【正文】 目 錄第一章 香泉湖旅游發(fā)展定位及與房地產的關系……………………1第一節(jié) 歷史傳承…………………………………………………1第二節(jié) 香泉湖發(fā)展旅游房地產的SWOT分析…………………2第三節(jié) 旅游發(fā)展定位及與房地產的關系………………………3第二章 香泉湖旅游需求分析與市場定位……………………………6第一節(jié) 旅游需求分析……………………………………………6第二節(jié) 香泉湖旅游市場定位……………………………………9第三章 香泉湖旅游資源分析與評價………………………………11第一節(jié) 香泉湖主要旅游資源…………………………………11第二節(jié) 香泉湖旅游資源評價……………………………………14第三節(jié) 香泉湖周邊旅游資源介紹……………………………16第四章 香泉湖旅游項目策劃與布局……………………………27第一節(jié) 香泉湖旅游項目策劃…………………………………27第二節(jié) 香泉湖旅游項目布局…………………………………31第五章 香泉湖旅游產品設計…………………………………35第一節(jié) 旅游產品設計………………………………………35第二節(jié) 旅游商品設計………………………………………36第六章 香泉湖旅游線路設計……………………………………38第一節(jié) 香泉湖風景區(qū)旅游線路設計…………………………38第二節(jié) 和縣旅游線路設計…………………………39第三節(jié) 巢湖旅游線路設計……………………………………40第七章 香泉湖旅游發(fā)展保障…………………………………44第一節(jié) 醫(yī)療系統(tǒng)規(guī)劃…………………………………44第二節(jié) 信息系統(tǒng)規(guī)劃……………………………………………45第三節(jié) 環(huán)境保護規(guī)劃……………………………………………53第四節(jié) 安全系統(tǒng)規(guī)劃………………………………………54第五人 力資源規(guī)劃……………………………………54第八章 香泉湖旅游機構運作………………………………56第一節(jié) 建立分時度假交換系統(tǒng)…………………………………56第二節(jié) 有目的的旅游產品營銷……………………………56第三節(jié) 策劃游客活動方案………………………………57第四節(jié) 靈活多樣的收益方案……………………………………57附件………………………………………………………………5983 / 92第一章 香泉湖旅游發(fā)展定位及與房地產的關系第一節(jié) 歷史傳承香泉湖的歷史傳承要從香泉說起。香泉是一處溫泉，水化學類型屬含氡硫酸鈣鎂型水，在香泉鎮(zhèn)。泉水四季常溫，水溫47一50℃，冬季尤甚。因水中含硫較高，又名“香淋泉”；溫泉可治皮膚病、關節(jié)炎等癥，故又叫“平疴泉”。南梁昭明太子蕭統(tǒng)于大通年間(527529)，在如方山“蕭家藏經寺”讀書時，患有疥癬，曾至此淋浴而愈，于是稱該泉為“太子湯”。六朝南梁時，建有“文選樓”、“爾雅臺”。后人懷念昭明太子，于北宋建隆三年(962)，在香泉覆釜山上建立“昭明塔”、“昭明亭”、“昭明書院”。北宋元佑五年(1090)，主簿王大過發(fā)現(xiàn)平疴泉為“一方之利”，任知州后，即修砌湯池，周圍20余丈，建浴院及龍祠。明成化五年(1469)，州同董錫重修浴院，分男女兩池，巨屏高亭，清池白石，煥然一新。明嘉靖六年(1527)，知州易蠻復修，“甃為方塘，繚以高垣，映以修竹”。當時筑有三池，建屋三間，以便群眾沫浴。明嘉靖十一年(1532)，知州孟雷再修，并建洗心亭。清康熙十二年(1673)，知州夏瑋重修。