【正文】 關(guān)于市區(qū)老舊城區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目　　錄導(dǎo) 語(yǔ) …………………………………………………………………..8第一章 項(xiàng)目投資建設(shè)開(kāi)發(fā)實(shí)施企業(yè)簡(jiǎn)介 ……………………9一、項(xiàng)目投資商 …………………………………………………………9浙江環(huán)球房產(chǎn)集團(tuán)全資投資本項(xiàng)目…………………………………9浙江環(huán)球房產(chǎn)集團(tuán)總部及下屬企業(yè)單位…………………………... 10二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商…………………………………………………………..11第二章 可研報(bào)告編制依據(jù)………………………………….12一、項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)批準(zhǔn)文件…………………………………………….12二、項(xiàng)目可研報(bào)告編制的相關(guān)法律、法規(guī)…………………………….13三、其它依據(jù)…………………………………………………………….14第三章 項(xiàng)目概況和建設(shè)開(kāi)發(fā)理念介紹……………………….15一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………….15項(xiàng)目名稱(chēng)及性質(zhì)……………………………………………………...15項(xiàng)目地理位置………………………………………………………...15項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模………………………………………………………...15項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序和年限………………………………………………...15二、項(xiàng)目建設(shè)的背景…………………………………………………….16項(xiàng)目的提出與確定…………………………………………………...16項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想…………………………………………...17三、項(xiàng)目建設(shè)的重要意義……………………………………………….18（一）舊城改造勢(shì)在必行……………………………………………….18（二）項(xiàng)目建設(shè)重大現(xiàn)實(shí)意義………………………………………….19項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)效益………………………………………………...19項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境效益………………………………………………...20項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益………………………………………………...21第四章 項(xiàng)目所在地商品房市場(chǎng)調(diào)研………………………….23一、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研………………………………………………………24（一）XX市房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)態(tài)分析…………………………………24價(jià)格上升幅度大……………………………………………………..24戶(hù)型面積與購(gòu)房目的發(fā)生變化……………………………………..25客戶(hù)群善于接受新事物，高層、錯(cuò)層接受度在提高……………..26市場(chǎng)運(yùn)行逐步規(guī)范化………………………………………………..26城南、城西成為樓市區(qū)域發(fā)展兩大勢(shì)點(diǎn)…………………………..27結(jié)論…………………………………………………………………..27（二）XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析……………………………………28需求分析……………………………………………………………..28潛在供應(yīng)量分析……………………………………………………..29供需分析……………………………………………………………..31（三）XX樓市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析……………………………………31優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、提升樓盤(pán)品質(zhì)，是XX樓市長(zhǎng)足發(fā)展之本…………..31房?jī)r(jià)仍將適量上漲，但漲幅相對(duì)趨緩……………………………..31樓市步入規(guī)模開(kāi)發(fā)期、零星開(kāi)發(fā)將退出舞臺(tái)……………………..32二、項(xiàng)目比較……………………………………………………………34（一）可比性、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)研………………………………………34（二）XX市樓盤(pán)分布圖………………………………………………36（三）對(duì)可比類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行全面對(duì)比分析………………………………37三、消費(fèi)者分析…………………………………………………………39（一）區(qū)域消費(fèi)者特征描述……………………………………………39XX消費(fèi)者的購(gòu)房觀………………………………………………..39目標(biāo)消費(fèi)者鎖定……………………………………………………..40消費(fèi)者特征分析……………………………………………………..41（二）消費(fèi)者行為模式、心理動(dòng)機(jī)調(diào)研………………………………41四、調(diào)研結(jié)論……………………………………………………………43第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)………………………………………………….44一、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)………………………………………………………44二、規(guī)劃原則……………………………………………………………44三、用地范圍……………………………………………………………45四、改造條件……………………………………………………………45五、設(shè)計(jì)構(gòu)思……………………………………………………………46（一）規(guī)劃目標(biāo)及定位…………………………………………………46（二）規(guī)劃結(jié)構(gòu)…………………………………………………………