【正文】 。 　　　　在審理中，物業(yè)公司據(jù)理力爭(zhēng)，說(shuō)屋頂是整幢樓全體業(yè)主共有的，現(xiàn)在張安裝太陽(yáng)能熱水器，侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利。得知此事后，管理處非常重視，不僅陪同老人去醫(yī)院治療還承擔(dān)了住院期間全部的醫(yī)藥費(fèi)。 　　聞?dòng)嵹s來(lái)的保安隊(duì)員從現(xiàn)場(chǎng)估計(jì)是3人作案，并發(fā)現(xiàn)了花園鐵柵欄被撬的痕跡。當(dāng)記者詢問(wèn)，保安到了樓下為何不告知仍在呼救的王女士，并且聞聲而來(lái)的幾名住戶為何均未在現(xiàn)場(chǎng)看到其他人時(shí)，廖主任低頭不語(yǔ)。保安員“九不準(zhǔn)”行為規(guī)范 、罰款、沒(méi)收財(cái)物、扣押他人證件或財(cái)物等行為，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。最后，法院判處崔勝超拘役５個(gè)月，判處其余４人拘役４個(gè)月。今年3月21日，深圳仲裁委員會(huì)作出終局裁決，裁決恒兆基物業(yè)和東方半島業(yè)主委員會(huì)繼續(xù)履行合同。其管理的東方半島花園在2000年和2001年被評(píng)為區(qū)、市級(jí)優(yōu)秀文明小區(qū)和市級(jí)“園林式、花園式”達(dá)標(biāo)單位，同時(shí)通過(guò)了ISO9001質(zhì)量認(rèn)證，公司完成了合同規(guī)定的管理目標(biāo)，原業(yè)主委員會(huì)代表廣大業(yè)主簽訂合同后，業(yè)主從2001年2月至今一直在履行合同義務(wù)，按月向公司支付了物業(yè)管理費(fèi)，2002年7月8日，新的業(yè)主委員會(huì)書(shū)面通知公司，單方面解除合同。依委托合同原理，受委托人以委托人名義開(kāi)展活動(dòng)，受托人的行為后果由委托人承擔(dān)，而物業(yè)管理合同中，物管公司系以自己的名義從事經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)；委托合同中，受托人應(yīng)親自完成有關(guān)工作，沒(méi)有經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)委托第三人，而在物管合同中，物管公司可以將清潔花木培育工作等專項(xiàng)工作交由其它專營(yíng)公司辦理，而受委托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。據(jù)該公司的一項(xiàng)調(diào)查，目前業(yè)主對(duì)其滿意率為92%。《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)實(shí)施后，將為物業(yè)管理公司依法管理和服務(wù)、業(yè)主依法遵循自己應(yīng)盡的義務(wù)提供了行為規(guī)范，減少糾紛，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。 　　2002年3月28日，第一屆業(yè)主委員會(huì)公告小區(qū)管理費(fèi)暫不調(diào)價(jià)，恒兆基物業(yè)也表示同意，之前加收的業(yè)主在4月份也分別予以退還。延期超過(guò)30天，陳女士有權(quán)單方解除合同等。特別是收取的電費(fèi)，高于一般民用電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故不認(rèn)可仲量公司的要求?！　∪ツ?月下旬，仲量公司以物業(yè)管理者的身份起訴至法院，索討住宅發(fā)展公司和徐某拖欠的從2001 年6月至2002 年4月的物業(yè)費(fèi)。 遲延交樓入了伙 再想退樓犯了難 樓宇按揭貸款合同解除后，房地產(chǎn)買賣合同是否也隨之可以解除？記者近日從市中級(jí)人民法院看到了這樣一則案例，業(yè)主陳女士因?yàn)榍方汇y行按揭款，被銀行起訴，解除了按揭貸款合同，陳女士覺(jué)得很冤，提起上訴，請(qǐng)求連房地產(chǎn)買賣合同一并解除，慘遭敗訴。月。為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，條例專設(shè)一章，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作了五個(gè)方面的規(guī)定。新業(yè)主委員會(huì)的幾個(gè)主要成員認(rèn)為，管理費(fèi)上調(diào)僅僅是導(dǎo)火索，恒兆基物業(yè)種種不規(guī)范管理才是不受業(yè)主歡迎的主要原因，否則不會(huì)在業(yè)主大會(huì)上，受到那么多業(yè)主的排斥，投了反對(duì)票。