某地產(chǎn)運營管理體系剖析(已修改)
2025-01-14 11:06 本頁面
【正文】 龍湖地產(chǎn)運營管理體系剖析 2023年 9月一、龍湖運營管理的內(nèi)涵與模式觀點 1： 運營管理就是在一定資源條件下， “ 為達(dá)成項目目標(biāo)而采取的各種管理手段 ” 。觀點 2： 計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)運營管理是什么？ 房地產(chǎn)項目目標(biāo)（財務(wù)、客戶、運營、能力等目標(biāo)）運營管理 人 + 錢 + 土地帶來的疑問 216。運營管理管什么？216。誰來管？216。如何選擇合適的運營管控模式？216?！? …房地產(chǎn)項目一般開發(fā)流程及關(guān)鍵任務(wù)項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階段 工程管理階段項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點 /規(guī)劃草案組織項目策劃 /產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本 估算 測算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購 結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工 程施工配合設(shè)計配合 銷售配合房地產(chǎn)項目開發(fā)流程特點：三多（多專業(yè)、多階段、多關(guān)鍵活動）房地產(chǎn)項目的特點：216。周期：項目運作時間長216。繁雜性：內(nèi)外部接口多216。方式：并行、交叉運作多216。對象：以人為主，變數(shù)多216。結(jié)果：一次性，遺憾多很多房地產(chǎn)公司在咨詢公司的幫助下開始擴充和完善運營管理職能 —— 應(yīng)對項目管理過程中出現(xiàn)的一系列問題？—— 通過 “以始為終 ”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實現(xiàn)的各范疇和目標(biāo)。設(shè)定項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)運 營 管 理管理范疇 管理措施 管理目標(biāo)項目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實施全過程項目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險；項目收益控制項目成果管理 項目各階段的成果管理 +項目后評估成果降低運營風(fēng)險，提升項目質(zhì)量進(jìn)度計劃管理 項目計劃、管理計劃的管理協(xié)調(diào)提升項目運營效率運營決策管理 會議管理（項目例會、評審會、運營例會等）提高決策效率目標(biāo)成本管理 目標(biāo)成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析成本目標(biāo)的動態(tài)即時控制資金、預(yù)算管理 預(yù)算的編制及滾動控制 防范資金風(fēng)險，提高資金使用效率實現(xiàn)預(yù)定項目基準(zhǔn)開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)3. 龍湖不同階段的運營管控模式167。 企業(yè)生存（單項目）階段的運營單項目管理階段常存在問題：216。 老板不滿意，員工很無奈216。 核心員工跳槽，項目階段性陷入不利216。老板的意志與職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)之間的尷尬216。單一城市多項目領(lǐng)先發(fā)展的運營方式地區(qū)公司總經(jīng)理項目 A項目經(jīng)理 項目 B項目經(jīng)理 財務(wù)副
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