【正文】 盤龍城皇家小城項目產(chǎn)品定位報告武漢易居投資有限公司目 錄一、區(qū)域競爭市場深化 1．區(qū)域競爭性產(chǎn)品分析 ……………………………………………………4 2．區(qū)域競爭性余量產(chǎn)品分析………………………………………………12 3．區(qū)域成交客戶分析………………………………………………………14 4．區(qū)域潛在項目產(chǎn)品分析…………………………………………………15 5．區(qū)域潛在客戶分析………………………………………………………17 6．典型個案分析……………………………………………………………19二、市場空白點找尋 1．區(qū)域產(chǎn)品空白點分析……………………………………………………42 2．區(qū)域客戶空白點分析……………………………………………………46三、項目產(chǎn)品設(shè)計思路 1．產(chǎn)品突圍原則 ……………………………………………………………47 2．主力購買群體設(shè)定 ………………………………………………………54 3．項目總體定位 ……………………………………………………………58 4．產(chǎn)品定位 …………………………………………………………………59四、項目產(chǎn)品設(shè)計建議 1．項目規(guī)劃布局建議…………………………………………………………602．項目產(chǎn)品模型及數(shù)據(jù)指標設(shè)定……………………………………………64 3．項目開發(fā)節(jié)奏建議…………………………………………………………65 4．項目產(chǎn)品立面造型建議……………………………………………………66 5．項目產(chǎn)品戶型建議…………………………………………………………67 6．項目景觀主題建議…………………………………………………………74 7．項目建材設(shè)備建議…………………………………………………………75 8．項目智能化建議……………………………………………………………76 9．項目物業(yè)服務(wù)建議…………………………………………………………79 10．項目會所營建及功能建議…………………………………………………80一、區(qū)域競爭市場深化1．區(qū)域競爭性產(chǎn)品分析物業(yè)屬性物業(yè)名稱占地面積總建面容積率綠化率建筑形態(tài)開盤日期純別墅F天下2100000720000%獨棟、聯(lián)體別墅。20051230恒達盤龍灣66600065661%獨棟。疊拼。聯(lián)體別墅20060501寶安山水龍城12654076000%獨棟。疊拼。聯(lián)體別墅20060501綜合性項目巢NEST60000080163%獨棟別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房20061230武漢28街201920%小高層。多層。商鋪20070531未來海岸窗體頂端470683%多層。別墅。20060628普通住宅盤龍新天地11782095951%小高層。多層20060819名流人和天地133200173000%多層, 小高層20060930歌林花園1550414600003%小高層、高層2007728百合佳園14600%多層2006923江北春天23300窗體頂端48000窗體頂端窗體頂端%小高層。多層。200711冰晶天興城窗體頂端16200窗體頂端窗體頂端%小高層。多層。2007328冰晶江城窗體頂端窗體頂端窗體頂端窗體頂端%小高層。多層。20051126藍色星城36292%多層20061027作為生態(tài)居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)土地資源相對豐富，地價同其他區(qū)域相比較低，因此所開發(fā)項目均以大盤為主，占地面積均在千畝以上。盤龍城憑借優(yōu)美的自然環(huán)境和極具潛力的投資優(yōu)勢，吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的目光。區(qū)域首個開發(fā)項目即定位于“頂級”的別墅項目“F天下”，為盤龍城奠定了較高的市場定位和社會形象。隨后，寶安山水龍城、恒達盤龍灣、巢NEST 等項目的開發(fā)，使該區(qū)域逐漸成為別墅項目的聚集地。20022004年可稱為盤龍城的“別墅時代”。目前市場供應(yīng)中，別墅還是占領(lǐng)相當一部分。從以上表中可以看到，%以上，而綜合物業(yè)項目中也都有大部分開發(fā)為別墅。而盤龍城不僅具有高端別墅項目，還有很多項目是屬于針對地段客群的開發(fā)項目，它們的物業(yè)類型絕對多數(shù)是小高層、多層結(jié)合，%左右。與別墅項目加起來，%，具有絕對的優(yōu)勢。形成一種兩極端產(chǎn)品的供應(yīng)占主導(dǎo)的局面。區(qū)域典型樓盤銷售周期統(tǒng)計物業(yè)屬性物業(yè)名稱開盤日期銷售周期（月）已售套數(shù)月平均銷售套數(shù)銷售率純別墅巢NEST（一期）20050925263 %F天下（一期）2003110844221 %恒達盤龍灣一期20041118168 %恒達盤龍灣二期20061108817 %F天下（二期）2006121632 %寶安山水龍城20041028147 %　合計　　848 　綜合項目夢里水鄉(xiāng)2005111824 %未來海岸2004112831156 %武漢28街20051210308 %　合計　　488 　普通住宅盤龍新天地20060819362 %名流人和天地(一期）200609309291 %百合佳園2006923113 %江北春天2007117122 %冰晶天興城2007328281 %冰晶江城20051126735 %藍色星城20061027250 %　合計　　2154 　　總計　　3490 　此表成交數(shù)據(jù)來自武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，截至于8月5日盤龍城住宅市場在總3490套的前提下，去化周期為3490/=（未包含部分開盤不足一個月的以及未開盤的樓盤），總體來看，銷售周期較武漢其它城區(qū)較緩慢。