【正文】 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱與承辦單位 項(xiàng)目名稱: 鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位：鄭州榮成置業(yè)有限公司 建設(shè)地點(diǎn): 鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域 編制單位: 鄭州榮成置業(yè)有限公司 編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍： 編制依據(jù)： 二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料 編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù) 該項(xiàng)目區(qū)域居民住房現(xiàn)狀調(diào)查摸底情況2007年6月，二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)、鄭州榮成置業(yè)有限公司公司聯(lián)合進(jìn)行了該區(qū)域內(nèi)的居民住房情況的入戶調(diào)查，對房屋權(quán)屬、建筑結(jié)構(gòu)、使用用途、配套設(shè)施、居住情況、生活條件等進(jìn)行了走訪和摸底調(diào)查，結(jié)果如下：表一 銘功路二道街房屋面積狀況匯總表房 屋 性 質(zhì) 與 面 積備注公房≤20平方米2030平方米3050平方米5070平方米7090平方米≥90平方米合計　戶數(shù)(個)13353552191私房≤20平方米2030平方米3050平方米5070平方米7090平方米≥90平方米合計　戶數(shù)(個)81129455430177其他性質(zhì)用房車庫8平方米車庫6平方米車庫4平方米商業(yè)用房2030平方米商業(yè)用房80平方米商業(yè)用房90140平方米商業(yè)用房219平方米　戶數(shù)(個)13221141備注:有1戶為長期沒人住,面積未統(tǒng)計(不含在上表合計戶數(shù)內(nèi))表二 銘功路解放路房屋面積狀況匯總表房 屋 性 質(zhì) 與 面 積備注公房≤20平方米2030平方米3050平方米5070平方米7090平方米≥90平方米合計戶數(shù)(個)12238576193218私房≤20平方米2030平方米3050平方米5070平方米7090平方米≥90平方米合計　戶數(shù)(個)92996552818235其他性質(zhì)用房龍騰賓館建筑面積約3400平方米，鐵路開發(fā)公司綜合樓建筑面積約2000平方米，此兩處為鐵路局產(chǎn)權(quán)；平頂山一礦招待所建筑面積約1200平方米；解放路社區(qū)辦公樓約360平方米，為銘功路辦事處產(chǎn)權(quán)?？偯娣e約6960平方米。以上兩個社區(qū)居民現(xiàn)有住房情況調(diào)查結(jié)果匯總：總戶數(shù)：721戶總建筑面積：，其中：（1）住宅面積：。（2）商業(yè)用房面積：。 該項(xiàng)目周邊機(jī)電市場情況調(diào)查分析2006年7月，我公司通過對鄭州市機(jī)電市場，特別是銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場的調(diào)查，分析結(jié)論如下：銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場是鄭州五金機(jī)電的主要集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時也是散、亂、差的根源地。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大多是單間的臨時建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場管理，競爭激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過程中，就會把這些小市場吃掉。隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下，此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場無奈退出。目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競爭的舞臺，另外尋找經(jīng)營的環(huán)境和發(fā)展的空間。經(jīng)初步統(tǒng)計，此次因拆遷流失的商戶約300多戶，減少經(jīng)營面積約14000多平方米；每年為政府所提供的財政稅收將會銳減約750多萬元。西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè)環(huán)境。2006年，科隆國際（鄭州）機(jī)電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、最具成長潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時間，是否能夠成功運(yùn)做，并使市場成熟，至少需要510年的時間；對于二七區(qū)的機(jī)電市場老商戶來講，搬遷到新的市場將會失去許多商機(jī)，是近35年都無法收回的損失。根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴(kuò)寬改造，兩側(cè)的機(jī)電商場也面臨著遷移的風(fēng)險。如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場，對商戶來將，將是一個更好的環(huán)境和發(fā)展空間。 編制內(nèi)容與范圍根據(jù)我公司的實(shí)際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對項(xiàng)目規(guī)劃方案的范圍、深度之規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員編制完成了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。本方案對項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性進(jìn)行了論述，對市場分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、勞動安全衛(wèi)生和消防、項(xiàng)目組織與實(shí)施，項(xiàng)目招標(biāo)、投資估算、經(jīng)濟(jì)分析與財務(wù)評價等方面進(jìn)行綜合研究、分析和評價，為主管部門和建設(shè)單位的決策和判斷提供具體的、完善的、科學(xué)的依據(jù)。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目的提出隨著鄭州市城市化進(jìn)程的日益加快，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。舊城改造住房作為具有保障性質(zhì)的政策性住房，是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段。多年來，我市通過舊城改造極大改善了城市面貌和人民群眾的居住生活條件，提高了城市競爭力。按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)過充分的市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃和技術(shù)、資金準(zhǔn)備，我公司擬在鄭州市解放路以北、二道街以西區(qū)域，投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。該地區(qū)一直是二七區(qū)一個“老大難”問題，如果按照規(guī)劃，建設(shè)成一個商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既解決了居民的住房問題，為社會提供1479套房源，約760間商鋪；無論是近期，還是長遠(yuǎn)利益來看，其作為一個新商業(yè)、住宅中心帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會繁榮都是無法估量的。