【正文】 北京某住宅樓策劃書項(xiàng)目概況北京華貿(mào)城（二期）發(fā)展項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃紅軍營(yíng)西路、規(guī)劃清河營(yíng)中街、規(guī)劃清河營(yíng)西路及規(guī)劃清河營(yíng)路圍合地塊。，由11~14四棟高層住宅、16~20六棟商業(yè)樓及地下車庫(kù)組成，地下二層，11及13住宅樓地上27層，114樓為L(zhǎng)OFT結(jié)構(gòu)，住宅樓建筑高度83米。商業(yè)樓均為不超過三層的低層建筑。承包范圍為強(qiáng)電工程、弱電預(yù)留工程、給排水工程，采暖工程及通風(fēng)空調(diào)工程等，合同總工期為639天，計(jì)劃于2011年11月1日完工。項(xiàng)目名稱 北京華貿(mào)城（二期）發(fā)展項(xiàng)目工程地址 北京市朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃紅軍營(yíng)西路、規(guī)劃清河營(yíng)中街、規(guī)劃清河營(yíng)西路及規(guī)劃清河營(yíng)路圍合地塊建設(shè)單位設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位造價(jià)咨詢總包單位實(shí)施條件分析1．本工程為固定單價(jià)合同形式，簽約合同中的工程量均為暫估數(shù)量，合同約定單價(jià)不會(huì)因?yàn)楣こ塘康淖兓{(diào)整，自詢價(jià)部分材料（主要為鋼材、銅材等）不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)變動(dòng)而調(diào)整，工程于2009年12月投標(biāo)，鋼材、銅材等價(jià)格較低，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)較大。2． 合同中約定設(shè)計(jì)變更、洽商等單項(xiàng)清單子目達(dá)到5000元以上才進(jìn)行調(diào)整。3． 本工程無預(yù)付款，結(jié)構(gòu)出正負(fù)零后按照每月業(yè)主審核工程量的85%付款，前期存在資金壓力。4． 本工程機(jī)電為單獨(dú)發(fā)包，投標(biāo)文件中約定，現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、安全文明施工費(fèi)、規(guī)費(fèi)等均為零計(jì)取，此部分設(shè)施等均由總包單位提供，總承包單位為三局股份（北京），此部分費(fèi)用存在虧損可能。1．本工程114樓為L(zhǎng)OFT結(jié)構(gòu)，對(duì)于經(jīng)理部及目前勞務(wù)隊(duì)伍均是一個(gè)新課題，如何嚴(yán)格按照樣板先行、標(biāo)準(zhǔn)化施工，杜絕二次返工、材料浪費(fèi)，特別是對(duì)管線集中、工程量較大的部位（如衛(wèi)生間管道施工、電氣預(yù)埋配管等）進(jìn)行重點(diǎn)控制，正真做到“降本增效”成為項(xiàng)目控制的重點(diǎn)。2． 設(shè)計(jì)院對(duì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作為總價(jià)包干形式，業(yè)主變更頻繁，設(shè)計(jì)院存在抵觸行為，以致設(shè)計(jì)院出圖較差，達(dá)不到業(yè)主要求，業(yè)主要求我司積極深化，并按照我司深化圖施工、結(jié)算。1． 本工程為機(jī)電單獨(dú)發(fā)包，施工過程中作為獨(dú)立施工單位對(duì)接業(yè)主、監(jiān)理、質(zhì)檢站等，項(xiàng)目對(duì)外溝通工作亦是重點(diǎn)。2．項(xiàng)目管理人員相對(duì)較年輕，主工長(zhǎng)均為學(xué)生，施工經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏，針對(duì)目前經(jīng)理部人員狀況，項(xiàng)目唯有通過加強(qiáng)培訓(xùn)提高項(xiàng)目人員素質(zhì)，提高管理水平。履約策劃序號(hào)目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)要求實(shí)施責(zé)任人備注1工期目標(biāo)2010年2月1日開工，2011年11月5日完工，總工期為639天。