【正文】 【開利視點(diǎn)】到年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開后，再討論房?jī)r(jià)問題吧　　【開利地產(chǎn)特稿】北京房市是否走出觀望，成為北京媒體和地產(chǎn)界近日熱炒的一個(gè)話題，不光是開發(fā)商忽悠，就連著名學(xué)者也去與開發(fā)商PK。盡管場(chǎng)面有些滑稽，但對(duì)“觀望的討論倒也說明人們焦慮心態(tài)?！　”本┓渴惺欠褚呀?jīng)走出觀望，單憑嘴皮子和網(wǎng)民投票恐怕無法下結(jié)論，最有說服力的 還是數(shù)字?！　”本┦兴奈肿钚碌慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)實(shí)際否認(rèn)了北京樓市已經(jīng)走出觀望的說法。據(jù)22日的《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，北京市建委、市統(tǒng)計(jì)局、市國(guó)土局、市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的北京市1到8月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況表明，%，%?！　〗y(tǒng)計(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，預(yù)測(cè)價(jià)格走勢(shì)不僅看同比指標(biāo)，更要看環(huán)比指標(biāo)。也就是說，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)不僅要看18月的數(shù)據(jù)，更要看8月與7月相比，7月與6月相比的數(shù)字。價(jià)格究竟是向高走，還是向低走，環(huán)比指標(biāo)才說明問題?！　《本┓?jī)r(jià)的環(huán)比指標(biāo)恰恰顯示，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)走跌的跡象。盡管一個(gè)月的數(shù)據(jù)不足以說明房?jī)r(jià)會(huì)一路走跌下去，但該數(shù)據(jù)已經(jīng)足以說明，北京房市并沒有走出觀望?！　《硗鈨山M數(shù)據(jù)也說明北京房市依然保持著觀望態(tài)勢(shì)。一組數(shù)據(jù)是，18月商品期房預(yù)售成交12萬套、%%?！　×硪唤M數(shù)據(jù)是，截至8月底，%。一方面是期房?jī)r(jià)格下跌，期房交易量下降，另一方面是空置率同比增長(zhǎng)30%。　　這說明什么，說明消費(fèi)者不看好后市，依然處于觀望狀態(tài)。　　%？在我看來，18月房?jī)r(jià)上漲具有結(jié)構(gòu)性因素?！　∷^的結(jié)構(gòu)性因素包括三個(gè)方面。　　其一，高價(jià)房的開盤率高于低價(jià)房。在這種情況下，表現(xiàn)為低價(jià)房銷售量不變或增加少，但高價(jià)房增加多，在總體價(jià)格上就表現(xiàn)為上漲。而高價(jià)房的購(gòu)買者往往又都是投資者，這也符合有部分游資從上海轉(zhuǎn)向北京的說法。因而，北京房?jī)r(jià)走高帶有結(jié)構(gòu)性的投機(jī)行為?！　∑涠?3月價(jià)格增長(zhǎng)速度高于48月增長(zhǎng)速度，進(jìn)入4月北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)走穩(wěn)趨跌態(tài)勢(shì)。%，但48月的房?jī)r(jià)增速實(shí)際已經(jīng)下降了。以住宅為例，據(jù)北京市建委介紹，“4到8月，全市商品住宅期房每平方米平均售價(jià)在6805元至7136元之間波動(dòng)，波幅在340元以內(nèi)。而18月，商品住宅期房買賣價(jià)格為6625元／平方米，同比上漲了1027元／平方米，%。　　兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，住宅期房前8個(gè)月上漲了1027元／平方米，而48月實(shí)際上漲了340元，13月則上漲了687元?！　∵@說明一個(gè)問題，即北京住宅期房前8個(gè)月的漲價(jià)主要是在13月完成的，而進(jìn)入4月，即央行提高房貸利率以后，北京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度開始下降，進(jìn)入8月，已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這說明，宏觀調(diào)控影響在4月后開始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，而進(jìn)入8月才明顯生效?！　