我公司經(jīng)過分析提出該項(xiàng)目的建設(shè),其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：地理優(yōu)勢：鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。作為全市跨越式發(fā)展2007年的 20個重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨線橋工程——解放路立交橋建成后，將連通城市東西交通，緩解二七廣場和火車站地區(qū)的交通壓力。同時將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴(kuò)展主要通道的地位。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢必將成為二七商圈“獨(dú)一無二”的大社區(qū)，其市場份額將會占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。社會環(huán)境：該區(qū)域臨近二馬路人力市場、火車站、汽車站，流動人口多，社會治安管理難，一直是社會的“老大難”問題。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個集住宅、商業(yè)、文化廣場為一體的住宅小區(qū)，對社會環(huán)境將會有一個很大的改觀。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢：項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。如開發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機(jī)電市場，依托現(xiàn)有的銘功路、太康路、二馬路原機(jī)電市場的人氣和地氣，同時商戶也有歸屬感，客戶也很容易認(rèn)同。我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺藍(lán)天佳園等商品住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房條件，盡心盡力為社會打造質(zhì)優(yōu)、價廉的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。 項(xiàng)目承辦單位概況 鄭州榮成置業(yè)有限公司成立于一九九七年五月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集裝飾材料、建筑材料銷售等的綜合性公司，公司注冊資金壹仟萬元，具有國家城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)二級資質(zhì)。公司組織機(jī)構(gòu)簡潔、合理、職能分配科學(xué)、明晰，設(shè)有開發(fā)部、工程部、銷售部、財務(wù)部、總工辦及辦公室，員工均具有大專以上學(xué)歷，其中專業(yè)技術(shù)人員和高級管理人員占員工總數(shù)的70%以上。2005年，公司納稅1500萬元，榮獲二七區(qū)“2005年度稅收貢獻(xiàn)獎”；2006年，公司納稅1500萬元，同時榮獲“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力50強(qiáng)”。公司成立以來，始終秉承“以人為本”的管理觀念，倡導(dǎo)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、高效、創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“鍥而不舍”的創(chuàng)業(yè)精神。公司成立伊始，就涉足工作難度極大的舊城改造，在商城路、法院西街等地段進(jìn)行了現(xiàn)代化開發(fā)建設(shè)，建有“商鼎新苑”等小區(qū)。隨后，公司又成功地開發(fā)了維新街26號樓、材料廠街353號院、金銘苑小區(qū)、響水灣小區(qū)、秦嶺藍(lán)天佳園等項(xiàng)目，累計建筑面積達(dá)40萬平方米，合格率100%，已竣工工程銷售入住率達(dá)98%以上，并在開發(fā)建設(shè)過程中積累了豐富的舊城改造經(jīng)驗(yàn)。尤其是公司投資2億元開發(fā)建設(shè)的位于金水河?xùn)|、市糧食倉庫南，總建筑面積11萬平方米，由18棟多層、4棟高層構(gòu)成的“響水灣”項(xiàng)目，將“打造精品社區(qū)”的理念貫穿始終，狠抓工程質(zhì)量，完善配套服務(wù)，為業(yè)主著想，替業(yè)主把關(guān)，最終以其極高的性價比、卓越的品質(zhì)成為廣大購房者的首選銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)了當(dāng)期竣工清盤，取得圓滿成功。2006年4月，公司通過竟拍再次取得鄭州市齒輪廠土地使用權(quán)，在此開發(fā)建設(shè)“秦嶺?藍(lán)天佳園”項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于建設(shè)路北、秦嶺路東，總建筑面積約13萬平方米，計劃總投資4億多元。一期工程已于2008年6月底正式入住。目前，公司項(xiàng)目順利開展，經(jīng)營狀況良好，已連續(xù)兩年被金融機(jī)構(gòu)評為“AA+級信用企業(yè)”。在取得經(jīng)營成果的同時，公司不忘回報社會與民眾，始終追求經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收。幾年來，公司為公益事業(yè)投資、捐款200余萬元。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容:“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”項(xiàng)目位置處于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。該項(xiàng)目位置處于京廣鐵路鄭州火車站交匯處，是一個金三角地帶，場地地形平整，屬于舊城區(qū)，需要整體拆遷改造。場地內(nèi)共建：五棟點(diǎn)式高層住宅（32F），局部裙樓（3F）商場，并建有會所和幼兒園等公建建筑。 平方米， 平方米，（ 平方米，），地下室（停車場）建筑面積為25995平方米。 建設(shè)地點(diǎn): 鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域 配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀：該區(qū)域?qū)儆谂f城區(qū)，規(guī)劃的水、電、氣等設(shè)施配套完善，可以保障項(xiàng)目建設(shè)和使用的需要，但是需要和市政部門協(xié)商，進(jìn)行部分改造或更換。 環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾和污水經(jīng)治理后均可達(dá)標(biāo)排放。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：本項(xiàng)目從規(guī)劃方案編制到竣工交付使用，計劃安排30個月。 總資金及資金籌措 。資金來源：其中建設(shè)單位資本金 （占總投資的35%），由建設(shè)單位解決，（占總投資的65%）由建設(shè)單位多渠道籌資解決。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目主要指標(biāo)序 指標(biāo)名稱單位（平方米）數(shù) 據(jù)備注1 總占地面積: 　.城市道路面積平方米/建設(shè)用地面積平方米2 總建筑面積平方米 .高層住宅面積平方米商場面積平方米公用建筑面積平方米150地下車庫面積平方米25995物業(yè)用房面積平方米150幼兒園面積平方米1430會所面積平方米300門衛(wèi)面積平方米403建筑物占地面積平方米4道路廣場面積平方米5綠化面積平方米64896建筑密度%7容積率8綠化率%309總戶數(shù)戶203010用水量噸/天11用電量KW12總投資萬元13資金籌措萬元建設(shè)單位資本金萬元建設(shè)單位自籌萬元銀行貸款萬元改造住宅售價元/平方米5000商業(yè)用房售價元/平方米10000地下車庫售價