【正文】 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) （ 2023年上半年） 2023年 7月 目 錄 ： 1. 宏觀環(huán)境 ：“穩(wěn)”字當(dāng)頭，利空頻出，經(jīng)濟(jì)開局 良好。 2. 宏觀市場：政策收緊，嚴(yán)控預(yù)售 ，庫存見底，量 價高 走。 3. 業(yè)態(tài)表現(xiàn) ：核心缺貨，近郊二環(huán)走量，改善、投資爆發(fā)。 4. 企業(yè)競爭：業(yè)績大漲，庫存失衡，拿地迫切。 5. 土地市場 ：供需雙漲，南沙主導(dǎo)，外企活躍，高溢價多。 6. 后市預(yù)判：政策趨緊，成交量跌價漲 。 “穩(wěn)”字當(dāng)頭，利空頻出， 經(jīng)濟(jì)開局良好。 宏觀環(huán)境 經(jīng) 濟(jì) 環(huán) 境 經(jīng)濟(jì)（ GDP） 備注：數(shù)據(jù)來源，中華人民共和國國家統(tǒng)計局。 經(jīng)濟(jì)開局良好，房地產(chǎn)行業(yè)增速收窄。 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%%%%01000002023003000004000005000006000007000008000002023年 2023年 1季度 全國 GDP走勢 生產(chǎn)總值 增長率 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%%0100002023030000400005000060000生產(chǎn)總值 增長率 2023年 1季度，全國 GDP增速為 %， 2023年以來首次回升， 2023年年度目標(biāo) %左右。 2023年 1季度，全國房地產(chǎn)行業(yè) GDP增速 %，房地產(chǎn)行業(yè)增速大幅上漲。 2023年 2023年 1季度全國 房地產(chǎn)行業(yè) GDP走勢 經(jīng)濟(jì)（ CPI PMI） 備注：數(shù)據(jù)來源，中華人民共和國國家統(tǒng)計局 。 PMI維穩(wěn) 、 CPI擴(kuò)張 ， 緩和 經(jīng)濟(jì) 下行 壓力 。 2 2 2 2 51 50 49 50 454749515301234520232023年 5月 全國 經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化 全國 CPI 制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù) PMI PMI=50%， 5月 %，位于臨界點(diǎn)上，且連續(xù) 8個 月保持在 51%以上，繼續(xù)保持穩(wěn)中向 好發(fā)展 態(tài)勢 ； CPI=1%， 5月 CPI同比 上漲 %， 漲幅 較 4月 上漲 百分點(diǎn) ，高于臨界點(diǎn)，步入爬行式通脹期。 經(jīng)濟(jì)（固定資產(chǎn)投資） 備注：數(shù)據(jù)來源，中華人民共和國國家統(tǒng)計局 。 固投增速企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)增速提高，支柱產(chǎn)業(yè)作用明顯。 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%%%01000002023003000004000005000006000007000002023年 2023年 5月 年 全社會固定資產(chǎn)投資 全社會固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 全社會固定資產(chǎn)投資增速 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%%%0202304000060000800001000001202302023年 2023年 5月 房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 (億元 ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速 2023年 15月，全社會固定資產(chǎn)投資 20萬億，增速%， 增速比去年全年 加快 百分點(diǎn)。 2023年 15月，房地產(chǎn)開發(fā)投資近 4萬億，增速%，較去年同期上漲 百分點(diǎn)。 經(jīng)濟(jì)（進(jìn)出口） 備注：數(shù)據(jù)來源，中華人民共和國國家統(tǒng)計局 。 外貿(mào)出現(xiàn)積極變化，出口形勢良好，進(jìn)口需求高于預(yù)期。 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%%0500001000001500002023002500003000002023年 2023年 5月 進(jìn)出口總額 進(jìn)出口總額 (人民幣億元 ) 進(jìn)出口總值增速 49103 62648 77597 93627 100395 82030 107023 123241 129359 137131 143884 141167 138409 58787 46436 54274 63377 73297 79527 68618 94699 113161 114801 121038 120358 104336 104936 48848 2023年 2023年 5月 進(jìn)口、出口總額 出口總額 (人民幣億元 ) 進(jìn)口總額 (人民幣億元 ) 2023年 15月 ，進(jìn)出口總額 ，同期增速 %，增速上漲。 