【正文】 保利香檳花園 寫字樓可行性探討版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。保利香檳花園的使命是什么？承載張槎現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，引領(lǐng)未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造需求寫在報告前：2023禪西使命是什么？以 “強中心 ”重要支撐的姿態(tài)構(gòu)建區(qū)域城市、產(chǎn)業(yè)、區(qū)域升級的總體架構(gòu)研究思路產(chǎn)業(yè) /規(guī)劃分析項目屬性界定市場研究項目分析及定位公寓研究寫字樓研究物業(yè)發(fā)展建議客戶分析營銷部署物業(yè)產(chǎn)品方案物業(yè)布局方案城市在發(fā)展 【 佛山城市發(fā)展轉(zhuǎn)型：四化融合，智慧佛山】智慧產(chǎn)業(yè)興起以及信息化技術(shù)的應(yīng)用將成為企業(yè)轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢信息化 工 業(yè)化 城 鎮(zhèn)化 國 際化 佛山整體發(fā)展方向信息化帶動工業(yè)化，提升產(chǎn)業(yè)綜合競爭力信息化提升城鎮(zhèn)化，增強城市發(fā)展競爭力信息化加強國際化，提升佛山國際競爭力2023年，初見成效，先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重不斷增加，信息化技術(shù)得到廣泛應(yīng)用；2023年，初步形成，形成世界先進水平的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)群，引領(lǐng)佛山支柱產(chǎn)業(yè)，信息化技術(shù)得到普遍應(yīng)用；2023年，基本建成，形成新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達、社會管理睿智、大眾生活只能、環(huán)境優(yōu)美和諧、國際化程度較高的智慧城市；【 佛山城市發(fā)展轉(zhuǎn)型：三年升級計劃】佛山城市升級三年行動中將以項目帶動發(fā)展的方式撬動約 1115億元的投資，重點建設(shè) “ 1+2+5+X” 的城市組團；至 2023年，佛山將逐步完成 103個重點項目，包括組團中心提升、 “ 三舊改造 ” 、公共交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境和宜居城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)新城、城市管理智能化建設(shè)等六大工程；改變佛山工業(yè)化與城市化不適應(yīng)的狀況，將佛山新城、禪城老城區(qū)以及千燈湖片區(qū)連成整體城市核心；以城市美化升級帶動產(chǎn)業(yè)升級，寫字樓將會成為帶動城市形象乃至產(chǎn)業(yè)形象升級的重要載體以城市升級帶動產(chǎn)業(yè)升級，建成與產(chǎn)業(yè)相匹配的城市形象將成為未來三年的重點工程中軸商務(wù)總部經(jīng)濟區(qū)構(gòu)建、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地形成將催生大量商務(wù)寫字樓需求【 禪城區(qū)城市三年升級計劃 】發(fā)展方向 核心內(nèi)容 重點項目強中心核心區(qū)構(gòu)建? 以嶺南大道南北向帶狀城市中軸和東西向的季華路商務(wù)總部經(jīng)濟核心軸為啟動城市強中心的 “ 十字軸 ”? 構(gòu)建高度匯聚的高端商貿(mào)為代表的現(xiàn)代城市核心和地標嶺南中心片區(qū)改造工程；季華商務(wù)區(qū)建設(shè)工程；亞藝、文華雙公園改造提升工程；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，促進產(chǎn)業(yè)聚集升級? 以智慧化、高端化和集群化為發(fā)展方向，大力實施 “ 優(yōu)二進三 ” 發(fā)展戰(zhàn)略；? 重點打造總部經(jīng)濟基地，金融服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地以及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代物流基地祖廟 — 東華里片區(qū)改造；蓮花路 — 升平路片區(qū)老城區(qū)改造；瀾石片區(qū)改造；將以 “強中心 ”戰(zhàn)略為指導(dǎo)，以城市升級為主線，通過科學(xué)的規(guī)劃引導(dǎo)城市建設(shè)，把禪城建設(shè)成為佛山產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的示范區(qū)、文化名城的展示區(qū)和佛山的強中心張槎在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中將借助信息化產(chǎn)業(yè)載體拉動產(chǎn)業(yè)升級，而寫字樓將會成為這一轉(zhuǎn)型的重要載體2023年 3月，佛山政府提出將在張槎建立多個產(chǎn)業(yè)載體，借助產(chǎn)業(yè)載體打造提升城市品質(zhì)，通過合理的公共資源布局拉動優(yōu)質(zhì)項目進駐，增強 “ 強中心 ” 的競爭力l在禪城區(qū)城市升級三年行動計劃的 23個重點項目里，其中的產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)項目就提出 “ 要統(tǒng)籌位于張槎的佛山高新區(qū)和位于南莊的禪城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)資源，調(diào)整規(guī)劃布局，合理設(shè)置行政服務(wù)及醫(yī)療衛(wèi)生等公共資源。 ” l禪西大道是禪城西部的南北通道。禪城城市升級計劃提出要加快西部融入中心，將在西部配套建設(shè) 7項路網(wǎng)工程。統(tǒng)籌東西板塊資源整合，平衡東西部發(fā)展，將禪城西部提上與佛山新城、禪城老城區(qū)、瀝桂新城并駕齊驅(qū)的四大 “ 強中心 ” 板塊，將張槎、南莊定位為強中心的重要支撐【 強中心戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型】禪西新城、智慧新城的新城規(guī)劃將進一步平衡禪城東西板塊的整體發(fā)展，亦將加快產(chǎn)業(yè)升級步伐從鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟向城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)專業(yè)鎮(zhèn)向智慧產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)型從鄉(xiāng)鎮(zhèn)形態(tài)向中心城區(qū)轉(zhuǎn)型產(chǎn)城融合，禪西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市形態(tài)的全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)升級與集聚帶來的辦公需求智慧新城 新城升級的結(jié)果是產(chǎn)生 龐大的區(qū)域辦公需求， 這是張槎城市轉(zhuǎn)型必然結(jié)果禪西新城 新城規(guī)劃的商貿(mào)區(qū)將衍生出更多的貿(mào)易往來， 亦催生出潛在的商業(yè)需求禪西新城 智慧新城【 新城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 】新城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將推進張槎產(chǎn)城融合的步伐，新城商貿(mào)區(qū)將衍生出更多潛在的貿(mào)易辦公需求產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀： 張槎的針織業(yè)以簡單低端的生產(chǎn)環(huán)節(jié)為主，大多數(shù)針織企業(yè)粗放經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)科技含量低、附加值低，市場競爭力不強、經(jīng)濟效益不高，但高投入，低產(chǎn)出是目前張槎針織業(yè)主要經(jīng)營現(xiàn)狀?！?針織產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 】普遍針織企業(yè)產(chǎn)業(yè)只是代加工，品牌形成力以及銷售能力較差張槎針織業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀針織業(yè)突破以全鏈條加工銷售取代傳統(tǒng)代加工，形成獨立品牌，強化銷售能力突破下的限制隨著全加工產(chǎn)業(yè)模式形成，必將帶來工作空間受限以及企業(yè)形象缺位，普通的工廠已不再適合限制下催生需求貿(mào)易往來的需要、工作空間限制、企業(yè)形象升級將帶來針織產(chǎn)業(yè)的潛在寫字樓需求，而良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將成為寫字樓需求保證針織產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將導(dǎo)致的工作空間限制以及現(xiàn)有形象的突破，亦將產(chǎn)生針織產(chǎn)業(yè)的寫字樓需求產(chǎn) 業(yè) 突 破p佛山整體發(fā)展規(guī)劃明確，向信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、國際化穩(wěn)步邁進p城市升級計劃將推進禪城中軸商務(wù)區(qū)以及現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)形成p強中心戰(zhàn)略指引拉動張槎、南莊等禪西板塊的資源整合p張槎產(chǎn)業(yè)集聚明顯，紡織產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚p生產(chǎn)鏈獨立不完善p傳統(tǒng)工廠辦公模式p品牌企業(yè)較少機遇 