【正文】 值得關注的社區(qū)物業(yè)管理糾紛　　隨著我國住房制度改革的不斷深入，在住房商品化和住房管理商品化的“兩化”過程中，產生了許多新的矛盾和糾紛，物業(yè)費收繳率不足值得關注。 一、糾紛的類型 業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)管理費用。 業(yè)主因種種原因不滿物業(yè)公司的管理而拒付物業(yè)管理費引發(fā)糾紛的居大多數(shù)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，業(yè)主以種種理由行使抗辯權。如：原告上海市楊浦區(qū)一物業(yè)公司訴被告田某等七人一案，田某等人認為物業(yè)公司未能全面履行其義務，在維修、保潔、綠化等方面均存有問題，不同意支付物業(yè)管理服務費用，物業(yè)公司遂訴請要求業(yè)主支付管理服務費；在另一案中，業(yè)主辯稱原告物業(yè)公司擅自提價，且入住后，房屋漏水、窗無法關，多次向原告報修未果，加之開具的物業(yè)管理費收據不符合稅務機關的規(guī)定，故拒付物業(yè)管理費。 業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構而致糾紛。 此類糾紛也較為常見，如某物業(yè)公司訴謝某等人一案，該案中業(yè)主在平臺上搭建衛(wèi)生間，拒絕拆除搭建物遂致糾紛；與此類似的糾紛還有寧波路某小區(qū)房屋物業(yè)委員會訴張某案，由于張某在供小區(qū)居民生活用水的泵房頂部平臺上違章搭建淋浴房及水斗，導致生活污水滲入蓄水池而引發(fā)糾紛。 因物業(yè)管理收費標準不規(guī)范而引發(fā)訴訟。 因物業(yè)管理公司單方面提高收費標準、隨意增加收費項目、收費標準不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費用等導致糾紛。如原告上海輕工物業(yè)管理有限公司訴李某一案，被告李某購置售后公房一套，由原告進行物業(yè)管理。該物業(yè)公司管理的小區(qū)內的房屋性質各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，還有一般的商品房。2001年1月起，被告未交納物業(yè)管理費。原告遂訴至法院，要求被告按照商品房的標準支付所欠物業(yè)管理費及逾期付款的滯納金。 業(yè)主以小區(qū)未成立業(yè)主委員會造成前期物業(yè)管理時間延長為由拒付管理費。 因房產公司在開發(fā)前期多由其自己成立物業(yè)公司或委托其他公司進行物業(yè)管理，物業(yè)公司期滿后仍舊繼續(xù)履行前期合同，后業(yè)主對原物業(yè)公司所履行義務不予承認而拒付物業(yè)管理費，這類糾紛近來亦時有發(fā)生。如原告上海天馨物業(yè)管理服務有限公司訴被告董某一案，原告與案外人凱通公司于1998年簽訂了前期物業(yè)管理服務合同，凱通公司委托原告對天馨花園的商品房進行前期物業(yè)管理，在該合同約定的服務期限屆滿后，開發(fā)商凱通公司未與原告重新簽訂物業(yè)管理服務合同，但原告仍對物業(yè)進行了管理。被告董某以該物業(yè)小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會等原因進行抗辯，拒絕承擔后期的物業(yè)管理費。 物業(yè)公司中標后未簽訂物業(yè)管理合同，因認定標準不一而致糾紛。 如原告僑陽公司訴被告丁某一案。原告于1998年與上海僑益房地產有限公司簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務合同》，雙方約定由僑陽公司受上海僑益房地產有限公司的委托對陽明新城實行物業(yè)管理，并根據實際情況調整，委托管理期限為3年。2001年4月，陽明新城小區(qū)成立業(yè)主委員會并決定招標選聘物業(yè)管理公司。，但未與業(yè)主委員會簽訂合同。故此，丁某其后未再向僑陽公司支付物業(yè)管理費。／平方米收取物業(yè)管理費。僑陽公司訴至法院，／平方米的標準物業(yè)管理費及滯納金。 因業(yè)主委員會工作人員私分維修基金導致糾紛。 如原告萬峰業(yè)主委員會訴被告朱某一案。朱某系萬峰業(yè)主委員會第一屆委員，從1998年起任職，1999年2月，朱某領取了小區(qū)建設獎勵費1000元。