主要施工節(jié)點(diǎn)：2010年6月25日地下室全面封頂；2010年9月15日主樓全面封頂。陳文林2質(zhì)量目標(biāo)確保獲得北京市結(jié)構(gòu)“長(zhǎng)城杯”，一次交驗(yàn)合格。李齊宏3安全目標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行OHSAS18000職業(yè)健康安全管理標(biāo)準(zhǔn)，確保不發(fā)生重大傷亡和火災(zāi)事故；杜絕死亡事故；輕傷頻率控制在13‰以內(nèi)；做好施工現(xiàn)場(chǎng)防疫工作，杜絕食物中毒和傳染病。夏春城李茂華4文明施工配合總包單位確保獲“北京市安全文明工地”。李茂華5環(huán)境保護(hù)嚴(yán)格按照ISO14001標(biāo)準(zhǔn)，采取有效環(huán)境保護(hù)與控制揚(yáng)塵污染措施，保證施工過程中無污染。夏春城6技術(shù)目標(biāo)嚴(yán)格推行項(xiàng)管手冊(cè)中技術(shù)管理規(guī)定，做好住宅樓項(xiàng)目的技術(shù)總結(jié)和施工總結(jié)。李齊宏7利潤(rùn)目標(biāo)完成分公司上繳任務(wù)。陳文林8其他目標(biāo)落實(shí)項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書中相關(guān)責(zé)任目標(biāo)。陳文林~，在此不作詳細(xì)分析。序號(hào)合同類別主要涉及合同內(nèi)容1業(yè)主合同承包額、工期、質(zhì)量、安全、索賠、工程款支付等2機(jī)電分包合同（配合管理）承包范圍、管理費(fèi)、總分包義務(wù)和權(quán)力等3勞務(wù)分包合同分公司傳統(tǒng)模式勞務(wù)分包合同范本4甲供材料與設(shè)備采購(gòu)合同合同價(jià)款、技術(shù)要求、供貨期、付款方式及流程、保修等主要包括：配電箱、電纜、燈具、開光、插座、水泵、水閥、風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)閥等。5甲指材料與設(shè)備采購(gòu)合同合同價(jià)款、技術(shù)要求、供貨期、付款條件、保修等；主要包括：地板采暖、PPR、PB、保溫材料、消防閥門、噴頭等6業(yè)主專業(yè)分包商合同燃?xì)獗趻鞝t、消防電工程、綜合布線、人防通風(fēng)及VAV空調(diào)系統(tǒng)等。（1）業(yè)主合同：固定單價(jià)合同，結(jié)算時(shí)合同單價(jià)不予調(diào)整，工程量據(jù)實(shí)結(jié)算。在業(yè)主合同條件下，盡可能改變合同中我方的條款或?qū)Σ焕麠l款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定應(yīng)對(duì)措施。序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)分析履行要點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施責(zé)任人1工期風(fēng)險(xiǎn)合同條款資料：（PL/35）約定嚴(yán)格執(zhí)行總承包工程之工期要求，對(duì)工程工期造成延誤的，每天賠償為人民幣10萬元整，不足1天亦按照1天計(jì)，且無上限。1. 合理編制施工計(jì)劃，加強(qiáng)過程中各施工節(jié)點(diǎn)控制；主要施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn)詳見項(xiàng)目進(jìn)度管理篇。（總體計(jì)劃，月計(jì)劃，周計(jì)劃）夏春城，對(duì)總包等其他原因影響機(jī)電工期時(shí)，請(qǐng)監(jiān)理確認(rèn)并形成記錄?？偘匾┕す?jié)點(diǎn)：2010年6月25日地下室全面封頂；2010年9月15日主樓全面封頂。夏春城3．收集好可向業(yè)主和總包辦理工期延期的簽證資料，對(duì)因甲供材進(jìn)場(chǎng)時(shí)間影響工期者，及時(shí)向業(yè)主發(fā)函。（主要依據(jù)：聯(lián)系函、業(yè)主、監(jiān)理會(huì)議紀(jì)要）石佩琴4．編制詳細(xì)的甲指、自購(gòu)材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，對(duì)不能按時(shí)到貨的材料廠商及時(shí)發(fā)函并通知經(jīng)理部，材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃詳見項(xiàng)目材料管理篇。