地產(chǎn)市場調(diào)查和分析報告-全文預覽
【正文】 因素敏感性分析 相對測定法 ? 解：首先根據(jù)假設條件計算各基本數(shù)據(jù)： 銷售收入＝ 550 100000＝ 5500萬元 年稅金＝年銷售收入 8%＝ 5500 8% ＝ 440萬元 流動資金＝年銷售收入 25%＝ 5500 25%＝ 1375萬元 年總成本費用＝ 100000 350＝ 3500萬元 凈利＝年銷售收入－年總經(jīng)營費用－年稅金 ＝ 5500－ 3500－ 440＝ 1560萬元 2023/2/28 50 單因素敏感性分析 相對測定法 ? 分析對象：選用靜態(tài)投資收益率 ? 影響因素：選用產(chǎn)品價格、產(chǎn)量、投資額和成本。 解答 ? BEPP=（ 57680000+ x60000） /（ 60000 x（ %））=2755（ 元） ? ? 280/3200= ? 價格允許降低的最大幅度 ? =（ 3200 2755） /3200 x100% = % 線性盈虧平衡點的分析評價 ? （ 1）對應保本的產(chǎn)量 ? （ 2）項目的生命力和競爭力 ? （ 3）項目的抗風險能力 2023/2/28 43 非線性 盈虧 平衡分析 O 收入或成本 成本線 銷售收入線 平衡點 2 最大利潤產(chǎn)（銷）量 開關點（ 虧損額等于固定成本 ） 平衡點 1 最大利潤 產(chǎn)銷量 Q1 Q2 SDP 盈利 虧損 虧損 第三節(jié) 敏感性分析 ? 選擇經(jīng)濟評價指標 ? 選擇需要分析的不確定性因素 ? 確定變量的變化范圍并計算其變動幅度 ? 確定項目對風險因素的敏感程度 2023/2/28 45 敏感性分析 ? 含義 ? 從眾多不確定性因素中找出對項目經(jīng)濟指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。 在兩個平衡點之間 ， 存在最大利潤點 ， 求其產(chǎn)量 Q0： 則 0))()(()(2???????? dQ aQdbQecddQ CSddQdR0)()(2 ???? dbQec (2 ecbdQO ???線性盈虧平衡點的計算方法 ? P x = V x + F + t x ? X = F / ( P – V – t ) ? F： 公司年固定成本 ? V： 單位可變成本 ? P： 單位產(chǎn)品價格 ? t： 單位產(chǎn)品銷售稅金 ? X： 達到平衡時的單位年產(chǎn)量 線性盈虧平衡點的計算方法 ? 產(chǎn)量允許降低的最大幅度 =（ QBEPQ） /Q x100% 例題 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，生產(chǎn)住宅建筑預制件產(chǎn)品，年產(chǎn)能力為 60000件，每件售價為 3200元，年銷售收入為 ，固定成本 5768萬元，每件產(chǎn)品耗用變動成本為 ，生產(chǎn)總成本為 ，每件產(chǎn)品稅金 280元。因此，需用非線性盈虧平衡分析方法進行分析。此值越低 ， 項目抗銷售價格變動風險的能力就越強 。 此產(chǎn)量越少 ， 項目抗產(chǎn)量變化風險的能力就越強 。 2023/2/28 28 線性盈虧平衡分析 ? 基于以下四個假定條件： ? 產(chǎn)量等于銷售量，即當年生產(chǎn)的產(chǎn)品當年銷售出去； ? 產(chǎn)量變化 ， 單位可變成本不變 ， 總成本費用是產(chǎn)量的線性函數(shù)； ? 產(chǎn)量變化 ， 產(chǎn)品售價不變 ， 銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； ? 