∑淙_發(fā)商“捂盤行為，導(dǎo)致價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至8月底，%，而且增幅比去年同期高了三成。這說明兩方面的問題，一方面可能是開發(fā)商“捂盤，硬撐著房?jī)r(jià)。另一方面也可能是消費(fèi)者不買，導(dǎo)致空房率高升。但無論哪個(gè)方面都可以說明，北京房?jī)r(jià)具有下跌的空間。這個(gè)下跌空間可以通過時(shí)間來換到。即再過幾個(gè)月，開發(fā)商就無法硬撐下去，而到了銀行完成改制，討債的“黃世仁就會(huì)不停地敲開發(fā)商的門啦?！　”本┏莾?nèi)關(guān)于“走出觀望的討論，其實(shí)是開發(fā)商挑起的一個(gè)噱頭，其也從側(cè)面反映出開發(fā)商的猴急心態(tài)。他急，你就別急?！　】梢哉f，北京房市并沒有走出觀望。從4月到8月，買賣雙方其實(shí)都處于摸不著頭腦的“張望階段，而現(xiàn)在，真正理性的“觀望期才剛剛開始。到年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開后，再討論房?jī)r(jià)問題吧。 高官調(diào)研上海樓市 【開利地產(chǎn)報(bào)道】?jī)?nèi)地樓市進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，外界均在關(guān)注內(nèi)地10月份的樓市走向。多位高官在近期抵達(dá)上海就上海樓市情況進(jìn)行調(diào)研。9月16日建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰一行到上海市房地資源局調(diào)研。之前，9月15日上海市委巡回檢查組到上海市房地資源局聽取匯報(bào)。而在2005年9月12日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社一行到上海市房地資源局調(diào)研。盡管調(diào)研頻頻，但調(diào)研過程格外低調(diào)，有關(guān)調(diào)研結(jié)果均沒有對(duì)外披露。 　在9月9日－15日，上海住宅成交均價(jià)繼續(xù)下跌近一成。上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，%，而普通商品住宅（去除動(dòng)拆遷房及別墅）%，跌破8000元/平方米。全市19個(gè)區(qū)縣中有13個(gè)區(qū)住宅價(jià)格下跌，跌幅最大的是南匯，達(dá)42%左右。而房產(chǎn)之窗網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上周全市住宅類各個(gè)環(huán)線成交均價(jià)全線下跌，其中跌幅最大的為郊環(huán)，受配套商品房成交的影響，％。 　進(jìn)入樓市營(yíng)銷決戰(zhàn)期的9月，上海幾乎所有地區(qū)的住宅樓盤開發(fā)商都開始動(dòng)用各種不同的營(yíng)銷手段，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈。這種競(jìng)爭(zhēng)明顯體現(xiàn)在銷售價(jià)格上，普通商品住宅（去除動(dòng)拆遷房及別墅）除普陀、閘北、盧灣、黃浦四區(qū)均價(jià)上揚(yáng)外，其余各區(qū)的均價(jià)均出現(xiàn)回落，其中長(zhǎng)寧、靜安、浦東、奉賢四區(qū)的成交均價(jià)下跌均超出10%，樓市大戰(zhàn)有愈演愈烈的趨勢(shì)。而另一方面，消費(fèi)者信心仍未完全恢復(fù)。9月13日，中國(guó)人民銀行公布的調(diào)查結(jié)果顯示，在“未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備買房”％，創(chuàng)歷史最低。 上海金秋樓市重新走高的情況將很難出現(xiàn) 【開利地產(chǎn)報(bào)道】上海曾經(jīng)公布要在9月中下旬開盤的所有16個(gè)上海新樓盤，目前僅1家已經(jīng)開始售樓，6個(gè)樓盤的工作人員表示將在9月底之前開盤，而其余的9個(gè)均表示開盤時(shí)間將延遲到10月份，甚至可能繼續(xù)往后推遲，樓價(jià)也尚未確定下來?！　