【正文】 第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱******國際廣場（二）建設(shè)地點本項目位于***市***區(qū)***路東，***街北側(cè)。（三）主要建設(shè)指標（計112300㎡，），居住總戶數(shù)1000戶,小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型地下停車場，大型購物超市及門市網(wǎng)點、幼兒園、托兒所以及小區(qū)會所等全面配套設(shè)施。開發(fā)總面積：住宅面積：商業(yè)用房建筑面積：建筑密度：%容積率：（三）項目承辦單位******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（四）可行性研究報告編制單位編制單位：***市工業(yè)設(shè)計研究院有限公司資質(zhì)等級：工程咨詢乙級，證書編號：工咨乙1031419001發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會二、可行性研究的依據(jù)項目建設(shè)單位關(guān)于編制本項目可行性研究報告的委托書舊村改造項目規(guī)劃方案國家現(xiàn)行政策、法規(guī)及有關(guān)設(shè)計規(guī)范項目建設(shè)單位提供的有關(guān)技術(shù)基礎(chǔ)資料三、研究范圍及內(nèi)容項目背景及建設(shè)的必要性市場分析建設(shè)規(guī)模建筑設(shè)計方案環(huán)境保護與節(jié)能項目實施進度安排物業(yè)管理投資估算與資金籌措財務(wù)效益評估不確定性分析四、研究結(jié)論。其中，（，），銀行貸款4000萬元。項目完成后平均可實現(xiàn)銷售收入34237萬元，%，%。項目住宅部分將向社會提供約1000套優(yōu)質(zhì)商品住房，將為客戶展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅樓新模式，推動本市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展，緩解市區(qū)住房緊張狀況，滿足當?shù)厝嗣褡》啃枨?，促進國家房改政策的實施，推動國民經(jīng)濟的發(fā)展。項目商業(yè)部分可向市場提供近5萬平方米的經(jīng)營面積，對于健全區(qū)域商業(yè)配套、活躍區(qū)域商業(yè)氣氛、帶動市場發(fā)展起到積極作用。項目的建設(shè)開發(fā)具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，因此本項目的建設(shè)是必要的、可行的。五、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表序號項 目 單 位數(shù) 量 1項目占地面積萬平方米2總建筑面積萬平方米3住宅套數(shù)套10004住宅建筑面積萬平方米5商業(yè)用房建筑面積萬平方米6工程費用萬元7經(jīng)營資金萬元12008建筑容積率%9固定資產(chǎn)投資萬元10單位建筑面積平均造價元/平方米1415第二章 項目提出的背景及建設(shè)的必要性一、項目提出的背景自我國提出要把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)先抑后揚，于三年前走出低谷，房價開始觸底反彈，2000年開始呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，從競爭實力和投資循環(huán)等多方面看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具備了成為支柱產(chǎn)業(yè)的必要條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展呈正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)驗表明，當國民經(jīng)濟發(fā)展速度在5%至8%時，房地產(chǎn)處于穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)；當國民經(jīng)濟發(fā)展速度大于8%時，房地產(chǎn)開始高速增長。我國經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)多年以大于或相當于8%的高速度增長，人民群眾的生活水平和消費水平有了很大的提高，人們對住房的要求不再局限于基本居住空間的基礎(chǔ)上，對改善居住質(zhì)量的愿望強烈，伴隨著國家一系列促進住房消費政策的出臺，極大的推動了城市居民購房置業(yè)，1999年開始的商品房熱銷局面一直延續(xù)到現(xiàn)在。