李齊宏石佩琴2小項(xiàng)洽商、變更費(fèi)用計(jì)取風(fēng)險(xiǎn)合同條款資料：、洽商等單項(xiàng)清單子目達(dá)到5000元以上才進(jìn)行調(diào)整。在辦理設(shè)計(jì)變更、洽商時(shí)，按照保守原則及時(shí)編制費(fèi)用組價(jià)明細(xì)，對(duì)每項(xiàng)單項(xiàng)進(jìn)行分析，盡量將同類變更綜合成一份變更。如結(jié)構(gòu)打洞、小型拆改等。陳文林3質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)1．竣工驗(yàn)收合格，不存在漏水、漏電等現(xiàn)象，一次性完成交驗(yàn)。2．確保結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯金獎(jiǎng)。1．加強(qiáng)過程中與監(jiān)理和質(zhì)檢站溝通；夏春城2．對(duì)PPR、PB管帶壓隱蔽，注重過程中控制，對(duì)接頭處在施工圖上進(jìn)行標(biāo)示，作為移交業(yè)主（物業(yè)）圖紙。張 浩3．隱蔽工序嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽記錄程序，并請(qǐng)監(jiān)理現(xiàn)場(chǎng)核查。張 浩孫艷峰4．嚴(yán)格按照長(zhǎng)城杯標(biāo)準(zhǔn)做好質(zhì)量策劃；與總包單位做好關(guān)鍵部位的施工流程和配合交底，做好過程控制；夏春城5．在與總包簽訂的承包合同中明確非承包范圍內(nèi)的創(chuàng)優(yōu)成本、責(zé)任不應(yīng)我方承擔(dān)，特別明確人防通風(fēng)工程。陳文林4甲指材料風(fēng)險(xiǎn)合同約定甲指乙簽材料（項(xiàng)目），在收到甲方書面通知單15天內(nèi)未能簽定正式合同，自動(dòng)改為甲供材料，并罰該項(xiàng)造價(jià)的15%的違約金。1．進(jìn)場(chǎng)15天完成材料總計(jì)劃。張 浩孫艷峰2．根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃編制材料（特別注意甲指乙簽材料）進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，編制材料技術(shù)要求，配合分公司（經(jīng)理部）招標(biāo)，材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃詳見項(xiàng)目材料管理篇。石佩琴3．加強(qiáng)與甲方經(jīng)營(yíng)部溝通，提前了解業(yè)主信息動(dòng)態(tài)。陳文林5甲指材料價(jià)格偏高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主指定品牌，如鑄鐵管、PB管、PPR管道等，投標(biāo)價(jià)格較低，業(yè)主指定品牌均存在業(yè)主關(guān)系戶，價(jià)格偏高。1． 與監(jiān)理、業(yè)主及供應(yīng)商合作，尋求質(zhì)量對(duì)比分析，保證質(zhì)量要求下更換指定品牌，徹底避開保護(hù)。2． 對(duì)于虧損的材料說明是公司組織采購(gòu)而通過其他供貨渠道進(jìn)行供貨。陳文林6自購(gòu)材料價(jià)格上漲分險(xiǎn)合同約定自購(gòu)材料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)由承包方自行承擔(dān)，結(jié)算時(shí)不予調(diào)整。1． 對(duì)自購(gòu)材料的投標(biāo)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，嚴(yán)重虧損的尋求變更材質(zhì)或品牌。2． 對(duì)存在漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的材料，與業(yè)主溝通，申請(qǐng)專項(xiàng)款提前鎖定價(jià)格。陳文林李齊宏（2）總包合同：暫時(shí)未簽訂，計(jì)劃以書面形式對(duì)項(xiàng)目投標(biāo)情況、成本情況做詳細(xì)分析，在總包合同基本模式的條件下，盡量降低安裝上繳費(fèi)用，并對(duì)后期可能增加的上交費(fèi)用進(jìn)行規(guī)避。