【正文】 服飾廣場二期 策劃 報告 連 輝 20xx719 目 錄 一、白溝市場發(fā)展概述 二、服飾廣場情況 三、市場調(diào)研分析 （一）、投資客戶調(diào)研 （二）、服飾廣場內(nèi)商戶調(diào)研記錄 （三）、消費者調(diào)研記錄 （四）、總結(jié) 四、二期項目發(fā)展前景 五、二期 項目 SWOT分析 （一）、優(yōu)勢 （二）、劣勢 （三）、機會 （四）、威脅 六、二期市場未來規(guī)劃定位 （一）、客戶定位 （二）、形象定位 （三）、產(chǎn)品定位 （四）、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 （五）、本案樓層業(yè)態(tài)分布 （六）、本項目規(guī)劃設(shè)計建 議 七、 營銷推廣 計劃與實施 （一）、 宣傳目的與實施 （二）、 策略推廣示意圖 （ 三 ）、石家莊推廣方案 （四 ）、商業(yè)傳播主題口號 （五 ）、現(xiàn)場活動策劃 （六 ）、設(shè)計印刷物料 （七 ）、廣告策動 八、二期市場銷售策略 （一）、關(guān)于項目利潤點 （二）、關(guān)于項目銷售定價 （三）、關(guān)于貸款 （四）、關(guān)于商場各層定價建議 （五）、銷售前期宣傳計劃執(zhí)行 九、招商經(jīng)營推廣方案 （一）、 構(gòu)建招商策動的建議 （二）、商戶進駐及 操作程序 （三）、 具體招商操作程序 （四） 、招商廣告策略 （五）、經(jīng)營管理計劃實施 一、白溝市場發(fā)展概述 白溝鎮(zhèn)是河北省高碑店市所轄副縣級建制鎮(zhèn)。地處京、津、保三角腹地，高碑店、雄縣、容城、定興四縣交界，北距北京 102 公里，東至天津108 公里，南到保定 62 公里。緊鄰白洋淀、溫泉城、野三坡等旅游勝地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交匯，京開公路、京廣公路、京深高速公路、京廣鐵路和京九鐵路從東西側(cè)經(jīng)過。 歷史上的白溝曾是中國北方著名的水陸碼頭，以 燕南大都會 之美譽馳名遐邇。今日白溝，已由原來的 小市場 變成了 大商城 。市場有固定門店 1 萬多家，經(jīng)營攤位 3 萬多個，日上市商品 15 萬多種，日客流量達 30 萬 人次。 20xx 年，市場成交額完成 171 億元，位列全國百強市場第 6 位。幾年來，白溝先后被國家發(fā)改委等 11 部委確定為 全國小城鎮(zhèn)發(fā)展改革試點鎮(zhèn) ，被國家建設(shè)部命名為 全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn) ，被聯(lián)合國開發(fā)計劃署命名為 中國可持續(xù)發(fā)展小城鎮(zhèn)試點 ，被國務(wù)院評為 全國民族團結(jié)進步模范集體 ，被中央文明委命名為 全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進鎮(zhèn) 。 白溝鎮(zhèn)黨委、政府在高起點實施城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略過程中，以大手筆、大動作、大跨越的膽識和氣魄，把商貿(mào)經(jīng)營、品牌經(jīng)營和城市經(jīng)營作為發(fā)展的推動力，把抓好 四種經(jīng)濟 作為發(fā)展的拉動力，把 十化 方略作為發(fā)展商貿(mào)城的促動力。通過近四年的大膽實踐和艱苦奮斗，白溝已經(jīng)產(chǎn)生了前所未有的變化，實現(xiàn)了由市場到商場，由商場到工廠的兩次跨越，延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，培育了產(chǎn)業(yè)集群，完成了白溝由商貿(mào)城到工業(yè)城，再到中心城的兩次大的轉(zhuǎn)變。匯聚了箱包、服裝、 五金、皮革、針織、小商品、鞋帽、燈飾、機電、建材等十大行業(yè)，進一步拉動了箱包主導產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集群的集聚，帶動了周邊５個縣市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，使周邊 50多萬人依托白溝市場走上了致富之路。 白溝經(jīng)過 20 多年的探索與發(fā)展，創(chuàng)造出了 小商品、大市場 ； 小企業(yè)、大產(chǎn)業(yè) ； 小資本、大集聚 ； 小投資、大建設(shè) ； 小政府、大社會 ； 小城鎮(zhèn)、大作為 的社會經(jīng)濟發(fā)展格局，白溝所形成的先市場，后商場，再工廠，再前店后廠的經(jīng)濟發(fā)展新模式，向全社會展示了 新白溝 的無限生機與活力。 二、服飾廣場情況 白溝服裝城于 20xx 年開工建設(shè)，是河北省人民政府重點建設(shè)項目。服裝城總建筑面積４萬平方米，投資 億元，共有 904 間精品屋，已于 20xx 年 9 月 26 日隆重開業(yè)，主營服裝，以出租精品屋的方式運營。 