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，***市政府為了更好的貫徹國務(wù)院、省政府關(guān)于深化住房制度改革的指示精神，同時也為了更好的發(fā)展***市房地產(chǎn)業(yè)，決定調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，一是逐步開發(fā)建設(shè)一批適合于廣大雙職工低收入階層居住的住宅，以便盡快解決困難職工的住房問題；二是建設(shè)一部分大面積，高檔次住宅，激勵社會消費，拉動經(jīng)濟增長。在市場經(jīng)濟條件下，有效的市場需求決定了市場供給，***市高層次的新型住宅小區(qū)供不應(yīng)求，尤其是本項目周邊區(qū)域，通過本公司前三期工程項目的熱銷可以驗證。此類小區(qū)的供給結(jié)構(gòu)與市場需求仍不相適應(yīng)，供不應(yīng)求，本項目就是在此基礎(chǔ)上提出的。二、項目建設(shè)的必要性（一）符合國家產(chǎn)業(yè)政策及地方發(fā)展規(guī)劃的要求 建設(shè) “經(jīng)濟適用的商品住宅”是當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是為了抑制目前高速增長房價,是我國政府和人民共同關(guān)心的大事。本項目的建設(shè)將充分體現(xiàn)***市建設(shè)高起點、高標準、高水平的要求，又達到“經(jīng)濟適用”的要求，能有效改善市區(qū)居民的住房條件，為社會提供相當數(shù)量物美價廉的住房。（二）符合現(xiàn)代化人居工程及我國住宅建設(shè)發(fā)展方向隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟，住宅建設(shè)步伐的加快，住宅的投資結(jié)構(gòu)趨于合理，高標準的新型住房已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的主體，深受市民的青睞。個人購房比例不斷提高，全國城鎮(zhèn)商品住宅中個人購房比例已超過80%。房地產(chǎn)開發(fā)以市場為導(dǎo)向，以質(zhì)量取勝的觀念正在逐步建立。（三）符合城市建設(shè)的需要本項目的開發(fā)建設(shè)，不僅可以緩解市區(qū)內(nèi)的拆遷壓力，還能通過組團內(nèi)企業(yè)的搬遷，優(yōu)化城區(qū)結(jié)構(gòu)布局，加快城市化進程。就目前***區(qū)與開發(fā)區(qū)的發(fā)展趨勢看，兩區(qū)有向一起靠攏的趨勢。***新城區(qū)向北發(fā)展已成規(guī)模，幾個現(xiàn)代化區(qū)域已經(jīng)形成，此地塊正好在新城區(qū)和開發(fā)區(qū)結(jié)合部，路南30米是***市實驗中學(xué)和產(chǎn)業(yè)區(qū)小學(xué)。對本項目開發(fā)又增加了居住便利條件，對購房者更有吸引力。第三章 市場預(yù)測一、高標準新型住宅成為消費熱點今年上半年，房價延續(xù)了2003年以來高速增長的勢頭，面對高昂的房價，使得很多普通居民難以實現(xiàn)改善居住環(huán)境的需求，市場供給和需求存在結(jié)構(gòu)性失衡，此類住宅一經(jīng)出現(xiàn)，便受到了眾多消費者的追捧，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，必將成為住房消費熱點。二、***市良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了必要條件 ***市是東部沿海開放城市，改革開放以后，***市以優(yōu)越的地理位置，豐厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，成為了良好的投資環(huán)境吸引了大批國內(nèi)外客商前來投資、經(jīng)商，推動了***市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的經(jīng)濟條件為房地產(chǎn)市場的提供了消費主體。三、居民認知程度高 本項目所屬開發(fā)商成功開發(fā)***花園，獲得了很高的經(jīng)濟效益與社會效益。在居民當中取得了廣泛的認知度。為開發(fā)商本項目的開發(fā)提供了極大的有利因素。四、本項目具有良好的市場前景 本項目地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，環(huán)境良好。新穎的造型及合理的建筑結(jié)構(gòu)，面向大部分居民的銷售價位，增加了該項目在市場的競爭力，且本項目如果在04年10月開工，至05年10月完工，可占有三個購房高峰期。市場前景看好。第四章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案一、建設(shè)規(guī)模（計112300㎡，）。住宅套數(shù)1000套。二、建設(shè)條件（一）自然條件地理位置***市位于膠東半島中部，地處東經(jīng)119176。34′121176。57′，北緯36176。16′38176。23′之間。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與