博志成房地產(chǎn)法務(wù)能力提升(一)-拿地(已修改)
2025-01-07 07:13 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)法務(wù)能力提升 拿地 張志曉律師 前言 2 ? 主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域 ： ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與 融資 ? 建筑工程和 BOT、 PPP ? 公司 并購(gòu) 重組 、 稅務(wù) 籌劃 ? 信托和私募股權(quán)融資 ? 基金設(shè)立與運(yùn)作法律事務(wù) ? 企業(yè)上市法律事務(wù) ? 執(zhí) 業(yè)機(jī)構(gòu)： 萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所 ? 電話： 13811184382 ? 電子信箱 ： 前言 做訴訟 ? 在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后處理矛盾 審合同 ? 對(duì)既定交易框架下的交易進(jìn)行審查，事先預(yù)防風(fēng)險(xiǎn) 研究、參與制定交易模式 ? 如股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)的選擇，合伙制與公司制的選擇，股份公司的創(chuàng)造，紅籌模式，信托結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。 研究行業(yè)政策 ? 對(duì)企業(yè)投資決策提供前瞻性，戰(zhàn)略性、方向性意見(jiàn)，如在收購(gòu)進(jìn)入新的行業(yè)時(shí)研究國(guó)家對(duì)該行業(yè)的政策、規(guī)制和政策預(yù)期。 3 前言 ? 法律是商業(yè)經(jīng)驗(yàn)與模式的積累和總結(jié) ? 律師是研究和設(shè)計(jì)商業(yè)模式的專(zhuān)家 ? 正確的商業(yè)模式促進(jìn)企業(yè)發(fā)展、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步 4 前言 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)階段 5 拿地 建設(shè) 銷(xiāo)售 物業(yè)管理 前言 最高法院審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 最高法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 最高法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛 案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 最高法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 最高法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 6 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn) 7 出讓 劃撥 收購(gòu) 變性 一二級(jí)聯(lián)動(dòng) 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn) 以出讓方式取得土地 8 ?《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》 （國(guó)土資源部令第 11號(hào) ,自 2023年 7月 1日起施行） 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓 ?《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 （國(guó)土資源部第 39號(hào)令，自2023年 11月 1日起施行） 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及峽口 一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn) 以劃撥方式取得土地 9 ?土地管理法 2023年，第 54條： 下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得： （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 ?房地產(chǎn)管理法 2023年，第 23條 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為，一般沒(méi)有使用期限的限制。 （一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 （二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 （三）國(guó)家 重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn) 劃撥土地、工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地 10 看土地出讓合同，有的土地出讓合同約定了“改變用途必須收回”的條款，就不能直接變更用途了； ，一般而言政府收儲(chǔ)優(yōu)先，如果地方政府決定收儲(chǔ)，則由政府收購(gòu)； ，可以與國(guó)土局簽定變更協(xié)議，補(bǔ)交出讓金用途差（一般通過(guò)評(píng)估確定） ?《 標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） 》 、 《 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行） 》 國(guó)土資源布 2023年 5月 31日發(fā)布 ?《 寧波關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的意見(jiàn)（試行） 》 二 ○一 ○年八月十七日 ?山東省實(shí)施 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 辦法（ 2023年 11月 25日） ?《 濟(jì)南市關(guān)于出讓土地改變用途等土地使用條件補(bǔ)繳土地 出讓金問(wèn)題的通知 》 濟(jì)國(guó)土資字［2023］２０５號(hào) 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn) 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn) 11 ?2023年國(guó)務(wù)院 《 關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 》 ?《 關(guān)于上海市農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)意見(jiàn) 》 ?《 廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 》 ?《 河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行） 》 ?《 無(wú)錫市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法 》 ?《 煙臺(tái)市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法 》 ?山東省政府辦公廳下發(fā) 《 關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見(jiàn) 》 推進(jìn)集體建設(shè)用地使用制度改革，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外依法取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，必須通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)，按有關(guān)規(guī)定采取公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓。推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，探索實(shí)行集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押和作價(jià)入股。依法鼓勵(lì)集體建設(shè)用地使用權(quán)人以土地使用權(quán)聯(lián)營(yíng)、入股等形式興辦企業(yè)，盤(pán)活利用閑置和低效用地。鼓勵(lì)具備條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的前提下，將存量集體建設(shè)用地通過(guò)自建或作價(jià)出資 (入股 )等方式用于多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。 一、房地產(chǎn)土地獲得的模式與風(fēng)險(xiǎn) 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)
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