地產(chǎn)市場調(diào)查和分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 因素敏感性分析 相對測定法 ? 解：首先根據(jù)假設(shè)條件計(jì)算各基本數(shù)據(jù)： 銷售收入＝ 550 100000＝ 5500萬元 年稅金＝年銷售收入 8%＝ 5500 8% ＝ 440萬元 流動資金＝年銷售收入 25%＝ 5500 25%＝ 1375萬元 年總成本費(fèi)用＝ 100000 350＝ 3500萬元 凈利＝年銷售收入－年總經(jīng)營費(fèi)用－年稅金 ＝ 5500－ 3500－ 440＝ 1560萬元 2023/2/28 50 單因素敏感性分析 相對測定法 ? 分析對象：選用靜態(tài)投資收益率 ? 影響因素：選用產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)量、投資額和成本。 解答 ? BEPP=（ 57680000+ x60000） /（ 60000 x（ %））=2755（ 元） ? ? 280/3200= ? 價(jià)格允許降低的最大幅度 ? =（ 3200 2755） /3200 x100% = % 線性盈虧平衡點(diǎn)的分析評價(jià) ? （ 1）對應(yīng)保本的產(chǎn)量 ? （ 2）項(xiàng)目的生命力和競爭力 ? （ 3）項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 2023/2/28 43 非線性 盈虧 平衡分析 O 收入或成本 成本線 銷售收入線 平衡點(diǎn) 2 最大利潤產(chǎn)（銷）量 開關(guān)點(diǎn)（ 虧損額等于固定成本 ） 平衡點(diǎn) 1 最大利潤 產(chǎn)銷量 Q1 Q2 SDP 盈利 虧損 虧損 第三節(jié) 敏感性分析 ? 選擇經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) ? 選擇需要分析的不確定性因素 ? 確定變量的變化范圍并計(jì)算其變動幅度 ? 確定項(xiàng)目對風(fēng)險(xiǎn)因素的敏感程度 2023/2/28 45 敏感性分析 ? 含義 ? 從眾多不確定性因素中找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 在兩個(gè)平衡點(diǎn)之間 ， 存在最大利潤點(diǎn) ， 求其產(chǎn)量 Q0： 則 0))()(()(2???????? dQ aQdbQecddQ CSddQdR0)()(2 ???? dbQec (2 ecbdQO ???線性盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法 ? P x = V x + F + t x ? X = F / ( P – V – t ) ? F： 公司年固定成本 ? V： 單位可變成本 ? P： 單位產(chǎn)品價(jià)格 ? t： 單位產(chǎn)品銷售稅金 ? X： 達(dá)到平衡時(shí)的單位年產(chǎn)量 線性盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算方法 ? 產(chǎn)量允許降低的最大幅度 =（ QBEPQ） /Q x100% 例題 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，生產(chǎn)住宅建筑預(yù)制件產(chǎn)品，年產(chǎn)能力為 60000件，每件售價(jià)為 3200元，年銷售收入為 ，固定成本 5768萬元，每件產(chǎn)品耗用變動成本為 ，生產(chǎn)總成本為 ，每件產(chǎn)品稅金 280元。因此，需用非線性盈虧平衡分析方法進(jìn)行分析。此值越低 ， 項(xiàng)目抗銷售價(jià)格變動風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng) 。 此產(chǎn)量越少 ， 項(xiàng)目抗產(chǎn)量變化風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng) 。 2023/2/28 28 線性盈虧平衡分析 ? 基于以下四個(gè)假定條件： ? 產(chǎn)量等于銷售量，即當(dāng)年生產(chǎn)的產(chǎn)品當(dāng)年銷售出去； ? 產(chǎn)量變化 ， 單位可變成本不變 ， 總成本費(fèi)用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； ? 產(chǎn)量變化 ， 產(chǎn)品售價(jià)不變 ， 銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； ? 按單一產(chǎn)品計(jì)算 ， 當(dāng)生產(chǎn)多種產(chǎn)品 ， 應(yīng)換算為單一產(chǎn)品 ， 不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負(fù)荷率的變化應(yīng)保持一致 。 