康熙三十八年(1699)，知州劉長城與翰林學士朱筠，又建進譏亭，州同何飛鳳題“第一湯”三字于壁。民國24年(1935)，盛子謹任香泉區(qū)自衛(wèi)隊副、代理區(qū)長時，集資擴建露天浴池，改建室內浴池，縣長劉廣沛題寫“洗心池”，并固定專人打掃浴室。1978年以后，當?shù)厝罕娂Y，修建男女浴池，鎮(zhèn)上居民和過往行人紛紛來此洗浴。歷代文人王安石、賀鑄、李之儀、張孝祥、王守仁、莊超、戴重、程敏政等先后來香泉，均有題詠。明代戲曲家湯顯祖《送客避和州》詩中有“曉色連古觀，春香太子泉”；清代和州學正吳本錫在《太子湯》詩中寫道:“舊時太子湯泉水，流入山溪飲夜猿”。其中許多詩篇被刻石成碑，立于香泉浴池前后，共有七十二塊，后人稱之為“碑碣之林”。觀音洞在香泉湖邊的觀音山中，其歷史可以追溯到明代。明人和州知州張壽朋撰碑《觀音洞記》。碑文記載，明萬歷十三年(1583)三月十五日，山民戴仁學等四人，朝拜南海普陀山，回歸后見祥光從山中閃現(xiàn)，三夜不斷。隨后觀音菩薩托夢戴仁學，指點山洞有觀音大士像，即循山尋訪。見一古洞，鐘乳石壁上果然有觀音大士，又有鶴鵝、楊柳枝等跡像。以后洞中建成觀音大士殿，故稱“觀音洞”。游人不絕，洞口石級光滑如鏡。明代崇禎五年(1632)，和州知州陳世風惟恐聚眾生事，遂以石蓋，今洞完好。香泉湖又叫戎橋水庫，位于香泉鎮(zhèn)北部，石跋河上游。是一座以蓄水灌溉為主，兼有防洪、養(yǎng)魚之利的中型工程，1959年11月開工，1962年5月竣工，1963年3月驗收。大壩為均質土壩，壩長310米，高17米，頂寬5米，總庫容1320萬立方米，防洪庫容580萬立方米，興利庫容720萬立方米。2001年，在東南大學編制的《和縣旅游發(fā)展總體規(guī)劃》中，將戎橋水庫命名為香泉湖，確立以香泉風景區(qū)為和縣旅游的開發(fā)重點，并獲得和縣政府的認可。2002年，南京建宇集團取得香泉湖地區(qū)5600畝（其中水面2500畝）土地的開發(fā)，擬發(fā)展旅游房地產項目。第二節(jié) 香泉湖發(fā)展旅游房地產的SWOT分析SWOT是英文優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）和威脅（Threat）的首字母縮寫。作為組織的戰(zhàn)略管理中的一個重要環(huán)節(jié)，SWOT分析方法主要通過對內部資源的分析和外部環(huán)境的分析，確定組織所具有的優(yōu)勢和劣勢，以及所面臨的機會與挑戰(zhàn)，從而形成與組織資源和環(huán)境相匹配的競爭策略。一、優(yōu)勢（Strength）。香泉湖一帶山水相連，環(huán)境清幽，空氣清新，比之城市中的房地產來說，資源、環(huán)境和景觀都有不可比擬的優(yōu)勢。香泉湖的旅游資源有山、水、泉、寺、林、竹、島、鳥等等，周邊還有溫泉、古跡、烈士紀念地、森林公園、猿人遺址、名人足跡等等，可謂豐富多彩，為開展旅游活動提供了良好的基礎。香泉湖周圍100公里范圍內有南京、巢湖、蕪湖、馬鞍山、滁州等城市，將來是香泉湖旅游的主要客源和房產購買者。香泉湖處在滁（州）蕪（湖）公路的旁邊，可以方便、快速地連接巢（湖）寧（南京）公路、寧（南京）合（肥）高速公路，交通暢達。二、劣勢（Weakness）。香泉湖除了湖面，周圍都是山地，平地很少，對旅游開發(fā)和房地產建設有很大的局限性。香泉湖是香泉鎮(zhèn)生活用水的水源地，也是香泉湖國際度假村的水源地，將來會有爭水的局面，這給水上活動設置了很大的限制，也為房地產建設設定了上限。香泉湖原本沒有基礎設施，需要建設水廠、污水處理廠、供水管道、排水管道、道路和通訊、電力線路等等，需要許多資金，增加了成本。三、機會（Opportunity）（1）發(fā)展趨勢。房地產在許多城市已經成為買方市場，需要尋求突破，旅游房地產便是一個突破，代表了房地產發(fā)展的一個方向。