房地產(chǎn)法課件第4章(已修改)
2025-03-02 10:56 本頁面
【正文】 第四章 房地產(chǎn)開發(fā) 法律制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述 ?一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念 ? ：房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 ? ?（ 1）取得建設(shè)用地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件； ? （ 2）包括兩種行為： ?土地開發(fā) 三通一平；七通一平 ?房屋建設(shè) ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)的分類 ?，房地產(chǎn)開發(fā)可分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)。 ? 單項開發(fā)規(guī)模較小、占地少、項目功能單～、配套設(shè)施簡單。 ? 小區(qū)開發(fā)：一是指新城區(qū)開發(fā)中的一個小區(qū)綜合開發(fā)，要求在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)做到基礎(chǔ)設(shè)施和配套項目齊全，功能完善；二是指在舊城區(qū)更新改造中的局部改建，即某個相對獨立的街坊的更新改造。 ? 成片開發(fā)，一般指范圍廣闊、項目眾多、投入資金巨大、建設(shè)周期長的大型綜合開發(fā)。 ? 2．按房地產(chǎn)開發(fā)的范圍不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造。 ? ，分為政府開發(fā)和非政府開發(fā)。 ? 4．按房地產(chǎn)開發(fā)的目的不同，房地產(chǎn)開發(fā)可分為經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點 ，涉及面廣； ，綜合成本高； ； 。 ? 四、房地產(chǎn)開發(fā)的流程 ?1 立項批復 (發(fā)改委 ) ； 2 選址意見書 (管委會 ) ； 3 土地證 (國土局 ) ； 4 地名申報 (民政局 ) ； 5 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局 ) ； 6 環(huán)評報告 （環(huán)保局 ,委托環(huán)評公司辦理）； 7水保方案設(shè)計所需資料 (稅務局 )；8 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (規(guī)劃局 ) ； 9 消防審核申報表 (消防支隊 )； 10 人民防空地下室建設(shè)審批表 (人防辦公室 )； 11規(guī)劃審查必須報送文件 (城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 )； 12 規(guī)劃設(shè)計方案申報 (規(guī)劃局 ) ； 13 施工圖審查要件 (審圖機構(gòu) )； ? 14 建筑設(shè)計方案申報 （規(guī)劃局） ； 15 監(jiān)理招投標及合同備案所需材料 (建設(shè)局 ) ；16 施工招投標及合同備案所需材料 (建設(shè)局 ) ； 17 設(shè)計合同審查備案所需材料 (建設(shè)局 ) ； 18 工程安全文明施工備案手續(xù)材料 (建設(shè)局 ) ； 19 委托質(zhì)量監(jiān)督所需材料 (質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 ) ； 20 建設(shè)工程施工許可證 (建設(shè)局 ) ； 21 施工用水申請 (自來水公司 ) ； 22 施工用電申請 (電力公司 ) ； 23 辦理臨時占道、開口 (城管局 ) ； 24 物價審批所需材料 (建設(shè)局 ) ； 25 物業(yè)管理備案 (建設(shè)局 ) ； 26 初始登記 (建設(shè)局 )； 27 商品房預售許可證 (建設(shè)局 ) 。 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理法律制度 ? 一、城市土地利用規(guī)劃的概念和作用 ? （一）概念：城市規(guī)劃是指確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和布局，既指導城市的長遠發(fā)展，又具體部署城市近期的各項建設(shè)的有關(guān)城市發(fā)展綜合部署。城市規(guī)劃是城市開發(fā)、建設(shè)和管理的主要依據(jù)，是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。 （二）作用 ?手段； ?了有利條件； ?科學依據(jù)。 ? 二、城市土地利用規(guī)劃的基本內(nèi)容 ? （一）城市土地利用總體規(guī)劃 ? （一）城市土地利用總體規(guī)劃 ? （ 1）對市縣轄行政區(qū)范圍的城鎮(zhèn)體系、交通體系、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、風景旅游資源開發(fā)進行合理布置的綜合安排；（ 2）確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市人口及用地規(guī)模，劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍；（ 3）確定城市規(guī)劃用地發(fā)展方向和布局結(jié)構(gòu)，確定市區(qū)中心位置；（ 4）確定城市對外交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和布局，編制城市交通運輸和道路系統(tǒng)規(guī)劃，確定城市道路等級和干道系統(tǒng)、主要廣場、停車場及主要交叉路口形式； ? （ 5）確定城市供排水、防洪、供電、通訊、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展目標和總體布局，并協(xié)調(diào)發(fā)展； （ 6）根據(jù)城市防災要求，做出人防建設(shè)、防震防災規(guī)劃；（ 7）各級歷史文化名城的專門保護規(guī)劃；（ 8）確定舊城改造、用地調(diào)整的原則、方法和步驟，提出控制舊城人口密度的要求和措施；（ 9）對規(guī)劃區(qū)的自然保護地帶、風景名勝、文物古跡、傳統(tǒng)街區(qū)，劃定保護和控制范圍，提出保護措施；（ 10）編制近期建設(shè)規(guī)劃，確定近期建設(shè)目標、內(nèi)容和實施部署；（ 11）其他各項專業(yè)規(guī)劃。 ? ? （二）城市土地利用功能分區(qū)規(guī)劃 ? 原則確定分區(qū)內(nèi)土地使用性質(zhì)、居住人口分布、建筑用地的容量控制指標；（ 2）確定市、區(qū)級公共設(shè)施的分布及用地范圍；（ 3）確定城市主、次干道的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高，以及主要交叉口、廣場、停車場的位置和控制范圍；（ 4）確定工程干管的位置、走向、管徑、服務范圍以及主要工程設(shè)施的位置和用地范圍等。 ? （三）城市土地利用詳細規(guī)劃 ? （ 1）建筑利用的種類和程度，包括層數(shù)、密
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