地產(chǎn)市場調(diào)查和分析報告-免費閱讀
【正文】 2023年 2月 28日星期二 下午 5時 24分 24秒 17:24: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 28日星期二 5時 24分 24秒 17:24:2428 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 5時 24分 24秒 下午 5時 24分 17:24: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 28, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 分類 ? 總成本費用、生產(chǎn)成本、單位產(chǎn)品成本 ? 經(jīng)營成本 ? 可變成本與固定成本 產(chǎn)品成本費用的測算 ? （ 1）要素成本費用測算法 ? （ 2）項目成本費用估算法 第三節(jié) 產(chǎn)品銷售收入、稅金及利潤計算 ? 銷售收入的測算 ? 項目建成后各種產(chǎn)品或提供勞務(wù)所獲的貨幣收入。 ? 該方法特別適用于多階段的決策分析 。 2023/2/28 59 單因素敏感性分析 絕對測定法 （ 4）確定內(nèi)部收益率降低對投資額的影響 設(shè)內(nèi)部收益率降為 26%時，投資可增加 K，則： 50000 (p/A,26%,6)＝ 120230＋ K K=50000 － 120230 =24249（元） 說明內(nèi)部收益率若降低到 26%，在其他因素不變的基礎(chǔ)上，投資總額還允許增加 24249（元） 。 ２０％的變動幅度變化，計算出相應(yīng)的投資收益率，計算結(jié)果如下： 2023/2/28 51 單因素敏感性分析 相對測定法 結(jié)論：最敏感的因素為產(chǎn)品價格，其次是成本和產(chǎn)量，投資額影響較小。求該公司產(chǎn)品銷售價格的盈虧平衡點和價格允許降低的最大幅度。 tvQFp oBEP ??? ooBEP QtvQFptvp FS ???????? )(2023/2/28 32 線性 盈虧 平衡分析 圖解法 盈虧平衡圖 盈虧平衡點 最佳經(jīng)濟(jì)規(guī)模 規(guī)模（產(chǎn)量） 成本線 金額（收入或成本） 銷售收入線 固定成本線 0 QE 虧損區(qū) 盈利區(qū) 2023/2/28 33 非線性 盈虧 平衡分析 ? 在現(xiàn)實中，生產(chǎn)成本往往與產(chǎn)量不呈線性關(guān)系，銷售收入與銷售價格也會隨市場情況而變化，與產(chǎn)量不可能一直保持線性關(guān)系。按照假設(shè)條件可知： 根據(jù)盈虧平衡 ， ,經(jīng)移項變換得： QtpS ??? )( vQFC ?? tvp FQ ???2023/2/28 30 線性 盈虧 平衡分析 公式法 ? 用不同參數(shù)表示的盈虧平衡點： ① 以產(chǎn)量表示： 此式表明項目不發(fā)生虧損時所必須達(dá)到的最低限度的產(chǎn)品產(chǎn)量 。 ? 主要用來考察項目適應(yīng)市場變化的能力以及考察項目的抗風(fēng)險能力。 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的各種因素之間的相互影響是有規(guī)律的，在數(shù)量上存在客觀的比例關(guān)系。 二、預(yù)測內(nèi)容和步驟 ? 內(nèi)容 ? 生產(chǎn)發(fā)展變化趨勢 ? 產(chǎn)品購買力變化 ? 消費結(jié)構(gòu)和習(xí)慣變化 ? 市場價格變化趨勢 ? 商品競爭能力 步驟 ? A、 確定對象、內(nèi)容 ? B、 搜集、分析資料 ? C、 選擇預(yù)測方法、模型 ? D、 分析 ? F、 驗證結(jié)果 定性方法 ? A經(jīng)理判斷法 ? B銷售人員綜合預(yù)測 ? C專家會議預(yù)測 ? D專家征詢 定量方法 ? A趨勢預(yù)測 ? B回歸預(yù)測 ? C多元回歸分析 第六章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 ? 第一節(jié) 風(fēng)險 ? 風(fēng)險因素 ? （ 1）財務(wù)風(fēng)險 ? 融資風(fēng)險 ? 拖欠款風(fēng)險 ? （ 2）利率風(fēng)險 ? （ 3）變現(xiàn)風(fēng)險 ? （ 4）社會風(fēng)險和意外事故風(fēng)險 風(fēng)險報酬 ? 投資者冒著風(fēng)險進(jìn)行投資時可能獲得的超過資金時間價值的額外報酬。 產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系 ? 產(chǎn)品銷售利潤 = 產(chǎn)品銷售收入 – 產(chǎn)品銷售成本 – 產(chǎn)品銷售稅金 ? 產(chǎn)品銷售收入 = 產(chǎn)品銷售量 ?產(chǎn)品單位價格 ? 產(chǎn)品銷售成本 = 變動成本 + 固定成本 2023/2/28 27 盈虧平衡分析 ? 含義 ? 指在一定市場和生產(chǎn)能力的條件下，根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（銷售量）、固定成本、可變成本等，研究擬建項目產(chǎn)量、成本與盈利之間變化與平衡關(guān)系的方法。 此產(chǎn)量越少 ， 項目抗產(chǎn)量變化風(fēng)險的能力就越強 。因此，需用非線性盈虧平衡分析方法進(jìn)行分析。 解答 ? BEPP=（ 57680000+ x60000） /（ 60000 x（ %））=2755（ 元） ? ? 280/3200= ? 價格允許降低的最大幅度 ? =（ 3200 2755） /3200 x100% = % 線性盈虧平衡點的分析評價 ? （ 1）對應(yīng)保本的產(chǎn)量 ? （ 2）項目的生命力和競爭力 ? （ 3）項目的抗風(fēng)險能力 2023/2/28 43 非線性 盈虧 平衡分析 O 收入或成本 成本線 銷售收入線 平衡點 2 最大利潤產(chǎn)（銷）量 開關(guān)點（ 虧損額等于固定成本 ） 平衡點 1 最大利潤 產(chǎn)銷量 Q1 Q2 SDP 盈利 虧損 虧損 第三節(jié) 敏感性分析 ? 選擇經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) ? 選擇需要分析的不確定性因素 ? 確定變量的變化范圍并計算其變動幅度 ? 確定項目對風(fēng)險因素的敏感程度 2023/2/28 45 敏感性分析 ? 含義 ? 從眾多不確定性因素中找出對項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。 規(guī)劃方案 價格 投資 20% 10% +10% +20% 20% 10% +10% +20% 投資收益率％ 因素變動１％對投資收益率的變化率％ + + + + 規(guī)劃方案 成本 產(chǎn)量 20% 10% +10% +20% 20% 10% +10% +20% 投資收益率％ 因素變動１％對投資收益率的變化率％ + + + + 2023/2/28 52 單因素敏感性分析 絕對測定法 ? 例：某項目投資總額為 120230元 ,壽命期為 6年，年凈現(xiàn)金流量為 50000元，折現(xiàn)率為 26%，試對該項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率進(jìn)行敏感性分析。 2023/2/28 60 多因素敏感性分析 ? 含義 ? 進(jìn)行敏感性分析時，假定同時變動的幾個因素都是相互獨立的，一個因素的變動幅度、方向與其他因素?zé)o關(guān)。 2023/2
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