【正文】 1 2 2023整 合 推 廣 CANDO〃 太陽(yáng)樹項(xiàng)目服務(wù)組 天泰 〃 太陽(yáng)樹 3 解析篇 策略篇 創(chuàng)意篇 執(zhí)行篇 目錄 4 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析 客群分析 解析篇 5 市場(chǎng)分析 6 1. 根據(jù)七部委穩(wěn)定房?jī)r(jià)的舉措，?住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主?，并?著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 2. 山東省國(guó)土資源廳土地利用管理處處長(zhǎng)劉祥元表示，在土地資源緊缺的同時(shí)，我們的土地利用又存在嚴(yán)重的浪費(fèi)低效現(xiàn)象，比較切實(shí)可行的辦法是走節(jié)約高效開發(fā)土地的路子。 3. 濟(jì)南市將運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的管理和調(diào)控。 4. 濟(jì)政辦規(guī)定開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之前，不得以任何方式進(jìn)行銷售，不得接受購(gòu)房者的認(rèn)購(gòu)，不得以任何形式收取定金（訂金）及預(yù)付款。 核心語(yǔ)匯 供應(yīng)調(diào)整 /節(jié)約開發(fā) /調(diào)控投資 /交易監(jiān)管 市場(chǎng)分析之?政策? 7 1. 國(guó)家金融政策和土地限制政策的出臺(tái)，雖然在一定程度上抑制投資性需求和開發(fā)，但是不會(huì)對(duì)自用性需求造成太大的影響，因此，大量需求會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)的上漲，穩(wěn)中帶漲；另外，高檔房開發(fā)比例的增加也將會(huì)使房?jī)r(jià)整體上漲。 2. 產(chǎn)品、戶型、景觀及社區(qū)的配套開發(fā)將是未來(lái)開發(fā)的核心競(jìng)力。目前濟(jì)南房地產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段，各個(gè)樓盤重視產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，另外許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始通過(guò)政府、教育、品牌等資源的整合來(lái)推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提高。 3. 國(guó)內(nèi)外的炒房者受阻長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)區(qū)域后，極有可能轉(zhuǎn)向二三線城市；山東半島對(duì)各種人才的吸引力增強(qiáng)使外來(lái)購(gòu)房者增多。 核心語(yǔ)匯 房?jī)r(jià)上漲 /品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) /外來(lái)投資 ?政策?之下 8 結(jié) 論 濟(jì)南市走節(jié)能、省地開發(fā)之路的高端地產(chǎn)項(xiàng)目將受到外來(lái)投資客的青睞，但交易手段應(yīng)慎之又慎。 9 南控： 濟(jì)南市南部山區(qū)是城市向南發(fā)展的屏障，是承受大氣降水的入滲 補(bǔ)給、河床滲漏集中補(bǔ)給和孔隙水補(bǔ)給的主要區(qū)域，是城市地下 水的命脈所在。南部山區(qū)具有豐富的自然景觀，是風(fēng)景旅游區(qū)和 城市森林公園建設(shè)保護(hù)的重點(diǎn)區(qū)域。生態(tài)環(huán)境敏感脆弱，一旦遭 受破壞將產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的后果，故應(yīng)嚴(yán)格控制城市向南發(fā)展，將 南部山區(qū)作為城市重點(diǎn)生態(tài)保護(hù)區(qū)。 山城： 濟(jì)南市南部將營(yíng)造?山?的城市，形成山在城中，城周有山，山林景 觀融合的城區(qū)。該區(qū)以高檔居住、體育和物流為主要功能，低強(qiáng) 度、低密度開發(fā)。 旅游： 濟(jì)南南部山區(qū)旅游公路網(wǎng)將濟(jì)南南部山區(qū)的幾大旅游景區(qū)連接起 來(lái)，帶動(dòng)了濟(jì)南市及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 環(huán)境： 該地區(qū)是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)，高山較多，且山體植被較好，使 得本地區(qū)環(huán)境清潔，空氣清新，是濟(jì)南市適于居住的環(huán)境最好的 地區(qū)之一。 核心語(yǔ)匯 生態(tài)保護(hù)區(qū) /低密度開發(fā) /旅游公路網(wǎng) /養(yǎng)生之處 市場(chǎng)分析之?