2001年，萬峰小區(qū)一期業(yè)主代表大會通過決議，認為第一屆業(yè)主委員會成員領取活動費和獎勵費未經業(yè)主代表大會決議通過，且維修基金不可擅自動用，應予退還，并于2001年6月向朱某送達要求返還活動費的通知，但遭朱某拒絕，萬峰業(yè)主委員會遂訴諸法院。一審法院判令朱某限期返還萬峰業(yè)主委員會1000元并支付利息。 因小區(qū)防盜系統(tǒng)未及時開通致使業(yè)主家中遭竊，業(yè)主要求房產商承擔賠償責任。 如原告周某訴被告上海佳泰房產開發(fā)經營有限公司、上海富苑物業(yè)管理有限公司一案。該案中房產公司與原告簽訂的購房合同附件中對安全系統(tǒng)作了明確的約定。2001年5月，房產公司將房屋交付原告使用。由于小區(qū)分期建造，原告所在小區(qū)許多設施因系統(tǒng)體系緣故不能完整移交投入使用。同年9月，佳泰公司聘請的上海富苑物業(yè)管理有限公司在小區(qū)張貼了《安民告示》，明確告知了小區(qū)的智能技防設施的現(xiàn)狀，以引起業(yè)主警覺，告誡業(yè)主作好防范工作。后佳泰花園小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件。原告遂向公安局報案稱失竊鉆戒一枚、首飾一件及現(xiàn)金2000余元。原告起訴至法院，要求佳泰公司和上海富苑物業(yè)管理有限公司共同賠償其損失。 二、糾紛的成因 從物業(yè)管理的成長發(fā)展過程來看，在我國物業(yè)管理作為一種獨立的行業(yè)，出現(xiàn)在二十世紀80年代，舊的小區(qū)物業(yè)管理部門往往由原房管所轉變而來，新成立的小區(qū)則往往由各開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，主要履行小區(qū)安全管理、物業(yè)維修等職能。由于物業(yè)管理屬于新興行業(yè)且發(fā)展速度比較快，物業(yè)管理隊伍迅速膨大，比較混亂，沒有形成制度化、規(guī)?；⒁?guī)范化，物業(yè)公司各自為政，職責不明，收費缺乏統(tǒng)一的標準。物業(yè)管理行業(yè)本身存在的局限性是產生上述問題的根本原因。物業(yè)管理涉及到手家萬戶，處理不當，很容易引起連鎖反應，導致矛盾的激化。 從立法的角度來說，目前我國法律中還沒有關于物業(yè)管理方面的統(tǒng)一明確規(guī)定，在1994年3月30日建設部發(fā)布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1996年3月1日國家計委頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，在這些規(guī)章中，對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項僅作了一些原則性的規(guī)定。上海市的地方性法規(guī)《上海市居住物業(yè)管理條例》在物業(yè)管理行業(yè)成立初期發(fā)揮了非常重要的作用，為上海市物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化奠定了堅實的基礎。但是在司法實踐中，該條例在涵蓋性、合理性和科學性上還存在諸多不足。因此，迫切需要進一步完善物業(yè)管理的法律體系，以法律來協(xié)調物業(yè)管理各主體之間的權利、義務關系，以制度來保障和促進物業(yè)管理機制的有效運作。現(xiàn)行法律、法規(guī)對此領域的調整相對滯后，缺乏相應完整的理論體系的支撐，對物業(yè)管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入，也是此類糾紛難以處理的一個主要原因。在審判實踐中面臨許多問題。 從物業(yè)管理當事人的角度而言。由于物業(yè)管理缺乏相應的行業(yè)管理服務標準，且物業(yè)管理服務合同對物業(yè)公司的義務往往又約定得較為概括原則，不可能涵蓋所有的情況，因此，業(yè)主與物業(yè)公司就物業(yè)管理服務容易發(fā)生糾紛。糾紛發(fā)生后，業(yè)主一般都能例舉物業(yè)公司在管理服務中存在的問題，并以此行使抗辯權拒絕交納物業(yè)管理費。 根據《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不同性質的住房即已售公有住宅、普通內銷商品住宅、高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅可采取不同的收費標準，收費標準的確定方式亦不相同。對于一個居住小區(qū)都是相同性質的房屋，這種收費標準是可行的。