【正文】 房地產(chǎn)行銷外拓入門 LiuXi 2023 10 22 18607202302 第一部分 住宅戶型的分析要點 第二部分 外拓三要素 第三部分 派單三步曲 第四部分 案場接待流程 目錄 專業(yè)性：戶型標準 合理性：人居標準 市場性：民俗標準 住宅戶型分析要點 戶型分類 戶 型 高 層 豪 宅 三房二廳一工三衛(wèi) 150 — 180 四房二廳一工三衛(wèi) 180 — 200 五房二廳一工三衛(wèi) 220 — 240 大戶型 二房二廳二衛(wèi) 8 5 — 95 三房二廳一工二衛(wèi) 120 — 130 四房二廳一工二衛(wèi) 140 — 160 中戶型 二房二廳一衛(wèi) 75 — 85 三房二廳一 /二衛(wèi) 90 — 100 四房二廳二衛(wèi) 110 — 120 小戶型 一房一廳一衛(wèi) 35 — 45 二房一廳一衛(wèi) 55 — 65 三房二廳一衛(wèi) 70 — 80 住宅戶型分類參考表 (單位：㎡ ) 戶型標準 住宅性能參考標準 （套內(nèi)面積） 戶型性能標準 豪宅 大戶型 中戶型 小戶型 主臥室 使用面積（㎡ ） ≥16 ≥14 ≥12 ≥10 其它臥室 使用面積㎡ ≥14 ≥12 ≥9 ≥7 小臥室 使用面積（㎡） ≥12 ≥10 ≥8 ≥7 客廳 使用面積（㎡） ≥30 ≥25 ≥12 ≥10 客廳 開間（ m） ≥ ≥ ≥ ≥ 客廳 實墻面長度（ m） ≥5 ≥ ≥3 ≥3 餐廳 使用面積（㎡） ≥16 ≥12 ≥8 ≥6 餐廳 采光通風狀況 采光通風 采光通風 生活陽臺 進深（ m） ≥ ≥ ≥ ≥ 服務陽臺 進深（ m） ≥ ≥ ≥ ≥ 儲藏間 使用面積（㎡） ≥4 ≥3 ≥1 廚房 使用面積（㎡） ≥8 ≥6 ≥4 ≥ 3 廚房 凈寬（ m） ≥ ≥ ≥ ≥ 廚房廚具操作 面長（ m） ≥3 ≥ ≥ ≥ 單間衛(wèi)生間 使用面積（㎡） ≥ ≥2 雙衛(wèi)生間 總使用面積（㎡） ≥8 ≥7 ≥ 三衛(wèi)生間 總使用面積（㎡） ≥10 ≥9 層 高 （ m） 戶型標準 客戶在購房時考慮居室各部分優(yōu)先順序 ： 客 廳： 方正好用（面積、家私布置、布局等） 主臥室： 合理性（面積、采光）、私密性 餐 廳： 相對獨立，通風采光 廚 房： 寬敞實用，有服務陽臺 衛(wèi)生間： 便利性、隱蔽性 次臥室： 作書房、客房適宜 陽 臺： 生活陽臺的休閑、觀賞性，服務陽臺的實用 在戶型評價時，要尊重這種市場需求，并據(jù)此有重點、有層次、有步驟地逐一加以評審。 人居標準 住宅的“八大”使用功能 起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學習、休閑 住宅的“三類”空間 公共空間： 客廳、餐廳、陽臺 私密空間： 臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間 服務空間： 廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲藏間、服務陽臺 功能分區(qū)合理 動靜分區(qū)： 活動區(qū)和休息區(qū)分開 動 區(qū)： 客廳、餐廳和廚房 —— 應靠近入戶門設置 靜 區(qū)： 臥室 —— 位置應比較深入 動區(qū)與靜區(qū)之間： 衛(wèi)生間 —— 方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷 廳、室分設的戶型 是戶型發(fā)展的主流方向 人居標準 民俗標準 尊重而不迷信 市場中 ， 