在業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的關(guān)系上，仲裁庭認(rèn)為，除非業(yè)主委員會(huì)的法律行為相對(duì)方與業(yè)主委員會(huì)串通行事，損害業(yè)主利益，業(yè)主不能向業(yè)主委員會(huì)法律行為的相對(duì)方主張權(quán)利。2002年8月1日，北方物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)。但說(shuō)起這一年多來(lái)在花園里發(fā)生的糾紛，大多數(shù)業(yè)主都不會(huì)忘記——去年3月17日，管理東方半島花園的深圳恒兆基物業(yè)管理有限公司（下簡(jiǎn)稱恒兆基物業(yè)），對(duì)物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了調(diào)整，沒(méi)想到這成了一條導(dǎo)火索，引發(fā)小區(qū)業(yè)主組織起來(lái)，召開(kāi)維權(quán)大會(huì)；第一屆業(yè)主委員會(huì)集體退出（詳見(jiàn)本報(bào)去年7月25日的報(bào)道《物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)引發(fā)小區(qū)“地震”》）。后北京溫碧源住宅有限公司的保安員崔勝超等五人，分別拿著木棍、鐵棍、鐵鍬，將范女士的“豐田”陸地巡洋艦霸道２６９４ＣＣ越野車砸壞。深圳市公安局保安辦主任李龍文表示，警方對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的9種保(治)安員違法違規(guī)行為進(jìn)行了明確的界定，并出臺(tái)了相應(yīng)的處罰規(guī)定。 　　這樣的經(jīng)歷對(duì)于王女士來(lái)說(shuō)已是第3次了。 　　小偷草坪聚餐保安一無(wú)所知 　　李先生隨即向小區(qū)保安隊(duì)報(bào)案。管理處一位負(fù)責(zé)人告訴記者，我們接管小區(qū)的時(shí)候曾對(duì)小區(qū)內(nèi)的各個(gè)閥門井蓋進(jìn)行了檢查。老太太認(rèn)為，自己之所以被嚴(yán)重摔傷，是因?yàn)闃堑缆窡舨涣猎斐傻?，而該小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)的管理和維護(hù)，未盡到相應(yīng)的義務(wù)，最終導(dǎo)致自己嚴(yán)重受傷，身心受到巨大傷害，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。沒(méi)多久，小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)張先生指出，這樣安裝違反了有關(guān)規(guī)定。 　　　　鮮先生實(shí)在弄不懂，作為居民，他們每年都準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，為什么小小的下水道堵塞，經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次報(bào)修，不管是眾欣還是振南物業(yè)，3年時(shí)間竟無(wú)法解決？ 業(yè)主居室遭水浸 物業(yè)公司賠　　[案例]　　1999 年3月21日中午，某花園小區(qū)403室的業(yè)主黃先生之妻（陳女士），在其父母家中接到電話，稱其家中進(jìn)水。至于什么時(shí)候供水，劉女士說(shuō)沒(méi)有這方面的記錄。朱說(shuō)，辦公室的積水有十幾厘米深，不少賬表和物品都漂浮在水面上，地上的電腦主機(jī)也被水浸泡。 “事發(fā)后我們?nèi)ミ^(guò)現(xiàn)場(chǎng)，那間房間的地板發(fā)黑，證明以前就被水浸過(guò)。崔先生一邊急忙給管理處打電話，一邊冒著傾盆大雨到外面查找滲水的原因。據(jù)此，法院作出一審判決，判令物業(yè)公司向姜先生歸還塑鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。為什么？因?yàn)樗麄儗?duì)勝訴的把握不大。他們?cè)诮M織過(guò)程中也很團(tuán)結(jié)，這是能夠勝訴的重要原因。其實(shí)我們也不想和物業(yè)公司鬧上法庭，因?yàn)樾^(qū)是我們的家，而物業(yè)公司就像我們雇的保姆一樣。 　　　　跟70天上法庭的緊張相比，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司交涉的過(guò)程則更顯艱難。