【正文】 第一章 總 論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：xxxx舊城改造項(xiàng)目（二）建設(shè)地址：重慶市xxxx（三）項(xiàng)目業(yè)主：重慶市xxxx有限公司（四）企業(yè)性質(zhì)：私營(yíng)（五）法人代表：（六）業(yè)主地址：重慶市xxxx（七）投資總額及資金籌措：，其中開(kāi)發(fā)成本中的土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、。資金籌措方式為：企業(yè)自有資金、各占50%。（八）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模主要建設(shè)內(nèi)容為商住建筑，建筑面積88184平方米。配以環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。（十）建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)年限為4年。從2010年06月到2014年05月。二、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介重慶xxxx有限公司位于重慶北部區(qū)域中心城市xxxx區(qū)交通街504號(hào)，公司占地40余畝，擁有固定資產(chǎn)2000余萬(wàn)元。公司主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有：客、貨運(yùn)輸， 出租車運(yùn)輸、汽車CVG加氣站，液化石油氣充裝站，環(huán)保餐具生產(chǎn)、汽車修理及維修人員培訓(xùn)，房屋門市部出租，公司董事長(zhǎng)務(wù)實(shí)求新、公司以“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”為經(jīng) 營(yíng)理念，受到社會(huì)各界的普遍好評(píng)。三、研究?jī)?nèi)容本項(xiàng)目研究?jī)?nèi)容主要包括如下：（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析；（二）項(xiàng)目建設(shè)的充分性分析；（三）在項(xiàng)目規(guī)劃方案基礎(chǔ)上，編制項(xiàng)目建設(shè)方案；（四）圍繞項(xiàng)目的建設(shè)方案，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行細(xì)分，按成本單元進(jìn)行估算； （五）為保障項(xiàng)目的順利實(shí)施，配合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度設(shè)計(jì)合理的融資方案，在滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資金成本最小化；（六）在項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)（含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境評(píng)價(jià)等方面）的基礎(chǔ)上，總結(jié)項(xiàng)目投資的可行性，對(duì)項(xiàng)目整體實(shí)施提出建議?！犊尚行匝芯繄?bào)告》對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行綜合分析、論證，得出合理、正確的結(jié)論，為項(xiàng)目業(yè)主及審批部門提供決策依據(jù)，并作為開(kāi)展下階段工作的基礎(chǔ)。四、報(bào)告編制依據(jù)（一）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（二）《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》；（三）《中共重慶市委關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快農(nóng)村全面建設(shè)小康社會(huì)步伐的決定》；（四）《xxxx區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年(2006至2010年)規(guī)劃綱要》；（五）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》以及國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》；（六）國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（七）本項(xiàng)目適用的其他國(guó)家及地方標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)；（八）業(yè)主提供的相關(guān)資料。五、簡(jiǎn)要結(jié)論（一）投資環(huán)境分析：目前，全國(guó)房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境良好，重慶市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景非常好。（二）目標(biāo)客戶：城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中高層消費(fèi)群；（三）價(jià)格定位：按建筑面積計(jì)算，住宅部分均價(jià)為3200元/平方米，商業(yè)部分均價(jià)為6000元/平方米，；（四）財(cái)務(wù)方面：，。，，該項(xiàng)目建成后，稍有盈利，%，%。（五）風(fēng)險(xiǎn)狀況：項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。（六）營(yíng)銷策劃：突出配套、彰顯景觀、強(qiáng)調(diào)社區(qū)認(rèn)同，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)滲透力和吸引力。六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 。項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù)I 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(含利息) 萬(wàn)元 2 資金籌措 萬(wàn)元 3 銷售收入 萬(wàn)元 4 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 7 所得稅 萬(wàn)元 8 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 II 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 　1 投資利潤(rùn)率 % %2 投資凈利潤(rùn)率 % % 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)的背景xxxx是一座歷史文化古城、便捷暢通之城、宜居山水之城、創(chuàng)業(yè)興業(yè)之城、開(kāi)放發(fā)展之城。