根據(jù)業(yè)主招標(biāo)文件，公司配合模式，項(xiàng)目總結(jié)在與總包談合同及施工配合中有如下事宜需要注意：a．項(xiàng)目臨建費(fèi)用：包括管理人員辦公室，工人宿舍及食堂等，都已在總包開辦費(fèi)中計(jì)取，合同中不應(yīng)該再在單獨(dú)上繳臨建費(fèi)。b．水電費(fèi)：開辦費(fèi)中已經(jīng)包含施工及生活水電費(fèi)用，水電費(fèi)不應(yīng)再單獨(dú)上繳。c．竣工圖及施工圖：在開辦費(fèi)中包含施工圖和竣工圖費(fèi)用，爭(zhēng)取至少3套竣工圖費(fèi)用應(yīng)由總包提供。d．現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電施工費(fèi)用：總包安排由我方配合施工，在總包合同中明確費(fèi)用由總包支付，現(xiàn)場(chǎng)辦理簽定。e．項(xiàng)目甲供、甲控材料較多且利潤(rùn)空間小，爭(zhēng)取總包管理費(fèi)計(jì)取基數(shù)不包含甲控材料費(fèi)用。（3）分包合同a、勞務(wù)合同中及在以后施工過程中規(guī)定相關(guān)條款。班組應(yīng)具有施工組織能力，按照?qǐng)D紙施工能力，對(duì)圖紙分析審圖能力，對(duì)圖紙理解錯(cuò)誤施工造成的返工由班組承擔(dān)相關(guān)損失費(fèi)用。班組合同只考慮定額計(jì)價(jià)子目及調(diào)整管理費(fèi)，不考慮各項(xiàng)措施費(fèi)。對(duì)調(diào)撥給班組的材料，班組有責(zé)任進(jìn)行看護(hù)，除非發(fā)生惡性搶劫事件，發(fā)生的材料丟失視情況由班組承擔(dān)部分責(zé)任。b、專業(yè)勞務(wù)分包合同：在公司制度下對(duì)專業(yè)分包進(jìn)行全面審核。（4）材料合同保證公司利益，確保合理盈利利潤(rùn)。合理規(guī)避資金支付壓力，對(duì)各關(guān)鍵資金支付點(diǎn)進(jìn)行合理控制。盡量保證資金支付合同條款與業(yè)主支付同步。對(duì)材料質(zhì)量、規(guī)格型號(hào)等驗(yàn)收進(jìn)行書面約束。對(duì)材料多退少補(bǔ)條款進(jìn)行約束，盡量降低材料浪費(fèi)損失。（5）索賠及合同糾紛處理項(xiàng)目在合同索賠和變更中主要是行使好收集資料職能，預(yù)計(jì)可能出現(xiàn)業(yè)主、總包及相關(guān)方的索賠時(shí)，及時(shí)向經(jīng)理部相關(guān)部門匯報(bào)，并協(xié)助公司（經(jīng)理部）相關(guān)部門處理，索賠和變更、糾紛處理均要在公司層面運(yùn)行。審慎采取合同糾紛的處理辦法：協(xié)商解決、調(diào)解解決、仲裁解決和訴訟解決。（6）合同資料管理a．分類別建檔：項(xiàng)目將合同檔案分別建立、保密管理。b．分登記保密傳閱：根據(jù)合同的保密性級(jí)別對(duì)合同傳閱范圍進(jìn)行規(guī)定管理。c．合同原件上繳公司：各合同原件均須上繳經(jīng)理部相關(guān)部門備案一份。d．合同資料管理責(zé)任到人：材料員對(duì)材料合同、材料認(rèn)價(jià)單等資料管理負(fù)責(zé)，其余合同資料由項(xiàng)目資料員負(fù)責(zé)，任何人借閱需經(jīng)過管理負(fù)責(zé)人同意后方可借閱，并及時(shí)歸還。 勞務(wù)分包選定根據(jù)本工程質(zhì)量目標(biāo)及系統(tǒng)特點(diǎn)，結(jié)合經(jīng)理部合格勞務(wù)承包商現(xiàn)有工作任務(wù)和施工能力之關(guān)系，項(xiàng)目積極配合經(jīng)理部招標(biāo)，勞務(wù)模式均采用傳統(tǒng)模式，確定4支勞務(wù)隊(duì)伍，待商業(yè)圖紙完善之后，根據(jù)工程量適當(dāng)調(diào)整1~2支隊(duì)伍：序號(hào)勞務(wù)隊(duì)伍施工范圍進(jìn)場(chǎng)時(shí)間分包模式1荊門金寧Ⅰ區(qū)：包括14住宅樓、20商業(yè)樓及其相應(yīng)地下車庫(kù)的機(jī)電內(nèi)容。（不含通風(fēng)）3月1日傳統(tǒng)模式2四川瀘縣Ⅱ區(qū)：包括11住宅樓、12住宅樓及其相應(yīng)地下車庫(kù)的機(jī)電內(nèi)容。（不含通風(fēng)）3月1 日傳統(tǒng)模式3武漢明洪Ⅲ區(qū)：包括13住宅樓、15住宅樓及其相應(yīng)地下車庫(kù)的機(jī)電內(nèi)容。（不含通風(fēng)）3月1