因?yàn)椴皇侵苣?，大部分業(yè)主代表不在小區(qū)。但根據(jù)2002年修改過(guò)的《深圳市業(yè)主委員會(huì)規(guī)則（試行）》、《物業(yè)管理委托合同》示范文本和《業(yè)主公約》，只有供水供電單位有權(quán)作出停止向用戶供水供電的決定，對(duì)于業(yè)主的違約違規(guī)行為，物業(yè)單位只能通過(guò)其他合法方式追究其法律責(zé)任。 　　“正常情況下，物業(yè)公司每隔3個(gè)月應(yīng)該向業(yè)主公布一下帳目收支情況，但自從1997年入伙以來(lái)，我們從未見(jiàn)過(guò)帳目公示。對(duì)于一個(gè)居住小區(qū)都是相同性質(zhì)的房屋，這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是可行的。原告遂向公安局報(bào)案稱失竊鉆戒一枚、首飾一件及現(xiàn)金2000余元。但未與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同。 業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結(jié)構(gòu)而致糾紛。該物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)的房屋性質(zhì)各不相同，既有公有住宅，又有已售公有住宅，還有一般的商品房。 如原告萬(wàn)峰業(yè)主委員會(huì)訴被告朱某一案。物業(yè)管理涉及到手家萬(wàn)戶，處理不當(dāng)，很容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾的激化。因此，出現(xiàn)了物業(yè)公司只管收費(fèi)，不管維修，一有糾紛就采取斷電、斷水等措施，隨意改變物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等不規(guī)范的管理方式。 　　對(duì)于管理處存在的問(wèn)題，部分業(yè)主反映，他們每次向業(yè)主委員會(huì)反映時(shí)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人總是避重就輕，特別是要求公開(kāi)財(cái)務(wù)帳目時(shí)，負(fù)責(zé)人便轉(zhuǎn)換話題，最近一段時(shí)間手機(jī)經(jīng)常關(guān)機(jī)，協(xié)商有關(guān)問(wèn)題時(shí)連人都找不到。 　　據(jù)悉，廣場(chǎng)第一屆業(yè)主委員會(huì)是1998年9月成立的，目前，該業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)向福田區(qū)建設(shè)局發(fā)了換屆選舉的函，正準(zhǔn)備換屆選舉工作?！蓖跖渴种形沼袔状蟑B材料，這是業(yè)主們從2002年初開(kāi)始陸續(xù)準(zhǔn)備的。對(duì)于數(shù)字的改變，業(yè)主代表張先生認(rèn)為是物業(yè)管理公司的分化和瓦解：“最后決定起訴的那一戶是我們當(dāng)中最‘老實(shí)’的一戶，起訴前他已交付了所有的物業(yè)費(fèi)。”一位物管行業(yè)內(nèi)部人士說(shuō)。業(yè)主最后能拿到手里的錢也就是當(dāng)初起訴時(shí)交納的50元訴訟費(fèi)。我們是商業(yè)公司，總不能賠錢吧。 　　　　下午，記者與四平物業(yè)公司的張小姐電話溝通。 近百幅字畫(huà)遇水損壞 “北邊這間房間全是用來(lái)放畫(huà)的，有近百幅字畫(huà)遇水后發(fā)霉，其中30多幅名人字畫(huà)。 為此，崔先生一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理公司告上法庭，要求賠償100多幅字畫(huà)裝裱費(fèi)、36幅名人字畫(huà)和木地板等損失共計(jì)14萬(wàn)元。 　　朱先生告訴記者，最讓他們難以接受的是，發(fā)生“水災(zāi)”時(shí)大廈的保安在巡邏時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，但視而不見(jiàn)。 下水管堵塞 3年物業(yè)沒(méi)解決　管家為何不管家 　家住浦東南路的鮮先生向本報(bào)反映：他家的下水道自2000 年下半年起就經(jīng)常發(fā)生堵塞，3年里報(bào)修了無(wú)數(shù)次，都沒(méi)得到根本解決。由于他們是新婚不久，裝修時(shí)間不長(zhǎng)，遭此意外，受損嚴(yán)重。