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與城市發(fā)展以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級的機遇格格不入p新城規(guī)劃全部鋪排亦將助推張槎產(chǎn)業(yè)升級矛盾一p企業(yè)轉(zhuǎn)型形成內(nèi)部經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變升級寫字樓形象落后，商務(wù)配套不完善，遠遠不能跟上城市升級以及產(chǎn)業(yè)升級的步伐工貿(mào)大廈華豐廣場金星大廈偉順大廈本項目寫字樓名稱 區(qū)位產(chǎn)品以及貨量售價 /租金（元 /平 /月） 出租率 裝修情況 提供服務(wù)偉順大廈11層，張槎二路大江路口11層， 90300方只租不售，80部分樓層為偉順實業(yè)自行持有，出租部分約 80%精裝出租 多功能會議室、食堂、物 管與清潔服務(wù)金星大廈8層，佛山大道與張槎路交匯處 48150方只租不售，3035 85% 簡裝物管與清潔服務(wù)工貿(mào)大廈8層，張槎三路行政服務(wù)中心旁 100180方只租不售，2830以自持物業(yè)為主，少數(shù)出租，約 60% 簡裝華豐廣場 6層，金星大廈后面 3003000 只租不售，2235約 50% 簡裝矛盾二張槎產(chǎn)業(yè)需要一個載體突破發(fā)展，跟上張槎區(qū)域發(fā)展步伐寫字樓產(chǎn)業(yè)現(xiàn) 狀與發(fā) 展機遇的矛盾產(chǎn)業(yè) 升 級 與配套缺位的矛盾在矛盾相互博弈的過程中，急需一個輔助性的載體助推城市升級乃至產(chǎn)業(yè)升級，而恰恰正是香檳寫字樓所承接的使命產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃啟示：p 佛山城市發(fā)展轉(zhuǎn)型 —— 信息產(chǎn)業(yè)全面鋪開，以城市升級為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)升級將催生代表城市形象的寫字樓需求p 城市三年升級 —— 中軸商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代貿(mào)易區(qū)以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)拉開發(fā)展序幕，將刺激寫字樓市場興起p 強中心戰(zhàn)略形成 —— 平衡東西板塊公共配套資源，拉動新興產(chǎn)業(yè)載體助推內(nèi)部產(chǎn)業(yè)升級，形成內(nèi)部寫字樓需求p 新城規(guī)劃開展 —— 新城貿(mào)易區(qū)以及產(chǎn)城融合區(qū)形成將深化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展，衍生出更多商貿(mào)寫字樓需求p 針織產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 —— 中小型針織產(chǎn)業(yè)形成品牌過程中對辦公空間以及企業(yè)形象的提升亦成為寫字樓需求一大支撐寫字樓將會作為城市以及產(chǎn)業(yè)升級的載體，在承接現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，拉動新興產(chǎn)業(yè)進駐，形成內(nèi)外聯(lián)動的重要力量在產(chǎn)業(yè)升級背景下，項目面臨市場如何？216。 公寓市場216。 寫字樓市場公寓市場佛山大道魁奇路南海大道季華路嶺南大道 文華路嶺南天地星星華園萬科廣場佛山中心城區(qū)公寓未來供應(yīng)非常充足，主要集中老城區(qū)板塊、城南板塊與東平新城板塊待售在售在售：待售：嶺南天地君御華府星之海項目萬科廣場中鴻廣場星星華園國際恒福國際東江國際大福名城凱德城脈運通國際雅庭國際廣場保利東灣東平廣場濱海 A地塊普君新城文華尚領(lǐng)天御盈品碧桂園城市花園保利天璽鉑頓城普君新城文華尚領(lǐng)天御盈品碧桂園城市花園君御華府中鴻廣場恒福國際東江國際大福名城凱德城脈運通國際綠景路雅庭國際保利東灣東平廣場濱海 A地塊鉑頓城星之海項目佛山中心城區(qū)ICC二期市場供應(yīng)保利天璽老城區(qū)板塊目前共有 3個在售項目有公寓供應(yīng)， 2023年將新增舊城改造綜合體項目 —— 嶺南天地及君御華府，片區(qū)總供應(yīng)量約 ㎡項目 位置 戶型 公寓體量（萬） 價格 (萬元 /㎡ ) 入市時間鉑頓城 老城區(qū) 3379 2 （帶 6000裝修） 在售普君新城 3580 (帶 2500裝修 ) 在售嶺南天地 4060 3 —— 2023年初文華尚領(lǐng) 3366 3 (帶 2023裝修 ) 在售ICC二期 —— 2 —— 2023年君御華府 4060 2 —— 2023年鉑頓城嶺南天地普君新城文華尚領(lǐng)君御華府老城區(qū)板塊ICC二期市場供應(yīng)城南板塊未來 2年內(nèi)將有大量公寓上市，主要集中季華路、嶺南大道等城市主干道，總供應(yīng)約 57萬㎡ 項目 戶型 公寓體量（萬）價格 (萬元 /㎡ )入市時間怡翠世嘉 3050 2 —— 2023年星之海項目 —— 3 ——2023年底萬科廣場 —— 9 —— 2023年中鴻廣場 —— 6 —— 2023年星星華園國際3670 ——2023年底恒福國際 —— 5 —— 2023年初大福名城 4090 9 —— 2023年凱德城脈 45168 5 —— 2023年天御盈品 3678