【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)組織管控設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計(jì) 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計(jì)及案例 2 組織管控：管控什么？ 3要素 管理的三要素： 3P 績(jī)效 績(jī)效管理體系 (Performance) 人 授權(quán)（權(quán)責(zé)）體系 （組織管控） (People) 流程 流程管理體系 (Process) 3 常見(jiàn)的管控模式理論，將集團(tuán)管控模式分為三 種類型 3要素 分權(quán) 投資管控型 （管尾） P 戰(zhàn)略管控型 （管頭和尾） P P P P P 運(yùn)營(yíng)管控型 （管頭尾和中間） 集權(quán) 總部與下屬分 公司的關(guān)系 以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考 核，總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門。 以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核， 總部一般無(wú)具體業(yè)務(wù)管理部 通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門對(duì)下 屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn) 門。 行管理。 管理目標(biāo) 投資回報(bào)； 通過(guò)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu) 化來(lái)追求公司價(jià)值最大化。 公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展； 投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)； 戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。 各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu) 化； 公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)； 對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與 管理。 總部的核心 職能 財(cái)務(wù)控制； 法律； 企業(yè)并購(gòu)。 財(cái)務(wù)控制； 戰(zhàn)略規(guī)劃與控制； 人力資源。 財(cái)務(wù)控制 /戰(zhàn)略； 營(yíng)銷 /銷售； 項(xiàng)目策劃； 設(shè)計(jì)開發(fā) /工程管理； 人力資源。 適用范圍 多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資 運(yùn)作 相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 內(nèi)的發(fā)展 單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作， 但有地域局限性 4 集團(tuán)管控的四種模式介紹 通常集團(tuán)對(duì)下屬公司的控制方式按管控對(duì)象、集分權(quán)程度和業(yè)務(wù)的相關(guān)性，可以分為財(cái) 務(wù)管理型、戰(zhàn)略管理型、價(jià)值鏈管控和操作管控四種。 P P P P P P 財(cái)務(wù)管理型 戰(zhàn)略管理型 價(jià)值鏈管理型 P P P 操作管理型 （管尾） （管頭和尾） （ 管頭尾和中間關(guān)鍵環(huán)節(jié)） （管頭尾和中間） 分權(quán) 總部與下 以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考 以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核， 通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門對(duì) 集權(quán) 通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門對(duì) 屬分公司 核，總部無(wú)業(yè)務(wù)管理 總部一般無(wú)具體業(yè)務(wù)管理部 下屬公司的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn) 下屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn) 的關(guān)系 部門。 門。 作進(jìn)行適當(dāng)管理。 作進(jìn)行管理。 管理目標(biāo) 投資回報(bào)； 通過(guò)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu) 優(yōu)化來(lái)追求公司價(jià)值最 大化。 公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展； 投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)； 戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。 各子公司經(jīng)營(yíng)行為于總 部基本統(tǒng)一； 公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)； 對(duì)關(guān)鍵成功因素集中控 制與管理。 各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與 優(yōu)化； 公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)； 對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制 與管理。 總部的核 心職能 財(cái)務(wù)控制； 法律； 企業(yè)并購(gòu)。 財(cái)務(wù)控制； 戰(zhàn)略規(guī)劃與控制； 人力資源。 財(cái)務(wù)控制 /戰(zhàn)略； 投資決策 項(xiàng)目定位策劃； 方案設(shè)計(jì)； 人力資源。 財(cái)務(wù)控制 /戰(zhàn)略； 營(yíng)銷 /銷售； 項(xiàng)目策劃； 設(shè)計(jì)開發(fā) /工程管理； 人力資源。 