?duì)此，中房指數(shù)研究院(華東)院長(zhǎng)陳晟分析，這表示開發(fā)商已經(jīng)從單純的關(guān)心價(jià)格調(diào)整轉(zhuǎn)變到對(duì)市場(chǎng)的理性觀察之路。陳晟表示，最近幾個(gè)月，在房產(chǎn)新政背景下，上海樓市成交量銳減，開發(fā)商在第一時(shí)間紛紛打出包括承諾補(bǔ)差價(jià)、有息退房、變相降低首付等各種本質(zhì)均為降價(jià)的招數(shù)，但并沒有取得預(yù)期效果。在這樣的形勢(shì)下，開發(fā)商已經(jīng)走出了之前的觀望階段，轉(zhuǎn)而對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行更深入的觀察和研究，動(dòng)用各種手段來尋求恢復(fù)市場(chǎng)的繁榮?！敖档蛢r(jià)格和提高樓盤品質(zhì)，是目前開發(fā)商最常用的兩種方式，后者對(duì)于大的品牌企業(yè)而言，更加實(shí)在也更具有長(zhǎng)期價(jià)值，而前者則是很大一部分中小開發(fā)商在回籠資金的壓力下采取的見效最快的方式。降價(jià)對(duì)于僅開發(fā)一期樓盤的開發(fā)商而言或許有一定作用，但是如果是長(zhǎng)線投資，若只是降價(jià)而不在品質(zhì)上下工夫，必然會(huì)引起后遺癥?！标愱烧J(rèn)為。　　經(jīng)過前段時(shí)間連續(xù)的政策打壓，上海樓市經(jīng)歷了好幾個(gè)月的低迷，業(yè)內(nèi)人士期盼每年房地產(chǎn)業(yè)的“金九銀十”終于到來。上月，在上海全市新房銷售量有所回升的同時(shí)，滬上二手房的成交也出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比上升9%。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)表明，該公司8月的租賃業(yè)務(wù)量相對(duì)7月上升了15%，買賣成交量比7月上升了25%，部分市中心區(qū)域成交量回升十分明顯。有分析家樂觀預(yù)言，今年的九十月份市場(chǎng)將回暖，走出前段時(shí)間政策打壓的陰霾期。然而，9月已至尾聲，上海樓市并沒有出現(xiàn)預(yù)期的破冰之勢(shì)。近日有媒體報(bào)道稱，滬上已有68個(gè)樓盤明確降價(jià)讓利，而2/3依然無法賣動(dòng)?！　h宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為，近期市場(chǎng)上的確出現(xiàn)了一定的“回暖”，但這是建立在價(jià)格明顯下調(diào)的基礎(chǔ)上的；而市場(chǎng)需求也主要是自住、低價(jià)房源；銀行在這個(gè)期間適時(shí)出臺(tái)了一些新的政策：如一定程度上放松按揭比例和審批難度、固定利率按揭貸款的嘗試、老公房按揭貸款條件的放寬等。事實(shí)上，這只是一種局部現(xiàn)象，是市場(chǎng)波動(dòng)中的波峰，而不是整體形勢(shì)的變化?！　∩虾鞘斜仨毣貧w到一個(gè)合理、健康的道路上來，而不僅僅是價(jià)格的降低。綜合各方面的情況來看，市場(chǎng)部分期望金秋樓市重新走高的情況將很難出現(xiàn)，而與之相對(duì)的是，樓市將繼續(xù)調(diào)整。在這樣的調(diào)整中，開發(fā)商、投資者最大的壓力仍是資金?！居^察】警惕房地產(chǎn)商與購(gòu)房者關(guān)系的惡化 【開利地產(chǎn)觀察】2005年9月20日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》刊登一篇題為 “啥時(shí)買房我做主，開發(fā)商別指揮”文章，文中傳遞了存在于市場(chǎng)中一種房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者之間的對(duì)立與矛盾情緒的信息?；喆碎g媒體的相關(guān)報(bào)道，人們驚人的發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，買賣雙方怒目相對(duì)的現(xiàn)象十分普遍。聯(lián)系到時(shí)下，社會(huì)公眾普遍地正在譴責(zé)中國(guó)房地產(chǎn)商們，富豪榜上集中現(xiàn)身而在強(qiáng)稅榜上全部退身，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)3年暴利席上獨(dú)占鰲頭而房?jī)r(jià)卻長(zhǎng)期高企不下，開發(fā)商的貪婪與購(gòu)房者的憤懣，兩者間的緊張關(guān)系有增無減，無論怎樣估計(jì)似乎也不過份。 