【正文】 X市X區(qū)塊改造開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一章 總論一、項(xiàng)目背景（一）項(xiàng)目名稱(chēng)本報(bào)告分析研究對(duì)象為：X市X區(qū)塊改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（二）項(xiàng)目承辦單位概況該改造項(xiàng)目承辦人為“X市城興城防工程建設(shè)有限公司”。該公司經(jīng)X市人民政府（2005）313號(hào)抄告單和X市財(cái)政局國(guó)資（2006）10號(hào)函批準(zhǔn)，由X市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心出資，于2006年2月注冊(cè)成立的，注冊(cè)資金為人民幣3000萬(wàn)元整。該公司目前主管部門(mén)為X市X區(qū)塊開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組（該小組是市委、市政府為確保X區(qū)塊改造開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施而專(zhuān)門(mén)設(shè)立的機(jī)構(gòu)，由市長(zhǎng)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)，下設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)所涉及的各項(xiàng)工作，由副市長(zhǎng)擔(dān)任總指揮）。（三）可行性分析研究報(bào)告編制的依據(jù)X市人民政府建設(shè)函（2005）57號(hào)《關(guān)于公布2005年度X市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》；《關(guān)于X市基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果的批復(fù)》（浙土資函（2006）9號(hào)）；X市人民政府建政（2003）29號(hào)關(guān)于印發(fā)《X市征用集體所有土地實(shí)施辦法》的通知；X市人民政府關(guān)于印發(fā)《X市實(shí)施〈X省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉若干規(guī)定的補(bǔ)充規(guī)定》的通知（建政（2003）18號(hào)）；X市人民政府辦公室（2004）268號(hào)《關(guān)于征（使）用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置政策》；《X市人民政府關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見(jiàn)》（建政（2004）6號(hào)）X市城市總體規(guī)劃、X市X區(qū)塊城市設(shè)計(jì)；《X省建筑工程預(yù)算定額》（2003）、《X省安裝工程預(yù)算定額》（2003）、《X省市政工程預(yù)算定額》（2003）、《X省建設(shè)工程收費(fèi)定額》（2003）；X省建筑工程計(jì)價(jià)暫行辦法；X市建筑工程造價(jià)信息。二、項(xiàng)目總概況（一）項(xiàng)目地點(diǎn)和環(huán)境狀況本項(xiàng)目地點(diǎn)及范圍是：位于X市新安江街道，東起320國(guó)道和X大橋、南依新安江水、西至白沙路和白沙大橋、北為嚴(yán)州大道、靠牛頭山體。規(guī)劃用地面積約為1495畝，住戶(hù)1311戶(hù)，企事業(yè)單位15家。其中：，拆遷215戶(hù)；，拆遷戶(hù)1067戶(hù)；，拆遷戶(hù)29戶(hù)；，企業(yè)15家；。該項(xiàng)目地處X市新安江街道東南區(qū)域，是主城區(qū)中僅剩的舊城未改造的區(qū)域，她濱臨新安江，北靠牛頭山，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。由于歷史的原因，廠區(qū)、居民區(qū)混雜，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，配套設(shè)施較落后，尤其是2家大型化工廠，不僅給周邊環(huán)境、居民生活環(huán)境造成污染，而且也存在著巨大安全隱患。為改善城市交通狀況和人居環(huán)境、保障城市的安全、加快城市化進(jìn)程，合理優(yōu)化城市資源和土地資源配置，X市委、市政府?dāng)M對(duì)新安江街道X區(qū)塊實(shí)施拆遷、企業(yè)搬遷基礎(chǔ)設(shè)施配套改造。（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要思路對(duì)該區(qū)塊實(shí)施整體改造后，出讓土地所得收益一部分用于企業(yè)搬遷、居民拆遷安置，另一部分用于基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和公益事業(yè)建設(shè)，以達(dá)到舊城改造目的，并取得良好的社會(huì)效果和經(jīng)濟(jì)效益。（三）規(guī)劃及建設(shè)條件規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)市政府批準(zhǔn)的由X大學(xué)設(shè)計(jì)的《X市X區(qū)塊城市設(shè)計(jì)方案》，通過(guò)實(shí)施企業(yè)搬遷，住戶(hù)拆遷安置，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的建設(shè)，未來(lái)該地區(qū)將建設(shè)成為一個(gè)濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善和集中，金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的集商業(yè)、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、旅游信息、休閑、賓館為一體的X市現(xiàn)代化城市功能區(qū)和城市公共中心區(qū)域。