地產(chǎn)市場調(diào)查和分析報告(已修改)
2025-02-18 22:13 本頁面
【正文】 第五章 市場調(diào)查和分析 ? 原則 ? 根據(jù)項目要求進(jìn)行研究 ? 提供充分證據(jù)，以便開發(fā)者進(jìn)行決策 ? 各種數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)精確可靠 ? 如無法成功，應(yīng)立即報告 第一節(jié) 場地分析 ? 必須獨立、客觀進(jìn)行調(diào)查 ? 必須列明調(diào)查資料來源 ? 必須根據(jù)市場調(diào)查資料進(jìn)行編制 ? 必須包括預(yù)計財務(wù)成果 ? 必須編制十年以上的現(xiàn)金流量預(yù)測表 ? 必須列明各種假設(shè) ? 必須正確使用定量分析工具 一、場地概況 ? 位置 ? 場地輪廓和地形 ? 臨近地區(qū)土地使用辦法 ? 到達(dá)的主要交通方式和距離 ? 進(jìn)出的難易程度 ? 能見度 ? 適宜性 二、市場區(qū)域特點 ? 市場地區(qū)范圍 ? 市場影響半徑 ? 競爭對手的分布 ? 市場區(qū)域特點 ? 人口 ? 零售額 ? 就業(yè)人數(shù) ? 工商企業(yè)發(fā)展趨勢（制造、建筑、交通、金融、批零、服務(wù)、政府機關(guān)） 第二節(jié) 市場機會分析 ? 一、市場研究概念 ? 市場調(diào)查 ? 市場機會分析 市場環(huán)境分析 ? 人口 ? 經(jīng)濟 ? 自然環(huán)境 ? 科學(xué)技術(shù) ? 社會環(huán)境 市場特點分析 ? A、 消費者市場 ? 購買欲望 ? 偏好 ? B、 組織采購市場 ? 規(guī)律性強 ? 采購決策慎重 購買行為分析 ? 時間 ? 決策者 ? 動機 ? 市場購買形式 市場環(huán)節(jié)分析 ? 分散模式 ? 集中模式 ? 散開集中模式 ? 關(guān)鍵是弄清楚主要的針對的潛在客戶 二、市場營銷調(diào)查 ? 概念 ? 搜集、記錄、分析影響市場需求的外界因素，以及購、產(chǎn)、銷等活動的全部情報資料，對市場環(huán)境、營銷環(huán)境及營銷戰(zhàn)略提出可供選擇的建議性報告，供項目投資者作出判斷和決策。 ? 市場調(diào)查主要針對顧客；營銷調(diào)查即包括市場調(diào)查還包括營銷活動各方面的分析和研究。 類型 ? A、 按調(diào)查目的劃分：描述、預(yù)測 ? B、 按調(diào)查對象劃分：普遍、抽樣 ? C、 按調(diào)查方法劃分：觀察、實驗、詢問 ? D、 按調(diào)查區(qū)域劃分：城鎮(zhèn)市場、農(nóng)村市場 ? E、 按調(diào)查產(chǎn)品劃分：工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品 ? F、 按調(diào)查時間劃分：定期、臨時性 程序 ? 調(diào)查圖 調(diào)查 確定課題 課題調(diào)查 分析報告 初步分析、參考 請教專家 制定調(diào)查、問卷 收集資料 整理分析 編寫報告 方法 ? A、 案頭調(diào)研法 ? B、 直接調(diào)查法 ? C、 抽樣調(diào)查法 第三節(jié) 市場預(yù)測 ? 一、概念 ? 根據(jù)過去和現(xiàn)在預(yù)計、推測未來。 ? 經(jīng)濟發(fā)展過程中的各種因素之間的相互影響是有規(guī)律的，在數(shù)量上存在客觀的比例關(guān)系。 二、預(yù)測內(nèi)容和步驟 ? 內(nèi)容 ? 生產(chǎn)發(fā)展變化趨勢 ? 產(chǎn)品購買力變化 ? 消費結(jié)構(gòu)和習(xí)慣變化 ? 市場價格變化趨勢 ? 商品競爭能力 步驟 ? A、 確定對象、內(nèi)容 ? B、 搜集、分析資料 ? C、 選擇預(yù)測方法、模型 ? D、 分析 ? F、 驗證結(jié)果 定性方法 ? A經(jīng)理判斷法 ? B銷售人員綜合預(yù)測 ? C專家會議預(yù)測 ? D專家征詢 定量方法 ? A趨勢預(yù)測 ? B回歸預(yù)測 ? C多元回歸分析 第六章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 ? 第一節(jié) 風(fēng)險 ? 風(fēng)險因素 ? （ 1）財務(wù)風(fēng)險 ? 融資風(fēng)險 ? 拖欠款風(fēng)險 ? （ 2）利率風(fēng)險 ? （ 3）變現(xiàn)風(fēng)險 ? （ 4）社會風(fēng)險和意外事故風(fēng)險 風(fēng)險報酬 ? 