白溝服裝城的成功啟動在白溝發(fā)展史上具有劃時代的意義，標 志著白溝已進入品牌經(jīng)營時代 ，標志著白溝繼箱包業(yè)之后又一富民強鎮(zhèn)的新興產(chǎn)業(yè) —— 服裝業(yè)的興起。白溝服裝城以打造 “ 規(guī)模大、檔次高、品種全、成本低、環(huán)境好 ” 五大優(yōu)勢，逐步奠定了在中國北方服飾市場的龍頭地位。 三、市場調(diào)研分析 （一）、投資客戶調(diào)研： 主要針對服飾經(jīng)營客戶聊關(guān)于投資商鋪的投資回報率，商戶對于投資商鋪賺取租金已經(jīng)有明顯的感知，因此考慮投資商鋪是繼租賃商鋪之后的第一想法。 首先，投資者投資商業(yè)時考慮主要因素有以下幾方面： 項目的開發(fā)商實力、市場信譽、開發(fā)經(jīng)驗、工程 進度。 將來的商業(yè)經(jīng)營方向和政府支持力度。 項目價值，項目價格的確定應(yīng)足以支撐投資者的利潤回報率， 成本收回在 8— 12 年之間。 投資客戶更傾向于選擇大型商業(yè)的獨立門店。 有沒有自主權(quán)，自主權(quán)越高，收益越有保障。 整體市場是否在同期和短暫的未來還有同類質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)參與市場競爭。 商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割。 在商業(yè)經(jīng)營不好的情況下，自己獨立經(jīng)營的可行性有多大。 一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業(yè)經(jīng)營不好，還可以獨立經(jīng)營，對投資者也最有 保障。 項目所在位置及周邊情況，特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。 1項目定位及以后經(jīng)營情況的預期，準確的市場定位則可以保證以后的經(jīng)營和實現(xiàn)投資收益。 1商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。 1商鋪實際使用年限和產(chǎn)權(quán)年限以及商鋪性質(zhì)。 1是否售后包租及返租比例和年限。 1是否有輕松的付款方式（能否貸款或分期付款 )。 （二）、服飾廣場內(nèi)商戶調(diào)研記錄： 商場三樓（觀光電梯入口處）“與狼共舞”專賣店 受訪人：女老板 位置：最好（電梯口） 鋪位面積 :60 多平米 租金： 1200 元 /平米 /年（加上商場管理費 300 元 /月 /店、電費另算， 元 /度） 受訪記錄：現(xiàn)在是淡季，客流量少和白溝的市場有很大關(guān)系， 白溝主要是以打工者居多，消費檔次和消費水平明顯跟不上市場發(fā)展。小老板們不講究穿名牌，目前的情況每月的銷售額基本能維持租金和人員等經(jīng)營成本的開銷，換季時市場有可能好轉(zhuǎn)，如果二期開的話主要考慮是租金便宜或銷售價格承受能力來決定是否開第二家店。 74%投資客購鋪總價在 1040萬之間，建議鋪位面積不宜過大 投資客戶購買商鋪考慮總價比24%60%11%5%1 0 2 0 萬元 2 0 4 0 萬元 4 0 7 0 萬元 7 0 1 0 0 萬元 商城一樓男裝區(qū)“泉鏡花”西裝專賣店 受訪人：女老板 位置：比較好（商場入口右拐第 一排第二家） 鋪位面積 :56 平米 租金： 960 元 /平米 /年（屬商場管理，租金包含“一費制”等費用） 受訪記錄：受金融危機影響目前生意普遍都不好，服飾廣場從開業(yè)經(jīng)營已經(jīng) 5 年，前三年租金是 760 元 /平米 /年，第四年開始上漲了 200 元，目前淡季收入剛好維持開銷，旺季會好很多，對商場未來發(fā)展很有信心，二期開的話會考慮。 服飾廣場外圍（南側(cè)）沿街商戶 受訪人：男老板 位置：比較好（從東往西數(shù)第 6 家門面） 鋪位面積 :40 平米（ 50 年產(chǎn)權(quán)商鋪） 租金： 1750 元 /平米 /年（工商稅務(wù)費用大概在 200 元 /月） 受訪記錄： 做服裝生意 7 年多，現(xiàn)在想在服飾廣場里租個好鋪位得找關(guān)系而且得給出租者送 1— 3 萬元不等的好處費，今年大家都受金融危機影響生意不好做，能掙出房租基本就算不錯的了。因政府“規(guī)行劃市”導致服飾廣場的鋪位難求，商場紅火起來，目前服飾廣場外圍經(jīng)營的就有近 200家，如果二期開的話市場前景很好，買產(chǎn)權(quán)的人會在 40%左右，現(xiàn)在白溝人的投資趨向理性，現(xiàn)有的市場會帶動二期另外政府的推動作用綜合起來二期必然火爆。 服飾廣場西側(cè)（南北路與東西路交叉口）地攤 大棚 受訪人：男老板 位置：比較好（從東往西數(shù)第 6 家門面） 鋪位面積 :25 平米 租金： 7000 元 /年（屬臨時占道經(jīng)營） 受訪記錄：想進商場但沒地方，考慮到要交好處費的原因，如果能進去每件衣服可多賣 20— 50 不等，如果二期開的話會考慮租（有錢的買商鋪投資沒錢的只能租個商鋪）。 一樓童裝區(qū)（金童王） 受訪人：女老板 位置：一般（次通道拐角處第二家） 鋪位面積 : 平米 租金： 920 元 /平米 /年（租金屬于半年一交，合同期限為 —