【正文】 目 錄2006天津泰豐項(xiàng)目市場(chǎng)研究與產(chǎn)品定位第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要 3第二部分：天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 4一、 寫字樓市場(chǎng)分析 4天津?qū)懽謽呛暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4天津市寫字樓市場(chǎng)整體狀況分析 5區(qū)域市場(chǎng)分析 12本案寫字樓部分初步建議 16二、 酒店市場(chǎng)分析 17天津酒店宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析 17天津存量酒店供需情況分析 18酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位 23三、 酒店式公寓市場(chǎng)分析 24天津市酒店式公寓現(xiàn)狀 24潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 27現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布 29區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位 29四、 商業(yè)市場(chǎng)分析 30商圈的定義 30天津市區(qū)主要商圈分析 30小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 31第三部分：天津市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r分析 32一、 潛在綜合體項(xiàng)目基本情況 32二、 綜合體項(xiàng)目情況小結(jié) 32第四部分：本案所處區(qū)域分析 33一、 小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述 33二、 區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懛治?34三、 本案在區(qū)域中的地位作用 35第五部分：本案的業(yè)態(tài)劃分 36一、 項(xiàng)目特征分析 36 項(xiàng)目立地特征概述 36 綜合體項(xiàng)目特征分析 37 項(xiàng)目SWOT分析 39二、 本案業(yè)態(tài)劃分及初步產(chǎn)品定位 41 業(yè)態(tài)劃分原則 41 業(yè)態(tài)劃分 42第六部分：本案的產(chǎn)品初步定位 45第一部分：業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要經(jīng)過(guò)對(duì)天津市及本案所處區(qū)域市場(chǎng)的分析，根據(jù)本案特點(diǎn)，考慮到發(fā)展上要求，本司對(duì)項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)分割作出如下建議：項(xiàng)目最終涵蓋業(yè)態(tài)將包括寫字樓（甲級(jí)、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具體業(yè)態(tài)分割配比為：l 寫字樓部分6萬(wàn)平米，其中4萬(wàn)平米高端寫字樓，2萬(wàn)平米SOHO類商住。高端部分建議發(fā)展商自行持有1萬(wàn)平米左右招租以提升形象，其余部分進(jìn)行銷售滿足回款需要。l 商業(yè)部分3萬(wàn)平米，規(guī)劃四層裙樓，引入中高端集中百貨。建議前期由發(fā)展商自行持有，待經(jīng)營(yíng)成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。裙樓沿馬場(chǎng)道、合肥道、南昌路方向可考慮分割街鋪出售，預(yù)計(jì)引入業(yè)態(tài)將以商務(wù)餐飲、娛樂(lè)休閑為主。出售街鋪面積約為1萬(wàn)平米。l 酒店部分3萬(wàn)平米，引入四星級(jí)以上酒店。由發(fā)展商自行持有，經(jīng)營(yíng)成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。l 酒店式公寓2萬(wàn)平米，依托酒店管理進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)，完全出售。l 高端公寓6萬(wàn)平米（需保障煤、水、電等后期生活成本與住宅享受統(tǒng)一待遇，貸款保證7成30年），完全出售，位于項(xiàng)目南端，考慮板式或塔板結(jié)合。由此計(jì)算，由發(fā)展商自行持有部分面積為：酒店3萬(wàn)平米，集中商業(yè)2萬(wàn)平米，寫字樓1萬(wàn)平米，共6萬(wàn)平米。出售部分面積為：高端公寓6萬(wàn)平米，酒店式公寓2萬(wàn)平米，商鋪1萬(wàn)平米，寫字樓部分5萬(wàn)平米，共14萬(wàn)平米。