46（三）地塊調(diào)整…………………………………………………………47（四）分期建設(shè)………………………………………………………....47（五）道路交通體系……………………………………………………48（六）綠化景觀體系……………………………………………………49（七）公建配套…………………………………………………………50（八）住宅設(shè)計(jì)…………………………………………………………51六、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)…………………………………………………52（一）給水工程規(guī)劃……………………………………………………52（二）排水工程規(guī)劃……………………………………………………54（三）電力規(guī)劃…………………………………………………………55（四）電訊工程規(guī)劃……………………………………………………56（五）燃?xì)夤こ桃?guī)劃……………………………………………………56七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)…………………………………………………57（一） 規(guī)劃總用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)…………………………………57（二） 市場(chǎng)商業(yè)用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)………………………………58（三） 居住小區(qū)用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)………………………………59八、報(bào)批文本補(bǔ)充說(shuō)明…………………………………………………60（一） 青潁公園土地置換………………………………………………60（二） 設(shè)計(jì)解放北路泉河大橋…………………………………………60（三） 歷史文化保護(hù)與利用……………………………………………61（四） 各期用地規(guī)劃定位………………………………………………63第六章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能……………………………………..64一、環(huán)境保護(hù)…………………………………………………………...64（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)中的環(huán)保意識(shí)與設(shè)計(jì)………………………………...64對(duì)生態(tài)水系的充分利用…………………………………………….64對(duì)生態(tài)綠地的利用與建設(shè)………………………………………….65陽(yáng)光、空氣、間距與通風(fēng)………………………………………….65環(huán)境衛(wèi)生…………………………………………………………….66潔凈燃料的使用…………………………………………………….66（二）項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù)………...66二、節(jié)約能源…………………………………………………………...67總體規(guī)劃的節(jié)能設(shè)計(jì)……………………………………………….67新型墻體建材的使用……………………………………………….68推廣節(jié)能照明燈具………………………………………………….68太陽(yáng)能利用………………………………………………………….68材料采購(gòu)…………………………………………………………….68節(jié)水………………………………………………………………….68節(jié)能管理…………………………………………………………….68第七章　 項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序計(jì)劃…………………………………….69一、分段實(shí)施時(shí)序……………………………………………………..69二、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)前期工作實(shí)績(jī)及計(jì)劃進(jìn)度………………………..69三、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃形象進(jìn)度表………………………………………..71第八章　 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金回收計(jì)劃……………………..72一、項(xiàng)目總投資與分期投資…………………………………………..72二、項(xiàng)目資金來(lái)源及籌措……………………………………………..72三、項(xiàng)目投資計(jì)劃表…………………………………………………..73四、項(xiàng)目資金回收計(jì)劃表……………………………………………..74第九章　 項(xiàng)目投資可行性分析…………………………………75一、 從投入產(chǎn)出進(jìn)行投資可行性分析……………………………...75（一）分析參數(shù)………………………………………………………..75附表一　建筑面積分類(lèi)分期統(tǒng)計(jì)表…………………………………..76（二）投資成本估算說(shuō)明……………………………………………..77附表二　建設(shè)成本分項(xiàng)分期匯總表…………………………………..78（三）產(chǎn)出與利潤(rùn)收入計(jì)算…………………………………………..79附表三　銷(xiāo)售收入、固定資產(chǎn)及利潤(rùn)分項(xiàng)分期預(yù)測(cè)表……………..80（四）結(jié)論……………………………………………………………..79二、從市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行項(xiàng)目投資可行性分析……………………..81（一）住宅市場(chǎng)需求分析……………………………………………..81（二）商業(yè)房市場(chǎng)需求分析…………………………………………..81獨(dú)特性………………………………………………………………82稀缺性………………………………………………………………83有效需求……………………………………………………………83附加值………………………………………………………………83（三）分析結(jié)論………………………………………………………..84第十章　 