地產開發(fā)抵押貸款要“四證齊全”。 ? 國外銀行貸款： 與國內銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。目前外資銀行在國內做房地產融資的種類主要有建筑貸款和開發(fā)貸款。開發(fā)貸款條件基本等同于國內銀行（對個別優(yōu)質項目可以有所寬松），貸款時間相對國內銀行較快。 ? 銀團貸款： 又稱辛迪加貸款（ Syndicated Loan），是由獲準經營貸款業(yè)務的一家或數家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構參加而組成的銀行集團（ Banking Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對象主要是國有大中型企業(yè)、企業(yè)集團和列入國家計劃的重點建設項目。 5 《 房地產融資模式簡析 》 銀行貸款 ——發(fā)展趨勢 銀行貸款發(fā)展趨勢 ?中國建設銀行與中國華潤總公司 2023年 3月簽署 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 ，根據協(xié)議，建設銀行將為中國華潤總公司提供兩百四十五億元融資額度及更加全面的金融支持。業(yè)內人士認為，此舉標志著雙方業(yè)務合作關系的全面提升，有利于促進共同發(fā)展，實現銀企雙贏。 ?中國建設銀行近期還分別與金地 (集團 )股份有限公司、中海地產股份有限公司在深圳舉行 《 戰(zhàn)略合作協(xié)議 》 簽字儀式，雙方將攜手在房地產金融領域進一步加強合作。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項目貸款、短期融資債、個人住房按揭業(yè)務、結算網絡服務、建經咨詢服務、投資銀行業(yè)務、公積金業(yè)務和企業(yè)年金業(yè)務等金融服務種類。 案例分析 ? 銀行信貸將更加規(guī)范，對房地產項目審查更為嚴格。 ? 銀行將重點支持優(yōu)質客戶、優(yōu)質項目。 ? 銀行與優(yōu)質客戶更深層次的合作。 ? 國內銀行（如工商銀行、中行）開始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務，此種業(yè)務類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。 6 《 房地產融資模式簡析 》 銀行貸款 ——融資方式的評價 ? 銀行貸款還會是國內房地產企業(yè)最主要的融資方式，對實力雄厚的開發(fā)商來說，銀行貸款會變的更容易；而對中小開發(fā)商來講，銀行貸款會變的越來越困難。 ? 對大企業(yè)來講，應注意進行與銀行更深層次、更廣闊領域的合作。 7 《 房地產融資模式簡析 》 銀行貸款 ——相關的法律法規(guī) ? 《 中華人民共和國商業(yè)銀行法 》 ? 《 中華人民共和國擔保法 》 ? 《 貸款通則 》 ? 《 中華人民共和國城市房地產管理法 》 ? 《 中華人民共和國土地管理法 》 ? 《 房地產開發(fā)項目經濟評價法 》 ? 《 中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知 》 央行第 121號文件 8 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 房地產信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個和兩個以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動產或經營企業(yè)為主要標的，對房地產信托資金進行管理、運用和處分的行為。 ? 2023年 6月，央行出臺 121號文件后，房地產信托業(yè)異軍突起 ，據統(tǒng)計， 202 2023兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產信托產品 204個。 ? 根據負債關系，可將房地產信托簡單分為債務型信托和權益性信托，債務型信托主要有貸款型信托，權益型信托主要有股權型信托和優(yōu)先購買收益權信托（又叫財產信托）。另外還有債務型和股權型組合而成的混合型信托。 9 《 房地產融資模式簡析 》 委托人 信托公司 開發(fā)商 擔保人 委托資金 委托收益 信托貸款 償還貸款 提供擔保 房地產信托融資 ——貸款型信托框架 特點： 以信托貸款形式運作，貸款期限較短，對資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。 10 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——貸款型信托案例分析 ? 2023年，北國投推出土地一級開發(fā)產品 ——北京 CBD土地開發(fā)整理資金信托計劃。 ? 通過該信托計劃，北京市朝陽區(qū)土地儲備整理分中心籌集到期限為五年的六億元資金。這筆資金被運用到朝陽區(qū)一級土地開發(fā)中。 ? 該信托貸款的擔保是由朝陽區(qū)財政所提供。目前該產品已經順利運行完畢， CBD土地整理儲備分中心一直按期償還貸款的利息。 11 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——貸款型信托動態(tài)和評價 ? 雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強，此種信托方式仍會是最為普遍的一種房地產信托融資模式 。 動態(tài)： ? 銀監(jiān)會 212號文，和銀監(jiān)會 54號文陸續(xù)出臺后，（要求信托公司給房地產企業(yè)設計貸款信托計劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產貸款標準）由于此類業(yè)務與商業(yè)銀行具有強烈的重合性，該類業(yè)務面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機構此類業(yè)務相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優(yōu)勢。 12 《 房地產融資模式簡析 》 委托人 信托公司 開發(fā)商股東 擔保人 委托資金 委托收益 收購股權 回購股權 提供擔保 房地產信托融資 ——股權回購型信托框架 特點： 信托資金用以收購開發(fā)商部分股權，到期后開發(fā)商回購，回報率在合同中固定。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金，提供信用等級，有益于其后的銀行融資。 13 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——股權回購型信托案例分析 ? 