市場(chǎng)關(guān)系本質(zhì)上就是生產(chǎn)者與購(gòu)買者之間的買賣交易關(guān)系。這種關(guān)系的惡化，必然導(dǎo)致供求關(guān)系危機(jī)，導(dǎo)致交易信任危機(jī)，從而最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂局。對(duì)此，務(wù)必予以警惕。房地產(chǎn)商與購(gòu)房者關(guān)系惡化風(fēng)生水起 中國(guó)轉(zhuǎn)軌市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化啟步是比較早的。一個(gè)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)過來的國(guó)家，建筑產(chǎn)品特別是住宅的商品化是一個(gè)嶄新的課題。僅就最近10年來看，以住宅為代表的中國(guó)建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的高速發(fā)展。，到達(dá)2000年底全國(guó)人均居住面積已超過去時(shí)10M2，,。廣州市場(chǎng)信息2000年底全市竣工住宅面積1095萬M2，超過歐洲住宅建筑總量。上世紀(jì)80年代住房緊缺曾嚴(yán)重困擾著我國(guó)大中城市，多少無房戶、困難戶、危房戶呼喚住房。三代同堂、兩代同床，幾對(duì)夫妻同室，屋中又搭屋的尷尬至今讓人難忘。住房問題曾是中國(guó)城市的一塊心病，解決10多億人口的住房問題，是一個(gè)艱巨而又復(fù)雜的任務(wù)。中國(guó)住房問題的現(xiàn)狀是，比之改革開放以前，有了重大的本質(zhì)之變。對(duì)此應(yīng)當(dāng)予以肯定。眼下存在的問題，我以為是發(fā)展中的問題。 眾所周知，當(dāng)前在業(yè)界，開發(fā)商與購(gòu)房者之間的關(guān)系十分不融洽，在一些市場(chǎng)領(lǐng)域，在一些地區(qū)，或者某些房地產(chǎn)公司與購(gòu)房者之間，甚至達(dá)到相不信任，尖銳對(duì)立的局面。大有仇人相見，分外眼紅的局面。造成目前這種局面的原因也十分復(fù)雜。但依我的考察，從開發(fā)商方面主因有四：第一，是房地產(chǎn)公司本身追求暴利的經(jīng)營(yíng)理念使然。暴利在這個(gè)行業(yè)從目前披露出來的資料看，從100－700％不等。暴利之下，焉有理性？第二，于是，建筑質(zhì)量問題，銷售策劃中的夸大其詞問題，貸款與按揭中的虛假問題，以及貨不對(duì)板問題，等等都一一出現(xiàn)。第三，特別是當(dāng)房市一路飄紅以來，房地產(chǎn)商大多志高氣揚(yáng)，面對(duì)購(gòu)買者的合理訴求往往不予關(guān)注與解決。第四，房地產(chǎn)商與地方政府、銀行聯(lián)手形成強(qiáng)勢(shì)“三劍客”，左右房市，給老百姓造成巨大負(fù)面影響。從購(gòu)買者角度看，其一，不能理性地對(duì)待房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)房?jī)r(jià)的低價(jià)走勢(shì)期望過高。其二，對(duì)開發(fā)商某些可能合理的做法產(chǎn)生誤解，甚至在傳言中加大了誤解的成份。但總的來說，開發(fā)商對(duì)目前這種買賣雙方緊張關(guān)系負(fù)主要責(zé)任。 從經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者，作為生產(chǎn)者與消費(fèi)者，是供給方與需求方的關(guān)系。兩者是純粹的買賣關(guān)系。雙方的買賣，是在價(jià)值規(guī)律作用下雙方認(rèn)同的價(jià)格基礎(chǔ)上的平等交易。無論價(jià)格高與低，都是自愿的，所謂“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”。 無論從邏輯的還是歷史的角度看，交易始初，商業(yè)關(guān)系比較單純。后來，可能由于購(gòu)買者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有欺詐行為，物不及所值，遂抱怨升起，如果此時(shí)的物業(yè)服務(wù)不能跳跟進(jìn)，對(duì)于開發(fā)商的情緒會(huì)逐漸惡化。這種一個(gè)個(gè)的案例，通過口耳相傳，加之媒體炒作，驟然間人們發(fā)現(xiàn)，一個(gè)與廣大消費(fèi)群體對(duì)立的“奸詐”、“兇惡”、“貪婪”的開