某某集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析報(bào)告(已修改)
2025-01-13 02:44 本頁(yè)面
【正文】 超越集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析報(bào)告1導(dǎo)讀：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽(yáng)政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃安陽(yáng)居民消費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)短暫的平穩(wěn)發(fā)展后又開(kāi)始高速增長(zhǎng)…資料來(lái)源：建設(shè)部訪談分析、中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒商品住宅施工面積商品住宅竣工面積單位：萬(wàn)平方米商品住宅投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率商品住宅投資額單位：億元3房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)q國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 GDP的百分比達(dá)到10%之前，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)保持比較快的增長(zhǎng)速度2023年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資，與去年同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資 15%，占 %，其中商品住宅開(kāi)發(fā)投資完成，與去年同比增長(zhǎng) %單位：萬(wàn)元 單位： %房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資百分比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP百分比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額資料來(lái)源：建設(shè)部訪談分析%%4902億元4國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十五屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》提出 “進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理 ”； “增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量 ”《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》 1998“建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次的住房供應(yīng)體系 ”； “根據(jù)不同地區(qū)居民住房支付能力的特點(diǎn)和住房需求結(jié)構(gòu)，形成商品住房，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的合理供應(yīng)比例 ”其他 :《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的通知》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例》等，《住宅法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》正在論證階段q一系列擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)投資的政策，有效地刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。q目前住房制度改革已經(jīng)基本到位，住房分配已經(jīng)開(kāi)始走上貨幣化和商品化的道路。加之國(guó)家利用國(guó)債資金支持經(jīng)濟(jì)適用住宅的建設(shè)，以滿(mǎn)足廣大中、低收入者的需要，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)日趨活躍。 5居民人均收入的提高，有效支撐我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展216。個(gè)人買(mǎi)房成為主流，2023年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅 億平方米，占商品住宅銷(xiāo)售面積 %，比 99年提高 %；河南個(gè)人購(gòu)買(mǎi)比例更是高達(dá) 97%216。據(jù)建設(shè)部有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)， 21世紀(jì)的前 50年，我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)發(fā)展，平均年增長(zhǎng) 15%，我國(guó)城鎮(zhèn)居民仍將經(jīng)歷追求居住面積的發(fā)展階段。單位：元資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒我國(guó)歷年居民人均收入年份6高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多商家，造成競(jìng)爭(zhēng)異常激烈盈利水平下降市場(chǎng)趨于規(guī)范期房交易向現(xiàn)房交易過(guò)渡發(fā)展商進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快房地產(chǎn)市場(chǎng)平均贏利水平已下降到 10－ 20％。大城市市場(chǎng)供過(guò)于求的狀況還在加劇。內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的贏利水平目前雖維持在 20％以上，但贏利水平下降已是必然趨勢(shì)。 大城市居民買(mǎi)房趨于理性和成熟，個(gè)人購(gòu)房成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。現(xiàn)樓出售已成為市場(chǎng)主流，發(fā)展商預(yù)售回籠資金的可能性已大為縮小，資金壓力大大加重。 今后在市場(chǎng)上能站穩(wěn)腳跟的企業(yè)主要是品牌主導(dǎo)型企業(yè)和資金實(shí)力型企業(yè)。而主要依靠政府關(guān)系獲得土地儲(chǔ)備或者尋求保護(hù)生存的企業(yè)將逐漸被淘汰。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有份額迅速下降，私有房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起。 發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取 “求新求變 ”：從建筑外型到園林設(shè)計(jì)、智能化設(shè)備，一切都在急劇變化中。單從建設(shè)外型來(lái)看，近年來(lái)由歐陸風(fēng)格到古典風(fēng)格，到現(xiàn)代風(fēng)格，到往傳統(tǒng)文化尋找創(chuàng)作出路， “風(fēng) ”轉(zhuǎn)換得特別快。7綜上，處在成長(zhǎng)期的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景巨大導(dǎo)入期 成長(zhǎng)期 成熟期 衰退期時(shí)間銷(xiāo)售額2023年投資額 4902億元開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理；銷(xiāo)售總量逐年上升，消費(fèi)主體發(fā)生變化；銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大； 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供應(yīng)呈多樣化；消費(fèi)環(huán)境逐步改善，管理工作逐步規(guī)范； 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)加快滲透。全國(guó)全國(guó)8導(dǎo)讀：安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽(yáng)政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃安陽(yáng)居民消費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇9住宅建設(shè)是安陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的主流，近期內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房沒(méi)有大的發(fā)展，寫(xiě)字樓所占比例很小216。住宅占安陽(yáng)房地產(chǎn)投資總額的 86%，是安陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流216。安陽(yáng)的機(jī)關(guān)一般都有自己的辦公地點(diǎn)，而安陽(yáng)需要入住寫(xiě)字樓的企業(yè)（如會(huì)計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所，科技企業(yè)，其他服務(wù)貿(mào)易類(lèi)企業(yè)）數(shù)量有限。216。城市化水平低，安陽(yáng)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓近期內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)空間。安陽(yáng) 99房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分布圖從歷年投資額度看，住宅是主流，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫(xiě)字樓比例很小資料來(lái)源：安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 199910安陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)周期性變化單位：億元 單位：萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商住宅竣工面積開(kāi)發(fā)商投資額年份數(shù)據(jù)來(lái)源：建委訪談?wù)眍A(yù)計(jì)在 2023年住宅竣工面積將達(dá)到高峰，隨后在 34年內(nèi)將逐漸減少11目前安陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要是本地的開(kāi)發(fā)商，實(shí)力雄厚的外界開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有進(jìn)入安陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商 70家河南建業(yè)可能在近期進(jìn)入安陽(yáng)市場(chǎng)一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)三級(jí)以下中興實(shí)業(yè)集團(tuán)貞元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司超越、建源、富通、吉昌、宏大、中星等 11家東方、安大、興安等 42家，暫定資質(zhì) 15家注 :一級(jí)資質(zhì)是指注冊(cè)資金在 2023萬(wàn)元以上；二級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資金在 1000萬(wàn)元以上；三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資金在 500萬(wàn)元以上 （ 1993年規(guī)定）中興房地產(chǎn)實(shí)力最為雄厚，但體制不靈活。目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)適用房為主其他三級(jí)和三級(jí)以下的開(kāi)發(fā)商體制靈活，彼此之間的差距不大。12安陽(yáng)眾多的開(kāi)發(fā)商處在低水平競(jìng)爭(zhēng)階段 …樓盤(pán) 開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)品 平均價(jià)格 渠道 促銷(xiāo)同樂(lè)花園 貞元 多層 1050 直銷(xiāo) 很少太行小區(qū) 中興 多層 800 直銷(xiāo) 無(wú)超越廣場(chǎng) 超越 小高層 1700 代銷(xiāo) 較多蓮花公寓 建源 多層 1400 直銷(xiāo) 很少南湖新村 富通 多層 經(jīng)濟(jì)適用房 直銷(xiāo) 很少金水花園 東方 多層 1450 直銷(xiāo) 很少仁和花園 仁和 多層 1150 直銷(xiāo) 很少216。產(chǎn)品形式單一，缺乏創(chuàng)新216。銷(xiāo)售渠道以開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo)為主216
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