2023年 12月中信信托發(fā)行一個億信托計劃，入股天鴻永業(yè)71％股權，信托計劃為期兩年，兩年后天鴻按約定價格回購股權。 ? 天鴻永業(yè)房地產公司為天鴻房地產開發(fā)有限公司與瑞信 DLJ房地產基金共同設立的項目公司，開發(fā)的項目為北京團結湖瑞信中心。 ? 該信托貸款的擔保是由天鴻集團提供擔保。 14 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——股權回購型信托動態(tài)和評價 ? 雖然目前股權回購型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權方式，便于開發(fā)商以后再融資，其仍會是一種主要的房地產信托融資方式。 動態(tài)： 2023年后，出現的越來越多的一種房地產信托融資方式，是房地產開發(fā)商喜歡的信托方式。銀監(jiān)會 212號文和銀監(jiān)會 54號文對此種信托提高了發(fā)行條件，要求開發(fā)商 35％的自有資金、四證齊全。 15 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——夾層 信托融資模式 “夾層”（ mezzaninefinancing）指介于股權與優(yōu)先債權之間的投資形式。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權 的固定利率方式，對股權人體現出債權的優(yōu)點；從權益角度來分析，其低于優(yōu)先債權，所以對于優(yōu)先債權人來講，可以體現出股權的優(yōu)點。這樣在傳統(tǒng)股權、債券的二元結構中增加了一層。在我國的房地產信托業(yè)務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。 ?福建聯(lián)華信托 2023年推出的 聯(lián)信 〃 寶利 7號通過信托持股，在收益權上加以區(qū)分，成為我國首個夾層融資信托產品。 聯(lián)信 〃 寶利 7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發(fā)項目公司的股權，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資5000萬元，分別持有項目公司 20%的股份， 60%。而在 ， 聯(lián)信 〃 寶利 7號的信托受益人設置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進行設計，是我國房地產信托發(fā)展的主要方向之一。 案例分析 16 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——財產信托 融資模式 資產委托人提供具有較強變現能力的信托財產，委托給信托公司，設立財產信托。信托公司將信托收益權轉讓給投資者，不需要額外的擔保，作為財產信托可以適當規(guī)避資金信托合同不超過 200份的限制，是資產證券化的有益嘗試。 ?2023年 11月 3日，籌劃良久的盛鴻大廈財產信托優(yōu)先受益權轉讓項目由北京國際信托投資有限責任公司在民生銀行發(fā)售，用了 8天半就完成了 。 案例分析 17 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——房地產信托的優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 ? 信托可使用在房地產開發(fā)項目的全過程； ? 費用雖然比銀行高，但比股權類融資低； ? 信托可以以股權方式進入房地產項目，可有利與項目再融資。 劣勢分析 ? 信托財產的登記問題。在實際操作中，開發(fā)商沒有把信托財產委托給信托公司，這樣對于信托公司和投資者風險較大； ? 信托流動性差，不能上市交易； ? 變現能力差； ? 投資門檻高，受“ 200份， 5萬元”的限制。 18 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——信托最新動態(tài)和總結 ? 銀行＋信托模式，會成為開發(fā)商主要融資組合，銀行的低成本與信托的靈活互相補充。 動態(tài)： ? 銀監(jiān)會 的“ 54號文” —— 《 關于進一步加強房地產信貸管理的通知 》 ， 54號文對股權回購方式提供了門檻，并要求房地產貸款嚴格執(zhí)行 212號文件的規(guī)定。 ? 銀監(jiān)會的“ 65號文“， 《 關于信托投資公司開展集合資金信托業(yè)務創(chuàng)新試點有關問題的通知 》 政策鼓勵一批實力強、業(yè)務精的信托公司擴大業(yè)務、做大做強。對 200份、異地經營等限制信托的條件有所松動。 19 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——信托相關的法律和法規(guī) ? “一法兩規(guī)” 《 中華人民共和國信托法 》 、 《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托業(yè)務管理辦法 》 。 ? 中國人民銀行 《 關于信托投資公司資金信托業(yè)務有關問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 關于進一步加強信托投資公司監(jiān)管的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 關于進一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務有關問題的通知 》 和 《 關于信托投資公司集合資金信托業(yè)務信息披露有關問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法 》 。 20 《 房地產融資模式簡析 》 保險投資計劃 保險投資計劃是保險資金進行不動產投資，目前險資進入房地產領域主要有兩種形式：通過權益性投資入駐地產股；通過養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)建設。 ? 2023年 5月 1日保監(jiān)會令 2023年第 3號修訂了 《 保險資金運用管理暫行辦法 》 ，保險資金可運用于不動產投資，但保險集團（控股）公司、保險公司從事保險資金運用，不得有下列行為：投資不具有穩(wěn)定現金流回報預期或者資產增值價值、高污染等不符合國家產業(yè)政策項目的企業(yè)股權和不動產；直接從事房地產開發(fā)建設；將保險資金運用形成的投資資產用于向他人提供擔?；蛘甙l(fā)放貸款，個人保單質押貸款除外。 ? 截止 2023年 10月 30日，我國保險業(yè)的資產總量膨脹至 ,較年初增長 %，保險資金在我國數量龐大，一直以來缺少投資途徑。 21 《 房地產融資模式簡析 》 保監(jiān)會 受益人