【正文】 產(chǎn)量 x（ 1銷售稅率） 銷售稅率 =銷售稅金 /銷售收入 價(jià)格允許降低的最大幅度 =（ PBEPP） /P x100% 例題 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，生產(chǎn)住宅建筑預(yù)制件產(chǎn)品，年產(chǎn)能力為 60000件，每件售價(jià)為 3200元，年銷售收入為 ，固定成本 5768萬元，每件產(chǎn)品耗用變動成本為 ，生產(chǎn)總成本為 ，每件產(chǎn)品稅金 280元。 在兩個(gè)平衡點(diǎn)之間 ， 存在最大利潤點(diǎn) ， 求其產(chǎn)量 Q0： 則 0))()(()(2???????? dQ aQdbQecddQ CSddQdR0)()(2 ???? dbQec (2 ecbdQO ???線性盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法 ? P x = V x + F + t x ? X = F / ( P – V – t ) ? F： 公司年固定成本 ? V： 單位可變成本 ? P： 單位產(chǎn)品價(jià)格 ? t： 單位產(chǎn)品銷售稅金 ? X： 達(dá)到平衡時(shí)的單位年產(chǎn)量 線性盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法 ? 產(chǎn)量允許降低的最大幅度 =（ QBEPQ） /Q x100% 例題 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，生產(chǎn)住宅建筑預(yù)制件產(chǎn)品，年產(chǎn)能力為 60000件，每件售價(jià)為 3200元，年銷售收入為 ，固定成本 5768萬元，每件產(chǎn)品耗用變動成本為 ，生產(chǎn)總成本為 ，每件產(chǎn)品稅金 280元。 根據(jù)盈虧平衡 ， 解得： 2cQbQaC ??? 2eQdQS ?? )(2 )(4)()(2m in ecaecdbdbQ????????)(2)(4)()( 2m a x ecaecdbdbQ????????2023/2/28 34 非線性 盈虧 平衡分析 ? 非線性有兩個(gè)平衡交點(diǎn)產(chǎn)量：最小產(chǎn)量 Qmin和最大產(chǎn)量 Qmax， 項(xiàng)目產(chǎn)量只有保持在最小和最大之間時(shí)方能盈利 ， 達(dá)不到最小或超過最大均會產(chǎn)生虧損 。因此，需用非線性盈虧平衡分析方法進(jìn)行分析。此值越低 ， 項(xiàng)目抗銷售收入變動風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng) 。此值越低 ， 項(xiàng)目抗銷售價(jià)格變動風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng) 。此值越低，項(xiàng)目抗生產(chǎn)能力變化風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng)。 此產(chǎn)量越少 ， 項(xiàng)目抗產(chǎn)量變化風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng) 。 2023/2/28 29 線性 盈虧 平衡分析 公式法 ? 設(shè) S為正常生產(chǎn)年銷售收入； C為年生產(chǎn)成本； Q為年產(chǎn)銷量；Q0為設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力； p為產(chǎn)品的銷售單價(jià)； t為單位產(chǎn)品銷售稅金； F為固定成本； v為單位變動成本； R為利潤。 2023/2/28 28 線性盈虧平衡分析 ? 基于以下四個(gè)假定條件： ? 產(chǎn)量等于銷售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去； ? 產(chǎn)量變化 ， 單位可變成本不變 ， 總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； ? 產(chǎn)量變化 ， 產(chǎn)品售價(jià)不變 ， 銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； ? 按單一產(chǎn)品計(jì)算 ， 當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品 ， 應(yīng)換算為單一產(chǎn)品 ， 不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷率的變化應(yīng)保持一致 。 盈虧平衡點(diǎn)越低，表明項(xiàng)目適應(yīng)產(chǎn)出品變化的能力越大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。 產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系 ? 產(chǎn)品銷售利潤 = 產(chǎn)品銷售收入 – 產(chǎn)品銷售成本 – 產(chǎn)品銷售稅金 ? 