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，考慮到時(shí)間因素的調(diào)整，若目前本案推出市場(chǎng)發(fā)售，在保證一定銷售速度的前提下，—（按預(yù)估推出時(shí)間）。持有部分獲得租金7500—8200萬(wàn)/年。第二部分：天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析一、 寫字樓市場(chǎng)分析天津?qū)懽謽呛暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒長(zhǎng)期以來(lái)，天津市的經(jīng)濟(jì)水平保持了兩位數(shù)的發(fā)展，2004年，%，%。全年人均GDP達(dá)到31550元。05年上半年。經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)為各行各業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也為寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了樂(lè)觀的預(yù)期。、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r年份第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)速度占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重2000%%2001%%2002960%%2003%%2004%%來(lái)源：年天津統(tǒng)計(jì)年鑒作為大型工業(yè)城市，天津市的第三產(chǎn)業(yè)比重長(zhǎng)期保持在50%以下的水平。但是，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也有了長(zhǎng)足提高。2004年，%。隨著天津市建設(shè)北方金融中心力度的加大，第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，為寫字樓的長(zhǎng)期需求提供有力保障。、政策法規(guī)根據(jù)市政府第22次常務(wù)會(huì)議關(guān)于加快停緩建項(xiàng)目處置工作的要求，2005年，市政府將力爭(zhēng)全部盤活停緩建項(xiàng)目，消滅所有爛尾樓項(xiàng)目。隨著這一政策的實(shí)施，未來(lái)一到兩年內(nèi)，天津市的寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)集中放量的局面，形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況小結(jié)分析天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策法規(guī)證明：長(zhǎng)期來(lái)看，天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的改善和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場(chǎng)提供足夠的需求保障；但是，未來(lái)一至兩年，寫字樓市場(chǎng)集中放量的局面將比較明顯。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，0809年，天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求的刺激正逐步顯現(xiàn)，但也將面臨寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)放量后的激烈競(jìng)爭(zhēng)，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)均很大。天津市寫字樓市場(chǎng)整體狀況分析2001年后，天津市寫字樓市場(chǎng)交易日趨活躍，特別是跨國(guó)公司及外省市企業(yè)進(jìn)入天津設(shè)立機(jī)構(gòu)日益增多，IT業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健、醫(yī)藥類、通訊、貿(mào)易、咨詢、投資管理等公司進(jìn)入天津市場(chǎng)。2002年、2003年寫字樓市場(chǎng)整體需求一直處于需求上升的量變階段。截至目前，天津市內(nèi)綜合素質(zhì)較優(yōu)的物業(yè)出租率普遍穩(wěn)定在80%左右，而南京路沿線綜合素質(zhì)優(yōu)的物業(yè)出租率則能達(dá)到90%。，租金在保持了2－3年的“剛性”之后，呈現(xiàn)出緩慢上行的趨勢(shì)。寫字樓回暖趨勢(shì)明朗。至目前為止，天津共有高、中、低檔寫字樓100多座。但分布相對(duì)分散，主要呈現(xiàn)出熱點(diǎn)地段和重點(diǎn)區(qū)域相結(jié)合模式：熱點(diǎn)地段包括小白樓地區(qū)、友誼路沿線、南京路沿線、中山路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域及圍堤道沿線；重點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹醒肷虅?wù)區(qū)即CBD區(qū)域。