【正文】 北京新天地項(xiàng)目 營銷代理投標(biāo)報(bào)告 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 2023年 10月 1 思路導(dǎo)圖 市場(chǎng)背景 項(xiàng)目理解 目標(biāo)解析 困境突破 案例借鑒 營銷策略 兩個(gè)前提 核心問題 機(jī)會(huì)尋找 路徑選擇 關(guān)鍵動(dòng)作 1 市場(chǎng)背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 GDP: 連續(xù) 5年超過 10%的增長率，遠(yuǎn)超全球5%和美國 %的增長率 CPI%PPI: CPI連續(xù) 3個(gè)月超過 8%的高位運(yùn)行； PPI仍舊持續(xù)走高 經(jīng)濟(jì)過熱 通貨膨脹 高增長，高通脹 —— 中國經(jīng)濟(jì)正面臨 前所未有 的挑戰(zhàn) 宏觀經(jīng)濟(jì) ：中國經(jīng)濟(jì)整體面臨經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹的雙重壓力。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高 增長 高 利潤 低 通脹 保增長 適度 利潤 高 通脹 2023年 2023/2023年 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期 ?未來 2— 3年中國將處于“低通脹、高增長、高利潤”向“高通脹、保增長、適度利潤”過渡的調(diào)整時(shí)期 ?政策是最不確定的因素，當(dāng)這些政策轉(zhuǎn)變后，標(biāo)志著市場(chǎng)從調(diào)整期進(jìn)入恢復(fù)期 調(diào)整期 2023年 2023/2023年 宏觀經(jīng)濟(jì) ：整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整成為必然。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 CBD 亞北 中關(guān)村 西長安街 通州 亦莊 奧古斯塔城邦 旺勢(shì)均價(jià) 8500元 /㎡ 淡市最低價(jià) 6300元 /㎡ ↓ 1200元 /㎡ 金地格林小鎮(zhèn) 6 旺勢(shì)均價(jià) 9600元 /㎡ 淡市最低價(jià) 6800元 /㎡ ↓ 2800元 /㎡ 新興年代 旺勢(shì)均價(jià) 17000元 /㎡ 淡市最低價(jià) 13000元 /㎡ ↓ 4000元 /㎡ 萬科中糧紫苑 旺勢(shì)均價(jià) 16000元 /㎡ 淡市最低價(jià) 12600元 /㎡ ↓ 3400元 /㎡ 保利香檳 旺勢(shì)均價(jià) 19500元 /㎡ 淡市最低價(jià) 13000元 /㎡ ↓ 6500元 /㎡ 華源冠軍城 旺勢(shì)均價(jià) 18500元 /㎡ 淡市最低價(jià) 14800元 /㎡ ↓ 3700元 /㎡ 新通國際花園 旺勢(shì)均價(jià) 10000元 /㎡ 淡市最低價(jià) 6800元 /㎡ ↓ 3200元 /㎡ 世紀(jì)星城 旺勢(shì)均價(jià) 11500元 /㎡ 淡市最低價(jià) 8000元 /㎡ ↓ 3500元 /㎡ 橡樹灣 旺勢(shì)均價(jià) 17000元 /㎡ 淡市最低價(jià) 14000元 /㎡ ↓ 3500元 /㎡ 大通 成府公館 旺勢(shì)均價(jià) 24500元 /㎡ 淡市最低價(jià) 21500元 /㎡ ↓ 3000元 /㎡ 美利山 旺勢(shì)平層均價(jià) 14000元 /㎡ 淡市 Loft最低價(jià) 13000元 /㎡ ↓ 7000元 /㎡ 金地名京 旺勢(shì)平層均價(jià) 19000元 /㎡ 淡市 Loft最低價(jià) 26600元 /㎡ ↓ 5000元 /㎡ 北京市場(chǎng) ：降價(jià)現(xiàn)象成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，價(jià)格戰(zhàn)全面展開。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 擁有稀缺資源的項(xiàng)目，如銀泰、御金臺(tái)等，受淡市影響較小，同期銷售速度基本保持不變； ? 城市主流項(xiàng)目（以剛性需求為主的）如金隅萬科城、中信城，受淡市影響同樣較小，在合理的價(jià)格下銷售速度迅猛； ? 其他中間類項(xiàng)目受市場(chǎng)影響較大，銷售速度明顯下降。 