【正文】 了一則消息，雖然位置不明顯篇幅也不長，但仍引起很多人的注意——北京“歐陸經(jīng)典萬興苑”201戶業(yè)主狀告中海物業(yè)管理有限公司超標(biāo)收費一案，日前由朝陽區(qū)人民法院判決被告將超標(biāo)準(zhǔn)多收物業(yè)費260元至5000元不等分別退還給原告。 　　　　“據(jù)我們所知，像‘歐陸經(jīng)典萬興苑’小區(qū)這么多業(yè)主因物業(yè)公司多收費將其告上法 庭并最終勝訴，類似的案子在我們法院是第一例，在整個北京市也是非常罕見的！其在類似案件今后的判決中將具有非常重要的意義。”北京市朝陽區(qū)法院大屯法庭庭長張維平說。 　　　　“歐陸經(jīng)典”業(yè)主此次勝訴，在北京物業(yè)管理行業(yè)無異于一石激起千層浪。一方是201戶普通業(yè)主，另一方是國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司，大背景是類似的官司訴訟業(yè)主很少能勝訴，這究竟是怎樣的一種較量？其過程充滿了多少艱辛？勝訴的業(yè)主與以往失敗的業(yè)主有何不同？而官司的勝利對于業(yè)主來講具有什么樣的實質(zhì)意義？其在司法界將產(chǎn)生何種影響？本報記者進(jìn)行了深入調(diào)查。 　　　　●業(yè)主在說手中握有幾大疊材料 　　　　8月22日晚7時，記者來到位于亞運村附近的北京歐陸經(jīng)典萬興苑。小區(qū)布置得很漂亮，一進(jìn)門就有一個人造瀑布，綠化也比較到位，樓與樓之間間隔適度并有水帶環(huán)繞，每幢塔樓門前都有一個用羅馬柱撐起的極富歐洲建筑韻味的大廳。 　　　　在小區(qū)16號樓，記者采訪了業(yè)主代表王女士和張先生。因為不是周末，大部分業(yè)主代表不在小區(qū)。 　　“我們這201戶最早的是在2000年7月搬進(jìn)來的，因為是滾動開發(fā)，當(dāng)時小區(qū)里還有好幾處施工工地，花園也沒有建好。直到現(xiàn)在，我們的門禁系統(tǒng)都沒有安裝，可是物業(yè)公司卻從一開始就收取了包括綠化費、智能化系統(tǒng)維護(hù)費等15項費用。這些我們都暫且不說，我們就說物業(yè)公司收取的這15項費用，大部分都超出了北京市物價局相關(guān)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，比如電梯費、保安費等。我們依據(jù)的這個標(biāo)準(zhǔn)就是北京市物價局196號文件?！蓖跖渴种形沼袔状蟑B材料，這是業(yè)主們從2002年初開始陸續(xù)準(zhǔn)備的。也就從那時起，／月的物業(yè)費表示出懷疑。 　　　　物業(yè)收費超出了相關(guān)規(guī)定 　　　　而懷疑的初始，在于物業(yè)公司當(dāng)時提供的一份有關(guān)物業(yè)費用具體明細(xì)表。“比如電梯費吧，國家規(guī)定的是每棟樓按照自有電梯數(shù)量單獨核算，樓的層數(shù)不一樣費用也不一樣。可是中海物業(yè)卻將全小區(qū)包括26層、22層和14層的樓的面積全部攤開平均計算，這樣一來很多業(yè)主尤其是房間面積大的業(yè)主會多交很多費用。再比如公共電視天線費，196號文件規(guī)定的是按戶收取，可物業(yè)公司卻用一種計算公式將其按每平方米進(jìn)行收費。那么如果一戶人家房間面積為100平方米，而參加訴訟的業(yè)主買的房子大多是大戶型?！?　　　　“而我們與小區(qū)物業(yè)分歧的另一個焦點，在于中海物業(yè)將整個萬興苑小區(qū)樓盤的物業(yè)費全部按北京市優(yōu)秀管理小區(qū)收取，這樣物業(yè)管理費可以上漲10%到25%。實際上歐陸經(jīng)典只有被稱為南苑的1號樓和2號樓才獲得優(yōu)秀小區(qū)的資質(zhì)?！蓖跖亢蛷埾壬ハ嘌a充地將業(yè)主們的理由敘述得井井有條。 　　　　經(jīng)常進(jìn)行模擬法庭訴訟練習(xí) 　　　　為了在最短的時間內(nèi)審結(jié)此案，大屯法庭采取了簡易程序，即在不簡化工作程序的前提下將審理時間縮短在90天之內(nèi)，歐陸經(jīng)典一案法院用時70天。 　　　　跟70天上法庭的緊張相比，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司交涉的過程則更顯艱難?！耙荒甓嗔耍覀兠總€參與此案的業(yè)主都是在工作一整天后，拿出自己的休息時間來進(jìn)行準(zhǔn)備。為了法庭辯論的順利進(jìn)行，之前我們幾個代表經(jīng)常模擬法庭分成被告和原告進(jìn)行練習(xí)，常常為了一個細(xì)節(jié)問題爭得像打架一樣。多少個不眠之夜呀！”王女士說到此處感慨非常。 　　　　而訴訟中另一個值得注意的細(xì)節(jié)，是201戶業(yè)主原告在訴訟過程中曾經(jīng)幾度改變——先是最開始的203戶；然后減為200戶，3戶撤訴；最后有1戶撤訴業(yè)主重新起訴，原告方最終確定為201戶。對于數(shù)字的改變，業(yè)主代表張先生認(rèn)為是物業(yè)管理公司的分化和瓦解：“最后決定起訴的那一戶是我們當(dāng)中最‘老實’的一戶，起訴前他已交付了所有的物業(yè)費?！?　　　　