未來旅游房地產還將繼續(xù)發(fā)展，甚至壯大。（2）房地產商的介入。在我國，房地產商一般經濟實力雄厚，營銷手段先進，開發(fā)香泉湖有很好的保證。（3）交通的進一步改善。隨著南京長江三橋的開通和過江隧道的建設，從最近、最大的客源地——南京到香泉湖將會更為便捷，時間將會更短。已經建設完成的滁（州）蕪（湖）公路、即將建成通車的寧（南京）淮（安）公路也是香泉湖發(fā)展的一個機遇。四、威脅（Threat）。在房地產的建設過程，不可避免地會對山體造成破壞，對水面進行擠壓、對湖面的淤塞，這是值得注意和控制的過程。當大量的房屋建在湖邊，當居民和游客多的時候，對環(huán)境的污染將會產生，這也是需要控制的。由于旅游房地產代表了房地產發(fā)展的一個方向，許多房地產商都會涉足這一領域，同業(yè)競爭的態(tài)勢將會越來越激烈。尤其是圍繞溫泉和山水開發(fā)的房地產項目在這一帶有多處，其競爭態(tài)勢不容忽視。第三節(jié) 旅游發(fā)展定位及與房地產的關系一、旅游的地位 與房地產項目比較而言居次要地位香泉湖項目位處風景優(yōu)美、擁有溫泉等多種旅游資源的香泉湖地區(qū)，以南京等周邊大城市為目標市場，實際上是以旅游、度假為主要目的，部分具有旅游功能的旅游房地產項目。既有別于普通住宅房產，也有別于純粹以旅游為目的的度假村。與房地產項目相比較，旅游項目是居于第二位的，主要通過旅游凝聚人氣、提升品位，對房地產項目的開發(fā)和營銷起輔助作用。旅游項目本身具有巨大的潛在經濟效益 自然資源只能借用，不能侵占和掠奪，這是旅游房地產成功開發(fā)的基礎。調整并完善現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產增值的重要手段，保護和限制性開發(fā)是旅游資產長期增值的法寶。香泉湖項目依托較好的自然風景資源建設一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動房地產開發(fā)。其中突出水面的部分自然是最好的地區(qū)，但也是景觀最敏感、景觀系統(tǒng)最薄弱的地方。按一般旅游房地產開發(fā)的“地中海原則”，雖然景觀最好的地區(qū)房價最高，但從保證整個旅游區(qū)增值來講并不適宜在這里建造房屋，因為雖然單棟別墅開發(fā)價值很高，但景區(qū)整體形象和整體價值則降低很多，大部分人將無法充分享受到景區(qū)的精華部分。因而在最好的景觀地段規(guī)劃可更新的文化休閑旅游項目，除可以取得可見的旅游經濟效益外，更有巨大的社會效益和潛在的經濟效益，它將使整個地區(qū)的房地產具有持久的高品位和吸引力。 二、與地產的關系 旅游與房地產的無縫嫁接，較之一般的地產具有更好的自然景觀、建筑景觀以及文化氛圍。順應住宅產業(yè)景觀化、環(huán)境化的大趨勢，旅游景區(qū)作為房地產項目的附加價值，背靠旅游提高住宅的環(huán)境質量，提升房子的價值和價格。一個住宅小區(qū)如果沒有一定的環(huán)境景觀設計，就無法進入高尚住宅的行列，也會大大壓抑其價格的提升和市場的推廣。能夠為業(yè)主提供舒適、安詳、優(yōu)美的生活環(huán)境，高尚的社會人文品位，同時擁有完善的配套功能，這樣的房地產具有極高的投資價值。近年我國旅游業(yè)發(fā)展迅猛，已確立世界旅游大國的地位，今后20年內旅游業(yè)仍將保持高速增長態(tài)勢，中國將在2020年成為世界第一大旅游國，擁有巨大的旅游消費群體。而每年114天的假期、5+2生活新模式，對傳統(tǒng)旅游方式的不滿足，使度假消費成為時尚。好的旅游區(qū)往往具有較大的市場感召力和文化擴張力，聚集人氣，營造生機，傳播文化，提升品位。旅游聚集的人氣將有力地帶動房地產的銷售。