場(chǎng)址建設(shè)條件①、地形、地貌情況X區(qū)塊地形狹長(zhǎng)，呈帶狀，沿山腳地勢(shì)高，江邊地勢(shì)低，有一定的高差，但相對(duì)平坦。自然高程在25米—60米之間。②、工程地質(zhì)與水文條件X區(qū)塊基本為河谷泛濫沖積層，基巖夾砂巖成砂巖加泥巖，地基承載力一般為12∽20噸/M2。X區(qū)塊臨近新安江，屬錢(qián)塘江流域。新安江流量受電站發(fā)電泄洪控制，常年較穩(wěn)定，皆可通航，水體清澈透底。區(qū)塊內(nèi)基本無(wú)自然溪流和水塘。③、氣候條件X區(qū)塊屬中熱帶北緣季風(fēng)氣候，氣候溫暖濕潤(rùn)。℃，年平均總積溫6180℃，無(wú)霜期254天。年平均降水量為1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均濕度78%。常年多東北風(fēng)。④、交通運(yùn)輸條件X區(qū)塊主要通過(guò)東西向的X路連接各地塊，其西端接白沙路，東端可通往溪頭區(qū)。原X路現(xiàn)狀：全長(zhǎng)1510米，現(xiàn)狀路面寬5—12米，泥路面、砼路面混雜。原澆砼路面已破損嚴(yán)重、道路縱坡大、彎路多、路況差、事故隱患多。排水設(shè)施極不完善。遇上下班人流高峰期堵塞嚴(yán)重。（四）項(xiàng)目投入總資金及效益情況項(xiàng)目投入總資金經(jīng)估算項(xiàng)目投入總資金 。效益情況（1）經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)估算改造項(xiàng)目總投資96427萬(wàn)元，項(xiàng)目收入125512萬(wàn)元，收支相抵后尚有留余，為計(jì)29085萬(wàn)元人民幣。（2）社會(huì)效益：通過(guò)改造、群眾居住環(huán)境得到改善，消除了城市安全隱患，完善了城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施配套及公益服務(wù)設(shè)施，加快了城市化進(jìn)程。（五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：6000（3）投資回收期5年。三、問(wèn)題與建議存在的主要問(wèn)題①區(qū)塊企業(yè)較多，尤其是有二家市骨干化工企業(yè)，其搬遷費(fèi)用和進(jìn)度直接影響了開(kāi)發(fā)的效益。對(duì)企業(yè)搬遷不僅要使企業(yè)通過(guò)搬遷得到長(zhǎng)足的發(fā)展，而且又要降低搬遷成本，確是有一定難度的。②區(qū)塊改造、拆遷涉及千家萬(wàn)戶(hù)，必定會(huì)損害一部分人的利益，更何況如此大的拆遷量，處理不當(dāng)造成拆遷周期長(zhǎng)，增大開(kāi)發(fā)成本，而且也會(huì)造成不良的社會(huì)影響。③由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，尤其是目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控，項(xiàng)目受?chē)?guó)家政策影響大，不僅在開(kāi)發(fā)成本控制和土地的供應(yīng)上有一定的難度，而且融資也存在較大的壓力。建議①政府應(yīng)組成強(qiáng)有力的綜合協(xié)調(diào)班子，全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理區(qū)塊改造過(guò)程中遇到的困難和問(wèn)題，不要因?yàn)榛槌镀ぁ⑼莆绊懜脑祉?xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)施。②在加大企業(yè)搬遷力度的同時(shí)，要研究企業(yè)通過(guò)搬遷如何做大、做強(qiáng)的相關(guān)扶持政策，以增強(qiáng)企業(yè)搬遷的信心，對(duì)此不僅可加快企業(yè)的搬遷進(jìn)度，又使企業(yè)在搬遷后得到長(zhǎng)足的發(fā)展，而且又降低搬遷成本。③拆遷安置工作是天下最難事之一，應(yīng)本著“以人為本”和“公開(kāi)、公平、公正”的原則，嚴(yán)格按國(guó)家法律法規(guī)制定相應(yīng)的拆遷安置辦法，正確處理好搬遷成本控制和改善百姓生活條件的關(guān)系。使百姓通過(guò)搬遷不僅改善了居住環(huán)境，而且使生活條件也得到一定的改良。④處理好國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和進(jìn)一步規(guī)范本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)地方持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，使開(kāi)發(fā)工作有計(jì)劃、有步驟、有序穩(wěn)妥地進(jìn)行，盡量降低政策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)。四、項(xiàng)目實(shí)施的作用和意議（一）通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施改善了城市交通狀況，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套和城市功能配置，加快了X城市化進(jìn)程。X市區(qū)對(duì)外交通原只有新安東路和白沙路二條東、南出口對(duì)外聯(lián)接，而新安路、新安東路也是城市唯一的一條主干道，隨著人民生活水平的不斷提高，交通擁擠、出行難已成為一個(gè)突出的矛盾。而X區(qū)塊工業(yè)、生活居住混雜，交通等公建配套設(shè)施極弱，更何況區(qū)塊位于市政府城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)“東擴(kuò)南拓”目標(biāo)中“東擴(kuò)”的中間節(jié)點(diǎn)上。為此，通過(guò)改造形成與新安東路平行的嚴(yán)州大道和江濱大道，極大地提高了城市道路網(wǎng)的通行能力和服務(wù)水平，破解了“行路準(zhǔn)”的矛盾，同時(shí)區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施得到改善，使城市東、西二區(qū)域得以貫通，創(chuàng)造了良好的休閑消費(fèi)空間，增強(qiáng)城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化進(jìn)程，有十分重要意義。