物業(yè)公司還拿出《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》加以說(shuō)明。在一住宅區(qū)草叢中，工人更換消防設(shè)備忘記封好井蓋釀成一宗意外 晨練老人一跤跌入黑井　　近日，本報(bào)民生熱線接到讀者來(lái)電，反映家中老人掉進(jìn)小區(qū)深井里，導(dǎo)致全身大面積挫傷。這位負(fù)責(zé)人還表示，管理處已經(jīng)將小區(qū)內(nèi)所有的井蓋都重新封好、踩實(shí)，并且逐一在施工井蓋旁寫(xiě)上“危險(xiǎn)勿近”的字樣以杜絕此類事件的發(fā)生。而令李先生氣不打一處來(lái)的是，小區(qū)物業(yè)管理處一直說(shuō)有保安晚上定點(diǎn)值班巡邏，但在此之前保安隊(duì)員竟對(duì)李家被盜一無(wú)所知。 　　說(shuō)起小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境，居民們意見(jiàn)很大，他們說(shuō)，零點(diǎn)過(guò)后從未見(jiàn)過(guò)保安巡邏，今年上半年該棟發(fā)生的入室盜竊就有20多次，僅現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的就有4個(gè)住戶家里發(fā)生過(guò)6次入室盜竊事件。、辱罵、侮辱他人人格，侵犯他人人身權(quán)利，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。宣判后，五人均表示服從判決。然而時(shí)至今日，這份裁決卻一直難以得到執(zhí)行，這究竟是怎么回事呢？事件回放：“炒”掉恒兆基物業(yè)，北方物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)東方半島花園糾紛屢起波瀾的經(jīng)過(guò)是這樣的———1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)，有近1500戶業(yè)主,由恒兆基物業(yè)提供一體化的物業(yè)管理服務(wù)。恒兆基物業(yè)認(rèn)為，公司與原業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效，同時(shí)雙方實(shí)際已履行合同一年五個(gè)月，新的業(yè)主委員會(huì)單方擅自解除合同，構(gòu)成違約，侵犯了公司的合法權(quán)益。合同的性質(zhì)應(yīng)按合同的本質(zhì)來(lái)定，而非根據(jù)其名稱或用詞來(lái)確定。據(jù)北方物業(yè)的負(fù)責(zé)人說(shuō)：“我們?cè)谑?、區(qū)兩級(jí)政府的監(jiān)督下，才取得小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的，我們與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同得到業(yè)主大會(huì)的確認(rèn)，并已到政府管理部門備案，是一份合法的合同，裁決對(duì)我們沒(méi)什么影響。東方半島花園連環(huán)糾紛全景透視 　　[背景資料：東方半島花園連環(huán)糾紛事略] 　　1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)、由開(kāi)發(fā)商下屬深圳市恒兆基物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒兆基物業(yè)”）提供一體化的物業(yè)管理服務(wù)，管理費(fèi)價(jià)格為： 　　2002年4月13日中午，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)集體宣布辭職。 合同簽訂后，陳女士依約向開(kāi)發(fā)商支付了房款，但卻并未在合同約定的時(shí)間內(nèi)交清銀行貸款。根據(jù)兩被告的申請(qǐng)，法院委托房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)估。住宅發(fā)展公司和徐某認(rèn)為該物業(yè)收費(fèi)不合理，從2001 年6月起開(kāi)始不付物業(yè)管理費(fèi)、車位管理費(fèi)和電費(fèi)等。 　　同時(shí)在拖欠物業(yè)管理費(fèi)的仲裁案件中，仲裁庭判決4名欠費(fèi)業(yè)主及時(shí)向恒兆基物業(yè)支付應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)用，并承擔(dān)相關(guān)律師費(fèi)用和部分仲裁費(fèi)用，但駁回了恒兆基物業(yè)要求欠費(fèi)業(yè)主支付滯納金等的申請(qǐng)。