、存量市場(chǎng)分析l 存量寫字樓分布本案南京路沿線、友誼路區(qū)域、小白樓CBD區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域以及鞍山西道沿線是寫字樓，尤其是甲級(jí)寫字樓密集的區(qū)域，區(qū)域的特點(diǎn)主要集中在交通便利，周邊商務(wù)配套相對(duì)齊全。216。 小白樓地區(qū)是天津市政府規(guī)劃的市中央商務(wù)區(qū) ，是天津市高檔寫字樓發(fā)源地。，是云集天津最高檔寫字樓和商務(wù)配套的集中地。216。 友誼路商務(wù)區(qū)是天津市政府規(guī)劃的天津市的金融中心區(qū)。友誼路沿線、工業(yè)展覽館及天津樂(lè)園周邊地區(qū)近年來(lái)成為寫字樓后起之秀，發(fā)展勢(shì)頭迅猛, 聚集了大量的金融企業(yè)和銀行總部。216。 南京路商務(wù)區(qū)相比前兩者屬于沿線商務(wù)區(qū)，高端寫字樓密集，在政府將來(lái)的規(guī)劃中將形成天津又一個(gè)大型的寫字樓集中地區(qū)。本案所處小白樓CBD區(qū)域，向西與南京路相連，向北與十一經(jīng)路相接，并有國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、金皇大廈等天津市內(nèi)最高端寫字樓項(xiàng)目作為形象支撐，出于寫字樓建設(shè)集聚效用的考慮，正是最適合發(fā)展寫字樓項(xiàng)目的區(qū)域。l 存量寫字樓規(guī)模及租售狀況所在區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)平米）租售價(jià)格（租金/平米/天；售價(jià)/平米）空置率入住時(shí)間河西區(qū)金皇大廈 租金：410%2001泰達(dá)大廈6租金：15%1997文華中心租金：215%2001北方金融大廈租金：5%1998圖書大廈3租金：售價(jià)：650010%2002華盛廣場(chǎng)5租金：2（包括物業(yè)費(fèi)）15%1998天信大廈租金：（包括物業(yè)費(fèi)）5%2000國(guó)華大廈租金：售價(jià)：840040%2005云翔大廈4租金：（包括物業(yè)費(fèi)）15%1998峰匯廣場(chǎng)租金：(精裝)售價(jià)：9700(精裝)60%2005國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心租金：售價(jià)：1060020%2003恒華大廈 租金：售價(jià)：910020%2005亞太大廈3租金：售價(jià)：800015%2002友誼大廈4租金：（包括物業(yè)費(fèi)）售價(jià):930010%2004南開(kāi)區(qū)今晚大廈租金：10%1998百腦匯科技大廈租金：18%2005電子科技中心租金：2售價(jià)：650020%2004榮華時(shí)代廣場(chǎng)租金：未定售價(jià)：68009%2006和平區(qū)信達(dá)廣場(chǎng)租金：售價(jià)：1600060%2005國(guó)際大廈 租金：82%1990津匯廣場(chǎng)租金：58%2002萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng) 租金：12%1995濱江萬(wàn)麗租金：45%2000河北區(qū)遠(yuǎn)洋大廈租金：8%1997萬(wàn)科中心大廈 租金：（包括物業(yè)費(fèi)）20%1999河?xùn)|區(qū)天星河畔廣場(chǎng)租金：售價(jià)：850020%1998萬(wàn)隆中心大廈租金：售價(jià)：800020%2001三聯(lián)廣場(chǎng)售價(jià)：700035%2005目前天津甲級(jí)寫字樓總建筑面積約為160萬(wàn)平方米，寫字樓部分面積約為105萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的66%。存量項(xiàng)目中，河西區(qū)比重最大，占45%，其次是和平區(qū)，為22%，河?xùn)|十一經(jīng)路區(qū)域和南開(kāi)鞍山西道區(qū)域同樣有寫字樓集中分布，紅橋河北寫字樓相對(duì)分散。從租金、售價(jià)對(duì)比和入住率的情況看，天津市寫字樓，尤其是甲級(jí)寫字樓近兩年長(zhǎng)期保持了較高的入住率，平均入住率一般在80%以上。而金皇大廈、國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、津匯廣場(chǎng)等在天津市知名度較高、形象較好的寫字樓入住率甚至能超過(guò)90%。較高的租金和入住率均說(shuō)明了目前市場(chǎng)對(duì)高端寫字樓的龐大需求。但是，從銷售情況看，除信達(dá)廣場(chǎng)售價(jià)16000元/平米外，大部分寫字樓項(xiàng)目均價(jià)在80009000元/平米之間，僅比同區(qū)域住宅售價(jià)高出500－1000元/平米，銷售速度也與高端公寓相似。扣除成本中的電梯數(shù)量的增加、中央空調(diào)的配備、層高