重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及分析報(bào)告(已修改)
2025-08-01 07:15 本頁(yè)面
【正文】 前 言承蒙信任，邀請(qǐng)我司就貴司“麗水菁苑”項(xiàng)目提交如下報(bào)告。結(jié)合相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及我司市場(chǎng)調(diào)研部的研究成果，我司對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況進(jìn)行了分析；對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查及分析；并對(duì)我司的成功案例進(jìn)行了簡(jiǎn)要的剖析；最后，就我司所提供的服務(wù)進(jìn)行了較為詳細(xì)的介紹。此報(bào)告中的觀點(diǎn)僅代表我司之觀點(diǎn)，僅供參考。第一章 總體市場(chǎng)分析一、 2000年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)概況隨著重慶升直轄市以及中央西部大開(kāi)發(fā)政策的貫徹實(shí)施，重慶的變化可謂是日新月異，各行各業(yè)都呈現(xiàn)出一幅欣欣向榮的景象，而房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)的尤為突出：其開(kāi)發(fā)量之巨大，競(jìng)爭(zhēng)之激烈在重慶地產(chǎn)史上是史無(wú)前例。地王廣場(chǎng)商鋪以31萬(wàn)元/M2的房市天價(jià)在重慶拍賣(mài)成功，全市乃至全國(guó)地產(chǎn)界為之振憾；而龍湖花園的購(gòu)房者三天三夜排號(hào)，；更創(chuàng)造了重慶地產(chǎn)界的奇跡。 2000年山城樓市供銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展2000年我市房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，在各種固定資產(chǎn)投資中增速居首位。，%，完成投資總量創(chuàng)下歷史最高水平。l 幢幢新樓扮靚山城據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供的資料顯示，我市2000年住宅建設(shè)完成投資呈大幅度增長(zhǎng)，%。住宅新開(kāi)工面積也大幅度增加，%，商品住宅建設(shè)進(jìn)一步加快。與往年不同，我市2000年房屋竣工面積大幅增長(zhǎng)，%。l 私人買(mǎi)去八成現(xiàn)房2000年我市商品房銷(xiāo)售量有大幅增長(zhǎng)，私人購(gòu)房群體進(jìn)一步擴(kuò)大，% 。，%，其中，%。l 品牌項(xiàng)目領(lǐng)跑期房銷(xiāo)售龍湖花園、天驕俊園、海怡花園等品牌項(xiàng)目有力地促進(jìn)了期房銷(xiāo)售，%，超過(guò)以往任何年份。而一些非品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋卻出現(xiàn)嚴(yán)重空置，使得全市商品房空置面積逐年遞增，%。私人購(gòu)房的大幅增長(zhǎng)，以及期房銷(xiāo)售的增長(zhǎng)，均表明：我市商品房住宅市場(chǎng)，特別是消費(fèi)者正在逐步走向成熟。 房地產(chǎn)火爆的背后，也蘊(yùn)含著危機(jī)l 高空置率嚴(yán)重，市場(chǎng)情況不容樂(lè)觀我市住宅空置率在2000年雖有所下降，但空置面積仍在不斷增加。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示：%，但由于商品房竣工、銷(xiāo)售的增長(zhǎng)速度不一（，%，%），導(dǎo)致全市商品房住宅空置量仍繼續(xù)增加，到去年11月底止，，其中，商品房住宅市場(chǎng)情況不容樂(lè)觀。l 大量“雜牌軍”的存在導(dǎo)致我市商品房住宅市場(chǎng)質(zhì)量偏低 據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)研部統(tǒng)計(jì)，目前我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中有很多都是在暴利的驅(qū)動(dòng)下轉(zhuǎn)行的“門(mén)外漢”，或拼湊的“雜牌軍”，他們紛紛在一個(gè)盤(pán)子里搶飯吃。由于其規(guī)模小、技術(shù)力量差，基本上是一個(gè)樓盤(pán)一個(gè)公司。其過(guò)低的開(kāi)發(fā)體量，既浪費(fèi)了有限的社會(huì)土地資源，又浪費(fèi)了社會(huì)市場(chǎng)資源，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展極為不利。 