項(xiàng)目SWOT分析……………………………………...85一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths）……………………………………….85地段優(yōu)勢(shì)突出，商業(yè)氛圍濃厚……………………………………85大規(guī)模開(kāi)發(fā)、可塑性強(qiáng)……………………………………………85自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)………………………………………………………85二、項(xiàng)目劣勢(shì)（Weaknesses）…………………………………….85老城區(qū)拆遷難度……………………………………………………85高層住宅的接受度…………………………………………………86大面積商業(yè)用房的銷(xiāo)售難度………………………………………86三、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunities）…………………………………...86品牌化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)……………………………………………………86經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于穩(wěn)定…………………………………………………86景觀房產(chǎn)逐漸受寵…………………………………………………87消費(fèi)者心理預(yù)期上漲………………………………………………87四、威脅點(diǎn)（Threat）……………………………………………...88大規(guī)模開(kāi)發(fā)造成較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期…………………………………88地塊附近市場(chǎng)云集，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈…………………………88第十一章 　可行性研究結(jié)論…………………………………….89導(dǎo) 語(yǔ)XX市是皖西北的中心城市，是一個(gè)人杰地靈、充滿(mǎn)生機(jī)、正在加速進(jìn)行城市化、現(xiàn)代化建設(shè)的城市。XX市委、市政府抓住機(jī)遇，努力優(yōu)化城市建設(shè)投資環(huán)境，堅(jiān)持改革開(kāi)放、解放思想、實(shí)事求是、與時(shí)俱進(jìn)的再創(chuàng)業(yè)的精神，吸引國(guó)內(nèi)外的投資商參加X(jué)X市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)建設(shè)。XXX項(xiàng)目改造項(xiàng)目，根據(jù)城市總體規(guī)劃，以建設(shè)一個(gè)國(guó)家級(jí)的康居示范工程為目標(biāo)，通過(guò)整體拆遷、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體開(kāi)發(fā)建設(shè)，以完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與綠色生態(tài)環(huán)境建設(shè)相結(jié)合，以現(xiàn)代高科技成果的廣泛應(yīng)用與悠遠(yuǎn)的歷史文化承傳相結(jié)合，達(dá)到能體現(xiàn)融XX市最先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，最宜人的居住空間、最優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境建設(shè)于一體的舊城改造項(xiàng)目的典范。二OO三年四月六日我公司與XX市潁州區(qū)政府在西安“東西部投資與貿(mào)易洽談會(huì)”簽訂了《XXX項(xiàng)目改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議》。引起了安徽省委、省政府的高度重視。遵循《協(xié)議》精神，我公司本著高效務(wù)實(shí)、量力而行、近遠(yuǎn)期相結(jié)合的原則，編寫(xiě)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，開(kāi)始進(jìn)行實(shí)施對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的具體工作。第一章 項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)實(shí)施企業(yè)簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目投資商第二章 可研報(bào)告編制依據(jù)一、項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)批準(zhǔn)文件2003年4月16日　在西安市“東西部經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)”上簽訂的《XXX項(xiàng)目改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議》。2003年5月27日　市府辦領(lǐng)發(fā)的《關(guān)于XXXXX項(xiàng)目改造項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的若干意見(jiàn)》。2003年7月20日　市規(guī)劃局提供的項(xiàng)目《控制性規(guī)劃總平面圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》。2003年7月21日　簽訂的XX市[2003]－56號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)《掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》。2003年7月22日　簽訂的《XXX項(xiàng)目改造項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)議書(shū)》。2003年7月23日　簽訂的XX市[2003]－56號(hào)地塊《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。2003年8月21日　市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)下達(dá)的《關(guān)于XX市XXX項(xiàng)目改造項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)》。2003年10月21日　項(xiàng)目一期工程《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2003年10月31日　項(xiàng)目一期工程《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。2003年11月14日　市房產(chǎn)局頒發(fā)的一期工程《拆遷許可證》。二、項(xiàng)目可研報(bào)告編制的相關(guān)法律法規(guī)1997年第91號(hào)主席令公布的《中華人民共和國(guó)建筑法》；1998年九屆人大所訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》；1989年第23號(hào)主席令公布的《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；1994年第29號(hào)主席令公布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；1989年第22號(hào)主席令公布的《中華