物業(yè)管理案例分析(安全類)(已修改)
2025-01-13 01:32 本頁(yè)面
【正文】 安全： 是指不受威脅，沒(méi)有危險(xiǎn)、危害、損失。人類的整體與生存環(huán)境資源的和諧相處，互相不傷害，不存在危險(xiǎn)的危害的隱患。 安全 , 需要的是行動(dòng)，而不是口號(hào)！ 安全生產(chǎn)： 指在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，為避免造成人員傷害和財(cái)產(chǎn)損失的事故而采取相應(yīng)的事故預(yù)防和控制措施，以保證從業(yè)人員的人身安全，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)得以順利進(jìn)行的相關(guān)活動(dòng)。 ? 居家防盜篇 ? 來(lái)訪安防篇 ? 消防管理篇 ? 車輛管理篇 ? 消防管理篇 ? 員工管理篇 ? 職業(yè)安全篇 ? 風(fēng)險(xiǎn)防范篇 居家安防篇 【 案例一 】 : 報(bào)警器誤報(bào)惹了禍 一天，某物管公司值勤保安接到住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警信號(hào)后即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，在樓道聽(tīng)到住戶家中有響聲敲門無(wú)人開(kāi)門，于是保安就用工具將門強(qiáng)行破開(kāi)，發(fā)現(xiàn)家中住有一位老太太，而報(bào)警信號(hào)屬于報(bào)警器誤報(bào)。物管公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵙⒖滔蜃糍r禮道歉，并修理好損壞的房門。后來(lái)業(yè)主對(duì)物管公司提出賠償要求。 【 案例二 】 : 報(bào)警求助處理不當(dāng) 一次，上海某住宅小區(qū)物業(yè)管理處接到一住戶的報(bào)警信號(hào)，派出 2名保安前往處理，保安員找到報(bào)警住戶門口，經(jīng)敲門無(wú)人應(yīng)答，思考再三沒(méi)有破門而入，而是守候在業(yè)主家門口，事后才知業(yè)主家發(fā)生了刑事案件，業(yè)主以管理處不及時(shí)破門救助為由，把物業(yè)管理公司告上法庭。 居家安防篇 【 評(píng)點(diǎn) 】 ：上述兩個(gè)案例反映了這樣的矛盾：物管公司收到報(bào)警信號(hào)后，該不該破門而入，強(qiáng)行入室？ 《 刑法 》 第 245條規(guī)定：“非法侵入住宅罪，是指非法強(qiáng)行侵入他人住宅，或者經(jīng)住宅主 ？ 人要求退出仍拒不退出，影響他人居住安全和正常生活的行為?！? 《 刑法 》 第二十條、二十一條規(guī)定：為使國(guó)家、公共利益、本人或他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進(jìn)行的不法侵害或正在發(fā)生的危險(xiǎn)，而采取的制止不法侵害的正當(dāng)防衛(wèi)或者不得已采取的緊急避險(xiǎn)行為，造成損害的，不負(fù)刑事責(zé)任。 思考：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任 ？ 居家安防篇 解析： 【 案例一 】 保安的行為不構(gòu)成非法侵入住宅罪，但對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害顯而易見(jiàn)，可視具體情況與業(yè)主進(jìn)行溝通，可向業(yè)主賠禮道歉或給予一定的精神賠償。 【 案例二 】 保安員做法存在嚴(yán)重失誤，有不作為之嫌，至少存在管理瑕疵。 居家安防篇 【 建議 】 ：在應(yīng)急處理中，可按照下列方法處理類似事件： 住戶發(fā)生緊急求助情況，首先應(yīng)正確判斷并在第一時(shí)間報(bào)警； 平時(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和周圍環(huán)境的了解，擴(kuò)大員工知識(shí)面，增強(qiáng)判斷突發(fā)事件性質(zhì)的能力； 在正確判斷業(yè)主家正在發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、刑事案件等特別嚴(yán)重的情況下，依據(jù)法律上緊急避險(xiǎn)或正當(dāng)防衛(wèi)的規(guī)定，可果斷破門而入實(shí)施救助； 在判斷沒(méi)有嚴(yán)重事件發(fā)生時(shí)，要及時(shí)設(shè)法與業(yè)主取得聯(lián)系，以便業(yè)主采取必要措施； 當(dāng)判斷發(fā)生困難又恐業(yè)主家發(fā)生嚴(yán)重事件時(shí)，要有除物管公司以外的第三人在場(chǎng)見(jiàn)證方可進(jìn)入。