如果一個居住小區(qū)的房屋性質是多樣的，就會產生物業(yè)管理收費標準不相同，而業(yè)主卻享受相同的物業(yè)管理服務的不合理現(xiàn)象。有的物業(yè)公司為了統(tǒng)一收費標準，不論何種性質的房屋都按照商品房的標準收費，雖有其合理性，但由于與規(guī)章規(guī)定相悖，容易引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。 物業(yè)公司的服務理念、法律意識尚未到位。物業(yè)公司作為一個市場主體，是以提供優(yōu)質的服務換取消費者的信任和滿意，爭取更大的市場和更高的效益，與業(yè)主之間屬于平等主體的合同關系，但由于目前的物業(yè)公司大多是由原來的房管所轉變而來，其工作方法和理念不能適應房地產市場的發(fā)展形勢，缺乏法律意識和服務理念。因此，出現(xiàn)了物業(yè)公司只管收費，不管維修，一有糾紛就采取斷電、斷水等措施，隨意改變物業(yè)管理的標準和物業(yè)費標準等不規(guī)范的管理方式。 業(yè)主委員會作為業(yè)主的自治管理組織，其主要職能體現(xiàn)在管理業(yè)主的維修基金，用于物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修。由于部分小區(qū)的業(yè)主委員會成員素質不高，加之維修基金的使用管理中存有漏洞，體現(xiàn)在財務制度和管理缺乏專業(yè)性，提交不出物業(yè)收費的預算、決算等財務報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費用究竟是如何使用，而業(yè)主委員會又掌握了相當數(shù)量的業(yè)主共有財產，缺乏必要的監(jiān)管，導致維修基金違規(guī)使用的現(xiàn)象屢見不鮮，有的小區(qū)維修基金被物業(yè)公司挪用，有的業(yè)主委員會主任未經集體討論即支付有爭議的費用，維修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。物管“父子兵”引來糾紛不斷 　物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛，近年來逐漸成為市民投訴的熱點：業(yè)主認為物業(yè)公司收取的費用不明不白，服務水平低下；而物業(yè)公司則認為少數(shù)業(yè)主故意鬧事，由此造成業(yè)主與“管家”關系劍拔弩張。而開發(fā)商和物業(yè)管理公司“父子兵”的關系，更加深了矛盾，由此引發(fā)的糾紛不斷。 　　近日，位于福田區(qū)的廣場部分業(yè)主向本報投訴稱，負責該廣場物業(yè)管理的深圳市地產有限公司物業(yè)管理分公司，未按照有關規(guī)定定期公布帳目，擅自擴大收費范圍，向業(yè)主收取托管費和水表使用更換費，提高電價，并且在催費單中“警告”說：若拖欠物業(yè)管理費將被停水停電。 　　雙方各種矛盾的日積月累，部分業(yè)主聯(lián)合聘請律師，出具律師函，暫緩繳納各種費用。 　　收費有沒有譜？ 　　“不久前，我們20多戶業(yè)主曾經聚在一起，召開會議，準備組織廣場的大部分業(yè)主聯(lián)名，要求物業(yè)管理公司立即公開財務收支帳目，通過相關法律途徑審計財務帳目，同時暫緩向物業(yè)管理公司繳納各種費用。但直到現(xiàn)在，物業(yè)公司還沒有向我們公開財務收支帳目。” 　　7月30日，記者來到廣場，業(yè)主吳先生這樣告訴記者。 　　記者注意到，廣場是寫字樓、住宅樓、商用裙樓混合型小區(qū)。 　　“正常情況下，物業(yè)公司每隔3個月應該向業(yè)主公布一下帳目收支情況，但自從1997年入伙以來，我們從未見過帳目公示。” 　　據了解，廣場大部分業(yè)主們不滿的是：物業(yè)管理公司長時間不公開帳目，沒有獨立帳戶，收支不透明；廣場自1997年入伙以來，存在大量自用和空置房，開發(fā)商沒有繳納過管理費，也沒有按政策規(guī)定補撥數(shù)百萬元的專用維修基金。 　　另外，業(yè)主們反映水費、電費沒有抄表到戶，但管理處收取的電費卻是每度1元，；停車費隨意收取，從200元、400元到450元各種標準參差不齊。此外，管理處服務態(tài)度較差，去年4月，一戶業(yè)主本來應繳電費2069元，卻被扣去了62070元，相差6萬多元，當業(yè)主要求退錢時，管理處稱沒有錢，幾經周折，才分5次將錢退回。 　　業(yè)委會管不管事？ 　　