出口 元 ， 同期增長 %， 增幅小漲， 進(jìn)口 元， 增長 % ，增幅收窄，導(dǎo)致貿(mào)易順差態(tài)勢擴(kuò)張，整體貿(mào)易形勢有所 好轉(zhuǎn) ；部分 一帶一路沿線國家進(jìn)出口 增長較明顯，以俄羅斯 、巴基斯坦、波蘭、哈薩克斯坦和印度等國進(jìn)出口總值占比較高 ，整體而言， 17年 外貿(mào) 發(fā)展存在 許多有利 條件，進(jìn)出口積極 變化 增多。 經(jīng)濟(jì)（ 社會消費(fèi)品零售總額 ） 備注：數(shù)據(jù)來源，中華人民共和國國家統(tǒng)計局 。 社零總額增速持續(xù)下行，消費(fèi)動力繼續(xù)低于預(yù)期。 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%0500001000001500002023002500003000003500002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年 2023年 1季度社會消費(fèi)品零售總額 社會消費(fèi)品零售總額 (億元 ) 社會消費(fèi)品零售總額 2023年 15月，社會消費(fèi)品零售總額 ，較去年同期增長 %，增速較 2023年下降 。 樓市影響 多地相繼出臺限購限貸政策，遏制房價過快上漲。 0839。010839。030839。050839。070839。090839。110939。010939。030939。050939。070939。090939。111039。011039。031039。051039。071039。091039。111139。011139。031139。051139。071139。091139。111239。011239。031239。051239。071239。091239。111339。011339。031339。051339。071339。091339。111439。011439。031439。051439。071439。091439。111539。011539。031539。051539。071539。091539。111639。011639。031639。051639。071639。091639。111739。011739。031739。05CPI PMI 警戒線 （ CPI=1， PMI=50） ? 政策 ① 首付 40%，貸款利率 ② 連續(xù)加息至 08年 10月，最高達(dá) % ? 市 ① 首付 2成，利率 ② 稅收減免，契稅按 1%收取 ? ，新政；兩江 新區(qū) ① 2套首付 50%，利率 ； ② 一個家庭限購 1套，首套首付30%，三套停貸； ③ 兩江新區(qū)中國地三區(qū) ? 、渝房產(chǎn) 稅 ① 二套首付 60%，限購一線到二線城市； ② 重慶對高端房收取房產(chǎn)稅 ? 新國五條 ① 提高二套房首付比例、貸款利率； ② 住房流轉(zhuǎn) 所得稅 20%； ③ 房產(chǎn)稅； ④ 加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場 監(jiān)管。 ? 分類 調(diào)控 ?支持 首套房貸 ?限 購相繼取消 ?“ 不動產(chǎn) 登記”征意見 ?“ 9〃30” 房貸新政 ?放寬 公積金貸款 ?央行 降息 ? 降準(zhǔn)降息通道開啟 ? 支持住房需求 ? 促樓市平穩(wěn)發(fā)展 ?不動產(chǎn) 登記 試點(diǎn) ?公積金政策放寬 ?降低首套房、二套房最低首付款比例 ? “三無”需交稅 ? 重慶 預(yù)售新政 ? 央行上調(diào) 政策 利率 ? 全國 多地出臺限購限 貸 ? 行業(yè)行為規(guī)范政策出臺 ? 重慶二套公積金 限制 政 策 環(huán) 境 20232023政策回顧 調(diào)控加碼，地方調(diào)控為主，全國調(diào)控為輔。 2023 2023 降企業(yè)稅 重慶地區(qū)降低房企所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率 降低首付 首套房首付比例 20%，二套房首付比例 30% 降契稅 首套房 90㎡以下 1%， 90㎡以上 % 二套房 90㎡以下 1%， 90㎡以上 2% 降準(zhǔn) 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn) 重慶新政 控增量，造需求 3月 兩會利好信息 政府去庫存， 5月 1日全面營改增 規(guī)劃 國務(wù)院批復(fù)：原則同意成渝城市群發(fā)展規(guī)劃 5月 公積金 繳存比例下降 自貿(mào)區(qū) 黨中央、國務(wù)院決定，在重慶市、四川省等 7個地方新設(shè)立自貿(mào)試驗區(qū) 公積金新政 連續(xù)繳納 6個月公積金可申請二手房公積金貸款； 二手房貸款最長期限為 30年 十三五規(guī)劃 五大功能分區(qū)均作出房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃 預(yù)售加強(qiáng) 嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價格申報 信貸管理 從四方面加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理 預(yù)售管控 抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售 調(diào)整房產(chǎn)稅 向首次及以上購買普通住房的“三無”人員征收房產(chǎn)稅 開啟第一波限購潮 24城政策收緊，限購限貸、提升首付 開啟第二波限購潮 42城政策收緊， 認(rèn)房認(rèn)貸、限購限貸、 自貿(mào)區(qū)掛牌 自貿(mào)區(qū) 涵蓋 3個片區(qū)：兩江片 區(qū) 、 西 永片區(qū) 、 果園 港片 區(qū) 強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理，明確庫存消化周期與土地供應(yīng)的掛鉤 嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場 優(yōu)先保障首套房 中央定調(diào) 2023年樓市 因地制宜，提升門檻去杠桿，支持自住抑投資 。 分類調(diào)控基調(diào)不變 地方 調(diào)控 為主 去杠桿，扶自住、抑投資 規(guī)范行業(yè)行為 中央經(jīng)濟(jì)工作會議：“ 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康 發(fā)展” ? 要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位 ，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段， 加快研究建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制 ，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落 ? 支持合理自住購房， 嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房 ? 落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo) ? 要落實(shí)地方政府主體責(zé)任， 房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng) ，提高住宅用地比例，盤活城市閑臵和低效用地 ? 特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展 ? 要加快住房租賃市場立法 ，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展 ? 加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓， 規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等 行為 兩會 ：“因城施策去庫存” ? 三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要 支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求 ? 堅持 住房的居住屬性 ，落實(shí)地方政府主體責(zé)任， 加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效 機(jī)制 ? 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控 ， 房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地 ， ? 規(guī)范 開發(fā)、銷售、中介等行為 ? 今年再完成棚戶區(qū)住房改造 600萬 套，繼續(xù) 發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安臵比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù) 三亞 淶水縣 廣州 贛江 廈門 惠州 固安 福州 南寧 佛山 珠海 湛江 東莞 深圳 張家口 懷來 涿州 上海 嘉善縣 蘇州 嘉興 杭州 南昌 武漢 長沙 成都 貴陽 南京 無錫 滁州 合肥 石家 莊 濟(jì)南 鄭州 青島 保定 承德 廊坊 天津 長春 北京 徐州 太原 平潭 泉州 南京 揚(yáng)州 海南 唐山 西安 濟(jì)南 寧波 蘭州 沈陽 新一輪全國 調(diào)控潮 2023年 2月 5月，各地再一波調(diào)控風(fēng)潮涌現(xiàn)，調(diào)控范圍蔓延至西部重點(diǎn)城市。 調(diào)控 繼續(xù) 升級，限購、限貸、限售、限價等多面齊抓穩(wěn)樓市。 新一輪全國調(diào)控潮 調(diào)控手段： 1. 限購 ：外地戶籍普遍限購 1套，本地戶籍以限購 2套為主；擴(kuò)大限購范圍；不承認(rèn)個稅或者社保補(bǔ)繳證明；限購從新房擴(kuò)大到二手房。