保定市場調查及分析(下)(已修改)
2025-01-18 05:12 本頁面
【正文】 LOGO 保定市場調查及分析 (下 ) 第五章 區(qū)域性房地產市場概況 Company Logo 一、 區(qū)域性房地產市場環(huán)境 新市區(qū)的樓市大致可以分為南、北重點工業(yè)開發(fā)區(qū)域、朝陽大街中段商業(yè)開發(fā)區(qū)域，三大板塊既分又合，看似各自獨立，卻以朝陽大街縱貫其中，相互連接，形成獨特的三點一線分布帶，其中以北部及中部重點開發(fā)區(qū)域最為集中、突出，支撐整個新市區(qū)的房地產市場發(fā)展。 根據政府規(guī)劃，高新科技產業(yè)區(qū)為重點經濟開發(fā)區(qū)域，土地用途主要是工業(yè)用途為主，預計今后幾年房地產熱點主要集中在以下地方： （ 1）成立以“中國電谷”為核心的重點經濟開發(fā)區(qū)域（北二環(huán)路附近用地） （ 2）舊城改造過程中在開發(fā)的土地，以朝陽大街北段、中段為核心的大項商、住項目集中開發(fā) （ 3）朝陽大街與天鵝路交匯處將成為新市區(qū)重點核心地帶 Company Logo 二、本項目所在區(qū)域調查分析 此次調研工作以鎖定式區(qū)域調查，即以高新區(qū)域內朝陽大街與隆興路為中心點輻射周邊 1． 2公里 ,區(qū)域內推售的主要樓盤共有 6個，主要有花傾城、興遠現(xiàn)代城、沃豪星城、九號公寓、朝陽龍座、尚北嵐庭。 Company Logo 鎖定區(qū)域內在售項目存在以下特點 ： 在售項目大多數均采用以住為主，商為輔的形式進行項目功能分配； 在商業(yè)的配比中，分別包括：底商、寫字樓。此類項目中住宅雖在銷售，但寫字樓部分還集中在未銷售階段，因此判斷其銷售模式為先住后商。 北部區(qū)域樓市明顯受政策影響成份較強。 隨著重點區(qū)域的不斷開發(fā)及經濟增長，商業(yè)項目在該區(qū)域內具有較高的市場前景。 在整體三大板塊中，南部開發(fā)項目相對北部而言較少。 通過以上特點進行分析，新市區(qū)的樓市市場發(fā)展中，商業(yè)項目所占比重將日漸增多，而項目功能分配將依舊采用現(xiàn)有的商、住結合形式。其中，臨緊北部區(qū)域的商業(yè)項目升值空間最大。 Company Logo 本項目區(qū)域性競爭項目對比 表 項目名稱 總建筑面積（萬平 米） 均 價 （元／平） 面積范圍 （平米） 容積率 開盤時間 銷售情況 花傾城 10 2868 60— 160 ３ 2023年 3月 銷售率 95% 青年新城 10 多層 2900 高層 2570 ―― 3． 6 2023年 1月 尾 盤 新一代 C區(qū) 63 2830 106400多 三期待定 二期尾盤 中鐵地產 40 2800 100多 300多 待定 70% 警盾家園 2750 116 249 待定 銷售 70%. 名人國際 26603800 155 235 １．７ 2023年 9月 二期尾盤 ,一期封盤 興遠現(xiàn)代城 ―― 2900 49120 ―― 2023年９月 ９０％ 仁和公寓 51． 0976 2900 ―― ３ 2023年 10月 ―― 假日第一城 35 2750 100－ 160 ３ 2023年 4月 11日 65％ 誠信 麗景藍灣 15 2800 127－ 150 ３ 2023年 9月 55% 朝陽龍座 １７ 2700 58156 ―― 2023年８月 ７０％ Company Logo 三、建筑類型分析 17%17%66%住宅配底商酒店配寫字樓及底商住宅配寫字樓及底商 根據對 2023年區(qū)域內在售的 6個樓盤的統(tǒng)計，目前本區(qū)域樓市供應以小高層和高層為主。加之新政策對多層項目的不再批放，鎖定式區(qū)域內住宅樓盤的發(fā)展趨勢會是高層越來越多；據調查人員了解到，目前這 6個項目雖在產品上有明顯的同質化現(xiàn)象，但大多數銷售狀況良好，均能滿足現(xiàn)金流的要求。 在功能配比上，仍以老式的住宅加底商的配比方式占大多數，但因城市規(guī)劃的影響目前本區(qū)域內寫字樓項目正日漸增多。 Company Logo 四、戶型分析 本次市場調查特針對高新區(qū)鎖定區(qū)域內主要樓盤的戶型進行了統(tǒng)計分析。統(tǒng)計數據來源于花傾城、興遠現(xiàn)代城、沃豪星城、九號公寓、朝陽龍座、尚北嵐庭，其中沃豪星城項目無住宅。其余共 2832套單位。 從統(tǒng)計結果可以看出， 2023年區(qū)域發(fā)售的樓盤以三房為主，占總量的 28％，其次為二房和四房，各占總量的 22％，這三種戶型就占了推售總量的三分之二。 Company Logo 五、價格分析 鎖定區(qū)域推售樓盤均價（ 4月 17日價格） 在目前在售
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