許多業(yè)主反映，廣場業(yè)主委員會多年沒召開業(yè)主大會，“業(yè)主委員會形同虛設”，“業(yè)主委員會的成員沒有經過公開選舉”，“90％的業(yè)主不知道業(yè)主委員是誰”。 　　對于管理處存在的問題，部分業(yè)主反映，他們每次向業(yè)主委員會反映時，業(yè)主委員會負責人總是避重就輕，特別是要求公開財務帳目時，負責人便轉換話題，最近一段時間手機經常關機，協(xié)商有關問題時連人都找不到。 　　在調查中了解到，業(yè)主們意見比較大的是廣場管理費收得高，比如寫字樓，業(yè)主每平方米每月要向管理處上交8元的管理費，按照深圳市物業(yè)管理服務收費指導標準，每平方米每月收取8元管理費的寫字樓，僅在文化設施方面，每年就要求舉辦4次以上的文體活動，但廣場只有游泳池和乒乓球室可供業(yè)主活動，而且業(yè)主活動中心設在地下室，幾乎沒有任何設備。 　　“管家”自有說法 　　針對業(yè)主反映的情況，記者走訪了地產有限公司物業(yè)管理分公司。 　　公司有關負責人向表示，部分業(yè)主反映的抄表不到戶是水務和供電部門的問題，而電價之所以較高，是因為廣場屬于大量用電戶。停車場收費不同，是因為對住宅樓業(yè)主和寫字樓業(yè)主采用不同的收費標準。至于收取托管費和水表使用費的問題，該負責人表示，他們是按照以前的政策收取的，并不清楚現(xiàn)在的規(guī)定，他同時承認確實在催款單上寫過對拖欠管理費的業(yè)主要停水、停電“處罰”。 　　記者隨后向供電局了解有關情況，／度的規(guī)定。同時，這位負責人表示，從去年開始，因不交物業(yè)相關費用或其他違規(guī)行為，拒不改正的，物業(yè)管理單位無權對其實行停水停電行為，也不能以停水停電相恐嚇。 　　對于業(yè)主意見最大的帳務不公開和開發(fā)商沒有為自用和空置房繳納管理費的問題，物業(yè)管理公司負責人解釋稱：該物業(yè)管理公司其實是地產有限公司的下屬公司，并非法人單位，也沒有獨立帳目，因而無法公布物業(yè)管理分公司帳目，開發(fā)商也已經通過各種投入填補了應繳納的管理費，只是帳目上無法顯示，作為一家國有企業(yè)，這屬于歷史遺留問題，同時他們也正在清理帳目，力爭給業(yè)主一個交代。 　　對于部分業(yè)主擬發(fā)放對物業(yè)管理公司的調查表，物業(yè)管理公司負責人表示，這些業(yè)主是在進行“誹謗”公司的行為，他們有權利進行阻止。 　　“父子兵”應分家 　　據了解，深圳地產有限公司下屬的物業(yè)管理分公司作為乙級物業(yè)管理公司，的確具有管理廣場的權利。但根據2002年修改過的《深圳市業(yè)主委員會規(guī)則（試行）》、《物業(yè)管理委托合同》示范文本和《業(yè)主公約》，只有供水供電單位有權作出停止向用戶供水供電的決定，對于業(yè)主的違約違規(guī)行為，物業(yè)單位只能通過其他合法方式追究其法律責任。對業(yè)主的合法調查活動和日常交流進行干預、橫加阻攔，甚至威脅都是不合法的。 　　市住宅局有關部門負責人表示，像地產有限公司這樣作為樓盤開發(fā)商，再成立一個下屬的物業(yè)管理公司來進行管理的現(xiàn)象，在深圳十分普遍，這也是物業(yè)管理市場不規(guī)范、不成熟的表現(xiàn)。目前，深圳現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)不少依附于房地產公司。這種“父子兵”的體制，很大程度決定了物業(yè)管理要依附、受制于發(fā)展商或所在單位，沒有引入競爭機制的物業(yè)管理模式，可能會帶來帳目不透明、服務質量較低等各種問題。 　　據悉，廣場第一屆業(yè)主委員會是1998年9月成立的，目前，該業(yè)主委員會已經向福田區(qū)建設局發(fā)了換屆選舉的函，正準備換屆選舉工作。福田區(qū)建設局物業(yè)管理科一位負責人告訴記者，一般情況下，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會的成立，主管部門都要參與主持，以后換屆選舉主要由上屆業(yè)主委員會、居委會和轄區(qū)民警共同主持。鑒于廣場部分業(yè)主對上屆業(yè)主委員會意見比較大，為了使換屆選舉工作“公開、公平、公正”進行，區(qū)建設局物業(yè)管理科的負責同志屆時將參加換屆選舉籌備會議，并在候選人的產生和選舉的程序方面提出合理的建議，以期解決業(yè)主和管理處、業(yè)主和業(yè)主委員會之間的矛盾。 北京一小區(qū)業(yè)主告贏知名物業(yè) 創(chuàng)下維權經典案例 幾天前，北京幾大主流媒體不約而同地刊登