銀泰中心銷售情況0500100015002023250030002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年7月020230400006000080000100000120230銷售面積( 平方米) 銷售均價(jià)( 元/ 平方米)項(xiàng)目名稱 批準(zhǔn) 套數(shù) 批準(zhǔn)面積 銷售 套數(shù) 銷售面積 銷售 均價(jià) 發(fā)證時(shí)間 主力面積 中信城 598 394 17559 2023年 7月 20日 90㎡左右兩居 金隅萬科城 1548 674 7741 2023年 4月 27日 兩居 8390㎡ 北京市場(chǎng) ：淡市下呈現(xiàn)“兩頭硬，中間軟”的市場(chǎng)表現(xiàn)，高性價(jià)比物業(yè)受市場(chǎng)青睞。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年底始于深圳，逐漸蔓延至全國一、二線城市的淡市氛圍，使各地市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整期。 Before_如果不抓緊，這個(gè)價(jià)錢就買不到了。 After_房價(jià)真的還會(huì)漲嗎？ 信心受挫 淡市下，各地市場(chǎng)價(jià)格紛紛調(diào)整，從暗降到明降，各種促銷手段頻頻亮相。從成交萎縮，開始量價(jià)齊跌。 Before_買哪兒的房子好呢？ After_現(xiàn)在該不該買房呢？ 開始觀望 媒體大肆宣揚(yáng)全國化淡市、樓盤打折、開發(fā)商資金緊張等咨訊，市場(chǎng)中長期調(diào)整信號(hào)強(qiáng)烈。 樓市還會(huì)降的，看開發(fā)商到底能降成啥樣！ 報(bào)復(fù)性觀望 量降 價(jià)降 長期調(diào)整 停止追漲 開始猶豫 與開發(fā)商僵持 客戶反應(yīng) ：面臨困難，客戶購買信心受挫，逐漸進(jìn)入報(bào)復(fù)性觀望階段。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大勢(shì)判斷 ?在高增長高通脹的經(jīng)濟(jì)背景下，中國房地產(chǎn)格局必然面臨重新調(diào)整； ?北京市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)全面展開； ?高性價(jià)比物業(yè)受市場(chǎng)青睞； ?面臨困難，客戶購買信心受挫，逐漸進(jìn)入報(bào)復(fù)性觀望階段。 ?市場(chǎng)繼續(xù) 調(diào)整，淡市持續(xù) 1~2年 —— 本項(xiàng)目入市銷售時(shí)仍舊處于淡市！ 速度 》利潤！ ?調(diào)整期市場(chǎng)，發(fā)展商能實(shí)現(xiàn)快速出貨、跑贏大市就是最好的成功！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 項(xiàng)目解讀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總占地 :20公頃左右； ?總建筑面積： 616200平方米； ?容積率： ； ?總戶數(shù)： 共計(jì) 5000多戶 ,分五期開發(fā) ?社區(qū)配套： 商業(yè)街，雙會(huì)所，幼兒園6000平米； ?建筑形式： 板樓、塔樓、板塔結(jié)合。 ?主力產(chǎn)品： 以一居及兩居為主，少量三居。 朝青 管莊 CBD 東三環(huán) 東四環(huán) 東五環(huán) LRT1 八通線 朝陽路 楊閘環(huán)島 中大規(guī)模 /高容積率 /中小戶型項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)位交通 ?區(qū)位條件 ： CBD以東，東五環(huán)以外，介于朝青板塊與通州板塊之間，行政隸屬朝陽區(qū)； ?交通條件 ： 雙重快捷交通 —— 距八通線管莊站直線距離僅 400米，步行約 5分鐘； 緊鄰快速公交線（東大橋 楊閘環(huán)島）， 40分鐘車程即可到達(dá)東二環(huán)； 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá) —— 緊鄰朝陽路，周邊公交便利。 ?周邊配套： 周邊生活配套成熟完善。如陽光百利購物廣場(chǎng)、華潤超市、大中電器以及教育配套等。 朝青 管莊 CBD 東三環(huán) 東四環(huán) 東五環(huán) LRT1 八通線 朝陽路 楊閘環(huán)島 成熟區(qū)域 /配套完善 /交通便捷 ?商業(yè)配套 陽光百利購物廣場(chǎng)、華潤超市、大中電器、肯德基、工商銀行、東