南城? 10 結(jié) 論 項(xiàng)目位于濟(jì)南市的絕版地段，優(yōu)越的自然環(huán)境、一直 以來(lái)的?南貴?生活習(xí)慣，?高尚風(fēng)景居住區(qū)?的區(qū)位價(jià)值 為項(xiàng)目獨(dú)樹一幟的內(nèi)在品質(zhì)提供了絕佳的外在支撐。 11 市場(chǎng)分析之?競(jìng)品? 區(qū)域版塊 項(xiàng)目 舜耕路 陽(yáng)光舜城、銀豐山莊、偉東新都 建設(shè)路 如意苑、龍力天潤(rùn)苑、世紀(jì)佳園、陽(yáng)光１００國(guó)際新城 英雄山路 齊魯 〃 駿園、泉景四季花園、亞圣家園 如環(huán)山路 永大清華園 郎茂山 山景 〃 明珠花園 、臥龍花園 12 目光聚焦舜耕路版塊 陽(yáng)光舜城 / 銀豐山莊 / 偉東新都 13 陽(yáng)光舜城 定位 —— 現(xiàn)代之城 / 文化之城 / 智能之城 建筑體量： 280萬(wàn)平米 價(jià) 格： 4000元 /平米 —— 8000元 /平米 建筑形式：幾乎涵蓋所有的建筑形式業(yè)態(tài)，有少量的 高端住宅，大部分為板式小高層與 多 層。 綠 化 率： 66． 2％ 規(guī)劃設(shè)計(jì)：英國(guó)威 〃 阿特金斯公司和中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 裝 修：全裝修 配套設(shè)施：完備的市政配套 榮 譽(yù)：?中國(guó)健康住區(qū)? 14 定位 —— 國(guó)際山水豪宅 建筑體量： 15萬(wàn)平米 價(jià) 格： 5000元 /平米 (均價(jià) ) 建筑形式：多層，小高層，商務(wù)辦公樓 綠 化 率： 40％ 裝 修：全裝修 戶 型： 130平米 —— 170平米 配套設(shè)施：商業(yè) /商務(wù) /娛樂(lè) /運(yùn)動(dòng) 推廣口號(hào)：?觀山 觀水 觀天下??純粹的山居生活? 銀豐山莊二期 15 偉東新都二期 定位 —— 泉城的后花園 建筑體量： 103萬(wàn)平米 價(jià) 格： 3900元 /平米 —— 4800元 /平米 建筑形式：小高層 綠 化 率： 40％ 容 積 率： 園林設(shè)計(jì)：貝爾高林 裝 修：全裝修 配套設(shè)施：市政大配套 榮 譽(yù)：?中國(guó)城市住宅十大風(fēng)尚名盤? 16 結(jié)論 由于此區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在規(guī)劃 /設(shè)計(jì) /自然環(huán)境 /社區(qū)配 套等物理層面都很扎實(shí)； 所以各項(xiàng)目賣點(diǎn)訴求均停留在山景 /園林 /小區(qū)服務(wù) 等整體規(guī)劃層面，未涉及到具體產(chǎn)品特征。 各項(xiàng)目與本項(xiàng)目高科技手段締造的?內(nèi)在舒適?屬性 相比，終端產(chǎn)品層面不具備任何競(jìng)爭(zhēng)能力。 17 項(xiàng)目分析 18 項(xiàng)目勾勒 位置 陽(yáng)光舜城南端土屋莊，緊鄰中華女子學(xué)院南校區(qū) 交通 從小區(qū)經(jīng)舜耕路到達(dá)泉城廣場(chǎng)開車僅需 20分鐘 規(guī)劃設(shè)計(jì) 五合國(guó)際 周邊配套 學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)及購(gòu)物環(huán)境 社區(qū)配套 商業(yè)中心、健身中心、郵政所等 開發(fā)周期 共 2期，三年完成； 1期計(jì)劃開發(fā)約 6萬(wàn)平米，位于小區(qū)的東北部。 規(guī)模 小區(qū)占地面積約 170畝，規(guī)劃總建筑面積約 20萬(wàn)平米； 14棟住宅樓， 1棟綜合樓；總戶數(shù)約 1300 樓型 高層、小高層 容積率 1． 8 裝修 全裝修 19 樓間距 ５０－７０米 道路規(guī)劃 環(huán)狀布置，分為機(jī)動(dòng)車交通系統(tǒng)和休閑步行道路系統(tǒng) 小區(qū)路寬 ４－７米 停車位 １：１ 出入口 2個(gè)：主入口在１＃樓東側(cè)，次入口在１３＃樓北側(cè) 建筑主體結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 住宅層高 3米 底商規(guī)劃 小區(qū)超市、餐飲、書店、銀行等 施工單位 南通三建 監(jiān)理單位 山東三強(qiáng)建設(shè)咨詢有限公司 20 開發(fā)理念 結(jié)合自然景觀資源和人工營(yíng)造，以 “生態(tài)居住 ”為設(shè)計(jì)理念，充分打造高節(jié)能、高科技的健康高尚居住區(qū)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 高科技生態(tài)公寓： “恒溫恒濕 ”、 “自然新風(fēng) ”、 “外墻保溫 ”、 “同層排水 ” 戶型設(shè)計(jì) 110㎡的 “經(jīng)典戶型 ” 144㎡、 180㎡的主力戶型 240㎡的 “概念戶型 ” 七大核心技術(shù) 外墻保溫 外墻隔熱 外墻干掛 外遮陽(yáng) 天棚混凝土輻射采暖（制冷） 健