很多人覺得勝訴把握不大 　　　　最讓王女士記憶深刻的，是當(dāng)初組織200多戶業(yè)主時的艱難?！拔覀円粦粢粦舻穆?lián)系、講解，絕大部分業(yè)主都是非常支持的，但也有部分業(yè)主因為特殊原因而不能參與進(jìn)來。我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開始就聲明，提供咨詢可以，但不會直接出面。為什么？因為連他們對勝訴的把握也不大。所以直到開庭前，我們業(yè)主的心理壓力都是很大的，一旦輸?shù)艄偎?，我們投入的巨大的精力、物力將全部付之東流。而業(yè)主代表們對已交付律師費和訴訟代理費的200多戶業(yè)主也將無法交代?！痹诓稍L過程中王女士幾次對記者和張先生表示，案子勝訴后她要“退休”：“太累了，這個代表我真的不愿再當(dāng)了。” 　　　　我們也能理解物業(yè)的難處 　　　　盡管歐陸經(jīng)典業(yè)主在物業(yè)管理費方面和中海物業(yè)矛盾重重，但從采訪一開始，兩位業(yè)主代表就在反復(fù)強調(diào)：“其實我們也知道很多問題都是開發(fā)商遺留下來，物業(yè)公司管理又不到位所共同造成的。我們也能理解物業(yè)公司的難處，比如業(yè)主的欠費問題，以及相關(guān)法規(guī)由于頒布時間較早已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)在的形勢，這些我們都可以理解。但對物業(yè)公司在計算的公式和概念上采取偷梁換柱的做法，我們是無論如何不能同意。其實我們也不想和物業(yè)公司鬧上法庭，因為小區(qū)是我們的家，而物業(yè)公司就像我們雇的保姆一樣。雙方關(guān)系相處好了，自然家和萬事興。可現(xiàn)在雙方卻相處得如此尷尬，我們是很心酸的?！?　　　　●物業(yè)在說 　　　這是我們第一次敗訴 　　　　熟悉國內(nèi)物管行業(yè)的人大多對中海物業(yè)頗有耳聞。“應(yīng)該說，中海物業(yè)在北京乃至全國物管行業(yè)中的地位是舉足輕重的，即使稱不上第一，也是名列前茅?！币晃晃锕苄袠I(yè)內(nèi)部人士說。 　　　　當(dāng)記者詢問：“對于中海物業(yè)來說，因物業(yè)管理費超標(biāo)而與業(yè)主對簿公堂卻以敗訴為終，這在貴公司歷史上是否罕見？”中海物業(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢講：“對于北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。” 　　　　收費降了服務(wù)質(zhì)量肯定要降 　　　　物業(yè)公司的陳副總經(jīng)理和呂律師表示，事情到了現(xiàn)在這種地步，物業(yè)管理費肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務(wù)質(zhì)量肯定也要下降。“如果我們收2塊6的物管費，那我們的服務(wù)水平肯定也是2塊6的。我們是商業(yè)公司，總不能賠錢吧?！?　　　　此時物管公司的呂律師為記者算了一筆賬。歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)面積為18萬平方米。而每個保安員的工資、服裝、吃、住費用加在一起大概為1200元每月，這在全北京市都是相差無幾的。所以36000元的保安費只能請30多個保安。 　　　　●律師在說 　　　　業(yè)主團(tuán)結(jié)是勝訴的重要原因 　　　　“那個小區(qū)里高人很多，搞法律的搞審計的什么人都有，一下子就看出了問題。他們再找來物價局的相關(guān)文件相對比，問題就更加明顯了。他們在組織過程中也很團(tuán)結(jié)，這是能夠勝訴的重要原因?！睘闃I(yè)主代理訴訟的于啟波律師這樣解釋歐陸經(jīng)典小區(qū)業(yè)主的特殊性。 　　　　業(yè)主代表則這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準(zhǔn)備得非常充分，很多人對相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復(fù)查詢相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費項目過濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費項目全部為肯定可以勝訴的?！爱?dāng)然，物業(yè)公司提供的各種證據(jù)立不住腳，也是我們勝訴的原因之一?！?　　　　物業(yè)公司今后的路怎么走 　　　　歐陸經(jīng)典業(yè)主代理律師于啟波則認(rèn)為，盡管業(yè)主已經(jīng)通過法律途徑使物業(yè)公司退回多收的物管費，但這個費用其實是和業(yè)主們這段時期欠物管公司的費用相抵的。業(yè)主最后能拿到手里的錢也就是當(dāng)初起訴時交納的50元訴訟費。