第三人可擬請(qǐng)派出所、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的親戚朋友或者鄰居； 在實(shí)施正當(dāng)防衛(wèi)及緊急避險(xiǎn)行為時(shí)，應(yīng)采取效果最好、損失最少、業(yè)主最能接受的方式進(jìn)行； 有關(guān)物管服務(wù)中需要緊急進(jìn)入業(yè)主家的情況，最好能夠通過(guò)書(shū)面形式（比如 《 業(yè)主手冊(cè) 》 等）進(jìn)行約定。 來(lái)訪安防篇 【 案例三 】 ：謝絕外來(lái)人員進(jìn)入住宅區(qū)的做法是否合法？ 某小區(qū)實(shí)行封閉式管理門口掛有明顯的“私家花園、謝絕外來(lái)人員進(jìn)入”標(biāo)示牌，一天以外來(lái)人員以參觀健身為由要進(jìn)入小區(qū)，在小區(qū)保安攔阻制止的情況下此人打發(fā)雷霆并且出口辱罵保安，并揚(yáng)言要到有關(guān)政府職能部門投訴及到媒體上宣揚(yáng)此事，他的理由是小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地就既然是“公共”就應(yīng)該公開(kāi)自由進(jìn)出，小區(qū)管理處這樣的做法不合法。 【 評(píng)點(diǎn) 】 ：上述案例矛盾的關(guān)鍵在，謝絕外來(lái)人員進(jìn)入住宅區(qū)的做法是否合法？ 來(lái)訪安防篇 【 解析 】 ： 從法律角度來(lái)看，禁止或謝絕外來(lái)人員進(jìn)入住宅區(qū)無(wú)可厚非。無(wú)論是商品房住宅區(qū)還是政府建造的福利、微利住宅區(qū)， 所有權(quán)都屬于全體業(yè)主 ，而住宅區(qū)本身也是全體業(yè)主所購(gòu)買或租戶租用的私有產(chǎn)權(quán)范圍，而非供大眾出入的如公園、娛樂(lè)場(chǎng)等共用場(chǎng)所；但用業(yè)主自有財(cái)富建造的住宅小區(qū)則不是公共物品，而是業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，這種建立在對(duì)業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)侵犯的基礎(chǔ)上的資源共享，顯然是違反憲法、法律的行為。 來(lái)訪安防篇 【 建議 】 ： ，闡述這樣做的法律依據(jù)。也可以通俗的講小區(qū)所有的設(shè)施，場(chǎng)地都是核價(jià)分?jǐn)傇诿繎魳I(yè)主的購(gòu)房款里面的，也就是全體業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，不是市政公眾場(chǎng)所。 寧、安全的環(huán)境里。 ，為安全起見(jiàn)，則可根據(jù)公安部門要求，采取對(duì)外來(lái)人員身份進(jìn)行確認(rèn)、登記或者由業(yè)主代為登記及派人陪同的情況下進(jìn)入。 來(lái)訪安防篇 【 案例四 】 ：業(yè)主請(qǐng)來(lái)的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦？ 一天傍晚，某小區(qū)來(lái)了四位陌生人。四人手提工具，旁若無(wú)人似地徑直朝大堂閘門闖去。 值班保安員立即走出值班室，開(kāi)口問(wèn)詢： “先生您好，請(qǐng)問(wèn)上樓找哪位？ ”其中一位說(shuō)是去 15樓 D座裝修。保安員要求他們出示裝修出入證，對(duì)方敷衍說(shuō)裝修已經(jīng)搞完，只是來(lái)收一下尾。保安員堅(jiān)持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照 《 房屋裝修 管 理規(guī)定 》 ，晚 6時(shí)后應(yīng)停止裝修，請(qǐng)予合作和諒解。 這四人見(jiàn)
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