產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系 ? 產(chǎn)品銷售利潤 = 產(chǎn)品銷售收入 – 產(chǎn)品銷售成本 – 產(chǎn)品銷售稅金 ? 產(chǎn)品銷售收入 = 產(chǎn)品銷售量 ?產(chǎn)品單位價(jià)格 ? 產(chǎn)品銷售成本 = 變動成本 + 固定成本 2023/2/28 27 盈虧平衡分析 ? 含義 ? 指在一定市場和生產(chǎn)能力的條件下，根據(jù)項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（銷售量）、固定成本、可變成本等，研究擬建項(xiàng)目產(chǎn)量、成本與盈利之間變化與平衡關(guān)系的方法。 ? 風(fēng)險(xiǎn)包括自然風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 二、預(yù)測內(nèi)容和步驟 ? 內(nèi)容 ? 生產(chǎn)發(fā)展變化趨勢 ? 產(chǎn)品購買力變化 ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)和習(xí)慣變化 ? 市場價(jià)格變化趨勢 ? 商品競爭能力 步驟 ? A、 確定對象、內(nèi)容 ? B、 搜集、分析資料 ? C、 選擇預(yù)測方法、模型 ? D、 分析 ? F、 驗(yàn)證結(jié)果 定性方法 ? A經(jīng)理判斷法 ? B銷售人員綜合預(yù)測 ? C專家會議預(yù)測 ? D專家征詢 定量方法 ? A趨勢預(yù)測 ? B回歸預(yù)測 ? C多元回歸分析 第六章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 第一節(jié) 風(fēng)險(xiǎn) ? 風(fēng)險(xiǎn)因素 ? （ 1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ? 融資風(fēng)險(xiǎn) ? 拖欠款風(fēng)險(xiǎn) ? （ 2）利率風(fēng)險(xiǎn) ? （ 3）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ? （ 4）社會風(fēng)險(xiǎn)和意外事故風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬 ? 投資者冒著風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資時(shí)可能獲得的超過資金時(shí)間價(jià)值的額外報(bào)酬。第五章 市場調(diào)查和分析 ? 原則 ? 根據(jù)項(xiàng)目要求進(jìn)行研究 ? 提供充分證據(jù)，以便開發(fā)者進(jìn)行決策 ? 各種數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)精確可靠 ? 如無法成功，應(yīng)立即報(bào)告 第一節(jié) 場地分析 ? 必須獨(dú)立、客觀進(jìn)行調(diào)查 ? 必須列明調(diào)查資料來源 ? 必須根據(jù)市場調(diào)查資料進(jìn)行編制 ? 必須包括預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)成果 ? 必須編制十年以上的現(xiàn)金流量預(yù)測表 ? 必須列明各種假設(shè) ? 必須正確使用定量分析工具 一、場地概況 ? 位置 ? 場地輪廓和地形 ? 臨近地區(qū)土地使用辦法 ? 到達(dá)的主要交通方式和距離 ? 進(jìn)出的難易程度 ? 能見度 ? 適宜性 二、市場區(qū)域特點(diǎn) ? 市場地區(qū)范圍 ? 市場影響半徑 ? 競爭對手的分布 ? 市場區(qū)域特點(diǎn) ? 人口 ? 零售額 ? 就業(yè)人數(shù) ? 工商企業(yè)發(fā)展趨勢（制造、建筑、交通、金融、批零、服務(wù)、政府機(jī)關(guān)） 第二節(jié) 市場機(jī)會分析 ? 一、市場研究概念 ? 市場調(diào)查 ? 市場機(jī)會分析 市場環(huán)境分析 ? 人口 ? 經(jīng)濟(jì) ? 自然環(huán)境 ? 科學(xué)技術(shù) ? 社會環(huán)境 市場特點(diǎn)分析 ? A、 消費(fèi)者市場 ? 購買欲望 ? 偏好 ? B、 組織采購市場 ? 規(guī)律性強(qiáng) ? 采購決策慎重 購買行為分析 ? 時(shí)間 ? 決策者 ? 動機(jī) ? 市場購買形式 市場環(huán)節(jié)分析 ? 分散模式 ? 集中模式 ? 散開集中模式 ? 關(guān)鍵是弄清楚主要的針對的潛在客戶 二、市場營銷調(diào)查 ? 概念 ? 搜集、記錄、分析影響市場需求的外界因素，以及購、產(chǎn)、銷等活動的全部情報(bào)資料，對市場環(huán)境、營銷環(huán)境及
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