投資者冒著風(fēng)險進(jìn)行投資時可能獲得的超過資金時間價值的額外報酬。 2023/2/28 21 不確定性分析與風(fēng)險分析關(guān)系 ? 通過對擬建項目具有較大影響的不確定性因素進(jìn)行分析，計算基本變量的增減變化引起項目財務(wù)或國民經(jīng)濟效益指標(biāo)的變化，找出最敏感的因素及其臨界點，預(yù)測項目可能承擔(dān)的風(fēng)險。 不確定性分析 ? 風(fēng)險是指未來發(fā)生不利事件的概率或可能性。風(fēng)險分析指通過對風(fēng)險因素的識別，采用定性或定量的方法估計各風(fēng)險因素發(fā)生的可能性及對項目的影響程度。 ? 風(fēng)險包括自然風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險。 風(fēng)險分析 2023/2/28 22 不確定性及風(fēng)險的來源 ? 項目的不確定性及風(fēng)險的來源： ? 法律、法規(guī)及政策方面； ? 市場方面 ? 資源方面 ? 技術(shù)方面 ? 工程方面 ? 融資方面 ? 組織管理方面 ? 環(huán)境與社會方面 ? 外部配套條件 2023/2/28 23 不確定性及風(fēng)險因素 ? 項目的不確定性及風(fēng)險因素可歸納為以下幾類： ? 項目收益：產(chǎn)出品的數(shù)量與預(yù)測價格； ? 建設(shè)投資：建筑安裝工程量 、 設(shè)備選型與數(shù)量 、 征地和拆遷安置費 、 人工 、 材料價格 、 機械使用費等； ? 項目融資：資金來源 、 供應(yīng)量與供應(yīng)時間等； ? 建設(shè)工期：工期延長； ? 運營成本費用：投入的各種原料 、 輔料 、 燃料 、 動力需求量與預(yù)測價格 、 勞動力工資 、 各種管理費取費標(biāo)準(zhǔn)等； ? 政策方面：稅率 、 利率 、 匯率及通貨膨脹率等 。 2023/2/28 24 不確定性分析方法 盈虧平衡分析 概率分析 敏感性分析 第二節(jié) 盈虧平衡分析 ? 一、概念 ? 通過項目盈虧平衡點來分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。 ? 主要用來考察項目適應(yīng)市場變化的能力以及考察項目的抗風(fēng)險能力。 產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系 ? 產(chǎn)品銷售利潤 = 產(chǎn)品銷售收入 – 產(chǎn)品銷售成本 – 產(chǎn)品銷售稅金 ? 產(chǎn)品銷售收入 = 產(chǎn)品銷售量 ?產(chǎn)品單位價格 ? 產(chǎn)品銷售成本 = 變動成本 + 固定成本 2023/2/28 27 盈虧平衡分析 ? 含義 ? 指在一定市場和生產(chǎn)能力的條件下，根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（銷售量）、固定成本、可變成本等，研究擬建項目產(chǎn)量、成本與盈利之間變化與平衡關(guān)系的方法。 ? 當(dāng)項目的成本與收益相等時，即項目盈利與虧損的分界點，為盈虧平衡點。 盈虧平衡點越低，表明項目適應(yīng)產(chǎn)出品變化的能力越大，抗風(fēng)險能力越強。 ? 盈虧平衡分析分為 線性盈虧平衡分析 和 非線性盈虧平衡分析 。 2023/2/28 28 線性盈虧平衡分析 ? 基于以下四個假定條件： ? 產(chǎn)量等于銷售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去； ? 產(chǎn)量變化 ， 單位可變成本不變 ， 總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； ? 產(chǎn)量變化 ， 產(chǎn)品售價不變 ， 銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； ? 按單一產(chǎn)品計算 ， 當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品 ， 應(yīng)換算為單一產(chǎn)品 ， 不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷率的變化應(yīng)保持一致 。 ? 線性盈虧平衡分析可采用公式法
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