月，突出業(yè)主的權(quán)利，是剛出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的一個(gè)特點(diǎn)。最近，業(yè)主委員會(huì)向龍崗區(qū)人民法院申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決。仲裁庭認(rèn)為，在管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上，恒兆基物業(yè)沒(méi)有違約。2002年7月25日，在市、區(qū)住宅局的主持下，由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行，結(jié)果北方物業(yè)中標(biāo)。 “炒管家”為何還要賠償？ 6月25日上午，記者來(lái)到布吉鎮(zhèn)東方半島花園，只見(jiàn)夏日的陽(yáng)光下，孩子們?cè)谟斡境乩飸蛩恍┚用裨诖髽?shù)下乘涼，小區(qū)內(nèi)一片寧?kù)o。今年１月１６日晚上９時(shí)左右，北京市昌平區(qū)小湯山溫碧源小區(qū)橘郡５—２５的業(yè)主范女士，在該住宅區(qū)內(nèi)因拆墻一事與開(kāi)發(fā)商北京溫碧源住宅有限公司發(fā)生矛盾。保安打人輕則拘留重則判刑市公安局出臺(tái)保安員“九不準(zhǔn)”行為規(guī)范，對(duì)相關(guān)違法違規(guī)行為明確處罰標(biāo)準(zhǔn) 繼6月24日深圳警方出臺(tái)了規(guī)范保(治)安隊(duì)伍行為的20條規(guī)定之后，昨日，市公安局在此基礎(chǔ)上又出臺(tái)了保(治)安從業(yè)人員“九不準(zhǔn)”行為規(guī)定。 　　據(jù)王女士介紹，昨天凌晨5時(shí)左右，她被異響驚醒后發(fā)現(xiàn)客廳里有一團(tuán)黑影在爬行，便馬上反鎖臥室的門跑到窗口大聲呼救，在寂靜的黎明中喊了近20分鐘，最先出現(xiàn)的卻是200多米外的另一小區(qū)——“天一名居”的保安，隨后來(lái)了8名附近的住戶，直至此時(shí)，幾名該小區(qū)的保安才出現(xiàn)在17棟樓下。由于白天工作辛苦，李先生稱事發(fā)那晚他睡得也沉，房間電視也沒(méi)有關(guān)，一直有聲音，但大膽竊賊還是撬門而入。 　　接著，記者采訪了小區(qū)管理處。 龔老太太住在該花園的15樓，據(jù)她訴稱，2002年12月2日晚，她到天臺(tái)上去收被單，當(dāng)從天臺(tái)下至17樓時(shí)，樓道里的路燈怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索著下樓，結(jié)果不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有腦震蕩。買頂樓裝太陽(yáng)能熱水器　物業(yè)告業(yè)主法院判拆 去年夏天，張先生買下一套頂樓商品房，并在屋頂上安裝了太陽(yáng)能熱水器。后維修公司又打來(lái)電話稱，不換下水管的原因是某些居民不答應(yīng)，現(xiàn)一直在協(xié)調(diào)。劉女士接著說(shuō)，由于是下班時(shí)間，無(wú)法通知到業(yè)主。 　　朱先生進(jìn)一步解釋說(shuō)，昨天早上上班時(shí)他被眼前的情景驚呆了。因?yàn)樗氐攸c(diǎn)不太合理，巡查人員沒(méi)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)水管堵塞。崔先生大為不解，客廳下面沒(méi)有水管，為何無(wú)端滲水呢？ 崔先生走過(guò)去用腳踩木地板，發(fā)現(xiàn)餐廳和放畫(huà)房間的木地板都在往外滲水，放畫(huà)房間靠水池一側(cè)水冒得最多，地板也已被水浸得膨脹變形?，F(xiàn)被告未通過(guò)法律程序解決原告安裝塑鋼窗問(wèn)題，卻擅自闖入原告房屋內(nèi)，拆除了安裝在北陽(yáng)臺(tái)上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權(quán)益，應(yīng)予恢復(fù)原狀；至于原告提出的律師費(fèi)損失，因未能提供證據(jù)，故不予支持。聲音我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開(kāi)始就聲明，提供咨詢可以，但不會(huì)直接出面。他們?cè)僬襾?lái)物價(jià)局的相關(guān)文件相對(duì)比，問(wèn)題就更加明顯了。但對(duì)物業(yè)公司在計(jì)算的公式和概念上采取偷梁換柱的做法，我們是無(wú)論如何不能同意。 　　　　經(jīng)常進(jìn)行模擬法庭訴訟練習(xí) 　　　　為了在最短的