目前，xxxx正圍繞中國(guó)知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市“三大奮斗目標(biāo)”，實(shí)施富強(qiáng)xxxx、美麗xxxx、平安xxxx、德潤(rùn)xxxx“四大戰(zhàn)略”，抓好發(fā)展與民心“雙十工程”，推進(jìn)“百個(gè)重點(diǎn)工作項(xiàng)目”，努力走出一條具有時(shí)代特征、xxxx特色的發(fā)展之路。三角花園片區(qū)項(xiàng)目拆遷地塊處212國(guó)道旁，是xxxx北大門，是xxxx城市形象的重要組成部分，該片區(qū)的城市面貌直接影響到城市招商引資及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。xxxx改造項(xiàng)目是由重慶市xxxx重慶xxxx有限公司投資承建。該公司成立于1950年，更名前為原xxxx縣搬運(yùn)公司，系中型集體企業(yè)，公司職工主要由社會(huì)無(wú)業(yè)人員和回城知青組成，職工人數(shù)最多時(shí)達(dá)2000余人，公司辦公室、客運(yùn)站、汽修廠原來(lái)設(shè)在塔耳門繁華鬧市區(qū)，80年代初縣政府決定將公司主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)地遷至交通街三角花園，、經(jīng)營(yíng)和辦公用地。地界以東以七一水庫(kù)流水為界，西以國(guó)道212線渝南公路出城方向左側(cè)為界，南以陳福友房屋為界，北以石龍過(guò)江涵洞為界。公司當(dāng)時(shí)還招用了因征地而必須安置的農(nóng)轉(zhuǎn)非工人32名。征地完成后，公司在三角花園先后修建了辦公室、汽修廠、客運(yùn)站、職工宿舍、食堂等一萬(wàn)多平米的生產(chǎn)生活用房。隨著xxxx城市建設(shè)步伐的加快，三角花園片區(qū)存在的諸多問(wèn)題凸顯出來(lái)，居民生活環(huán)境差、存在嚴(yán)重安全隱患等，需要亟待解決。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（一）是消除安全隱患的需要由于江城公司員工較多，過(guò)去經(jīng)濟(jì)條件差，修建新征土地修建的材料陳舊，是塔耳門搬遷時(shí)的舊條石。年代久遠(yuǎn)，舊條石已嚴(yán)重風(fēng)化，加之地勢(shì)不穩(wěn)，現(xiàn)多處出現(xiàn)開(kāi)裂、斜陷，加上受2008年特大地震的影響，部分房屋已經(jīng)四處開(kāi)裂，地面建筑物均有塌陷的危險(xiǎn)，存在著嚴(yán)重的安全隱患。蟠龍湖公園建成蓄水后，險(xiǎn)情將進(jìn)一步惡化。再者，三角花園范圍內(nèi)有加油站一座，消防間距嚴(yán)重不足，就像定時(shí)炸彈一樣埋藏在居民區(qū)和鬧市區(qū)，隨時(shí)可能引發(fā)特大安全隱患。該項(xiàng)目將完成該片區(qū)的征地拆遷，環(huán)境綠化、道路及水、電、氣綜合管網(wǎng)等公建設(shè)施。不僅可以消除現(xiàn)在的安全隱患，妥善安置拆遷居民，并且為其改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，項(xiàng)目建設(shè)非常必要。（二）是提升城市形象的需要項(xiàng)目拆遷地塊處212國(guó)道旁，是xxxx北大門，是xxxx城市形象的重要組成部分，該地塊上的建筑物多是八十年代建成，凸顯陳舊、雜亂，地下無(wú)停車場(chǎng)，許多車輛?？繃?guó)道線上，交通組織雜亂，嚴(yán)重阻礙交通，旁邊的排洪溝四季污水橫流，臭氣熏天，嚴(yán)重?fù)p害城市形象，阻礙城市發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)，將建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，包括道路、廣場(chǎng)、綠化、環(huán)境打造、整治排洪溝等，可以極大改善居民生活環(huán)境，弘揚(yáng)城市文化,塑造城市個(gè)性,打造城市品牌,提升城市形象和核心競(jìng)爭(zhēng)力,從而使xxxx走上可持續(xù)發(fā)展的道路。（三）是緩解政府拆遷壓力的需要該片區(qū)占地面積29畝，但居民樓、辦公樓、汽修廠、加油站、食堂等建筑物總面積將近2萬(wàn)平米（其中職工宿舍約9000多平米）。由于拆遷量大，投資額高，一般開(kāi)發(fā)商不敢問(wèn)津，原市政府曾給予該片區(qū)舊城改造優(yōu)惠政策，但開(kāi)發(fā)商仍不愿開(kāi)發(fā)建設(shè)此地。該項(xiàng)目由重慶xxxx有限公司承建，項(xiàng)目所有拆遷安置費(fèi)由該公司承擔(dān)，這樣就緩解了拆遷矛盾，加快拆遷進(jìn)度，解決政府在拆遷管理工作中需要破解的難題。江城公司在城市拆遷過(guò)程中，開(kāi)拓思路，創(chuàng)新模式，心系百姓，為xxxx今后拆遷管理工作提供了有益的借鑒和啟示。（四）是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的需要長(zhǎng)期生活在三角花園的居民和從事生產(chǎn)的人員，因生活生產(chǎn)環(huán)境臟、亂、差，且安全隱患嚴(yán)重，顯得人心惶惶，發(fā)展下去可能會(huì)形成社會(huì)不穩(wěn)定因素。該項(xiàng)目的建設(shè)，能夠平息社會(huì)輿論，安定人心，給政府與居民吃了一個(gè)定心丸，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)作出了積極的貢獻(xiàn)。因此，該項(xiàng)目建設(shè)必要性明顯。 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)2007年以來(lái)，xxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資逐步上升，施工面積繼續(xù)擴(kuò)大，新開(kāi)工面積以較大增幅上升，竣工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆持續(xù)上升，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)稅收也呈逐年上升趨勢(shì)，住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)