而對于物業(yè)公司來說，由于雙方已經(jīng)對簿公堂，業(yè)主又取得了勝利，物業(yè)公司今后不管定下什么樣的收費標(biāo)準(zhǔn)，要想取得廣大業(yè)主們的認(rèn)可，都是十分艱難的。 201戶業(yè)主告贏知名物業(yè) 北京二中院判決物業(yè)退還超額物業(yè)費 據(jù)報道，因為物業(yè)收費超標(biāo)，歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)201戶業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。北京市二中院日前判決知名物業(yè)管理公司——北京中海物業(yè)管理有限公司將超標(biāo)準(zhǔn)多收的物業(yè)費260元至5000元不等分別退還給業(yè)主。 1999年至2002年間，201戶業(yè)主分別購買了朝陽區(qū)歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)，當(dāng)時業(yè)主和物業(yè)公司對物業(yè)收費未約定具體收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主們認(rèn)為，被告的收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平差距較大，故要求法院確認(rèn)原收費標(biāo)準(zhǔn)無效。 訴訟過程中，業(yè)主因拖欠熱力費用被停止供應(yīng)熱水，而物業(yè)公司在小區(qū)中張貼了不利于業(yè)主的告示。在法院的協(xié)調(diào)下，有關(guān)部門恢復(fù)熱水供應(yīng)，物業(yè)和業(yè)主均表示不采取過激行為，依法解決糾紛。 法院認(rèn)為，被告在部分項目上提高或變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)，且在其管理的萬興苑南苑被授予優(yōu)秀管理居住小區(qū)時，將不在該范圍內(nèi)居住的原告的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)一并提高25%，實為搭車漲價。業(yè)主代表這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準(zhǔn)備得非常充分，很多人對相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復(fù)查詢相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費項目過濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費項目全部為肯定可以勝訴的。聲音我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開始就聲明，提供咨詢可以，但不會直接出面。為什么？因為他們對勝訴的把握不大。所以直到開庭前，我們業(yè)主的心理壓力都是很大的?！獦I(yè)主代表王女士 對于北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。事情到了現(xiàn)在這種地步，物業(yè)管理費肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務(wù)質(zhì)量肯定也要下降。如果我們收2塊6的物管費，那我們的服務(wù)水平肯定也是2塊6的。我們是商業(yè)公司，總不能賠錢吧?！泻Ｎ飿I(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢 業(yè)主封陽臺未用無框玻璃　物業(yè)破門演全武行 　小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽臺時選用無框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽臺安裝了塑鋼窗?？蓻]想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強行拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個說法：物業(yè)究竟有沒有這樣的權(quán)力？ 　　　　姜先生系本市國權(quán)東路某小區(qū)的業(yè)主，今年3月起開始對房屋進(jìn)行裝修。在此之前，小區(qū)物業(yè)公司為規(guī)范裝修管理及小區(qū)外立面的整潔、美觀，曾貼出告示，要求業(yè)主在封閉北陽臺時做到統(tǒng)一有序，并推薦選用無框玻璃。由于姜先生所購房屋位于10樓，出于安全及家中老人使用方便的考慮，他在封閉北陽臺時安裝了塑鋼窗。 　　　　今年5月21日，物業(yè)人員未經(jīng)姜先生同意，就擅自闖入姜先生的家，將其安裝在北陽臺上的塑鋼窗強行拆下并取走。之后，他與物業(yè)交涉，物業(yè)卻堅持要求其保證安裝無框玻璃后才能取走塑鋼窗。