（二）是市政府貫徹“三個(gè)代表”和“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”的重要實(shí)踐。由于多方面歷史原因，目前X區(qū)塊環(huán)境極差，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①企業(yè)用地尤其是一些有一定污染的化工企業(yè)用地與居住用地混雜；②建筑密度高、道路狹窄，排污、交通等配套設(shè)施無(wú)法完善；③建筑年代久遠(yuǎn)，無(wú)衛(wèi)生設(shè)施，房屋成套率低；④年久失修，違章建筑多，存在嚴(yán)重的安全隱患。通過(guò)改造項(xiàng)目實(shí)施，上述落后面貌將徹底改變，最大限度改善了人民群眾的居住環(huán)境，使更多百姓享受到改革成果，這是市政府很好地貫徹“三個(gè)代表”重要思想和“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”的重要實(shí)踐。（三）是打造旅游休閑城市，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略X區(qū)塊北靠牛頭山、南依新安江，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但由于多重原因其城區(qū)功能不斷衰退，已成為發(fā)展落后的代名詞，嚴(yán)重地影響了“全國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的形象。通過(guò)改造的X區(qū)塊，使城市融于山水之間，其不可多得的自然景觀，和沿江休閑設(shè)施的配套，充分體現(xiàn)了“山水意識(shí)”、“天人合一”的多層面山水之美，營(yíng)造出“詩(shī)意棲居”的城市環(huán)境。同時(shí)通過(guò)改造，統(tǒng)一規(guī)劃將徹底改變目前破舊的，建筑與周邊自然環(huán)境極不和諧、極大浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象，打造出體現(xiàn)江南山、水特色的精品，極大地挖掘和利用土地生態(tài)價(jià)值和景觀價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化和可持續(xù)的發(fā)展。（四）是加快城市發(fā)展，維護(hù)城市安全的需要X區(qū)塊不僅工業(yè)用地與居住用地混染，尤其是化工企業(yè)的存在，存有極大安全隱患，而且據(jù)歷史記載和不完全統(tǒng)計(jì)；從宋紹興31年（公元1161年）到1999年839年中，就有水災(zāi)400多次，平均每二年發(fā)生一次水災(zāi)，每8年發(fā)生一次大水災(zāi)。新安江水庫(kù)自1960年4月竣工運(yùn)行以來(lái)，共泄洪6次。尤其上世紀(jì)94年、95年、96年連續(xù)三年開(kāi)閘泄洪，造成X區(qū)塊洪水災(zāi)害較為嚴(yán)重。通過(guò)改造區(qū)塊內(nèi)所有企業(yè)得以外遷，沿江防洪工作得以建造，徹底解決了城市安全隱患，提高了城市防洪能力，維護(hù)了城市的安全。（五）是城市建設(shè)、尤其是舊城改造的示范區(qū)到目前為止，X如此大規(guī)模的舊城改造尚屬第一例，對(duì)舊城改造無(wú)經(jīng)驗(yàn)可言。舊城改造是一項(xiàng)既要對(duì)百姓負(fù)責(zé)，又要對(duì)政府負(fù)責(zé)，既要對(duì)現(xiàn)實(shí)負(fù)責(zé)，更要對(duì)歷史和未來(lái)負(fù)責(zé)，既要講究社會(huì)效益，也要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益的綜合性工程。X區(qū)塊改造打響了我市大面積舊城改造的第一炮，對(duì)后續(xù)改造項(xiàng)目而言是探索路子，積累經(jīng)驗(yàn)的工程，他若能成功運(yùn)作不僅會(huì)將X區(qū)塊建設(shè)成為生態(tài)景觀示范區(qū)、休閑旅游示范區(qū)、品牌居住示范區(qū)、景觀商業(yè)示范區(qū)，而且將為X市大面積舊城改造起到示范作用，其意義深遠(yuǎn)。第二章項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)一、區(qū)塊規(guī)劃目標(biāo)將X區(qū)塊建設(shè)成為：濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善、金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的X市現(xiàn)代化城市功能區(qū)。成為X的生態(tài)景觀示范區(qū)、休閑旅游示范區(qū)、品牌居住示范區(qū)、景觀商業(yè)示范區(qū)。二、規(guī)劃功能定位根據(jù)X市城市總體規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)和X區(qū)塊的發(fā)展條件，采?。骸敖y(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一搬拆遷、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、分批建設(shè)”的方式，建成以商業(yè)金融、休閑娛樂(lè)和旅游接待三大功能為主的主城區(qū)新中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市休閑游覽地。三、規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及土地利用狀況（一）主要分經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積 　1495畝總建筑面積　　 1014592m2建筑占地面積　 13065 m2容積率　　 建筑密度　 %綠化率　　 42%（二）規(guī)劃建設(shè)用地情況　　　　　　　　　　　 表1序號(hào)用地性質(zhì)用地面積（畝）百分比1