【正文】 ? 起碼擁有一輛高級私家車 ? 信息獲取渠道廣泛，多來源于專業(yè)型媒體、網(wǎng)絡(luò)與朋友的聊天中。 17 項目分析 18 項目勾勒 位置 陽光舜城南端土屋莊，緊鄰中華女子學(xué)院南校區(qū) 交通 從小區(qū)經(jīng)舜耕路到達(dá)泉城廣場開車僅需 20分鐘 規(guī)劃設(shè)計 五合國際 周邊配套 學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)及購物環(huán)境 社區(qū)配套 商業(yè)中心、健身中心、郵政所等 開發(fā)周期 共 2期，三年完成； 1期計劃開發(fā)約 6萬平米，位于小區(qū)的東北部。 綠 化 率： 66． 2％ 規(guī)劃設(shè)計：英國威 〃 阿特金斯公司和中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院 裝 修：全裝修 配套設(shè)施：完備的市政配套 榮 譽(yù)：?中國健康住區(qū)? 14 定位 —— 國際山水豪宅 建筑體量： 15萬平米 價 格： 5000元 /平米 (均價 ) 建筑形式：多層，小高層，商務(wù)辦公樓 綠 化 率： 40％ 裝 修：全裝修 戶 型： 130平米 —— 170平米 配套設(shè)施：商業(yè) /商務(wù) /娛樂 /運(yùn)動 推廣口號：?觀山 觀水 觀天下??純粹的山居生活? 銀豐山莊二期 15 偉東新都二期 定位 —— 泉城的后花園 建筑體量： 103萬平米 價 格： 3900元 /平米 —— 4800元 /平米 建筑形式：小高層 綠 化 率： 40％ 容 積 率： 園林設(shè)計：貝爾高林 裝 修：全裝修 配套設(shè)施：市政大配套 榮 譽(yù)：?中國城市住宅十大風(fēng)尚名盤? 16 結(jié)論 由于此區(qū)域內(nèi)項目在規(guī)劃 /設(shè)計 /自然環(huán)境 /社區(qū)配 套等物理層面都很扎實(shí)； 所以各項目賣點(diǎn)訴求均停留在山景 /園林 /小區(qū)服務(wù) 等整體規(guī)劃層面，未涉及到具體產(chǎn)品特征。 核心語匯 生態(tài)保護(hù)區(qū) /低密度開發(fā) /旅游公路網(wǎng) /養(yǎng)生之處 市場分析之?南城? 10 結(jié) 論 項目位于濟(jì)南市的絕版地段，優(yōu)越的自然環(huán)境、一直 以來的?南貴?生活習(xí)慣，?高尚風(fēng)景居住區(qū)?的區(qū)位價值 為項目獨(dú)樹一幟的內(nèi)在品質(zhì)提供了絕佳的外在支撐。 旅游： 濟(jì)南南部山區(qū)旅游公路網(wǎng)將濟(jì)南南部山區(qū)的幾大旅游景區(qū)連接起 來，帶動了濟(jì)南市及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 山城： 濟(jì)南市南部將營造?山?的城市，形成山在城中，城周有山，山林景 觀融合的城區(qū)。南部山區(qū)具有豐富的自然景觀，是風(fēng)景旅游區(qū)和 城市森林公園建設(shè)保護(hù)的重點(diǎn)區(qū)域。 核心語匯 房價上漲 /品質(zhì)競爭 /外來投資 ?政策?之下 8 結(jié) 論 濟(jì)南市走節(jié)能、省地開發(fā)之路的高端地產(chǎn)項目將受到外來投資客的青睞，但交易手段應(yīng)慎之又慎。目前濟(jì)南房地產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)品競爭階段，各個樓盤重視產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，另外許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始通過政府、教育、品牌等資源的整合來推動產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提高。 核心語匯 供應(yīng)調(diào)整 /節(jié)約開發(fā) /調(diào)控投資 /交易監(jiān)管 市場分析之?政策? 7 1. 國家金融政策和土地限制政策的出臺，雖然在一定程度上抑制投資性需求和開發(fā)，但是不會對自用性需求造成太大的影響，因此，大量需求會促使房地產(chǎn)價格持續(xù)的上漲，穩(wěn)中帶漲；另外，高檔房開發(fā)比例的增加也將會使房價整體上漲。 3. 濟(jì)南市將運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加強(qiáng)對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的管理和調(diào)控。