從經驗來看，實施旅游區(qū)和房地產聯(lián)動開發(fā)是旅游房地產發(fā)展的較好模式，旅游和房地產在一個決策框架內聯(lián)動，能夠起到相互支撐和推進的效果。就本項目而言，房地產的開發(fā)不是一朝一夕的事，而需要分階段滾動式開發(fā)，這就要求留有充分的變通和發(fā)展余地，才能始終以新穎引人的姿態(tài)去贏得消費者的青睞，而可更新的旅游項目正可以通過不斷翻新達到這一效果，同時旅游用地的可逆性不會成為房地產項目后續(xù)開發(fā)的障礙。先旅游后房地產的開發(fā)路徑被證明是相對有利于控制風險、提高利潤率的措施。生活在現(xiàn)代都市的人，面對激烈的社會競爭以及日趨嚴重的環(huán)境污染，非常需要一處可以舒緩身心、減輕壓力的地方，所以，越來越多的人利用周末和假日去戶外旅游、休閑，人們渴望一種輕松休閑、貼近自然的家居環(huán)境。貼近自然的本質是一種生活方式，是一種符合人性的生存狀態(tài)。以健康、運動、休閑、文化為主題的旅游項目與房地產結合，無疑將提升居住者的生活品質。第二章 香泉湖旅游需求分析與市場定位第一節(jié) 旅游需求分析一、和縣旅游現(xiàn)狀和縣的旅游現(xiàn)狀與香泉湖的旅游有密切的關系。目前，和縣的旅游資源尚沒有得到較好的開發(fā)與利用，加上宣傳促銷的極度缺乏，到和縣的客源基本上屬于自發(fā)性質的，其中有相當一部分來自于本地居民，其余部分大多屬于過往和縣的商旅客人，專程到和縣旅游觀光的人數(shù)還比較少。對和縣的游客旅游行為評估如下：：和縣本地居民到霸王祠、雞籠山的目的主要出于宗教動因，也有一些城鎮(zhèn)居民的出游目的是休閑和觀光。外地到雞籠山的游客，既有以宗教朝拜為目的的游客，也有以觀光為主要目的的游客。外地到霸王祠的游客中，多為周邊地區(qū)的老年知識分子，其目的主要在于了解西楚霸王的英雄事跡，其性質屬于文化觀光旅游。：到和縣的外地游客中，有部分是由旅行社組團來的，有的是由單位組織來的，有的則屬于諸如過往商旅客人和老年自行車隊之類的散客群體。由于缺乏相應的統(tǒng)計數(shù)字，這幾種形式的人數(shù)比例難以準確估計，大體上各占三分之一左右。：目前和縣進行一定程度的商品化開發(fā)的景點只有霸王祠和雞籠山兩個，而且景點缺少配套的旅游設施，多數(shù)游客在和縣的消費僅限于門票方面的消費。：霸王祠目前尚處于開發(fā)初期，大體上屬于一小時旅游產品的范疇，雞籠山大體上也屬于一小時旅游產品的范疇，因此，外地游客在和縣的逗留時間很短，多數(shù)屬于一日游的性質。：霸王祠的外地游客，時間分布比較零散，一年中的春夏秋季中都有一些零散的客人。本地游客則主要集中在春節(jié)前后。曾經在南京做過調查，結果反映出南京人對和縣的認識比較模糊，了解不多，加上和縣旅游規(guī)模小、知名度低、配套設施不足等缺點，所以南京人到和縣旅游的人數(shù)很少，與其豐富的資源是不相符合的，也給香泉湖旅游開發(fā)帶來一定的難度。但是，目前到和縣旅游的游客主要集中在霸王祠和雞籠山，恰好與香泉湖成三角結構，這個三角將來是和縣旅游熱點地區(qū)，這對香泉湖來說又是一個很好的契機。二、國內旅游需求分析當前我國國內的旅游市場需求非常旺盛，正處在一個快速發(fā)展的時期。從總體上看，有以下幾個顯著特點。第一是多樣化。由于國內人口基數(shù)很大，旅游需求非常迫切，在消費上表現(xiàn)出明顯的層次區(qū)隔，形成了多樣化的旅游格局，國內旅游者足跡遍及邊邊角角，凡是稍微有點歷史淵源，稍具可觀性的地方，都有游客涉足。這種狀況對于和縣發(fā)展旅游來說，應該說是一種不錯的發(fā)展機遇。第二是多元化。從國內旅游者的流向看，原來是非常集中的，大體上國際旅游的熱點也是國內旅游的熱點。而現(xiàn)在一些尚沒有得到開發(fā)的地區(qū)，國內旅游者的足跡也已經踏到了。隨著國內旅游規(guī)