個(gè)案分析下面以渝中區(qū)為例，剖析其房產(chǎn)態(tài)勢(shì)：l 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀本年施工面積本年銷(xiāo)售面積（M2）空置面積（M2）合計(jì)本年新開(kāi)工住宅16438329369269671551961合計(jì)36520013572261027751370430住宅所占比例45%26%68%42% 從表中可以看出：渝中區(qū)本年住宅新開(kāi)工面積只占總的新開(kāi)工面積的26%，說(shuō)明渝中區(qū)2000年建筑投資重點(diǎn)已轉(zhuǎn)移到非住宅項(xiàng)目；渝中區(qū)2000年施工總面積為3652001 M2，其中住宅施工面積占45%，說(shuō)明渝中區(qū)目前住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍十分激烈；而較大的空置面積，更說(shuō)明渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍十分嚴(yán)竣。l 主要樓盤(pán)起價(jià)趨勢(shì)表本區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的起價(jià)跨度較大，說(shuō)明本區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的檔次參差不齊。二、 2001年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)進(jìn)入2001年，據(jù)我司調(diào)查研究，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)“三喜一憂(yōu)”的態(tài)勢(shì)。三喜：商品房銷(xiāo)售均價(jià)上漲178元/M2 % 質(zhì)素較好的樓盤(pán)銷(xiāo)售通暢一憂(yōu)：銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度仍低于竣工增長(zhǎng)速度，住宅空置率上升。此“三喜一憂(yōu)”格局表明：重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好，人們的投資信心增強(qiáng)；好樓盤(pán)與差樓之間的差距進(jìn)一步拉大，形成自然淘汰；空置房的消化已成為擺在政府和發(fā)展商面前的一道嚴(yán)竣的考題。 2001年重慶市春展會(huì)觀察 2001年一開(kāi)年，樓市既表現(xiàn)出既欣欣向榮，又競(jìng)爭(zhēng)激烈的態(tài)勢(shì)。從開(kāi)發(fā)量來(lái)看，北部新城僅五黃路板塊今年就將推出近20個(gè)新盤(pán)，開(kāi)發(fā)總量超過(guò)150萬(wàn)方，沙坪壩、南岸的開(kāi)發(fā)量也在100萬(wàn)方以上，連沉寂數(shù)年的渝中區(qū)住宅市場(chǎng)也在開(kāi)春就冒出了“四大名旦”……。重慶市房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入眾雄逐鹿的時(shí)代。而2001年春展會(huì)則是這場(chǎng)“戰(zhàn)火”的序幕。2001年春展會(huì)于3月24日－4月1日在上清寺鑫隆達(dá)大廈召開(kāi)，參展的有61家開(kāi)發(fā)企業(yè)，既有以龍湖、華新國(guó)際、南方、渝海、協(xié)信等一大批一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商為代表的中堅(jiān)力量；也有以學(xué)林雅園、金陽(yáng)騎龍山莊、金都香榭、朵力名都等樓盤(pán)為代表的市場(chǎng)“新貴”；以及大批開(kāi)發(fā)量在5萬(wàn)方左右的新盤(pán)、次新盤(pán)，整個(gè)春展會(huì)呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。從中也可以捕捉2001年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的流行趨勢(shì)和市場(chǎng)走向。l 別墅項(xiàng)目卷土重來(lái)今年春展會(huì)上有別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目有：龍湖花園、錦繡山莊、南方上格林、肖河香榭、榕湖國(guó)際花園、新東福花園、佳華世紀(jì)新城和水天花園。首次亮相的肖河香榭無(wú)疑是最為引人注目的：350畝地全部規(guī)劃成別墅，有34幢獨(dú)立別墅和286套連排別墅，將于今年4月底5月初開(kāi)工，其獨(dú)立別墅的價(jià)格據(jù)稱(chēng)比照龍湖花園和錦繡山莊，為5000元／平方米左右。榕湖國(guó)際花園預(yù)計(jì)4月底開(kāi)盤(pán)，連排別墅占了一半，有112套，價(jià)格為32803680元/平方米。新東福二期也為全別墅，53畝土地上建57幢別墅(連排和獨(dú)立)，價(jià)格未定，估計(jì)在6000元/平方米，將于今年8月開(kāi)工?！璴 新路新橋新盤(pán)涌現(xiàn)位于嘉陵江復(fù)線(xiàn)橋旁的東方家園提出：新橋、新路、新生活。此語(yǔ)概括了交通條件的改變對(duì)其毗鄰地段帶來(lái)的居住條件的變化，正是這種變化，催生出重慶新橋、新路邊的新盤(pán)，黃花園大橋周邊有南方上格林、華新都市花園、江南山水、東海福苑；鵝公巖大橋周邊有金色家園、濱江花園、金陽(yáng)騎龍山莊，而南方和競(jìng)地兩個(gè)房產(chǎn)巨頭在鵝公巖大橋至四公里的引橋附近的新項(xiàng)目也將在年內(nèi)動(dòng)工；鴛鴦大
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