按單一產(chǎn)品計算 ， 當生產(chǎn)多種產(chǎn)品 ， 應換算為單一產(chǎn)品 ， 不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負荷率的變化應保持一致 。 產(chǎn)量、成本和利潤關系 ? 產(chǎn)品銷售利潤 = 產(chǎn)品銷售收入 – 產(chǎn)品銷售成本 – 產(chǎn)品銷售稅金 ? 產(chǎn)品銷售收入 = 產(chǎn)品銷售量 ?產(chǎn)品單位價格 ? 產(chǎn)品銷售成本 = 變動成本 + 固定成本 2023/2/28 27 盈虧平衡分析 ? 含義 ? 指在一定市場和生產(chǎn)能力的條件下，根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（銷售量）、固定成本、可變成本等，研究擬建項目產(chǎn)量、成本與盈利之間變化與平衡關系的方法。 ? 風險包括自然風險和經(jīng)濟風險。 二、預測內(nèi)容和步驟 ? 內(nèi)容 ? 生產(chǎn)發(fā)展變化趨勢 ? 產(chǎn)品購買力變化 ? 消費結構和習慣變化 ? 市場價格變化趨勢 ? 商品競爭能力 步驟 ? A、 確定對象、內(nèi)容 ? B、 搜集、分析資料 ? C、 選擇預測方法、模型 ? D、 分析 ? F、 驗證結果 定性方法 ? A經(jīng)理判斷法 ? B銷售人員綜合預測 ? C專家會議預測 ? D專家征詢 定量方法 ? A趨勢預測 ? B回歸預測 ? C多元回歸分析 第六章 房地產(chǎn)投資風險分析 ? 第一節(jié) 風險 ? 風險因素 ? （ 1）財務風險 ? 融資風險 ? 拖欠款風險 ? （ 2）利率風險 ? （ 3）變現(xiàn)風險 ? （ 4）社會風險和意外事故風險 風險報酬 ? 投資者冒著風險進行投資時可能獲得的超過資金時間價值的額外報酬。第五章 市場調(diào)查和分析 ? 原則 ? 根據(jù)項目要求進行研究 ? 提供充分證據(jù)，以便開發(fā)者進行決策 ? 各種數(shù)據(jù)應當精確可靠 ? 如無法成功，應立即報告 第一節(jié) 場地分析 ? 必須獨立、客觀進行調(diào)查 ? 必須列明調(diào)查資料來源 ? 必須根據(jù)市場調(diào)查資料進行編制 ? 必須包括預計財務成果 ? 必須編制十年以上的現(xiàn)金流量預測表 ? 必須列明各種假設 ? 必須正確使用定量分析工具 一、場地概況 ? 位置 ? 場地輪廓和地形 ? 臨近地區(qū)土地使用辦法 ? 到達的主要交通方式和距離 ? 進出的難易程度 ? 能見度 ? 適宜性 二、市場區(qū)域特點 ? 市場地區(qū)范圍 ? 市場影響半徑 ? 競爭對手的分布 ? 市場區(qū)域特點 ? 人口 ? 零售額 ? 就業(yè)人數(shù) ? 工商企業(yè)發(fā)展趨勢（制造、建筑、交通、金融、批零、服務、政府機關） 第二節(jié) 市場機會分析 ? 一、市場研究概念 ? 市場調(diào)查 ? 市場機會分析 市場環(huán)境分析 ? 人口 ? 經(jīng)濟 ? 自然環(huán)境 ? 科學技術 ? 社會環(huán)境 市場特點分析 ? A、 消費者市場 ? 購買欲望 ? 偏好 ? B、 組織采購市場 ? 規(guī)律性強 ? 采購決策慎重 購買行為分析 ? 時間 ? 決策者 ? 動機 ? 市場購買形式 市場環(huán)節(jié)分析 ? 分散模式 ? 集中模式 ? 散開集中模式 ? 關鍵是弄清楚主要的針對的潛在客戶 二、市場營銷調(diào)查 ? 概念 ? 搜集、記錄、分析影響市場需求的外界因素，以及購、產(chǎn)、銷等活動的全部情報資料，對市場環(huán)境、營銷環(huán)境及
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