為數(shù)不少的客戶在講究 “風水 ”， 從研究客戶的購房心理與行為著手 ， 我們不得不研討居家風水 評價戶型可能存在的風水問題 順應市場需求，作為一個評審戶型的一個環(huán)節(jié)，使講究風水的客戶選擇到理想戶型 居家風水是研究居住房屋與其土地和四周環(huán)境的關(guān)系的中國傳統(tǒng)居家理論 住宅風水就是人類環(huán)境衛(wèi)生學 “居家風水 ”的實際上是由于戶型設計中的忽略 ， 造成客戶在居住中的不適 ， 成為一種心理障礙而影響情緒與生活 。 居家風水科學解釋 民俗標準 大門在戶型設計中應講究避讓 大門正對電梯或樓梯是犯沖 大門口直對長走廊是沖煞 大門不能正對廁門 大門不直對客廳落地門窗 廁所的門不與廚房的門相對 其它門盡量不相對 戶型風水評價要素 民俗標準 外拓三要素 踏街 市調(diào) 掃樓 /掃街 踏街、市調(diào)、掃樓是房地產(chǎn)業(yè)務員入門最好最快速的方法，同時可以從中培養(yǎng)一個優(yōu)秀業(yè)務員所要具備的各種素質(zhì)，是考驗新人是否適合成為一個優(yōu)秀業(yè)務員的第一關(guān)，認真去做，打好基礎，對以后實距銷售極有好處。 一、踏街的概念 踏街顧名思義就是走街，感覺環(huán)境區(qū)域，記錄相關(guān)事物如公用事業(yè)、交通、路況、商業(yè)、教育、醫(yī)療及樓盤情況。 踏街 是為了了解所要銷售樓盤的周邊情況及配套設施，發(fā)掘地段潛力與特點，培養(yǎng)區(qū)域感覺。自己先去感受一下如果身在其中的話，環(huán)境對生活的影響。 熟悉產(chǎn)品所在地段，培養(yǎng)對地段的熱愛，因為在購房者的眼里買房地段是第一性的，先接受地段，才會在喜歡的地段上買適合自己居住的樓盤，所以銷售者首先要學會踏街，從中培養(yǎng)熱愛這一地段，這樣解說起來才會得心應手，具感染力。 踏街可以培養(yǎng)業(yè)務員的素質(zhì)： ?堅韌拔的意力 ?不厭其煩的耐性 ?細心細致的工作能力 二、踏街的目的 踏街 三、踏街方法及注意事項 準備工作 區(qū)域地圖 踏街路線 鉛 筆 筆 記 本 記錄事項 ?道路、交通 ?公用設施、商業(yè)配套、 教育、醫(yī)療、事業(yè)單位 ?周邊樓盤， （已建，在建，未建， 已售，可售，未售 ） 踏街 踏街方法 (1) 一圖法：在一張地圖上標出所要記錄事項的各種符號，并在筆記本上注解； (2) 多圖法：給每張地圖注明不同內(nèi)容，分類記錄，直接注解； (3) 分路合并法： 一張紙專用記錄一條主干道的所有事項，隨后回來整理在一張地圖上去。 踏街 注意事項 (1) 踏街很辛苦，所以有些業(yè)務員會想各種方法偷懶，如騎助動車踏街，抄襲他人等，如果這樣就失去了踏街的意義，踏街就是要累才效果。 (2) 踏街很枯燥，所以往往踏街時很機械，如果這樣就失去了踏街的作用，踏街要用心去體會，才會產(chǎn)生區(qū)域感覺，在以后的工作中才會發(fā)生功效。 踏街 三、踏街后填表總結(jié)工作 作 圖 填 表 區(qū)域印象報告 商場； 酒店 餐館； 超市（含大賣場、中型超市、便利店）； 集貿(mào)市場； 金融（含銀行、證券、基金、信托、保險公司）； 休閑娛樂（含文化、體育）； 學校； 醫(yī)療（含醫(yī)院和藥店）； 寫字樓； 1郵電（含郵政、電信）； 1公用事業(yè)（政府事業(yè)單位、自來水、電力、燃氣公司）； 1其他（如一些較大的企業(yè)）。 （ 1）總體印象，包括四至范圍。（ 2）全面分析： a. 道路及交通 b. 重要的點或小區(qū)域 c. 公用設施