適用范圍 多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投 資運(yùn)作 相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng) 域內(nèi)的發(fā)展 單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)發(fā)展， 特別是異地公司管理 單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn) 作，但有地域局限性 5 集團(tuán)管理職能框架 —— 從國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)集團(tuán) 的實(shí)踐來(lái)看，差異主要體現(xiàn)在“業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理” 集團(tuán)管理職能框架 3要素 投資及資本運(yùn)作 投資及資本運(yùn)作策 略 方向、規(guī)模、方式、 組合比例 投資計(jì)劃 資本運(yùn)作 銀行信貸、 IPO/增發(fā)、 債券、股權(quán)合作 /基金、 信托等 項(xiàng)目投資實(shí)施 投資者關(guān)系管理 執(zhí)行上市公司規(guī)范 要求 戰(zhàn)略管理 戰(zhàn)略規(guī)劃研究 年度戰(zhàn)略目標(biāo) 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及分解（主 營(yíng)業(yè)務(wù) /非經(jīng)常性損益） 投資目標(biāo) 重要戰(zhàn)略措施 股東關(guān)注的其他事項(xiàng) 計(jì)劃管理 預(yù)算管理 執(zhí)行監(jiān)控和評(píng)估 綜合管理職能 財(cái)務(wù)核算管理 資金運(yùn)作及管理 人力資源管理 行政體系管理 品牌管理 流程體系管理 信息化管理 公共關(guān)系管理 法務(wù)管理 …… 業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理 產(chǎn)品研發(fā) 產(chǎn)品研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 化研究 產(chǎn)品策劃 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃 產(chǎn)品概念方案 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 方案 /初步 /施工圖設(shè)計(jì) 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn) 工程管理 采購(gòu)管理 成本管理 產(chǎn)品營(yíng)銷 市場(chǎng)營(yíng)銷 銷售管理 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制 違規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 財(cái)務(wù)資金審計(jì) 工程審計(jì) 經(jīng)營(yíng)人員審計(jì) 主要差異 研究重點(diǎn) 客戶服務(wù) 物業(yè)服務(wù) 客戶服務(wù) 經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)管理 6 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計(jì) 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計(jì)及案例 7 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管控方式及深度取決于 4個(gè)要素 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管控方式及深度取決于 : 集團(tuán)戰(zhàn)略 項(xiàng)目的數(shù)量及區(qū)域位置分布 下屬公司的管理成熟程度及專業(yè)化能力 公司發(fā)展階段 8 組織管控設(shè)計(jì)的原則：基于方向、思路和方法 上的原則 原則 對(duì)組織管控設(shè)計(jì)的相關(guān)影響 方向 思路 方法 ?戰(zhàn)略導(dǎo)向 ?定位清晰原則 ?價(jià)值鏈匹配原則 ?漸進(jìn)原則 ?可復(fù)制原則 ?精簡(jiǎn)低成本原則 ?風(fēng)險(xiǎn)制衡原則 ?我們選擇的核心業(yè)務(wù)及商業(yè)模式 ？ ?我們的發(fā)展目標(biāo)是什么？ ?我們的區(qū)域選擇及產(chǎn)品定位？ ?集團(tuán)與下屬公司的定位？ ?集團(tuán)的管控重點(diǎn)？ ?集團(tuán)管理及人員現(xiàn)狀如何？ ?管理的成熟度如何？ ?人員的能力如何？ ?如何實(shí)現(xiàn)管理的一致性？ ?如何保證高效率的運(yùn)作？ 9 運(yùn)營(yíng)管控 :集團(tuán)流程管控通常的 5種方式 1） 直接操作或者參與（如：項(xiàng)目論證、定位策劃、部分設(shè)計(jì)、戰(zhàn)略采購(gòu)） 2）過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)決策（如：設(shè)計(jì)評(píng)審、營(yíng)銷價(jià)格） 3) 主動(dòng)監(jiān)控和預(yù)警（如：動(dòng)態(tài)成本、客戶關(guān)系） 4) 通過(guò)獲得信息進(jìn)行監(jiān)控（如：進(jìn)度 質(zhì)量 成本信息） 5) 事后的審核監(jiān)控 （如：工程審計(jì)、財(cái)務(wù)審計(jì)、制度流程審核） 控制：事前、事中、事后 10 房地產(chǎn)戰(zhàn)略與組織管控設(shè)計(jì) 目錄： 3P :管控邊界的設(shè)計(jì)及案例 11 管控邊界設(shè)計(jì)的步驟 12 組織管控設(shè)計(jì)的原則：基于方向、思路和方法 上的原則 原則 對(duì)組織管控設(shè)計(jì)的相關(guān)影響 方向 思路 方法 ?戰(zhàn)略導(dǎo)向 ?定位清晰原則 ?價(jià)值鏈匹配原則 ?漸進(jìn)原則 ?可復(fù)制原則 ?精簡(jiǎn)低成本原則 ?風(fēng)險(xiǎn)制衡原則 ?我們選擇的核心業(yè)務(wù)及商業(yè)模式 ？ ?我們的發(fā)展目標(biāo)是什么？ ?我們的區(qū)域選擇及產(chǎn)品定位？ ?集團(tuán)與下屬公司的定位？ ?集團(tuán)的管控重點(diǎn)？ ?集團(tuán)管理及人員現(xiàn)狀如何？ ?管理的成熟度如何？ ?人員的能力如何？ ?如何實(shí)現(xiàn)管理的一致性？ ?如何保證高效率的運(yùn)作？ 13 第一步 :明確集團(tuán)與下屬公司的定位 運(yùn)營(yíng)管控型集團(tuán)總部通常的定位 : 弱 :投資決策 運(yùn)營(yíng)監(jiān)控 管理服務(wù)與支持 中 :投資與項(xiàng)目決策 運(yùn)營(yíng)監(jiān)控 管理與技術(shù)支持與服務(wù) 強(qiáng) :投資、項(xiàng)目與專業(yè)決策 運(yùn)營(yíng)操作或監(jiān)控 資源整合 管理與技術(shù)支持 戰(zhàn)略和投資 核心職能： ? 業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程監(jiān)控 ? 戰(zhàn)略實(shí)施結(jié)果評(píng)價(jià)與戰(zhàn) 略目標(biāo)調(diào)整 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策和 監(jiān)控 ? 多元化投資決策和監(jiān)管 ?品牌管理 財(cái)務(wù)與資金管理 核心職能： ? 資金計(jì)劃管理 ? 預(yù)算控制 ? 財(cái)務(wù)分析 ? 財(cái)務(wù)核算 運(yùn)營(yíng)監(jiān)控 核心職能： ?集團(tuán)和下屬公司運(yùn) 營(yíng)績(jī)效監(jiān)控 ?關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程監(jiān)控 與協(xié)調(diào) ?重要業(yè)務(wù)職能監(jiān)控 指導(dǎo) ?監(jiān)控關(guān)鍵業(yè)務(wù)計(jì)劃 及成果的決策 風(fēng)險(xiǎn)管控 核心職能： ?對(duì)財(cái)務(wù)資金管理、 業(yè)務(wù)管理、運(yùn)營(yíng)操作 風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行過(guò)程監(jiān)控 ?對(duì)管理和專業(yè)運(yùn)作 進(jìn)行審計(jì) 技術(shù)支持 核心職能： ? 專業(yè)技術(shù)支持 ? 人力資源規(guī)劃 ? 人力資源管理政策 制定和實(shí)施監(jiān)控 ?信息系統(tǒng) ?行政事務(wù) ?資本運(yùn)作 確定發(fā)展方向，實(shí) 現(xiàn)價(jià)值最大化 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 確保有效執(zhí)行 降低風(fēng)險(xiǎn) 確保效果和效 率 14 組織管控設(shè)計(jì)的原則：基于方向、思路和方法 上的原則 原則 對(duì)組織管控設(shè)計(jì)的相關(guān)影響 方向 思路 方法 ?戰(zhàn)略導(dǎo)向 ?定位清晰原則 ?價(jià)值鏈匹配原則 ?漸進(jìn)原則 ?可復(fù)制原則 ?精簡(jiǎn)低成本原則 ?風(fēng)險(xiǎn)制衡原則 ?我們選擇的核心業(yè)務(wù)及商業(yè)模式 ？ ?我們的發(fā)展目標(biāo)是什么？ ?我們的區(qū)域選擇及產(chǎn)品定位？ ?集團(tuán)與下屬公司的定位？ ?集團(tuán)的管控重點(diǎn)？ ?集團(tuán)管理及人員現(xiàn)狀如何？ ?管理的成熟度如何？ ?人員的能力如何？ ?如何實(shí)現(xiàn)管理的一致性？ ?如何保證高效率的運(yùn)作？ 15 第二步：基于價(jià)值鏈特點(diǎn)明晰各環(huán)節(jié)管控重點(diǎn) 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減 投資策 劃 土地獲 取 項(xiàng)目策 劃 建筑設(shè) 采購(gòu)管 計(jì) 理 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 工程管 理 銷售管 理 售后服 務(wù) 物業(yè)管 理 關(guān)注指標(biāo)－ A C R 1?越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，管控的重點(diǎn)關(guān)注風(fēng) 險(xiǎn)控制和成本的控制（論證、策劃、設(shè)計(jì)流程） 關(guān)注指標(biāo)－ Q C T 2?價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū) 間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，管控重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng) 態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 3 ?越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的 關(guān)注指標(biāo) Q T 品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，管控重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與 顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） 16 基于價(jià)值鏈的原則 集團(tuán)管控的重點(diǎn)應(yīng)該在價(jià) 值鏈的前端 利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 投資策劃 土地獲取 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購(gòu)管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 強(qiáng)管控段：風(fēng)險(xiǎn)和收益 決策 技術(shù)支持 中管控段：基于能力平衡 監(jiān)控段 技術(shù)支持 弱管控段：基于能力平衡 支持服務(wù) 17 第三步：明確各環(huán)節(jié)管控方式 投資策劃 土地獲取 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 采購(gòu)管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程 強(qiáng)管控段：風(fēng)險(xiǎn)和收益 決策 技術(shù)支持 管控方式 1）直接操作或者參與 2）過(guò)程關(guān)鍵點(diǎn)決策 3) 主動(dòng)監(jiān)控和預(yù)警 4) 通過(guò)獲得信息進(jìn)行監(jiān)控 5) 事后的審核監(jiān)控 中管控段：基于能力平衡 監(jiān)控段 技術(shù)支持