【正文】 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 房地產(chǎn) 營(yíng)銷 策劃 什么是 地產(chǎn)營(yíng)銷？ 什么是 地產(chǎn)策劃？ 兩者是 什么關(guān)系？ 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 房地產(chǎn)是商品嗎？ 是。 地產(chǎn)營(yíng)銷就是把房子這個(gè)商品 推薦 給需要它的人。 地產(chǎn)策劃就是把 推薦的方法 推薦給賣房子的人。 地產(chǎn)策劃的宗旨： 一切都是為了營(yíng)銷！ 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 地產(chǎn)策劃 地產(chǎn)營(yíng)銷 代表人物： 諸葛亮 …… 代表人物： 呂布陸戰(zhàn)最厲害。 周瑜水戰(zhàn)最厲害。 關(guān)羽名氣最大（武圣）。 黃忠箭法最高。 趙云有勇有謀 。 馬超的騎兵最厲害。 …… 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程圖 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 項(xiàng)目整盤運(yùn)營(yíng)（產(chǎn)品研發(fā)階段；營(yíng)銷戰(zhàn)略階段；推廣執(zhí)行階段） 產(chǎn)品研發(fā)階段 （①前期市場(chǎng)調(diào)研板塊；②產(chǎn)品建議板塊；③產(chǎn)品建議完成板塊）： ①前期市場(chǎng)調(diào)研： 診斷新項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)和區(qū)域市場(chǎng)掃描，為產(chǎn)品建議做好鋪墊工作。 ②產(chǎn)品建議板塊： 立足項(xiàng)目自身地塊特征結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研最終為項(xiàng)目量身打造出獨(dú)特的產(chǎn)品建議。 ③產(chǎn)品建議完成板塊： 在已有產(chǎn)品建議方案基礎(chǔ)上協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商、配合建筑、景觀設(shè)計(jì)院最終完成 產(chǎn)品建議的成型工作。 營(yíng)銷戰(zhàn)略階段： （④項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略板塊；⑤項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略板塊） ④項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略板塊： 制定項(xiàng)目整盤開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目有序有節(jié)奏開(kāi)發(fā)，符合開(kāi)發(fā)商既定的開(kāi)發(fā)周期要求。 ⑤項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略板塊： 制定項(xiàng)目整盤營(yíng)銷戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目有節(jié)奏、順利的推進(jìn)營(yíng)銷，滿足開(kāi)發(fā)商不同階段的資金回籠問(wèn)題。 推廣執(zhí)行階段： （⑥形象導(dǎo)入期板塊；⑦項(xiàng)目蓄客期板塊；⑧開(kāi)盤銷售期板塊；⑨項(xiàng)目強(qiáng)銷期板塊；⑩尾盤銷售期板塊。） ⑥形象導(dǎo)入期板塊： 為項(xiàng)目銷售做市場(chǎng)鋪墊，建立形象力，在項(xiàng)目入市前搶占市場(chǎng)先機(jī)，鎖定籠絡(luò)目標(biāo)客群。 ⑦項(xiàng)目蓄客期板塊： 在形象導(dǎo)入期的基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大鎖定目標(biāo)客群范圍，并進(jìn)行目標(biāo)客戶群誠(chéng)意度篩選，最終服務(wù)于項(xiàng)目集中開(kāi)盤營(yíng)銷。 ⑧開(kāi)盤銷售期板塊： 在項(xiàng)目成功蓄客的基礎(chǔ)上，采用最優(yōu)效的開(kāi)盤方式，達(dá)到成功解籌。 ⑨項(xiàng)目強(qiáng)銷期板塊： 借助項(xiàng)目成功開(kāi)盤之勢(shì)，加強(qiáng)推進(jìn)項(xiàng)目營(yíng)銷走向營(yíng)銷高點(diǎn)，快速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目順勢(shì)強(qiáng)銷目的。 ⑩尾盤銷售期板塊： 處理項(xiàng)目尾房銷售疑難問(wèn)題，最終實(shí)現(xiàn)整盤銷盡目標(biāo)。 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 一個(gè)好的策劃人員應(yīng)具備什么樣的素質(zhì) ? 思維慎密，具有絕對(duì)的邏輯思維能力。 對(duì)行業(yè)有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)，具備獨(dú)立的判斷與分析能力。 具有良好洞察能力，對(duì)市場(chǎng)，新產(chǎn)品有很好的嗅覺(jué) ,擅長(zhǎng)挖掘潛在的東西。 不僅能看到眼前，更能看得長(zhǎng)遠(yuǎn)，看好兩步棋想好第三步如何走是最低要求，運(yùn)籌帷幄之中，決勝于激烈的產(chǎn)品市場(chǎng)。 語(yǔ)言文字組織能力。 善于被激發(fā)，善于捕捉，其實(shí)靈感這東西來(lái)源往往也都是這樣，具備了前 5點(diǎn)你就能很容易的把你某一個(gè)靈感系統(tǒng)化，只有將靈感形成可行性方案這才算是前期的成功。真正檢驗(yàn)?zāi)愕膭趧?dòng)成果最直接的就是市場(chǎng)效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，當(dāng)然因其它原因造成那就另當(dāng)別論。 接受新事物，不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)的能力。 …… 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要具有高度的自信心 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要有必勝的信念 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要善于學(xué)習(xí) 追求進(jìn)步 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要熱愛(ài)社會(huì)勞動(dòng) 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要具備超強(qiáng)的技能 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要具有高度的膽識(shí)和智慧 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要時(shí)刻保持旺盛的斗志 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 面對(duì)任務(wù)無(wú)所畏懼 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要處變不驚，遇事從容 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要勤于思考和總結(jié) 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 敢于挑戰(zhàn)更高的目標(biāo) 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要注重提高工作效率 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要時(shí)刻向高手學(xué)習(xí) 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要學(xué)會(huì)分享一切快樂(lè) 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要保持樂(lè)觀的心態(tài) 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要穩(wěn)重，遇事不能急躁 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要學(xué)會(huì)避讓，具備謙和態(tài)度 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 要遵守游戲規(guī)則，不要輕易出軌 堅(jiān)決不允許洗黑錢 要注意保護(hù)自己 要注意自身形象 偶爾放縱一下自我 要注意鍛煉身體 在房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成熟的今天 ， 人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善 ， 而是著重于住宅的使用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能 ， 使樓盤的品位大大提高 。 本文試圖從學(xué)術(shù)和市場(chǎng)兩個(gè)角度出發(fā) ， 闡述策劃定位與建筑風(fēng)格的關(guān)系 ， 探討中國(guó)住宅樓盤中主流風(fēng)格的運(yùn)用及其操作要點(diǎn) ， 住宅建筑風(fēng)格未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) 。 關(guān)鍵詞：建筑風(fēng)格 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 中式風(fēng)格 異域風(fēng)情 現(xiàn)代風(fēng)格 未來(lái)趨勢(shì) 摘要 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 研究重點(diǎn)：建筑風(fēng)格對(duì)房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的意義； 建筑風(fēng)格在住宅開(kāi)發(fā)中起到的作用； 建筑風(fēng)格在住宅開(kāi)發(fā)中運(yùn)用的方式； 建筑風(fēng)格在住宅開(kāi)發(fā)中運(yùn)用的基本規(guī)則和方法 。 研究思路：學(xué)術(shù) +市場(chǎng) 研究重點(diǎn)和思路 學(xué)術(shù)方面：建筑風(fēng)格特征、精神特質(zhì)等； 市場(chǎng)方面：市場(chǎng)案例、運(yùn)用方式、市場(chǎng)接受度等等。 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 提 綱 建筑風(fēng)格定位與項(xiàng)目?jī)r(jià)值關(guān)系 1 2 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主流建筑風(fēng)格剖析 3 現(xiàn)狀總結(jié)與發(fā)展趨勢(shì) 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 Part1 建筑風(fēng)格釋義 ? 建筑風(fēng)格對(duì)項(xiàng)目的意義和影響 ? 建筑風(fēng)格與開(kāi)發(fā)價(jià)值的關(guān)系 ? 建筑風(fēng)格釋義與體現(xiàn) ? 建筑風(fēng)格分類簡(jiǎn)述 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 整個(gè)城市而言 ， 是可以渲染整個(gè)城市風(fēng)格的風(fēng)景元素 。 人們對(duì)居所的基本要求滿足以后 ， 對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)有了更深層次的要求 。 在客戶采訪中 ， 絕大多數(shù)客戶表示建筑風(fēng)格是他們購(gòu)房時(shí)重要的考慮因素之一 。 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 ? 從建筑本身來(lái)說(shuō) ， 是通過(guò)建筑風(fēng)格來(lái)取得兩種效果：一是美觀 ， 二是識(shí)別； ? 