產(chǎn)品銷售收入 = 產(chǎn)品銷售量 ?產(chǎn)品單位價(jià)格 ? 產(chǎn)品銷售成本 = 變動成本 + 固定成本 2023/2/28 27 盈虧平衡分析 ? 含義 ? 指在一定市場和生產(chǎn)能力的條件下，根據(jù)項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（銷售量）、固定成本、可變成本等，研究擬建項(xiàng)目產(chǎn)量、成本與盈利之間變化與平衡關(guān)系的方法。 2023/2/28 24 不確定性分析方法 盈虧平衡分析 概率分析 敏感性分析 第二節(jié) 盈虧平衡分析 ? 一、概念 ? 通過項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)來分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。 ? 風(fēng)險(xiǎn)包括自然風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 不確定性分析 ? 風(fēng)險(xiǎn)是指未來發(fā)生不利事件的概率或可能性。 二、預(yù)測內(nèi)容和步驟 ? 內(nèi)容 ? 生產(chǎn)發(fā)展變化趨勢 ? 產(chǎn)品購買力變化 ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)和習(xí)慣變化 ? 市場價(jià)格變化趨勢 ? 商品競爭能力 步驟 ? A、 確定對象、內(nèi)容 ? B、 搜集、分析資料 ? C、 選擇預(yù)測方法、模型 ? D、 分析 ? F、 驗(yàn)證結(jié)果 定性方法 ? A經(jīng)理判斷法 ? B銷售人員綜合預(yù)測 ? C專家會議預(yù)測 ? D專家征詢 定量方法 ? A趨勢預(yù)測 ? B回歸預(yù)測 ? C多元回歸分析 第六章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)因素 ? （ 1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ? 融資風(fēng)險(xiǎn) ? 拖欠款風(fēng)險(xiǎn) ? （ 2）利率風(fēng)險(xiǎn) ? （ 3）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ? （ 4）社會風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 ? 投資者冒著風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資時(shí)可能獲得的超過資金時(shí)間價(jià)值的額外報(bào)酬。 類型 ? A、 按調(diào)查目的劃分：描述、預(yù)測 ? B、 按調(diào)查對象劃分：普遍、抽樣 ? C、 按調(diào)查方法劃分：觀察、實(shí)驗(yàn)、詢問 ? D、 按調(diào)查區(qū)域劃分：城鎮(zhèn)市場、農(nóng)村市場 ? E、 按調(diào)查產(chǎn)品劃分：工業(yè)品、農(nóng)產(chǎn)品 ? F、 按調(diào)查時(shí)間劃分：定期、臨時(shí)性 程序 ? 調(diào)查圖 調(diào)查 確定課題 課題調(diào)查 分析報(bào)告 初步分析、參考 請教專家 制定調(diào)查、問卷 收集資料 整理分析 編寫報(bào)告 方法 ? A、 案頭調(diào)研法 ? B、 直接調(diào)查法 ? C、 抽樣調(diào)查法 第三節(jié) 市場預(yù)測 ? 一、概念 ? 根據(jù)過去和現(xiàn)在預(yù)計(jì)、推測未來。第五章 市場調(diào)查和分析 ? 原則 ? 根據(jù)項(xiàng)目要求進(jìn)行研究 ? 提供充分證據(jù)，以便開發(fā)者進(jìn)行決策 ? 各種數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)精確可靠 ? 如無法成功，應(yīng)立即報(bào)告 第一節(jié) 場地分析 ? 必須獨(dú)立、客觀進(jìn)行調(diào)查 ? 必須列明調(diào)查資料來源 ? 必須根據(jù)市場調(diào)查資料進(jìn)行編制 ? 必須包括預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)成果 ? 必須編制十年以上的現(xiàn)金流量預(yù)測表 ? 必須列明各種假設(shè) ? 必須正確使用定量分析工具 一、場地概況 ? 位置 ? 場地輪廓和地形 ? 臨近地區(qū)土地使用辦法 ? 到達(dá)的主要交通方式和距離 ? 進(jìn)出的難易程度 ? 能見度 ? 適宜性 二、市場區(qū)域特點(diǎn) ? 市場地區(qū)范圍 ? 市場影響半徑 ? 競爭對手的分布 ? 市場區(qū)域特點(diǎn) ? 人口 ? 零售額 ? 就業(yè)人數(shù) ? 工商企業(yè)發(fā)展趨勢（制造、建筑、交通、金融、批零、服務(wù)、政府機(jī)關(guān)） 第二節(jié) 市場機(jī)會分析 ? 一、市場研究概念 ? 市場調(diào)查 ? 市場機(jī)會分析 市場環(huán)境分析 ? 人口