【正文】 1500元 150020xx元 2 0 0 0 元以上 （三）、消費者調(diào)研記錄 富民路（服飾廣場前）人流車流統(tǒng)計，時間早 9 點 — 下午 5 點 人流 15 人 /分 。 48%消費者購物時喜歡購物環(huán)境好，有空調(diào)有休息場所。 高端消費客戶的消費需求得不到滿足，款式和品牌缺少（主要是三樓精品女裝很少 ，沒有大牌子進駐。 消費者目前對商戶的經(jīng)營態(tài)度也有一定的感知，服務(wù)態(tài)度不好的商戶消費者就減少了再次光臨的次數(shù)，口碑效應(yīng)明顯發(fā)揮作用。 投資客經(jīng)過前期盲目投資失誤和教訓，積累了長遠投資的眼光和經(jīng)驗，投資更理性。 另外經(jīng)營客戶中具備投資眼光的客戶也占一部分比例，他們對于投資賺房租有很大興趣其中以當?shù)厝俗罹哂型顿Y潛力。 雖然消費者有龐大需求但需要有合理的消費引導。服飾廣場的鋪位也上調(diào)了一個基點，但作為一個即將邁向成熟的商場，其鋪 位已經(jīng)滿足不了經(jīng)營者的需求，二期的順勢開建說明順應(yīng)了市場發(fā)展的需要。作為一個專業(yè)服飾廣場，市場上出現(xiàn)了集群效應(yīng)，但西側(cè)的商業(yè)價值一直沒有得到挖掘和提升，因此二期的建設(shè)對于完善服飾廣場來說是起到很大的平衡作用。 五 、二期 項目 SWOT分析 （一） 、優(yōu)勢： ①、項目建筑外觀時尚 ,功能劃分齊全，檔次高 。 ③、交通發(fā)達，富民路與仁合南路雙繁華大道。 ⑤、政府規(guī)行劃市，引導服裝產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。 （二） 、劣勢： ①、周邊環(huán)境 “ 臟、亂、差 ” ，占道經(jīng)營影響了商場外部整體購物氛圍，西南側(cè)占道現(xiàn)象更為嚴重。 ③、受金融危機影響，加之目前服飾廣場處于淡季，經(jīng)營商戶生意冷淡（信心不足）商戶投資租賃意 愿降低。 （三） 、機會： ①、服飾廣場的成功為二期打下良好市場基礎(chǔ)，服飾廣場后續(xù)發(fā)展空間巨 大。 ④、高端消費者的市場開發(fā)未能得到有效滿足。 ②、區(qū)域競爭加劇。 ④、國際商貿(mào)城 9 月份的試營業(yè)分流部分 經(jīng)營商戶和投資客戶。 ⑥、政府前期調(diào)整市場規(guī)劃，侵害了相關(guān)商戶的利益致使選擇租賃的短期投資。 六 、二期市場未來規(guī)劃定位 結(jié)合于上述的分析，本案的定位仍然延續(xù)著原有服飾廣場商圈的特性，以服飾產(chǎn)品為主。市場定位前提，就在于市場調(diào)研的準確性；而作為基于市場定位的后 備之事，則在于進行有效的推廣。 （一）、 目標客戶群體定位 投資者： 市場： 本案鎖定以白溝當?shù)馗叨素敻怀钟姓邽橹鞯耐顿Y者。 范圍： 具有一定經(jīng)濟實力且熱衷于房地產(chǎn)投資的專業(yè)人士， 事業(yè)穩(wěn)定、具有一定的收入水平和儲蓄的群體。 客戶來源 ： 以 前期發(fā)售 VIP 尊貴卡的形式來積累部分客戶資源 市場上的專業(yè)投資客戶及炒家 部分有資金實力和投資意識的商戶 商戶自用型買家 經(jīng)營者 ： 市場： 以一期服飾廣場的經(jīng)營商戶為主，另尋鞋帽城、商貿(mào)城、極感興趣 而且有意愿嘗試經(jīng)營服飾的市場入門者。 一期原商業(yè)經(jīng)營者、改善經(jīng)營環(huán)境者： 具有一定的價格承受力； 對本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較為認同 （二）、形象定位： 品牌的 /值得投資信賴的 /運作成熟的 新型的 /經(jīng)營持久的 /增值能力強的 統(tǒng)一管理的 /形象統(tǒng)一的 有主力名店的 /有廣場的 /形成雙面街的 填補片區(qū)消費空白的 中高端客戶支撐消費的 差異化的區(qū)別，提升業(yè)態(tài)相互產(chǎn)生的交叉收益 （三）、產(chǎn)品定位： 精品屋：沿街道商業(yè)價值面擴大 商鋪：西 側(cè)廣場人氣的形成 /西、北側(cè)商業(yè)磁極點 主通道：形成一期和二期大商圈的融合 規(guī)劃形態(tài)：商業(yè)面積 / 形象面 / 銷售價值要求 商場檔次：中高檔的 /城市化的 /時尚化的 地下一層：生活購物消費場（超市），休閑購物的主力消費場所。 內(nèi)商圈主要是以商務(wù)男裝和休閑男裝為主，童裝為輔（接一期）。 三層、外圍主要是一線運動品牌為主，休閑時裝為輔。 四層、外圈主要是以品牌折扣店為主流（降價打折或撤柜產(chǎn)品為主）。 （五）、本案樓層業(yè)態(tài)分布： 樓層 業(yè)態(tài) 產(chǎn)品范圍 備注 1F 功能布局 超市 /餐飲 /小型便利店 休閑飾品 店 1F 精品屋 運動服飾 /休閑服飾 /品牌類服飾 其它家居類 男性服飾 兒童服裝 男裝品牌、休閑男裝、運動品牌 童裝、童鞋、童被、兒童玩具類 配小型 休息廳 2F 女性服飾 女裝品牌、少淑時裝、休閑女裝、時尚名品、女性時尚用品 涵蓋所有女性相關(guān)用品 3F 飾品 /折扣店 /化妝品美容美發(fā) 手機鏈、飾帽類、飾品配件、化妝品、美容美發(fā)類 /名品折扣類 配兒童娛樂 （六）、本項目規(guī)劃設(shè)計建議： 商場外立面的設(shè)計 商場外立面設(shè)計強調(diào)三結(jié)合與定位結(jié)合性。 ⑵、基于本項目所處的市中心位置及富民路與仁和路核心地標位 置，現(xiàn)方案立面風格應(yīng)具有地 標性的相關(guān)特征。使之， 建筑風格新穎，商業(yè)氣息濃厚。商場鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到 獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。 人流動線規(guī)劃 注重內(nèi)外溝通，商場的人流動線設(shè)計不僅僅是商 場內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系。避免盲區(qū)是商業(yè)項目最為重視的問題，不僅關(guān)系到銷售的核心問題，更直接到影響到招商與經(jīng)營的狀況問題。脈絡(luò)清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪的布局。 ⑵、 商場洗手間布局要點 商場洗手間的配套，則強調(diào)的是“隱性”布局性，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能，更要以“隱性”作為基點，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效區(qū)隔。 ⑶、 商場室內(nèi)燈飾設(shè)計要點 與商場結(jié)合，燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、風格、形象等予以結(jié)合考慮。與功能的結(jié)合，商場不同的功能區(qū)，對燈飾要求也不盡相同，比如過道一般選用一種過渡性較好的燈飾，商場的過道和拐角是消費者進入商場的一 個緩沖區(qū)。 七、 營銷推廣計劃與實施 （一）、宣傳目的與實施： 服飾廣場二期的推廣和招商應(yīng)當結(jié)合石家莊、保定、京津地區(qū)等大區(qū)域范圍的推廣和招商策略，一條以省會石家莊為中心線展開一級區(qū)域代理商發(fā)展白溝二級代理的品牌進駐白溝。 本案的宣傳目標是改變與突破現(xiàn)有仁合路的市場形象，包括臟、亂、雜等現(xiàn)象的存在。而作為本案的宣傳目的，不僅是形象的改變，而是一種未來信息的傳遞、更是一種不可多得投資機會的來臨。 方式 ：以具有沖擊力的視覺感受給予消費者第一感觀印象，同時在不同時期對不同賣點進行全面宣 傳，逐漸剖析項目賣點，使其提高經(jīng)營價值與投資價值。使其具備仁和路地標性與代表性的商業(yè)建筑體及未來專業(yè)型服飾市場的商業(yè)新模式。（ VI 視覺識別系統(tǒng)中基礎(chǔ)形象運用） 第二階段 :售樓處外包裝、頂部廣告牌、道路標示牌、吊旗、展板、選位圖、家具色調(diào)統(tǒng)一等。 明確高投資價值 渠道 ：主要通過 戶外、報紙、口碑宣傳、市場反映狀況及本案銷售進展等情況可直接反映本項目 的投資價值性。 效果 ：一方面達到未來 服飾 市場新典范之作用，另一方面則代表著 仁合路商圈得到再生的支柱項目所不可忽視的領(lǐng)導地位。 第三階段，以 品牌 實力、開發(fā)商實力、銷售進展情況等要素進行著 重宣傳。 長久性經(jīng)營價值 渠道 ：通過引進大品牌 及來自于各個地區(qū)的經(jīng)營商 和本地加盟商的入駐體現(xiàn)本案 的經(jīng)營價值性。 效果 ：以達到擁有本案一間商鋪就可以 高枕無憂 的概念鑄造本案的經(jīng)營價值性。 第二階段，通過 第一階段的成果來篩選白溝本地的加盟商簽約 ； 第三階段， 著力宣傳本案的建造對白溝經(jīng)濟的促進作用及對服飾廣場 商圈的提升作用，以及進一步確立它的經(jīng)營價值性。 隨著白溝經(jīng)濟的不斷發(fā)展 ， 服飾廣場的經(jīng)營管理必定通過互聯(lián)網(wǎng) 信息技術(shù)，提供信用控制等增值服務(wù)，積極參與消費品的市場推廣 來達到維護服飾廣場永續(xù)性的經(jīng)營目標 。因此，本案的建造針對以上的未來發(fā)展趨勢而存在 ，從而提升它的經(jīng)營價值性。 石家莊作為省會城市是眾多大品牌及省級代理商匯集的地區(qū)，我們先行在石家莊開展招商工作，為白溝當?shù)氐慕?jīng)營者牽線搭橋?qū)⒁痪€大品牌逐步引入白溝。 媒體的選擇： ①、 DM 單、招商廣告、條幅 ②、紙媒：燕趙都市報、燕趙晚報、河北青年報、石家莊日報 推廣策略 運用大眾媒體 階段性活動營銷 針對性推廣 個案服務(wù) 戶外廣告噴繪 省市級代理商 加盟經(jīng)營商戶 營造社會