姜先生感到其合法權(quán)益受到了侵害，遂向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求被告歸還塑鋼窗并裝回原處，賠償其支付的律師費1000元。 　　　審理中，物業(yè)羅列出《上海市商品房預(yù)售合同》附件中“住宅使用公約”、“小區(qū)裝修管理規(guī)定”、“小區(qū)物業(yè)管理條例”及2002年10月25日物業(yè)公司出具的告示等證據(jù)，認(rèn)為其作為物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)對業(yè)主裝修房屋活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，如遇違反物業(yè)裝修制度的情形，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、公約及為了整個小區(qū)業(yè)主的共同利益，他們有權(quán)采取相應(yīng)措施制止，故請求法院駁回原告訴請。 　　　　法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)雖有權(quán)對業(yè)主裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對違反住宅使用公約的行為可采取制止、責(zé)令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán)利?，F(xiàn)被告未通過法律程序解決原告安裝塑鋼窗問題，卻擅自闖入原告房屋內(nèi)，拆除了安裝在北陽臺上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權(quán)益，應(yīng)予恢復(fù)原狀；至于原告提出的律師費損失，因未能提供證據(jù)，故不予支持。據(jù)此，法院作出一審判決，判令物業(yè)公司向姜先生歸還塑鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。 物業(yè)移交出問題 小區(qū)無人管 控江一村一團(tuán)糟 　楊浦區(qū)控江一村的蔣老師來電反映：“炎夏高溫，大家都設(shè)法節(jié)電，但小區(qū)的路燈大白天都開著?！痹撔^(qū)另一位居民反映：“下水道堵塞，一樓的抽水馬桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋裝滿黃砂壓上……” 　　　　昨天上午，記者進(jìn)入控江一村，就像走進(jìn)一個零亂的工地，綠化帶上壓著水泥管；化糞池?zé)o蓋，用舊薄板或紙板掩著，溢出陣陣臭氣；綠地中雜草叢生。記者來到“控江一村物業(yè)管理站”，進(jìn)屋才知早已人去樓空。 　　　　原來，四平物業(yè)和延吉物業(yè)在移交中出了問題，一個多月來，小區(qū)無人管，成串的問題涌了出來，給居民生活帶來麻煩。 　　　　下午，記者與四平物業(yè)公司的張小姐電話溝通。她說：“按照協(xié)定，從8月1日起就應(yīng)該移交延吉物業(yè)管，但進(jìn)展不順，我們會盡快協(xié)調(diào)。路燈不關(guān)的問題，我們已協(xié)調(diào)好了。”記者又與控江街道辦事處取得了聯(lián)系，辦公室的沈同志說，問題出在移交上，正在設(shè)法協(xié)調(diào)。 都是水惹的禍——業(yè)主怒上法庭狀告華僑城物業(yè)管理公司，索賠14萬 因小區(qū)水池下水道堵塞，導(dǎo)致水滲進(jìn)房間，損壞業(yè)主近百張字畫，其中有30多幅是名人字畫，為此，業(yè)主將小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，索賠14萬。 水池不通水滲房間 昨天下午，記者來到位于華僑城福清街倚荔樓的事主崔先生家里，發(fā)現(xiàn)崔先生北邊的房間放著不少書畫，房間的地板發(fā)黑，中間一大片木地板往上拱起，直通向客廳。在這間房間的外面，有一個長4米、。在客廳內(nèi)，還放著不少發(fā)霉的畫。 崔先生告訴記者，今年6月14日下午5時左右，他在廚房做飯，外面下著暴雨。無意中他抬頭一看，見客廳的木地板中滲出一股黃黃的水流。崔先生大為不解，客廳下面沒有水管，為何無端滲水呢？ 崔先生走過去用腳踩木地板，發(fā)現(xiàn)餐廳和放畫房間的木地板都在往外滲水，放畫房間靠水池一側(cè)水冒得最多，地板也已被水浸得膨脹變形。崔先生一邊急忙給管理處打電話，一邊冒著傾盆大雨到外面查找滲水的原因。 經(jīng)過十多分鐘的查找，崔先生才發(fā)現(xiàn)自己房外有個排水池，排水池中全部積滿了水。崔先生跳進(jìn)1米多深的水池中，發(fā)現(xiàn)下水口被雜物堵住，積水無法排走。崔先生找來一根鐵管，捅開水池的下水道，才將積水排去。水排走后，崔先生一看，原來這個水池的下水道鋼筋被銹蝕，雜物因此堵住了下水口。 近百幅字畫遇水損壞 “北邊這間房間全是用來放畫的，有近百幅字畫遇水后發(fā)霉，其中30多幅名人字畫?！贝尴壬柰ㄋ叵滤?