1 2 2023整 合 推 廣 CANDO〃 太陽樹項目服務(wù)組 天泰 〃 太陽樹 3 解析篇 策略篇 創(chuàng)意篇 執(zhí)行篇 目錄 4 市場分析 項目分析 客群分析 解析篇 5 市場分析 6 1. 根據(jù)七部委穩(wěn)定房價的舉措，?住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項目為主?，并?著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。 2. 山東省國土資源廳土地利用管理處處長劉祥元表示，在土地資源緊缺的同時，我們的土地利用又存在嚴(yán)重的浪費(fèi)低效現(xiàn)象，比較切實(shí)可行的辦法是走節(jié)約高效開發(fā)土地的路子。 4. 濟(jì)政辦規(guī)定開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之前，不得以任何方式進(jìn)行銷售，不得接受購房者的認(rèn)購，不得以任何形式收取定金（訂金）及預(yù)付款。 2. 產(chǎn)品、戶型、景觀及社區(qū)的配套開發(fā)將是未來開發(fā)的核心競力。 3. 國內(nèi)外的炒房者受阻長三角等熱點(diǎn)區(qū)域后，極有可能轉(zhuǎn)向二三線城市；山東半島對各種人才的吸引力增強(qiáng)使外來購房者增多。 9 南控： 濟(jì)南市南部山區(qū)是城市向南發(fā)展的屏障，是承受大氣降水的入滲 補(bǔ)給、河床滲漏集中補(bǔ)給和孔隙水補(bǔ)給的主要區(qū)域，是城市地下 水的命脈所在。生態(tài)環(huán)境敏感脆弱，一旦遭 受破壞將產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的后果，故應(yīng)嚴(yán)格控制城市向南發(fā)展，將 南部山區(qū)作為城市重點(diǎn)生態(tài)保護(hù)區(qū)。該區(qū)以高檔居住、體育和物流為主要功能，低強(qiáng) 度、低密度開發(fā)。 環(huán)境： 該地區(qū)是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)，高山較多，且山體植被較好，使 得本地區(qū)環(huán)境清潔，空氣清新，是濟(jì)南市適于居住的環(huán)境最好的 地區(qū)之一。 11 市場分析之?競品? 區(qū)域版塊 項目 舜耕路 陽光舜城、銀豐山莊、偉東新都 建設(shè)路 如意苑、龍力天潤苑、世紀(jì)佳園、陽光１００國際新城 英雄山路 齊魯 〃 駿園、泉景四季花園、亞圣家園 如環(huán)山路 永大清華園 郎茂山 山景 〃 明珠花園 、臥龍花園 12 目光聚焦舜耕路版塊 陽光舜城 / 銀豐山莊 / 偉東新都 13 陽光舜城 定位 —— 現(xiàn)代之城 / 文化之城 / 智能之城 建筑體量： 280萬平米 價 格： 4000元 /平米 —— 8000元 /平米 建筑形式：幾乎涵蓋所有的建筑形式業(yè)態(tài)，有少量的 高端住宅，大部分為板式小高層與 多 層。 各項目與本項目高科技手段締造的?內(nèi)在舒適?屬性 相比，終端產(chǎn)品層面不具備任何競爭能力。 規(guī)模 小區(qū)占地面積約 170畝，規(guī)劃總建筑面積約 20萬平米； 14棟住宅樓， 1棟綜合樓；總戶數(shù)約 1300 樓型 高層、小高層 容積率 1． 8 裝修 全裝修 19 樓間距 ５０－７０米 道路規(guī)劃 環(huán)狀布置，分為機(jī)動車交通系統(tǒng)和休閑步行道路系統(tǒng) 小區(qū)路寬 ４－７米 停車位 １：１ 出入口 2個：主入口在１＃樓東側(cè)，次入口在１３＃樓北側(cè) 建筑主體結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 住宅層高 3米 底商規(guī)劃 小區(qū)超市、餐飲、書店、銀行等 施工單位 南通三建 監(jiān)理單位 山東三強(qiáng)建設(shè)咨詢有限公司 20 開發(fā)理念 結(jié)合自然景觀資源和人工營造，以 “生態(tài)居住 ”為設(shè)計理念，充分打造高節(jié)能、高科技的健康高尚居住區(qū)。 主力客層生活形態(tài) 27 長期高投資回報潛力的地段、便捷的交通 幽靜、優(yōu)美的自然環(huán)境 舒適的生活環(huán)境 擇社會層峰人士為鄰而居 高品位、實(shí)用、彰顯身份的居室