按照不同物業(yè)類型來看，普通住宅（以多層、小高層為主）的銷售周期較快，在開發(fā)時，考慮到資金回籠的因素，綜合項目較為靈活。物業(yè)屬性物業(yè)名稱建筑形態(tài)建筑風(fēng)格建筑立面純別墅F天下獨棟、聯(lián)體別墅。綜合國內(nèi)外各式建筑風(fēng)格，強調(diào)個性立面色調(diào)分區(qū)統(tǒng)一，在材料和細節(jié)上稍有區(qū)別恒達盤龍灣獨棟。疊拼。聯(lián)體別墅以提煉中式建筑符號作為母題，用現(xiàn)代手法和現(xiàn)代材料詮釋傳統(tǒng)以粉墻黛瓦為主色調(diào)，寶安山水龍城獨棟。疊拼。聯(lián)體別墅中國傳統(tǒng)風(fēng)格灰瓦白墻強調(diào)其中國傳統(tǒng)風(fēng)格綜合性項目巢NEST獨棟別墅、雙聯(lián)別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房窗體頂端用材和線條，簡潔大方，具有現(xiàn)代感 窗體底端以暖色調(diào)為主，體現(xiàn)項目的溫馨主題未來海岸多層。別墅。地中海風(fēng)情“紅磚”與“灰磚”兩種色系結(jié)合普通住宅盤龍新天地小高層。多層。充滿歐洲濱水休閑小城素雅明快，色調(diào)比較單一名流人和天地多層, 小高層簡約、大方，有一定現(xiàn)代時尚感。外立面以以素雅明快的淺色系為主色調(diào)別墅項目建筑風(fēng)格較為鮮明，F(xiàn)天下作為盤龍城標桿項目，體現(xiàn)一種“以人為本”的個性設(shè)計理念，采取多元化，但各類型風(fēng)格做到精致。而其它純別墅項目，比如盤龍灣、山水龍城，則將中式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格運用極致，不管是建筑立面還是建筑布局結(jié)構(gòu)。而非別墅項目則較多采用簡潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格，但冷暖色調(diào)各有不用。但是項目獨特的建筑風(fēng)格容易脫穎而出。在售樓盤項目的供應(yīng)戶型配比表戶型面積套數(shù)占比二房60140㎡2191套%三房90170㎡3343套%四房120200㎡542套%主要統(tǒng)計二房至三房的戶型配比，各房型的面積范圍跨越較大，經(jīng)濟型和舒適型均有，全面照顧各消費階層三房戶型占絕對主力，四房供應(yīng)最少。其他戶型，如五房及以上，也達到4000套以上的供應(yīng)量，主要是別墅類和花園洋房等構(gòu)成，別墅類中獨棟、聯(lián)排、疊拼等均有相當比例，根據(jù)地塊的屬性各有分配。、設(shè)備、建材對比事項共同點個性點智能化/建材①在智能化方面都強調(diào)了科技、智能的因素，基本的系統(tǒng)都配備有 ②各樓盤都圍繞某種建筑風(fēng)格來打造樓盤外立面和運用建材 ① 高檔樓盤項目的系統(tǒng)較為全面，特別是智能化設(shè)施較為全面和高級② 安裝和使用還有距離，普通住宅項目中寬帶網(wǎng)等運用不多③ 以環(huán)保建材作為賣點，比如，武漢28街物業(yè)管理①在物業(yè)管理方面都注重智能化的運用①不同的樓盤和不同的物業(yè)形態(tài)，其收取的物管費用互不一致，該部分以多層住宅為主，—，該部分以區(qū)域檔次定位高端的別墅或綜合樓盤為主樓盤配套①在配套設(shè)施上會所設(shè)置上都有相當?shù)耐度?，完善本案業(yè)主的日常消費，多數(shù)依靠項目本身的商業(yè)配套或功能會所②泛會所的概念沒有被使用 ③車位配比在50%以上 ④各樓盤的配套主要基于晚上城市配套的不足① 因各樓盤所處地理位置的不同，對配套的要求也互不相同，② 依據(jù)樓盤的檔次不同，會所涵蓋的內(nèi)容各有不同物業(yè)名稱景觀設(shè)計特點綠化率F天下最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，將別墅建筑與天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盤龍城這片古老文明的肇基地上創(chuàng)造了“山重水復(fù)、天人合一”的意境空間。66%恒達盤龍灣師法中國傳統(tǒng)江南園林，注重借景和對景，營造平和、寧靜的氛圍。造園者經(jīng)過概括與提煉，對自然形象進行再創(chuàng)造，采石堆山，穿插造型獨特的四角亭40%寶安山水龍城依山勢落成，借景借水，同時獨創(chuàng)的民俗風(fēng)情商業(yè)街和5公里的湖濱觀景長廊。45%未來海岸首期以湖、人工沙灘、湖堤、親水公園、建筑、標志物組合成渾然一體、逐次變化的湖灣風(fēng)情走廊。50%盤龍新天地在園林景觀上提出以 “盤龍”為題，通過水龍（水系）和旱龍（景觀路）的交織形成雙龍戲珠景觀，但在實際表現(xiàn)上并未能充分體現(xiàn)，景觀設(shè)計過于小巧，無特色。35%名流人和天地以豐富多樣的綠色植被，貫穿園區(qū)的靈動水系，主題多樣的休憩空間，筑就別墅級的園林環(huán)境41%別墅項目中由于區(qū)域內(nèi)各項目賣