從市場(chǎng)角度來(lái)講 ， 良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤促銷是有積極意義的 ， 也是樓盤推廣的賣點(diǎn)之一； ? 對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō) ， 有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同 。 不同建筑風(fēng)格影響消費(fèi)者的選擇 ， 深圳市場(chǎng)上的典型案例如陽(yáng)光棕櫚園和鼎泰豐華了 。 意義在于 —— 一、建筑風(fēng)格對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的意義和影響 影響在于 —— ? 建筑外立面效果視覺(jué)的美觀性可以提升項(xiàng)目的檔次和知名度； ? 外立面的建筑材料的選擇 ， 包括材料的耐損能力 、 光潔度 、 堅(jiān)實(shí)度 、 保溫隔熱性能等等 ， 對(duì)項(xiàng)目的保值有很大的幫助 ， 客戶得到了實(shí)惠 ， 樓盤價(jià)值也得到了提升 。 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 ? 相同質(zhì)量下的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和相同價(jià)格下的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng) ， 都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場(chǎng)需求 。 所以必須通過(guò)產(chǎn)品來(lái)引導(dǎo)消費(fèi) ， 通過(guò)新的產(chǎn)品來(lái)激發(fā)新的消費(fèi)需求 。 未來(lái)的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重 ， 形式的地位逐步提高 。 ? 人們居住需求的不斷提高 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)都使得開(kāi)發(fā)商在建筑立面 、 色彩和建筑裝飾上下功夫 。 ? 不同客戶 （ 如：生活經(jīng)歷 、 受教育水平 、 職業(yè)等 ） 對(duì)建筑風(fēng)格的喜好不同 ， 也決定了開(kāi)發(fā)商給市場(chǎng)推出什么樣的產(chǎn)品 。 關(guān)系在于 —— 二、建筑風(fēng)格與開(kāi)發(fā)價(jià)值的關(guān)系 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 三、建筑風(fēng)格釋義與體現(xiàn) ?是一個(gè)建筑物的個(gè)性或獨(dú)特表征； ?是建筑的一種方式 、 類型或方法； ?是一代人文思想的重要組成部分 ， 深刻地體現(xiàn)出人類的價(jià)值觀和美學(xué)觀； ?是一種個(gè)性和建筑特征； ?是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式 。 建筑風(fēng)格是 —— 體現(xiàn)在 —— 立面 、 景觀和細(xì)部處理 、 材質(zhì) 、 色彩 、 空間組合 、 外部環(huán)境 。 而建筑的外立面又是建筑風(fēng)格的最直接的體現(xiàn)和表現(xiàn)形式 ， 目前多數(shù)項(xiàng)目在宣傳時(shí)提出各種建筑風(fēng)格 ， 例如北歐風(fēng)格 、 西班牙風(fēng)格等 ，主要反映在建筑的立面上 。 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 按照歷 史發(fā)展 流派分 按建筑方式分 按地 區(qū)分 四、建筑風(fēng)格分類簡(jiǎn)述 中國(guó)風(fēng)格 日本風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 英國(guó)風(fēng)格 法國(guó)風(fēng)格 美國(guó)風(fēng)格 ?? 歐洲風(fēng)格 北美風(fēng)格 地中海式風(fēng)格 澳洲風(fēng)格 非洲風(fēng)格 拉丁美洲風(fēng)格 ?? 古希臘建筑風(fēng)格 古羅馬建筑風(fēng)格 歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格 文藝復(fù)興建筑風(fēng)格 新古典主義建筑風(fēng)格 現(xiàn)代評(píng)論風(fēng)格 后現(xiàn)代主義風(fēng)格 ?? 哥特式建筑風(fēng)格 巴洛克建筑風(fēng)格 洛可可建筑風(fēng)格 木條式建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 概念式風(fēng)格 ?? 古 典 主 義 按國(guó)家 民族分 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 可見(jiàn) ， 不同時(shí)期 、 不同地區(qū) 、 不同地理環(huán)境下都曾產(chǎn)生過(guò)不同的建筑文化 。 那么如何運(yùn)用他們提升樓盤品質(zhì) ， 打造特色樓盤呢 ？ 我們來(lái)看看市場(chǎng)上的運(yùn)用情況 。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看 ， 建筑風(fēng)格從大的方面講 ，可以分為三類： 中式風(fēng)格 、 異域風(fēng)情和現(xiàn)代風(fēng)格 。 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 Part2 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主流建筑風(fēng)格剖析 ?中式風(fēng)格住宅的新演繹 ?異域風(fēng)情的中國(guó)化移植 ?現(xiàn)代風(fēng)格的廣泛運(yùn)用和發(fā)展 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 ?中式風(fēng)格住宅的新演繹 機(jī)密：陜西前線房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司內(nèi)部學(xué)習(xí)資料 傳統(tǒng)中式